CC BY
74
Проблемные вопросы проектного финансирования жилищного строительства
А.Р. Кирсанов заместитель генерального директора компании MR Group, кандидат юридических наук (г. Москва)
Андрей Романович Кирсанов, kirsanov_a@mr-group.ru
Начавшийся 1 июля 2019 года переход от долевого к проектному финансированию жилищного строительства заставил деве-лоперов и уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по-новому взглянуть на многие вопросы, решенные на практике до начала проведения реформы законодательства о долевом строительстве, например:
• рефинансирование целевых кредитов;
• применение зачета как основания прекращения денежных обязательств;
• оказание участникам долевого строительства услуги Trade-in;
• ответственность застройщиков за нарушение законодательства о долевом строительстве.
В одной статье невозможно охватить весь спектр рассматриваемых в профессиональном сообществе проблем, поэтому остановимся на названных и рассмотрим их более подробно.
Проблемы рефинансирования целевых кредитов 1
Замена бесплатного долевого финансирования жилищного строительства на дорогостоящее банковское кредитование выдвинула на первый план одну из главных задач, которую должны решить застройщики, - оптимизация финансовых моделей ре-
ализуемых ими инвестиционных проектов, в которых важная роль отводится величине ставок по целевым кредитам.
На снижение ставок при проектном финансировании влияет конкурентная среда. По состоянию на 1 октября 2019 года в перечень уполномоченных банков входили 94 финансово-кредитные организации. При этом только 37 банков из этого списка могут рассматриваться застройщиками в качестве партнеров для получения проектного финансирования, открытия своих расчетных счетов и счетов-эскроу для граждан - участников долевого строительства, так как остальные 57 банков, включенных в перечень в связи с формальным соблюдением ими критериев, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 года № 697 [1], не планируют работу по проектному финансированию жилищного строительства (см. [2]).
Сегодня банки, готовые участвовать в проектном финансировании жилищного строительства, предлагают застройщикам услугу, в результате оказания которой можно снизить расходы на обслуживание кредитов, полученных ими для реализации инвестиционно-строительных проектов. Банковская услуга, которая позволяет заемщику оформить новый кредит, чтобы погасить предыдущий, называется рефинансированием или перекредитованием. По сути,
1 Первоначально материал был размещен на портале Единый ресурс застройщиков 25 декабря 2019 года. Ш1_: И11р8://ег2г1.ги/риЬ!1кас11/ргоЬ!ету-ге11пап81гоуап1уа-18е!еуукИ-кгеЬ11оу?рег1оЬРгот=&рег1оЬТо=
рефинансирование - это погашение кредита, полученного в одном банке, кредитом, взятым в другом банке, предоставившем заемщику более низкую ставку по кредиту.
На первый взгляд такое предложение может показаться очевидно выгодным, ведь оформляется новый, более дешевый кредит, позволяющий решить вопрос с полученным ранее, более дорогим в обслуживании целевым кредитом. Результат устраивает и заемщика, поскольку снижается кредитная нагрузка, и банк, предоставивший рефинансирование, который получает клиента, успешно реализующего инвестиционно-строительный проект. Однако в новых условиях проектного финансирования (с применением счетов эскроу) ответ на вопрос о возможности и целесообразности перекредитования оказывается не таким простым.
Согласно пункту 4 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) целевой кредит - это кредит на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, который может быть использован только на цели, указанные в части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования (перекредитования) ранее полученного целевого кредита.
Таким образом, закон допускает перекредитование. Возможность рефинансирования предоставляется Законом № 214-ФЗ для обеспечения конкуренции на рынке кредитования, при которой должны быть исключены возможности банков в одностороннем порядке воздействовать на общие условия кредитования на рынке проектного финансирования.
Однако в целях препятствования перекредитованию банки могут применять к за-
стройщику меры экономического воздействия, в частности, кредитным договором может быть установлена санкция за досрочный возврат задолженности. Признавая за застройщиком право осуществить досрочный возврат задолженности по кредитному договору, банк может потребовать в качестве платы за досрочное погашение кредита сумму, составляющую несколько процентов от суммы лимита по кредитному договору. Это помимо того, что средства, поступившие от заемщика для осуществления досрочного возврата задолженности по договору, не только направляются на погашение основной суммы кредита, но и покрывают капитализированные и начисленные проценты, комиссии, а при наличии оснований и штрафы, пени, неустойки, а также прочие платежи по договору, если таковые им предусмотрены.
Согласно части 1.2 статьи 15.4 Закона № 214-ФЗ при заключении застройщиком договора на предоставление кредита для рефинансирования ранее полученного целевого кредита, участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключенным после дня заключения застройщиком нового кредитного договора, вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного для рефинансирования целевого кредита.
Но здесь возникает вопрос о судьбе счетов эскроу, открытых участниками долевого строительства для оплаты ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве. Закон не устанавливает обязанность участников долевого строительства перевести эти счета в банк, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного для перекредитования целевого кредита. А это означает, что часть средств участников долевого строительства будет находиться на счетах эскроу, открытых в банке, предоставившем первоначаль-
ный целевой кредит, а другая часть - на счетах эскроу в банке, с которым застройщик заключил договор кредита, предоставленного в целях перекредитования. Ситуация очевидно складывается не в пользу застройщика, так как это скажется отрицательно на размере ставки по новому кредиту и может проявиться в задержках при раскрытии счетов эскроу в «старом» банке, который уже не будет заинтересован в погашении целевого кредита, полученного застройщиком в другом банке для перекредитования.
