Влияние введения эскроу-счетов в строительную деятельность Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ

УДК 658.51

ВЛИЯНИЕ ВВЕДЕНИЯ ЭСКРОУ-СЧЕТОВ В СТРОИТЕЛЬНУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Магомедов Магомедгаджи Садритдинович, студент 4 курса направления обучения «Экономика»; Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет,

Москва, РФ

Применение эскроу-счетов стало обязательным в сделках между застройщиками и покупателями жилья с июля 2019 года. Сутью данного изменения в законодательстве является то, что девелоперам теперь придется осуществлять финансирование проектов только с помощью своих или заемных средств, исключено использование средств дольщиков, что обезопасит их от рисков недостроя. Денежные средства покупателей жилья будут храниться на эскроу-счете, и застройщик получит их только после сдачи жилья в эксплуатацию. Теперь дольщики получают гарантии возврата денежных средств в случае приостановки строительства или банкротства застройщика. Но как это отразится на спрос и предложение на жилье - пока не известно. В настоящей статье проанализированы достоинства и недостатки данного нововведения. Ключевые слова: строительство; эскроу-счет; проектное финансирование; жилье; строительная организация.

IMPACT OF THE INTRODUCTION OF ESCROW ACCOUNTS IN CONSTRUCTION ACTIVITIES

Magomedov Magomedgadzhi Sadriddinovich, 4th year student of Economics direction of training; Moscow State University of Civil Engineering (National Research University),

Moscow, Russian Federation

The use of escrow accounts has become mandatory in transactions between developers and home buyers since July 2019. The essence of this change in the legislation is that developers will now have to Finance projects only with their own or borrowed funds, the use of equity holders ' funds is excluded, which will protect them from the risks of unfinished construction. The money of the home buyers will be kept in the escrow account, and the developer will receive it only after the housing is put into operation. Now shareholders receive guarantees of return of money in case of suspension

of construction or bankruptcy of the Builder But how this will affect the supply and demand for housing-is not yet known. This article analyzes the advantages and disadvantages of this innovation Key words: construction; escrow account; project financing; housing; construction organization.

Для цитирования: Магомедов М.С. Влияние введения эскроу-счетов в строительную деятельность // Наука без границ. 2019. № 10(38). С. 5-12.

В мировой практике эскроу-счета известны как специальные счета для депонирования (хранения) денег или имущества физического или юридического лица до определенного периода времени.

Согласно изменениям федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) с 1 июля 2019 года вложения покупателей, участвующих в долевом строительстве, застройщик может получить лишь с эскроу-счета. Счета застрахованы, здание возводится на средства строительного концерна либо финансового учреждения, если используется кредит. К застройщику финансовые вложения с эскроу-счета переходят в течение деся-

ти дней после сдачи многоквартирного дома1.

Рассмотрим процесс применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества в строительстве: покупатель недвижимости (чаще квартиры) договаривается с застройщиком, который еще не завершил строительство, о покупке недвижимости, и, в соответствии с законодательством, открывает счет у эскроу-агента, вносит сумму стоимости сделки (покупки недвижимости). Денежные средства хранятся у эскроу-агента в течение всего строительного процесса и передаются застройщику после завершения строительства (рис. 1).

Рис. 1. Процесс применения эскроу-счетов при приобретении недвижимого имущества

в строительстве

Участниками являются: Продавец - застройщик (бенефициар)

Покупатель, именуемый депонентом, - тот, кто в конечном итоге получает всю - тот, кто открывает счет для исполнения прибыль сделки.

договора. Эскроу-агент - физическое или юриди-

1 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

ческое лицо, которое берет на себя обязательство хранить деньги или имущество депонента и передать их продавцу в предусмотренном договоре случае. Преимуществом использования услуг эскроу-агента является минимизация рисков мошенничества при проведении передачи средств застройщику, так как обязанностью агента является проведение анализа соответствия документов действительности.

