CC BY
54
«Урок немецкого», или Поэтапный переход застройщиков на счета эскроу
А.Р. Кирсанов заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, кандидат юридических наук (г. Москва)
Андрей Романович Кирсанов, a.r.kirsanov@mail.ru
5 ноября 2017 года Президент Российской Федерации поручил Правительству совместно с Центральным банком Российской Федерации (далее - Банк России) и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» утвердить план мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан (см. [1]).
В соответствии с этим поручением Президента переход к проектному финансированию должен был произойти, во-первых, поэтапно и, во-вторых, завершиться к 2021 году. Однако 1 декабря 2018 года Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации проголосовала за то, чтобы уже с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств граждан было возможно только с применением счетов эскроу (см. [2]). Теперь застройщики получат денежные средства участников долевого строительства с этих счетов только после ввода построенного многоквартирного дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на одну из квартир в нем. Исключение сделали лишь для объектов, находящихся в той степени строительной готовности, методику определения которой утвердит Правительство Российской Федерации.
Таким образом, переход к проектному финансированию произойдет не поэтапно и
в более короткий срок, чем это было предусмотрено поручением Президента.
Если для новых проектов это не будет неожиданностью, то для проектов, находящихся в стадии строительства, принятое решение может стать большой проблемой.
Не секрет, что не все застройщики таких объектов смогут перевести свои проекты с основного пути - долевое строительство -на внезапно открывшиеся за поворотом запасные пути - банковское кредитование. Такое перестроение на полном ходу может обернуться неблагоприятными последствиями, в частности, появлением новой волны обманутых дольщиков.
В связи с этим возникает вопрос: какие варианты финансирования жилищного строительства могли бы стать альтернативой долевому строительству?
Такими вариантами могут быть строительство за счет собственных средств застройщика, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов.
По информации заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никиты Стасишина, для застройщиков, которые на смогут получить кредит, прорабатывается идея специального финансового продукта. «По тем, у кого есть дольщики и кто будет переходить на эскроу счета, но не получит проектное финансирование, будет небанковский продукт, позволяющий достроить эти объекты», - пояснил он, отметив, что конкретные критерии этого продукта пока
назвать не может, поскольку в настоящее время они обсуждаются в Правительстве (см. [3]). До того момента, когда кредитные ставки будут снижены до приемлемого для полного отказа от средств дольщиков уровня, необходимо найти компромиссное решение, поэтому опыт зарубежных стран, в которых существуют правовые конструкции, позволяющие привлекать денежные средства частных лиц для строительства, представляет определенный интерес.
В Финляндии, например, для строительства дома создается акционерное общество, деятельность которого не прекращается и после его окончания. В Великобритании возможна покупка квартиры на ранней стадии строительства - как правило, оплачиваются 5-10 процентов, и эти деньги не являются источником финансирования для застройщика, они поступают на счет юридической компании, которая ведет эту сделку. За покупателями закреплена фиксированная стоимость, и многие, когда строительство завершено, продают жилье по цене несколько выше. В России опыт Финляндии трансформирован в жилищно-строительные кооперативы, а опыт Великобритании можно использовать только для обеспечения гарантии продажи строящегося жилья, ведь строительство по такой модели осуществляется за счет кредитных средств.
Наибольший интерес представляет опыт Германии, где действует Постановление об обязанностях маклеров, кредитных брокеров, застройщиков и руководителей строительных работ (Мак1ег-ипЬВаи^аде^егогЬпипд - МаВУ), которое предусматривает возможность поэтапного расходования денежных средств дольщиков. Застройщик получает право распоряжаться денежными средствами по частям в соответствии с объемами выполненных строительных работ. Таких частей может быть несколько, а их размеры зависят от объема выполненных работ 1. Можно было
бы, как в Германии, разрешить застройщикам поэтапное расходование средств дольщиков со счета эскроу в уполномоченном банке.
До настоящего времени Банк России последовательно не поддерживал поэтапное раскрытие счетов эскроу, объясняя это тем, что даже на финальных стадиях строительства жилого дома нет уверенности в том, что объект будет введен в эксплуатацию.
28 декабря 2019 года в Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации состоялось совещание «Меры по обеспечению финансовой устойчивости застройщиков жилья в условиях реализации законодательства о долевом строительстве», на котором заместитель председателя Банка России Ольга Полякова изложила иную позицию по этому вопросу, при этом выдвинув условие, что должен быть создан действенный, документально обоснованный механизм раскрытия счетов эскроу. «У нас есть плохой опыт потери банками кредитов, выданных застройщикам, - пояснила она свою позицию, подчеркнув - мы готовы рассмотреть такие механизмы. Если они обеспечат гарантии возврата кредита, то ЦБ поддержит поэтапное раскрытие» (см. [5]). Теперь регулятор надеется получить от Правительства и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации соответствующий внятный проект нормативного правового акта, из которого будет четко видно, что банки гарантированы от обмана со стороны недобросовестных девелоперов и в любом случае не потеряют свои деньги.
Выходом из ситуации могло бы стать применение в переходный период опыта Германии.
Применение такого опыта в переходный период могло бы подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на полное проектное финансирование. В переходный период можно было бы сочетать проектное финансирование и поэтапное
1 Подробнее об этом см. статью [4].
расходование средств участников долевого строительства, размещаемых на счетах эскроу в уполномоченных банках.
Постараемся ответить на несколько вопросов, которые возникали при обсуждении возможности применения опыта Германии.