Есть ли выход из этой ситуации? Думается, это возможно, если законом будет предусмотрено, что перекредитование является основанием для перевода средств со счетов эскроу из одного уполномоченного банка в другой без применения штрафных санкций. Такое же решение должно быть принято по вопросу о переходе застройщика из одного уполномоченного банка в другой на расчетно-кассовое обслуживание.
Порядок перевода денежных средств с расчетного счета застройщика в уполномоченном банке на расчетный счет в другом уполномоченном банке застройщика определен частью 2.3-1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ. Застройщик вправе расторгнуть договор банковского счета с уполномоченным банком, в этом случае застройщик обязан открыть банковский счет в другом уполномоченном банке и перевести все суммы денежных средств на новый банковский счет. Застройщик не позднее одного рабочего дня со дня открытия нового банковского счета уведомляет об этом банк, в котором был открыт счет. После получения от застройщика уведомления уполномоченный банк не вправе проводить операции по расчетному счету застройщика, за исключением операций, распоряжения о проведении которых поступили до дня или в день получения соответствующего распоряжения об операции по переводу денежных средств на новый расчетный счет застройщика. Сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика подлежат размещению застройщи-
ком в единой информационной системе жилищного строительства с указанием номера расчетного счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер) не позднее одного рабочего дня со дня открытия или закрытия расчетного счета застройщика.
Порядок возврата депонированных на счетах эскроу денежных средств и перевод их на счета эскроу в новом банке - кредиторе застройщика в рассматриваемой ситуации законом не урегулирован. Вместе с тем такой перевод средств на счета эскроу в новый уполномоченный банк законом не запрещен, поэтому отношения могли бы быть отдельно урегулированы договором счета эсроу, но это маловероятно, учитывая интересы банка, выдавшего первоначальный кредит. Следует отметить, что аналогичная ситуация может возникнуть в случае утраты банком, в котором открыт счет эскроу, статуса уполномоченного. Как и в рассматриваемом случае рефинансирования, в Законе № 214-ФЗ нет ответа на возникающие при этом вопросы. Отсутствие специального правого регулирования в этих случаях может стать основанием для подготовки соответствующих поправок в Закон № 214-ФЗ.
Итак, возможность рефинансирования целевых кредитов законом предусмотрена, но отсутствие специального правового регулирования его механизма затрудняет (а иногда и делает невозможным) практическое применение этого способа повышения экономической эффективности и, как следствие, привлекательности для девелоперов инвестиционных проектов. Кроме того, отсутствие в Законе № 214-ФЗ ответов на рассмотренные вопросы если не прямо, то косвенно приводит к ограничению конкуренции уполномоченных банков на рынке проектного финансирования.
Как мы могли убедиться, проблемы рефинансирования целевых кредитов обусловлены тем, что соответствующие нор-
мы Закона № 21 4-ФЗ оказались такими же «недопрописанными», как и ряд других (подробнее см. [4]).
Рассматриваемый закон в действующей редакции содержит такие положения о рефинансировании, которые дают повод вспомнить старый анекдот: «Имею ли я право? - Да! - Могу ли я воспользоваться этим правом? - Нет!».
Вот уже два года обсуждается предложение о поэтапном раскрытии счетов эскроу (см., например, [5]). Дискуссия по этому поводу продолжается с учетом требования о необходимости защиты прав участников долевого строительства [6] и в последнее время вышла на новый уровень. Заместитель председателя Правительства Российской Федерации Виталий Мутко выступил за поэтапное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков жилья [7]. Возможность получать часть накопленных на эскроу-счетах денег после завершения застройщиками определенных этапов строительства может быть предусмотрена законодательством уже в 2020 году (см. [8]). Если решение о поэтапном раскрытии счетов эскроу будет в конце концов принято, то могут появиться новые вопросы, связанные с проблемой перекредитования целевых кредитов.
Необходимость доработки Закона № 214-ФЗ в части урегулирования механизма рефинансирования целевых кредитов не вызывает сомнений. Совершенствование этого механизма позволит застройщикам оптимизировать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов и обеспечить конкуренцию уполномоченных банков на рынке проектного финансирования.
Зачет как основание прекращения обязательства по оплате цены договора
участия в долевом строительстве 2
Сложившаяся практика прекращения обязательств участника долевого строи-
тельства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачетом встречных однородных требований застройщика в условиях проектного финансирования должна быть пересмотрена.
При долевом участии в финансировании зачет применялся, в частности, тогда, когда участником долевого строительства являлось юридическое лицо, например генеральный подрядчик. Аналогичный вопрос возникал и в случае, когда участником долевого строительства являлось физическое лицо, например акционер компании-застройщика, предоставивший застройщику целевой заем. В обоих случаях участник долевого строительства приобретал по договорам участия в долевом строительстве несколько объектов долевого строительства, а впоследствии посредством уступки продавал право требовать передачу этих объектов у застройщика физическим лицам. При этом покупатель (цессионарий) становился стороной договора участия в долевом строительстве и его права были защищены, так же как права лица, уступающего права по договору участия в долевом строительстве (цедента), - залогом, поручительством банка или страхованием, а позднее, с внесением изменений в Закон № 214-ФЗ, - взносом в компенсационный фонд.
