CC BY
362
Петринич А. А., Ли Ю. Р.
ПРАВОВОE РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ЛИЗИНГА, АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА БЕЗ ЭКИПАЖА И С ЭКИПАЖЕМ
9.7. ПРАВОВОE РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ЛИЗИНГА, АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА БЕЗ ЭКИПАЖА И С ЭКИПАЖЕМ
Петринич Андрей Андреевич, студент, кафедра гражданского права
Место учебы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
Ли Юрий Робертович, студент, кафедра гражданского права
Место учебы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
Theboss_ 01 @inbox. ru
Аннотация: в данной статье рассмотрены основные проблемы при заключении договора аренды в целях осуществления предпринимательской деятельности. На основании выявленных проблем определены всевозможные последствия, как для арендодателя, так и для арендатора. Предложены меры по урегулированию конфликтных ситуаций. Ключевые слова: аренда имущества, предпринимательская деятельность, Гражданский кодекс, объект аренды, арендная плата, лизинг.
LEGAL REGULATION OF THE LEASE CONTRACT. LEGAL REGULATION OF THE LEASE AGREEMENT, THE LEASE OF A VEHICLE WITHOUT CREW AND
WITH THE CREW
Petrinich Andrei A., student
Study place: Rostov state economic University (RINH)
Li Yuri R., student
Study place: Rostov state economic University (RINH)
Theboss_ 01 @inbox. ru
Annotation: This article discusses the main challenges at the conclusion of the lease for the purpose of doing business. Based on the identified problems identified all sorts of implications for both the landlord and tenant. Measures to resolve the conflict. Keywords: rental property, entrepreneurship, the Civil Code, the object of lease, rent, leasing.
Договор аренды имущества является самым распространённым среди договоров определяющих правоотношения граждан. Зачастую субъекты гражданских правоотношений, осуществляющих предпринимательскую деятельность, основной составляющей которой является оказание услуг, производство товаров, подряд, не всегда располагают достаточными средствами для приобретения недвижимого имущества в собственность, в частности жилые и нежилые помещения, сооружения, земельные участки.
В большинстве случаев, возможность приобретения недвижимого имущества в собственность субъектом предпринимательской деятельности, даже при наличии достаточного уровня средств, просто не рентабельна в сравнении с арендой имущества. Нередко граждане договоры аренда недвижимого имущества используют для удовлетворения своих потребительских нужд, что приводит к возникновению значительного количества споров, решаемых в судебном порядке, причинами которых зачастую является нарушение условий договора.
Правоотношения сторон по договору аренды регулируются, прежде всего, статьями 606-670 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации. В данных статьях настоящего Кодекса приведены положения, касающиеся видов
договоров аренды и аренды отдельно взятых видов имущества, а именно: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовый лизинг), к которым применяются положения § 1 главы 34 ГК РФ, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах (ст. 625 ГК РФ) [1]. Помимо этого следует отметить тот факт, что все нормы общей части обязательственного права могут быть применены относительно вышеуказанных видов аренды.
На основании вышеизложенного возникает определенный ряд проблем касающихся толкования нормы. В качестве первой проблемы выступает тот факт, что типология договора аренды не систематизирована в соответствии с определенным критерием. Договоры аренды, не включенные в перечень договоров аренды указанных в § 2-6 гл. 34 ГК РФ остаются не урегулированными.
Например, в случае с правовым регулированием договоров найма жилых помещений (п. 2 ст. 671 ГК РФ), необходимо применять аналогии нормы права, регулирующих договоры аренды нежилых помещений, регулируемые по большому счету общими нормами, касающимися аренды зданий и сооружений [2]. Отсюда следует вывод, что, по сути, к договорам
Проблемы экономики и юридической практики
2'2018
аренды нежилых помещений применяются общие положения договора аренды, что в свою очередь порождает решения «компромиссного» характера в судебной практике и чревато рядом проблем. В информационном письме Президиума ВАС РФ № 53 от 01 июня 2000 г. наглядно прослеживается такое «компромиссное» решение [3].
В качестве второй проблемы выступает одновременное совмещение признаков договоров аренды разных видов, что приводит к «пересечению» типов договоров аренды с договорами аренды отдельных видов имущества: лизинг недвижимого имущества, прокат транспортных средств. Такое совмещение признаков влечет за собой в свою очередь проблему в применении норм параграфов гл. 34 ГК РФ.
Ко всему прочему вопрос об основополагающем критерии при выделении видов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества остается открытым.