Подробная информация об эскроу-сче-тах раскрывается в статье 860.7 ГК РФ. В ней говорится об особенностях оформления договора, порядке его закрытия, особенностях перехода права управления деньгами, находящимися на счетном ба-лансе2.

Целью введения данного закона является снижение риска недостроя строительных объектов жилой недвижимости и уменьшение числа обманутых дольщиков до минимума.

Так как строительные компании, которые не имеют достаточного объема собственных денежных средств для своей деятельности, переходят на проектное финансирование, они попадают под жесткий контроль банков. В случае отказа строительства со стороны застройщика или объявления им себя банкротом, строительный объект будет переходить другой строительной компании, что дает небольшую гарантию завершения объекта строительства при минимальных потерях.

Следует отметить, что выгоду от реализации данного законодательного проекта в большей степени получает банк в лице клиентов - строительных компаний, которые будут вынуждены брать кредит для реализации строительных объектов при нехватке собственных. Если раньше компании могли использовать свои средства и средства дольщиков к отношению

банковского займа 40/60 (а некоторые и вовсе не брали кредит), что позволяло за счет снижения кредитной нагрузки устанавливать более доступные цены на недвижимость, то сегодня это стало невозможным. Здесь мнение специалистов разделилось: одни считают, что себестоимость строительства квадратного метра жилья может вырасти примерно на 10 процентов за счет увеличения кредитной нагрузки застройщиков, другие считают, что этот вариант развития событий является оптимистичным [1-6].

Данный законопроект также упрощает финансовую схему для застройщиков - им нет необходимости ждать денежных поступлений от дольщиков для продолжения строительства, так как эта прерогатива переходит банку. Подобная схема финансирования ускоряет процесс строительства, что напрямую влияет на качество строительного объекта и срок его службы (положительно или отрицательно - неизвестно).

Покупатель квартиры, который получает гарантию сохранения денежных средств, теперь сталкивается с другими проблемами. Помимо того, что он платит за безопасность своих денежных средств довольно крупную сумму, он сталкивается с некими ограничениями:

Банк, который будет являться эскро-у-агентом, выбирает застройщик. Покупатель должен тщательно проверить документы банка и его право на открытие эскроу-счетов по договорам участия в долевом строительстве, что, конечно, знает не каждый изъявивший желание купить квартиру.

Агентство по страхованию вкладов также имеет свои нюансы: в случае банкротства банка, где был открыт эскро-у-счет, страховое агентство выплатит

2 "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.12.2018) Статья 860.7. Договор счета эскроу.

депоненту сумму, не превышающую 10 миллионов рублей, то есть покупатели элитной недвижимости, минимальная стоимость которой начинается от 30 миллионов рублей, рискуют потерять значительную часть вложенных средств в не-движимость3 [1, 7-9].

Следует отметить, что банки ввели ограничение на срок действия эскроу-сче-та. Максимальный срок, на который может быть открыт эскроу-счет, составляет 5 лет. По истечении срока деньги возвращаются к покупателю.

Возможно досрочное расторжение по включенным в договор причинам. Тогда деньги возвращаются к покупателю, если не предусмотрены другие варианты.

Одним из главных недостатков данного законопроекта являются инфляционные издержки. Строительная компания, которая не может пользоваться денежными средствами покупателей квартир и вкладывать их в дальнейшее развитие своей строительной деятельности, рискует потерять часть стоимости денег - их прибыль.

Иными словами, за период строительства жилой недвижимости, которая длится минимум 3 года, денежные средства, находящиеся в банке, обесцениваются, тем самым уменьшается прибыль строительных компаний. Для решения данного вопроса строительным компаниям необходимо следить за инфляционным прогнозом, который предоставляет Росстат, но, учитывая, что реальная инфляция часто отличается от статистической, этот метод позволит лишь частично решить данную проблему [10-14].

Доказательством является сообщение от международной аудиторско-консалтин-говой компании PricewaterhouseCoopers: «Уровень наблюдаемой инфляции в Рос-

сии во втором квартале 2019 года составил 10,4%. Это на 5,4% выше, чем официальные 5%, зафиксированные Банком России».