Правовым основанием для прекращения обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачетом является статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой это обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования, при этом для зачета достаточно заявления одной стороны.
Сейчас вопрос о возможности применения зачета возник в связи с тем, что соглас-
2 Первоначально материал был размещен на портале Единый ресурс застройщиков 9 декабря 2019 года. иЯ1_: https://erzrf.ru/publikacii/zacht-kak-osnovaniye-prekrashcheniya-obyazatelstva-po-oplate-tseny-dogovora-исЬ^^уа^-с1о^от^го^е^е?репос1Ргот=&репос1То=
Рис. 1. Общественные отношения, регулируемые законодательством о долевом
строительстве
но статье 5 Закона № 214-ФЗ оплата цены договора участия в долевом строительстве производится после государственной регистрации договора посредством внесения платежа на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке.
Означает ли это, что прекращение обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачетом встречного однородного требования теперь невозможно?
Для решения этого простого на первый взгляд вопроса потребовалось обратиться к теории права. Сначала проанализируем общественные отношения, регулируемые законодательством о долевом строительстве. В первую очередь необходимо разграничить административные и гражданско-правовые отношения на «вертикальные» (административные) и «горизонтальные» (гражданско-правовые) (см. рис. 1).
Теперь вспомним, что основной метод регулирования административных отношений - императивный, а гражданско-правовых отношений - диспозитивный, основное содержание которого в несколько упрощенном варианте сводится к следующему:
«разрешено все, кроме того, что запрещено» (см. табл.). Разъяснение такого подхода мы находим в судебной практике: если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, то она должна рассматриваться как диспозитивная (пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16).
Нам осталось разобраться с соотношением понятий «исполнение обязательств» и «прекращение обязательств». В дискуссиях по вопросу о возможности применения зачета часто приходится слышать выражение «исполнение обязательства по оплате цены договора путем зачета». Как следует из статьи 410 ГК РФ и отображено на рисунке 2, зачет не является способом исполнения обязанности по оплате цены договора участия в долевом строительстве, зачет - это основание прекращения этого обязательства. Этот маленький, но очень важный нюанс, а также все сказанное о различиях в методах правового регулирования, позволяют сделать вывод о том, что прекра-
Методы регулирования общественных отношений
Предмет регулирования Метод регулирования Основное содержание метода
Административные отношения Императивный ЗАПРЕЩЕНО ВСЕ, кроме того, что разрешено
Гражданско-правовые отношения Диспозитивный РАЗРЕШЕНО ВСЕ, кроме того, что запрещено
Рис. 2. Основания прекращения обязательств
щение обязательств по договору участия в долевом строительстве зачетом законом не запрещено.
Но ставить точку в наших рассуждениях рано. Следует помнить, что государственная политика и соответствующие изменения в законодательстве о долевом строительстве направлены на то, чтобы исключить появление новых обманутых дольщиков. В этих целях законодатель установил, что договор участия в долевом строительстве должен содержать одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:
1) уплата застройщиком взносов в компенсационный фонд;
2) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу (статья 4 Закона № 214-ФЗ).
Было бы неправильно, учитывая волю законодателя, понимать это положение закона лишь буквально и ограничиваться его применением только непосредственно к договору участия в долевом строительстве. Требование об обязательной защите прав граждан - участников долевого строительства одним из двух указанных в статье 4 Закона № 214-ФЗ способов является нормой-принципом. Поэтому этим принципом следует руководствовать как при решении вопросов о зачете встречных однородных
требований, так и при последующих уступках прав по договору участия в долевом строительстве.
Результат анализа норм гражданского законодательства, законодательства о долевом строительстве и судебной практики позволяет сделать следующие выводы:
1) прекращение обязательства по оплате цены договора участия в долевом строительстве зачетом встречных однородных требований законом не запрещено, а значит, возможно. Этот вывод в полной мере применим, когда сторонами договора участия в долевом строительстве являются юридические лица;
2) при заключении договора участия в долевом строительстве и при любых последующих сделках, в том числе по уступке прав, охраняемые законом интересы гражданина - участника долевого строительства должны быть безусловно защищены одним из двух способов - взносом в компенсационный фонд или денежными средствами на счете эскроу.
Особенности применения Trade-in при проектном финансировании 3
За прошедший год спрос на новостройки в Москве снизился более чем на треть [11]. В ноябре 2019 года продажи по договорам участия в долевом строительстве в столице упали на четверть [12]. Спрос на первичном рынке жилья в Москве снизился из-за небывалого роста цен [13]. Статистика свидетельствует о сдержанном спросе на новостройки не только в Москве, но и в Московской области. По итогам 11 месяцев 2019 года она демонстрирует отрицательную динамику, как ежемесячно, так и в годовом выражении [14]. Эксперты портала ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков) констатируют появление на рынке квартир и апартаментов экстремально маленьких
3 Первоначально материал был размещен на портале Единый ресурс застройщиков 21 января 2020 года. URL: https://erzrf.ru/publikacii/trade-in-tri-osnovnykh-voprosa-i-tri-glavnykh-vyvoda-ili-osobennosti-primeneniya-
trade-in-pri-dolevom-stroitelstve?periodFrom=&periodTo=
площадей [15] и отмечают, что во многих регионах наметились проблемы, связанные с достройкой и вводом в эксплуатацию новостроек: застройщики этих объектов не смогли перейти на проектное финансирование, поэтому строительство было остановлено [16].
