Новеллы российского законодательства в сфере долевого строительства Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.4 ББК 67

DOI 10.24411/2073-3313-2019-10346

__V _______ _ _

новеллы российского законодательства в сфере

долевого строительства

Пери Аликовна МЕХТИЕВА, магистрант кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета E-mail: perimextieva@mail.ru

Ни для кого не секрет, что в сфере долевого строительства произошли и продолжают происходить серьезные и масштабные изменения. Проблем, возникавших в этой сфере, достаточно. Двойная продажа квартир, доплаты сверх сумм, указанных в договоре, различные «серые» схемы, затягивание сроков строительства и др. Количество обманутых дольщиков росло.

В конце 2017 г. Президент Российской Федерации В.В. Путин заявил о необходимости ужесточения правил привлечения девелоперами финансовых средств граждан для возведения жилищных объектов, поскольку привычная для всех схема — крайне рискованная. В качестве альтернативы им было предложена система проектного финансирования строительных работ с привлечением кредитных средств.

С 1 июля 2019 г. застройщики обязаны будут работать только с эскроу-счетами.

В чем же состоит суть схемы эскроу-счетов?

Первым шагом будет заключение стандартного договора участия в долевом строительстве

Салтанат Ахмедовна СУЛЕЙМАНОВА, доцент кафедры гражданского права Дагестанского государственного университета, кандидат юридических наук

между дольщиком и застройщиком, с обязательным условием об эскроу-счете, после чего договор необходимо зарегистрировать в уполномоченном органе и внести в банк сумму в размере цены договора. Но застройщик денежные средства не получает. До самого завершения строительства они остаются нетронутыми. Застройщик же ведет строительство на свои или заемные денежные средства. Если строительство дома благополучно завершено, застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый участник «долевки» успешно зарегистрировал право собственности на свою, например, квартиру, то только после этого денежные средства будут перечислены на счет застройщика.

Очевидно, что такой механизм будет защищать денежные средства граждан. В случае если застройщик будет объявлен банкротом либо договор будет расторгнут по иным основаниям, дольщик вправе расторгнуть договор и вернуть свои деньги.

Научная специальность по публикуемому материалу: 12.00.03 — гражданское право;

предпринимательское право; семейное право; международное частное право

Аннотация. В статье рассматриваются и анализируются изменения, внесенные в законодательство, регулирующее правовые отношения в сфере долевого строительства. Приводятся прогнозы специалистов относительно последствий и эффективности проводимой реформы долевого строительства.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, защита прав дольщиков, счета эскроу, застройщик, проектное финансирование.

Annotation. This article discusses and analyzes the changes made to the legislation governing legal relations in the field of shared construction. Provides forecasts on the effects and effectiveness of the reform of shared construction.

Keywords: contract of a joint construction, the protection of the rights of shareholders, escrow accounts, developer, project financing.

ЗАКОН И ПРАВО • 08-2019

Отношение специалистов и экспертов к происходящим изменениям неоднозначное. Кто-то считает это отличной идеей, которая позволит искоренить проблему обманутых дольщиков, кто-то же, наоборот, полагает, что в случае введения проектного финансирования цены на жилье вырастут и, соответственно, не все смогут позволить себе его покупку.

Первый заместитель председателя Правительства Российской Федерации А. Силуанов считает, что гражданам более правильно и более надежно покупать квартиры в готовых, построенных домах, а не вкладываться на этапе долевого строительства с непонятными последствиями.

Генеральный директор ГК «Стрижи» И. Бе-локобыльский, напротив, отмечает, что средний срок жизни строительного проекта — 1,5—2 года. Банковское финансирование по текущим ставкам дает 18—24% от валовой нагрузки на проект. Но это для сверхкачественных заемщиков. Для некоторых проектов нагрузка может достигнуть и 30%. В среднем цены вырастут на 40%, считает И. Белокобыльский1.

В итоге мы видим, что в законодательстве в сфере долевого строительства возникают разноплановые тенденции.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (с изм. и доп.) даже получил название «злополучный», потому что он так часто и столько раз подвергался переделке, что уже вобрал в себя все возможные негативные характеристики2.

Поправки в законы не прекращаются. Все это только затрудняет работу всем субъектам долевого строительства. Профессионалы рынка постоянно пытаются осмыслить существующие проблемы и проанализировать изменения в данной сфере3.

Но несмотря на то что механизм проектного финансирования дорогой, он, на наш взгляд, вероятнее всего, станет эффективным.

Во-первых, у застройщика появится гарантия стабильного финансирования строительства.

Во-вторых, дольщик будет защищен от неблагоприятных последствий в случае ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей.

1 Проектное финансирование VS долевое строительство // URL: http://vseon.com/analitika/zakon/proektnoe-fmansi-rovanie-vs-dolevoe-stroitelstvo (Дата обращения: 29.04.2019)

2 Пластинина Н. Хочу стать дольщиком по новым правилам! // Жилищное право. 2018. № 2. С. 75.

3 Горошко Т. Неужели теперь введен запрет на переуступку прав по договорам на долевое строительство? // Жилищное право. 2019. № 1. С. 25.

Библиографический список

1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (с изм. и доп.) // СПС «Консультант Плюс»

2. Горошко Т. Неужели теперь введен запрет на переуступку прав по договорам на долевое строительство? // Жилищное право. 2019. № 1.

3. Кирсанов А.Р. Законодательство о долевом строительстве: прошлое, настоящее и будущее // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 6.

4. Пластинина Н. Хочу стать дольщиком по новым правилам! // Жилищное право. 2018. № 2.

5. Проектное финансирование VS долевое строительство // URL: http://vseon.com/analitika/ zakon/proektnoe-finansirovanie-vs-dolevoe-stroitelstvo (Дата обращения: 29.04.2019)

ЗАКОН И ПРАВО • 08-2019