Еще одним минусом, который послужит увеличению стоимости жилой недвижимости, является уход небольших строительных компаний с рынка. Так как все строительные компании переходят на проектное финансирование, они полностью зависят от банка, и доказать свою финансовую устойчивость им будет трудно. В связи с этим увеличится уровень банкротств небольших компаний и спад темпов строительства в регионах, где представлено меньше крупных застройщиков. Предложение на рынке снизится, а спрос повысится, что однозначно повлияет на стоимость жилья.

Также большое количество застройщиков возводило жилье на деньги дольщиков, они не имеют кредитной истории, а сегодня они вынуждены общаться с банками. Возможность открыть эскроу-счет банки дают только тем, кто признан надлежаще выполняющим кредитные обязательства. Также застройщикам нужно показывать модель циклов строительного процесса, иначе говоря бизнес-план, что большинство застройщиков в регионах России никогда не делало. Но и сами банки в регионах слабо развиты, что сильно усложняет развитие строительства по новым законам.

По мнению специалистов, новые правила значительно усложнят работу мелким и средним девелоперским компаниям. Причем это доведет рынок до такой степени, что останутся лишь единицы из них. Маржа и без того находится на рекордно низком уровне, а переложить свои расходы на покупателей компаниям вряд ли удастся, что еще больше повлияет на снижение по-

3 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

казателей доходности4 [15-16].

С новыми правилами продолжить свою деятельность смогут только те застройщики, которые выработали систему развития и зарабатывают на больших объемах, а также имеют возможность диверсифицировать свой портфель и участвовать в разных проектах с разными ценовыми сегментами и масштабами -как жилая недвижимость, так и коммерческая.

Уже сегодня заметен рост стоимости недвижимости во всех столичных районах Москвы, например, по данным «Авито Недвижимость», однокомнатные квартиры подорожали на 17%, двухкомнатные -на 13%, трехкомнатные - на 10%. Возможно, причиной купить квартиру для многих стала мотивация не упустить возможность приобрести жилую недвижимость пока еще по доступной цене, так как определить поведение рынка недвижимости на

изменения в законодательстве предугадать крайне сложно.

В конечном итоге покупатели квартир получают долгожданные гарантии защиты денежных средств, но стоит ли переплачивать за это минимум 10% от стоимости жилья - вопрос спорный. Но, учитывая, что большинство населения приобретает недвижимость в кредит, сильного изменения в спросе наблюдаться не будет, только за 2018 год было выдано 1,5 миллионов кредитов для покупки жилья [1, 6, 8].

Также, если планы Центрального Банка по уменьшению кредитной ставки будут реализованы, это поможет застройщикам снова снизить стоимость жилья, но какова будет инфляция и покупательская способность к этому времени, также стоят под вопросом, так как реально располагаемые доходы населения существенно снизились, только в последние годы наблюдается небольшой подъем (рис. 2.).

Рис. 2. Реальные располагаемые денежные доходы населения

Таким образом, застройщики теперь не нимает участие третья сторона - банк, а могут использовать средства дольщиков средства на эскроу-счете заморожены до для возведения домов. В договоре при- момента сдачи здания. Те строительные

4 Постановление Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 г. N 697 "Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 30.12.2018 N 1758) // информационно-правовая система КонсультантПлюс -Режим доступа: http://www.consultant.ru

компании, которые успели согласовать проекты и получить деньги до вступления закона в силу, могут использовать их для постройки дома.

На данный момент рынок недвижимости находится в умеренном состоянии, и застройщики выстраивают новые системы развития своей строительной деятельности. Как повлияет рынок недвижимости на новые законодательные изменения, и будут ли организованы мероприятия по сдерживанию роста стоимости недвижимости со стороны государства - вопросы времени.

Однако на сегодняшний день, согласно законодательству, работать с эскроу-счета-ми имеют право лишь строительные компании с большим опытом и стажем работы

на рынке:

• не менее трех лет работы;

• от 10 тысяч квадратных метров сданного жилья;

• административные расходы во время строительства не должны превышать 10% от всей суммы, необходимой для строительства.