В такой ситуации застройщикам приходится искать новые формы для привлечения участников долевого строительства, создания для них более комфортных условий совершения сделок и, соответственно, увеличения количества заключаемых договоров участия в долевом строительстве. На рынке долевого строительства, в частности, появились новые предложения -Trade-in от застройщика и Trade-in с ипотекой.
Услуга Т^е-т в уже ставшем классическим варианте хорошо известна на автомобильном рынке, ее предоставляют салоны автодилеров - продавец принимает автомобиль с пробегом в счет покупки нового, цена которого уменьшается на величину стоимости старого автомобиля, принимаемого в зачет.
В публикациях на эту тему, на сайтах и в рекламных объявлениях застройщиков об услуге Trade-in, как правило, отсутствует подробная информация о технико-юридических особенностях оказания этой услуги при долевом строительстве. В связи с этим возникают вопросы о возможности применения классической услуги Trade-in при заключении и исполнении договоров участия в долевом строительстве.
Основные вопросы, возникающие при принятии застройщиками решения об оказании услуги Tradе-in, следующие:
1) ограничение иной, не связанной с долевым строительством, деятельности застройщика;
2) целевое использование денежных средств с расчетного счета застройщика;
3) защита прав граждан - участников долевого строительства.
Рассмотрим каждый из этих вопросов подробно.
Ограничения иной, не связанной с долевым строительством, деятельности застройщика
Применение ТгаЬечп в классическом варианте предполагает заключение договора купли-продажи с участником долевого строительства, регистрацию права собственности застройщика на ранее принадлежавшую участнику долевого строительства квартиру, а затем заключение договора купли-продажи с покупателем этой квартиры. Такая деятельность специализированного застройщика Законом № 214-ФЗ не предусмотрена, поэтому возникает вопрос о ее допустимости.
Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство, и деятельности, указанной в части 7.1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ (ч. 6 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
Согласно части 7.1 статьи 18 Закона № 214-Ф после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких объектов застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных частью 7.1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 Закона № 214-ФЗ, не применяются.
Возможно, законодателем допущена техническая ошибка в части 6 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, ссылающейся на часть 7.1. Дело в том, что это было актуально, когда часть 7.1 действовала в редакции Федерально-
го закона от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 175-ФЗ): «Застройщик вправе осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществлять содержание указанных объектов недвижимости, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги». В результате изменения части 7.1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ остался без однозначного ответа вопрос о возможности заключения договоров купли-продажи и договоров аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест после получения застройщиком разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию. А это важно, если застройщик начинает или продолжает создание других объектов с привлечением денежных средств граждан - участников долевого строительства.
Согласно части 7 статьи 18 Закона № 214-ФЗ застройщик не вправе совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.
В отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, положения статьи 18 Закона № 214-ФЗ применяются без учета изменений, внесенных законами № 218-ФЗ [18] и № 175-ФЗ (ч. 7 ст. 8 175-ФЗ), то есть в редакции Федерального закона от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ «О внесении измене-
ний в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации -городе федерального значения Москве», в которой части 6, 7 и 7.1 отсутствовали.
Если же застройщик привлекает денежные средства на счета эскроу, то установленные статьей 18 Закона № 214-ФЗ ограничения, в том числе в части осуществления иной деятельности, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Такие ограничения могут быть установлены в кредитном договоре банком, выдавшем целевой кредит застройщику.
Аналогичная ситуация складывается и в случае, когда разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года (ч. 7 ст. 8 Закона № 175-ФЗ в редакции Федерального закона от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). И в этом случае ограничения также могут быть установлены в кредитном договоре банком, выдавшем кредит застройщику.
Таким образом, запрет на иную деятельность по закону действует в случае, когда разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года при работе без счетов эскроу. Вместе с тем ограничение на приобретение и отчуждение имущества, а также на иную деятельность может быть установлено конкретным кредитным договором.
Необходимость обеспечения целевого использования денежных средств с расчетного счета застройщика
Согласно статье 1 8 Закона № 21 4-ФЗ по расчетному счету застройщика могут
осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в связи с приобретением земельных участков, осуществлением деятельности по проектированию и строительству, а также по обеспечению нормальной хозяйственной деятельности застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства. Расходование денежных средств на приобретение квартир на вторичном рынке и получение денежных средств от их последующей продажи статьей 18 Закона № 218-ФЗ не предусмотрены.
Застройщик вправе иметь целевой кредит, то есть кредит на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, который может быть использован только на цели, указанные в части 1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ, либо кредит, предоставленный в целях рефинансирования этого кредита (ст. 2 Закона № 214-ФЗ).
Если же застройщик привлекает денежные средства на счета эскроу, то установленные статьей 18 Закона № 214-ФЗ ограничения, в том числе в части целевого использования, не применяются (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ).