Первая проблема связана с тем, что у уполномоченных банков могут отсутствовать компетенции, необходимые для оценки степени готовности строящегося здания. Для такой оценки могут быть привлечены кадастровые инженеры, которые в соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 декабря 2015 года № 953 определяют степень готовности объекта незавершенного строительства либо в соответствии со сметой на строительство, либо в соответствии с готовностью конструктивных элементов объекта.
Один главных вопросов - как обеспечить защиту прав участников долевого строительства, если часть средств со счетов эскроу будет переведена на расчетный счет застройщика, который не сможет завершить строительство? Эти риски можно застраховать посредством перечисления с поэтапно получаемых сумм обязательных отчислений в Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства.
Следующий вопрос: не приведет ли это к увеличению ставок по кредиту? Ответ на этот вопрос тоже есть - возможность поэтапного раскрытия счетов эскроу может быть предусмотрена как вариант, который будет возможен по соглашению уполномоченного банка и застройщика.
Еще один вопрос касается себестоимости строительства жилья. Если поэтапное раскрытие будет возможным только по соглашению уполномоченного банка и застройщика, то можно не сомневаться в том, что они совместно выберут экономически оптимальный вариант из двух возможных -получать деньги после ввода дома в эксплуатацию или поэтапно.
И, наконец, остается вопрос о контроле за деятельностью застройщика. Россий-
ским законодательством предусмотрен контроль застройщика как минимум с трех сторон.
Государственный контроль в области долевого строительства осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство. Этот орган на протяжении всего срока строительства контролирует наличие у застройщика права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома на основании договоров участия в долевом строительстве, а также осуществляет контроль над целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.
Кроме этого, застройщики предоставляют Фонду защиты прав участников долевого строительства необходимую для осуществления им своих полномочий финансовую отчетность. В случае отклонения застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на шесть и более месяцев застройщик обязан представить Фонду не позднее трех дней со дня получения запроса от Фонда проектную декларацию, выписку по расчетному счету застройщика, открытому в уполномоченном банке, и финансовую отчетность за последний отчетный период.
Застройщик будет обязан предоставлять в уполномоченный банк документы, являющиеся основанием для составления распоряжения о расходовании денежных средств, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору. При принятии платежного поручения застройщика к исполнению уполномоченный банк будет контролировать соответствие назначения платежа требованиям о целевом исполь-
зовании денежных средств и его размера содержанию документов, представленных застройщиком. Это позволит уполномоченному банку осуществлять полный контроль над целевым расходованием денежных средств участников долевого строительства.
Как видим, наличие такого многоуровневого механизма контроля должно исключить возможность нецелевого расходования денежных средств со счетов эскроу и иных злоупотреблений со стороны недобросовестных застройщиков.
Если в нашей стране применить опыт Германии, то застройщики получат возможность поэтапного использования средств дольщиков для финансирования строительства, а перечисленные формы контроля их деятельности обеспечат максимальную защиту прав участников долевого строительства.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. и^: http://www.kremlin.ru/acts/assign
ments/orders/56012
2. URL: http://sozd.duma.gov.ru/bill/58145 3-7
3. URL: https://erzrf.ru/news/tsbozvuchil-us loviya-pri-kotorykh-soglasitsya-napoetapnoye-raskrytiye-eskrou-schetov
4. Кирсанов А. Р. Перспективы развития законодательства о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 2. С. 66-77.
5. URL: https://erzrf.ru/news/tsbozvuchil-us loviya-pri-kotorykh-soglasitsya-napoetapnoye-raskrytiye-eskrou-schetov
6. Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 декабря 2015 года № 953. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
* * *
Окончание. Начало на с. 44
благоприятной экологией и сохраняя при этом московскую регистрацию; еще 3 процента потребителей собираются использовать подмосковную квартиру, расположенную в малоэтажном жилом комплексе, как альтернативу даче. Наибольшим спросом у этих покупателей пользуется первичная недвижимость в Одинцово, Королеве, Красногорске, Звенигороде, Домодедово (перечисленные города расположены недалеко от столицы, а арендные ставки здесь сопоставимы с московскими).
Бюджеты условно инвестиционных сделок (в первичном и вторичном сегментах) различаются в зависимости от локаций: в Подмосковье они составляют обычно от 2,5 до 4 миллионов рублей, в Новой Москве, где стоимость жилья в среднем выше, чем в области - от 3 до 5 миллионов рублей. Люди, обладающие накоплениями от 7 миллионов рублей, по большей части вкладывают их в столичную недвижимость.
Если говорить исключительно о тех сделках, которые проходят в старой Москве, то для консервативных инвесторов более старшего поколения принципиальное значение имеет локальный фактор - они предпочитают покупать квартиру, расположенную в своем или соседнем районе. Таким образом, им не придется долго добираться до жилплощади, если они намерены сдавать ее в аренду и навещать нанимателей, а в особенности если в дальнейшем здесь будут отдельно проживать их подросшие дети. Кроме того, они уже прекрасно знакомы с инфраструктурой района, прежде всего с его социальными объектами, и, в частности, знают, куда обратиться для оперативного решения бытовых вопросов. Также у этих покупателей востребовано жилье в районе, где есть определенный потенциал для роста цен из-за открытия новой станции метро или другой транспортной платформы. К примеру, в 2018 году в старых границах столицы были введены в эксплуатацию несколько станций метро Большой кольцевой линии («Деловой центр», «Шелепиха», «Хорошевская» и т. д.) и Люблинско-Дмитровской линии («Окружная», «Верхние Лихоборы», «Селигерская»). В результате стоимость жилья, расположенного недалеко от этих платформ, заметно увеличилась благодаря улучшению доступности локации.
Информация предоставлена пресс-центром компании ИНКОМ-Недвижимость