Авансовые платежи не должны превышать 30%. При превышении этой суммы банк блокирует счет.

Ввод объектов в эксплуатацию должен происходить в определенные договором сроки. Если будет просрочена сдача хотя бы одного объекта из крупного жилого комплекса, в дальнейшем застройщик может лишиться права работать с эскроу-сче-тами.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Чакински А.И. Эскроу-счета как еще один способ сравнительно честного отъема денег // Жилищное право". - 2019. - N 9.

2. Герасимова Л.Н., Иванникова А.В. Особенности формирования финансовых ресурсов в страховых компаниях // Аудит и финансовый анализ. - 2014. - № 2. - С. 289-293.

3. Герасимова Л.Н., Середюк Е.А. Учет хеджирования производственной деятельности // Аудит и финансовый анализ. - 2012. - № 4. - С. 51-56.

4. Шестакова М.И. Правительство указало, когда застройщики могут не использовать эскро-у-счета // ЭЖ-Юрист. - 2019. - N 16.

5. Трунина А., Федорова Н. Минстрой назвал условия послаблений для застройщиков по эс-кроу-счетам [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.rbc.ru/politics/14/02/2019/ 5c653ce59a794724b16fb98a?from=main.

6. Герасимова Л.Н. Современные тенденции формирования консолидированной отчетности группы компаний // Финансовая аналитика: проблемы и решения. - М., 2014. - № 13(199). - С. 11-12.

7. Катвицкая М.Ю. Новые правила для застройщиков и покупателей: эскроу-счет в долевом строительстве // Право и экономика. - 2019. - N 5.

8. Кислов С.С. О праве застройщиков привлекать денежные средства участников без использования счетов эскроу // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2019. - N 6.

9. Герасимова Л.Н. Внутренний контроль дебиторской задолженности в организациях // Актуальные вопросы современной экономики. - 2014. - № 2. - С. 88-97.

10. Герасимова Л.Н. Современные пути снижения трансакционных издержек промышленных организаций // Инновационное развитие экономики. - 2014. - № 1(18). - С. 103-105.

11. Герасимова Л.Н. Особенности формирования отчетных сегментов и сегментарной отчетности // Финансовая аналитика: проблемы и решения. - 2014 (февраль). - № 8(194). - С. 20-25.

12. Кубасова Т.И. Перспективы и проблемы развития жилищного строительства в России в контексте последних изменений // Baikal Research journal. - 2017. - Т. 8. - N 4. - С. 23.

13. Морозова Ю.А. Использование счетов эскроу в новой модели долевого строительства: на-

стройки банковского процесса // Расчеты и операционная работа в коммерческом банке. -2019. - N 1.

14. Герасимова Л.Н., Середюк Е.А. Совершенствование учета финансовых инструментов как направление развития инфраструктуры экономического роста // Аудит и финансовый анализ. - 2011. - № 4. - С. 41-47.

15. Герасимова Л.Н., Чернышева Е.Р. Учетный механизм формирования резерва под предстоящие отпуска работников // Инновационное развитие экономики. - 2013. - № 1(13). - С. 153159.

16. Светник Т.В. Система долевого строительства и оценка механизмов ее замещения // Известия Байкальского государственного университета. - 2016. - N 6. - С. 907-918.

REFERENCES

1. Chakinski A.I. Eskrou-scheta kak eshche odin sposob sravnitel'no chestnogo ot"ema deneg [Escrow accounts as another method of relatively honest withdrawal of money]. Zhilishchnoe pravo, 2019, no. 9.

2. Gerasimova L.N., Ivannikova A.V. Osobennosti formirovaniya finansovyh resursov v strahovyh kompaniyah [Features of formation of financial resources in insurance companies]. Audit i finansovyj analiz, 2014, no. 2, pp. 289-293.

3. Gerasimova L.N., Seredyuk E.A. Uchet hedzhirovaniya proizvodstvennoj deyatel'nosti [Accounting for hedging of production activities]. Audit i finansovyj analiz, 2012, no. 4, pp. 51-56.