При буквальном толковании несложно заметить, что это противоречит приведенному определению целевого кредита, в котором содержится указание на целевое использование в соответствии со статьей 18 Закона № 214-ФЗ. Следует обратить внимание на то, что при проектном финансировании с применением счетов эскроу целевое использование кредитных средств устанавливается не статьей 18 Закона № 214-ФЗ, а кредитным договором, заключенным застройщиком с уполномоченным банком.
Необходимость защиты прав граждан - участников долевого строительства
Классическая модель ТгаЬечп предполагает применение частичного зачета встреч-
ных однородных требований по договору купли-продажи и договору участия в долевом строительстве. В связи с этим возникает вопрос о возможности применения в этом случае такого способа прекращения обязательств. Анализ норм гражданского законодательства, законодательства о долевом строительстве и судебной практики приводит к выводу о том, что при заключении договора участия в долевом строительстве и при любых последующих сделках, в том числе по уступке прав, охраняемые законом интересы гражданина - участника долевого строительства должны быть безусловно защищены одним из двух способов - взносом в компенсационный фонд или денежными средствами на счете эскроу.
При использовании счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, заключенным с гражданами, цена договора участия в долевом строительстве должна быть полностью оплачена, а соответствующая сумма перечислена на счет эскроу.
Три главных вывода о возможности
оказания застройщиками
гражданам - участникам долевого
строительства услуги Тгабе-т
Анализ правовых аспектов рассмотренных трех основных вопросов приводит к следующим выводам:
1) долевое строительство с привлечением денежных средств граждан на расчетный счет застройщика связано с ограничениями, в том числе:
• целевое использование денежных средств с расчетного счета застройщика;
• невозможность заниматься иными видами деятельности.
В случае работы с привлечением денежных средств граждан на расчетный счет застройщика оказание услуги ТгаЬечп в классическом виде влечет риск нарушения законодательства о долевом строительстве;
2) при долевом строительстве с привлечением денежных средств граждан на сче-
та эскроу необходимо обеспечить защиту прав граждан денежными средствами, находящимися на счете эскроу. Также оказание застройщиком классической услуги ТгаЬе-in при проектном финансировании связано с риском нарушения законодательства о долевом строительстве;
3) без риска нарушения Закона № 214-ФЗ при долевом строительстве с привлечением средств граждан возможно оказание услуги квазиТгабе-in (лат. quasi - как бы, как будто), при которой для продажи квартиры участника долевого строительства на вторичном рынке или ее выкупа привлекается третье лицо. Обязательным условием при этом является последующая оплата всей цены договора участия в долевом строительстве с поступлением денежных средств на расчетный счет застройщика или на счет эскроу участника долевого строительства, открытые в уполномоченном банке (в зависимости от применяемой застройщиком модели финансирования строительства).
Формальное нарушение требований законодательства о долевом строительстве может повлечь административную, а при сумме привлеченных средств граждан свыше 3 миллионов рублей и уголовную ответственность руководителя компании-застройщика. В связи с выводами о существенных рисках при оказания услуги ТгаЬе-in в классическом варианте напомним, что в статье 200.3 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее - УК РФ) указан формальный состав преступления, объективная сторона которого ограничена самим действием, а в число необходимых признаков для привлечения к ответственности по этой статье не включены причинно-следственная связь и негативные последствия для участников долевого строительства.
Таким образом, до настоящего времени не решена проблема определения границы между преступным, подлежащим уголовному преследованию, и не преступным,
влекущим административную ответственность, при нарушениях застройщиками законодательства о долевом строительстве (сегодня такой границей является только сумма привлеченных средств - 3 миллиона рублей). Это является еще одним аргументом в пользу принятия решения об оказании услуг в описанном варианте квазиТ^ечп.
Вопрос о разграничении административной и уголовной ответственности застройщиков заслуживает более подробного рассмотрения.
Проблемы разграничения административной и уголовной ответственности застройщиков 4
Принимаемые законодателем меры, направленные на сокращение количества недостроенных объектов жилищного строительства и исключение появления новых обманутых дольщиков, конечно, принесут ожидаемый результат в перспективе, но в настоящее время мы наблюдаем несколько иной эффект.
Ранее глава Сбербанка Герман Греф прогнозировал болезненный период рынка российского жилья после перехода застройщиков на работу по эскроу-счетам: «Уйдет много игроков с рынка, очевидно. Будет много бесхозных проектов, будут обманутые дольщики. Они уже есть сегодня, будут еще... В целом процесс [перехода застройщиков на новые правила работы] будет проходить болезненно» [21]. К сожалению, сейчас можно констатировать, что этот прогноз оправдывается.
За полгода в России количество проблемных объектов долевого строительства возросло в два раза. Об этом сообщил Генеральный прокурор Российской Федерации Юрий Чайка на коллегии ведомства по итогам работы в первом полугодии 2019 года, отметив, что требуют глубокого анализа причины увеличения вдвое в первом
4 Первоначально материал был размещен 23 сентября 2019 года на портале Единый ресурс застройщиков. Ш1_: https://erzrf.ru/publikacii/k-voprosu-ob-otvetstvennosti-zastroyshchikov-po-statye-2003-uk-rf7period From=&periodTo=
полугодии числа проблемных объектов долевого строительства (с 894 до 1 845), а также роста на 6 тысяч числа обманутых граждан (с 38,7 тысячи до 44 тысяч) [22].
По информации Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, по состоянию на 13 сентября 2019 года число недостроенных жилых домов (долгостроев) по сравнению с серединой года увеличилось более чем в полтора раза и составило 3 203 дома в 76 субъектах Российской Федерации [23].
В Едином реестре проблемных объектов Единой информационной системы жилищного строительства по состоянию на 30 декабря 2019 года содержится информация о 3 077 многоквартирных домах общей площадью 18,6 миллиона квадратных метров, возводимых 1 051 застройщиком в 76 субъектах Российской Федерации [24].
В таких условиях неизбежно возникает вопрос об ответственности руководителей компаний-застройщиков. И если раньше застройщиков привлекали к уголовной ответственности при наличии материального состава уголовного преступления, чаще всего по статье 159 УК РФ, то применяемая теперь статья 200.3 УК РФ содержит формальный состав, и для привлечения к уголовной ответственности нет необходимости доказывать причинно-следственную связь между действиями застройщиков и наступлением неблагоприятных для участников долевого строительства последствий. Преступление, уголовная ответственность за которое установлена статьей 200.3 УК РФ, считается оконченным с момента нарушения законодательства о долевом строительстве при привлечении денежных средств граждан.
Государственный контроль в области долевого строительства многоквартирных домов осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Контролирующий орган осуществляет контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников
долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и принимает меры, необходимые для привлечения должностных лиц компаний-застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства, к ответственности, установленной Законом № 214-ФЗ и законодательством Российской Федерации.
Контролирующий орган должен направлять в правоохранительные органы материалы, связанные с выявлением фактов нарушения обязательных требований, имеющих признаки уголовно наказуемых деяний, для решения вопросов о возбуждении уголовных дел.
В статье 200.3. УК РФ указан формальный состав преступления, объективная сторона которого ограничена самим действием и не требует наступления конкретных последствий. Под преступлением с формальным составом понимают такой вид правонарушения, который предусматривает, что оно будет оконченным с того момента, когда совершено общественно опасное деяние. То есть в число необходимых признаков не включены причинная связь и последствия. Возникает вопрос: какие из возможных нарушений Закона № 214-ФЗ являются общественно опасными деяниями, за которые может и должна последовать уголовная ответственность?
В связи с этим появляется теоретическая проблема определения границы между преступным и не преступным в деятельности застройщиков по привлечению денежных средств граждан на стадии строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а на практике возникает вопрос о разграничении составов правонарушений, ответственность за которые предусмотрена статьей 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) и статьей 200.3 УК РФ.
Прежде чем отвечать на эти основные вопросы, следует ответить на другой вопрос: что запрещено застройщикам под
угрозой привлечения к административной или уголовной ответственности7
В Законе № 214-ФЗ содержится запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 этого закона (ч. 2.1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ). Согласно части 2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан допускается только на основании договора участия в долевом строительстве или жилищно-строительными кооперативами. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных статьей 1 Закона № 214-ФЗ, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (ч. 2.2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ).
Обратим внимание на то, что часть 2.2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ непосредственно предусматривает ответственность только за одно конкретное правонарушение -привлечение денежных средств граждан с нарушением требований, установленных статьей 1 Закона № 214-ФЗ.
В КоАП РФ и УК РФ содержится иной ответ на вопрос о наказуемых действиях застройщика.
Часть 1 статьи 14.28 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за привлечение денежных средств гражданина лицом:
1) не имеющим в соответствии с Законом № 214-ФЗ на это права;
2) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных законодательством о долевом строительстве. При этом КоАП РФ не конкретизирует, какие именно нарушения могут повлечь привлечение к административной ответственности. Единственная оговорка, сделанная законодателем, - если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния (ч.1 ст. 14.48). Вместе с тем административная ответственность за конкретное нарушение - нарушение порядка размещения информации в единой информацион-
ной системе жилищного строительства -установлена статьей 13.19.3 КоАП РФ.
Привлечение денежных средств граждан в крупном размере (свыше 3 миллионов рублей) с нарушением законодательства о долевом строительстве влечет уже уголовную ответственность (ч. 1 ст. 200.3 УК РФ). От уголовной ответственности застройщика не спасает стоимость квартир менее 3 миллионов рублей, так как реализация с нарушениями Закона № 214-ФЗ нескольких квартир на общую сумму более 3 миллионов рублей также влечет уголовную ответственность.
Выводы
В настоящее время применение законодательства о долевом строительстве вызывает сложности, так как одновременно действуют несколько редакций Закона № 214-ФЗ, применение которых зависит от даты получения разрешений на строительство и переходных положений, содержащихся в нескольких федеральных законах. Реформирование законодательства о долевом строительстве идет постоянно (уже принято 26 законов, вносящих изменения и дополнения в Закон № 214-ФЗ) - только за последние 2 года в Закон № 214-ФЗ внесено 8 пакетов поправок. Одновременно действуют пять правовых режимов работы застройщика в зависимости от даты получения разрешения на строительство, при этом требования в этих режимах противоречивы, неоднородны и очень часто избыточны. Деятельность на таком колдобистом правовом поле таит опасности даже для очень добросовестных участников рынка долевого строительства.
При этом часто возникает вопрос, насколько новации законодательства направлены на защиту прав дольщиков.