4. Shestakova M.I. Pravitel'stvo ukazalo, kogda zastrojshchiki mogut ne ispol'zovat' eskrou-scheta [The government has indicated that developers may choose not to use escrow accounts]. EZH-Yurist, 2019, no. 16.

5. Trunina A., Fedorova N. Minstroj nazval usloviya poslablenij dlya zastrojshchikov po eskrou-schetam [The Ministry of construction called the terms of relief for developers on escrow accounts]. Available at: https://www.rbc.ru/politics/14/02/2019/5c653ce59a794724b16fb98a?from=main.

6. Gerasimova L.N. Sovremennye tendencii formirovaniya konsolidirovannoj otchetnosti gruppy kompanij [Current trends in the formation of consolidated statements of the group of companies]. Finansovaya analitika: problemy i resheniya. Moscow, 2014, no. 13(199), pp. 11-12.

7. Katvickaya M.Yu. Novye pravila dlya zastrojshchikov i pokupatelej: eskrou-schet v dolevom stroitel'stve [New rules for developers and buyers: escrow account in shared construction]. Pravo i ekonomika, 2019, no. 5.

8. Kislov S.S. O prave zastrojshchikov privlekat' denezhnye sredstva uchastnikov bez ispol'zovaniya schetov eskrou [On the right of developers to raise funds of participants without the use of escrow accounts]. Stroitel'stvo: buhgalterskij uchet i nalogooblozhenie, 2019, no. 6.

9. Gerasimova L.N. Vnutrennij kontrol' debitorskoj zadolzhennosti v organizaciyah [Internal control of accounts receivable in organizations]. Aktual'nye voprosy sovremennoj ekonomiki, 2014, no. 2, pp. 88-97.

10. Gerasimova L.N. Sovremennye puti snizheniya transakcionnyh izderzhek promyshlennyh organizacij [Modern ways to reduce transaction costs of industrial organizations]. Innovacionnoe razvitie ekonomiki, 2014, no. 1(18), pp. 103-105.

11. Gerasimova L.N. Osobennosti formirovaniya otchetnyh segmentov i segmentarnoj otchetnosti [Features of formation of reporting segments and segmental reporting]. Finansovaya analitika: problemy i resheniya, 2014 (fevral'), no. 8(194), pp. 20-25.

12. Kubasova T.I. Perspektivy i problemy razvitiya zhilishchnogo stroitel'stva v Rossii v kontekste poslednih izmenenij [Prospects and problems of housing development in Russia in the context of recent changes]. Baikal Research journal, 2017, vol. 8, no. 4, pp. 23.

13. Morozova Yu.A. Ispol'zovanie schetov eskrou v novoj modeli dolevogo stroitel'stva: nastrojki bankovskogo processa [Using escrow accounts in the new equity construction model: banking

process settings]. Raschety i operacionnaya rabota v kommercheskom banke, 2019, no. 1.

14. Gerasimova L.N., Seredyuk E.A. Sovershenstvovanie ucheta finansovyh instrumentov kak napravlenie razvitiya infrastruktury ekonomicheskogo rosta [Improvement of accounting of financial instruments as a direction of development of economic growth infrastructure]. Audit i finansovyj analiz, 2011, no. 4, pp. 41-47.

15. Gerasimova L.N., Chernysheva E.R. Uchetnyj mekhanizm formirovaniya rezerva pod predstoyashchie otpuska rabotnikov [Accounting mechanism of forming a reserve for the upcoming holidays of employees]. Innovacionnoe razvitie ekonomiki, 2013, no. 1(13), pp. 153-159.

16. Svetnik T.V. Sistema dolevogo stroitel'stva i ocenka mekhanizmov ee zameshcheniya [System of shared construction and assessment of mechanisms of its replacement]. Izvestiya Bajkal'skogo gosudarstvennogo universiteta, 2016, no. 6, pp. 907-918.

Материал поступил в редакцию 05.10.2019 © Магомедов М.С., 2019