Приведем лишь один пример. Закон № 214-ФЗ требует в проектной декларации указать информацию о физических лицах, входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите
конкуренции в одну группу лиц с застройщиком. Федеральный закон от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» к числу таких лиц относит не только такое физическое лицо, но и его супруга, родителей (в том числе усыновителей), детей (в том числе усыновленных), полнородных и неполнородных братьев и сестер, если это физическое лицо соответствует одному или нескольким признакам, указанным в статье 9 этого закона. В связи с такими требованиями Закона № 214-ФЗ возникает много вопросов, в том числе вопрос о том, как информация о полнородных и неполнородных братьях и сестрах физического лица, входящего с застройщиком в одну группу лиц, служит достижению цели защиты прав дольщиков? Ситуацию осложняет требование Федерального закона от 27 юля 2006 года № 152-ФЗ «О персональных данных» о необходимости получения застройщиком письменного согласия конкретного лица на обработку его данных прежде чем разместить информацию о нем в Единой информационной системе жилищного строительства.
Между тем формальное нарушение требований законодательства о долевом строительстве может повлечь административную, а при сумме привлеченных средств граждан свыше 3 миллионов рублей и уголовную ответственность руководителя компании-застройщика.
Возможные негативные последствия принимаемых законодателем мер по решению проблемы «обманутых дольщиков» уже называли ученые Центрального экономико-математического института Российской академии наук:
• возможное разорение значительной части застройщиков, к числу пострадавших можно будет отнести лиц, потерявших работу;
• сокращение рынка, повышение цен на жилье на 25 процентов, к числу пострадавших можно будет отнести тех, кто не сможет купить жилье;
• тотальный переход застройщиков на
«серые» схемы привлечения капитала;
• увеличение числа «обманутых дольщиков» вместо их сокращения [28].
В связи с увеличением проблемных объектов из-за неудавшегося в силу ряда причин перехода отдельных застройщиков на проектное финансирование в настоящее время наибольшую опасность для общества представляет возможный переход таких застройщиков на «серые» схемы привлечения средств граждан.
Проведенный в 2013 году Верховным Судом Российской Федерации анализ практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, показал, что и после закрепления требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов в специальном законе привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований Закона № 214-ФЗ:
• заключение договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключение предварительных договоров участия в долевом строительстве;
• заключение предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключение договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;
• внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после
завершения его строительства в собственность;
• заключение договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность;
• выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости);
• заключение договоров инвестирования строительства;
• заключение иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств [29].
К сожалению, изменения законодательства о долевом строительстве происходили без учета причин появления обманутых дольщиков, среди которых значительную часть составляют перечисленные незаконные способы привлечения денежных средств граждан.
Учитывая реальную угрозу возбуждения уголовных дел в связи с формальным составом преступления по статье 200.3 УК РФ и возможным переходом отдельных застройщиков на «серые» схемы привлечения денежных средств граждан, представляющим наибольшую опасность для общества, необходимо изменить статью 200.3 УК РФ и установить уголовную ответственность за конкретное правонарушение - привлечение денежных средств граждан для строительства посредством сделок, совершаемых без учета требований Закона № 214-ФЗ. Это предложение полностью соответствует части 2.2 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, которая предусматривает ответственность за привлечение денежных средств граждан с нарушением требований, установленных статьей 1 Закона № 214-ФЗ, и направлено на то, чтобы провести четкую границу между преступным и непреступным в деятельности застройщиков. Оно полностью
соответствует и принципу справедливости - наказание должно соответствовать характеру и степени общественной опасности преступления, обстоятельствам его совершения и личности виновного (ч. 1 ст. 6 УК РФ).
Формат журнальной статьи не позволил расширить круг проблемных вопросов проектного финансирования, обсуждаемых сегодня в профессиональной среде, поэтому мы ограничились рассмотрением только первоочередных задачи, требующих решения на законодательном уровне. Будем надеяться, что очередные изменения законодательства о долевом строительстве будут направлены на решение практических вопросов, возникающих у девелоперов, финансово-кредитных организаций и уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в связи с переходом отрасли на проектное финансирование.
Поэтапное раскрытие счетов эскроу и реальная, а не декларативная возможность рефинансирования целевых кредитов создадут условия для свободной конкуренции уполномоченных банков на рынке проектного финансирования и позволят застройщикам оптимизировать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов.
Дальнейшее совершенствование правового регулирования должно быть ориентировано на создание условий для развития жилищного строительства в условиях проектного финансирования при непременном условии обеспечения защиты прав граждан - участников долевого строительства.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» должны соответствовать уполномоченные банки и банки,
которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве : в редакции от 16 мая 2019 года : постановление Правительства Российской Федерации от 18 июня 2018 года № 697. URL: http://www.consultant. ru/document/cons_doc_LAW_301230/
2. Единый ресурс застройщиков : [сайт]. URL: https://erzrf.ru/news/perechen-upolno mochennykh-dlya-otkrytiya-eskrou-schetov-bankov-sokratilsya-spisok
3. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
4. Кирсанов А. Р. Недопрописанные нормы, или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 11. С. 18-28.
5. Андрей Кирсанов (MR Group). При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии. URL: https:// erzrf.ru/news/andrey-kirsanov-mr-group-pri-perekhode-k-proyektnomu-finansirovaniyu-vesma-prigoditsya-opyt-germanii
6. Андрей Кирсанов. Урок немецкого: как грамотно организовать переход застройщиков на эскроу. URL: https://pro.rbc.ru/ news/5c4f00039a794728c4e82b40
7. Мутко поддержал поэтапное раскрытие эскроу-счетов. URL: https://realty.inter fax.ru/ru/news/articles/110740
8. Минстрой проработает возможность раскрытия эскроу-счетов в 2020 году. URL: https://realty.ria.ru/20191217/1562488399. html
9. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. О свободе договора и ее пределах : постановление Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. «Метриум»: за год спрос на новостройки в Москве упал более чем на треть. URL: https://erzrf.ru/news/metrium-za-god-spros-na-novostroyki-v-moskve-upal-boleye-chem-na-tret?periodFrom=&periodTo=
12. Единый ресурс застройщиков : [сайт]. URL: https://erzrf.ru/news/v-moskve-v-noyabre-prodazhi-po-ddu-upali-na-chetvert? periodFrom=&periodTo=
13. Единый ресурс застройщиков : [сайт]. URL: https://erzrf.ru/news/eksperty-spros-na-pervichnoye-zhilye-v-moskve-snizilsya-iz-za-nebyvalogo-rosta-tsen?periodFrom = &periodTo=
14. Единый ресурс застройщиков : [сайт]. URL: https://erzrf.ru/news/rosreyestr-kolichestvo-zaregistrirovannykh-ddu-otrazha yet-sderzhannyy-spros-na-stolichnyye-novo stroyki?periodFrom=&periodTo=
15. Единый ресурс застройщиков : [сайт]. URL: https://erzrf.ru/news/eksperty-glavnyye-primety-ukhodyashchego-goda-na-rynke-zhiloy-nedvizhimosti--zamedleniye-developerskoy-aktivnosti-i-polzuchiy-rost-tsen?periodFrom=&periodTo=
16. Эксперты: рост цен на вторичное жилье тормозит спрос на новостройки. URL: https://erzrf.ru/news/eksperty-rost-tsen-na-vtorichnoye-zhilye-tormozit-spros-na-novostroyki?periodFrom=&periodTo=
17. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
18. О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
19. О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве : Федеральный закон от 1 июля 2017 года № 141-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Уголовный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 13 июня 1996 года № 63-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
21. Рынку жилья пообещали болезненный год. URL: https://lenta.ru/news/2019/ 05/27/gref/ (дата обращения: 17 сентября 2019 года).
22. Число проблемных объектов долевого строительства выросло вдвое в 2019 году. URL: https://tass.ru/nedvizhimost/6714594 (дата обращения: 17 сентября 2019 года).
23. Единый ресурс застройщиков : [сайт]. URL: https://erzrf.ru/news/nikita-stasishin-chis lo-dolgostroyev-vyroslo-iz-za-boleye-effek tivnoy-metodiki-ikh-vyyavleniya?periodFrom= &periodTo= (дата обращения: 17 сентября 2019 года).
24. Единая информационная система жилищного строительства : [сайт]. URL: https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-ново строек/список-проблемных-объектов
25. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях : Федеральный закон от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ. Доступ из справочной правовой
системы «КонсультантПлюс».
26. О защите конкуренции : Федеральный закон от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
27. О персональных данных : Федеральный закон от 27 юля 2006 года № 152-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
28. Отчет о научно-исследовательской работе Центрального экономико-математического института Российской академии наук от 22 декабря 2017 года. URL: https:// docviewer.yandex.ru/view/0/?*=7S6mykmVjtq lM8nob9HBExe5Ruh7InVybCI6Imh0dHA6Ly9 hbmNiLnJ1L2ZpbGVzL2NrLzE1MTk2NDMw NjVfUkF0LWRvbGV2a2EucGRmIiwidGl0bGU iOiIxNTE5NjQzMDY1X1JBTi1kb2xldmthLnBk ZiIsIm5vaWZyYW1lIjp0cnVlLCJ1aWQi0iIwIiw idHMi0jE1Njg3MTU0NjYxMzAsInl1Ijoi0Dg0M DQ0MDUwMTUxNzgyMTQ0NiIsInNlcnBQYXJ hbXMi0iJsYW5nPXJ1JnRtPTE1Njg3MTU0Nj MmdGxkPXJ1Jm5hbWU9MTUx0TY0MzA2N V9SQU4tZG9sZXZrYS5wZGYmdGV4dD0lRD AlQkUlRDElODIlRDElODclRDAlQjUlRDElOD IrJUQxJTgwJUQwJUIwJUQwJUJEKyVEMCV CNCVEMCVCRSVEMCVCQiVEMCVCNSVE MCVCMiVEMCVCQSVEMCVCMCZ1cmw9aH R0cCUzQS8vYW5jYi5ydS9maWxlcy9jay8xN TE5NjQzMDY1X1JBTi1kb2xldmthLnBkZiZscj 0yMTMmbWltZT1wZGYmbDEwbj1ydSZzaWd uPTZmMmFjZDBkN2Y4MjlhMWEyZjMyZDhm MDJjZDYxMTU1JmtleW5vPTAifQ%3D%3D&l ang=ru (дата обращения: 17 сентября 2019 года).
29. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