Третьей проблемой является урегулирование статьями иных Кодексов РФ норм § 1-6 гл. 34 ГК РФ, которые применяются во многих договорах аренды. К примеру, Земельный Кодекс Российской Федерации регулирует порядок передачи земельных участков во временное пользование. Однако, в соответствии с п.2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, которые содержатся в других законах, не могут противоречить нормам ГК РФ [4]. В случае если ГК РФ оговорена ссылка на какой-либо закон, то в данной ситуации, необходимо руководствоваться, прежде всего, нормами этого закона.
Неурегулированность предварительного договора аренды порождает множество вопросов, касаемо правоприменительной практики так, как невозможно распоряжаться вещью, которая не существует, вследствие чего, на основании статей 168 и 209 ГК РФ можно утверждать, что договор является ничтожным^], [6]. Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ в качестве предмета предварительного договора выступает не имущество, а обязанность заключения в будущем заключить основной договор о передаче имущества во владение, в соответствии с условиями оговоренными сторонами в предварительном договоре [7]. Таким образом, возникает возможность заключить предварительный договор в случае отсутствия самого объекта и отсутствия прав у лица в отношении объекта.
Во избежание вышеуказанных, а так же всевозможных проблем и судебных разбирательств необходимо, прежде всего, при заключении договора аренды в предмете договора указывать идентификационные данные объекта аренды, передаваемого во временное пользование арендатору. В противном случае на основании п.3 ст. 607 ГК РФ условие об объекте является несогласованным сторона, а договор соответственно, считается незаключенным так, как нарушается одно из существенных условий договора аренды [8]. В случае отсутствия идентификационных признаков объекта передаваемого в аренде у арендатора возникает риск утратить в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право так, как на основании п.3 ст. 607 ГК РФ договор считается незаключенным [9].
Арендодатель также имеет право не только на основании ст. 301 ГК РФ предъявить иск к арендатору об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и потребовать возврата имущество по нормам ст. 1102 ГК РФ [10] ,[11].
Однако и арендодатель может столкнуться с рядом проблем, одной из которых является невозможность взыскания арендной платы, неустойки за просрочку внесения обязательного платежа с арендатора в силу того, что договор будет считаться незаключенным.
При заключении договора аренды, обязательным условием является письменное согласование условия о размере арендной платы и порядке оплаты, в противном случае нарушаются положения п.1 ст. 654 ГК РФ и договор считается незаключенным [12].
Значительным условием для арендатора является регламентация целей использования объекта аренды. В случае нецелевого использования объекта аренды в порядке, установленном в заключенном сторонами договоре, на основании п.2 ст.450 ГК РФ, п.3 ст. 615 ГК РФ и положений ст.619 ГК РФ арендодатель может потребовать расторжение договора аренды и имеет право на истребование возместить понесенные им убытки с арендатора[13],[14], [15].
Передаваемое арендодателем во временное пользование арендатору должно соответствовать целевому назначению, указанному в договоре. В случае, если не предоставляется возможным использовать арендованное имущество арендатором по целевому назначению, оговоренному ранее в договоре, арендатор вправе направить в адрес арендодателя претензию об устранении выявленного несоответствия переданного в пользование имущества, в противном случае на основании п. 5 ст. 453 ГК РФ арендатор вправе потребовать возмещения понесенных убытков в полном объеме [16].
Во избежание проблем с взысканием арендной платы по договору аренды необходимо надлежащим образом отражать в документах факт передачи имущества, подтверждаться актом приема-передачи имущества либо оговариваться условием на то, что договор имеет силу передаточного акта. Однако, как показывает современная судебная практика, факт передачи имущества может признаваться не только иными документами, в том числе и актом сверки взаиморасчетов, но и признание фактического пользования в судебном порядке.
Срок аренды объекта, передаваемого в пользование арендатору, должен согласовывается сторонами. В том случае, если срок аренда в договоре не был оговорен, то по умолчанию можно считать, что договор заключен на неопределённый срок (ст.610 ГК РФ) [17]. Аналогичная ситуация происходит, если истек срок действия договора и ни одна из сторон не заявила о расторжении в оговоренные в договоре сроки. Кроме этого необходимо учитывать, что при заключении договора аренды недвижимого имущества, договор аренды недвижимого имущества обязан пройти процедуру государственной регистрации, если он заключен на срок, превышающий один год, а датой заключения данного договора в соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ будет считаться дата государственной регистрации [18].
При заключении договора аренды недвижимого имущества на долгосрочный период может возникнуть проблема, касающаяся смены собственника объекта недвижимости, в том случае, если новый собственник, именуемый по договору арендодателем, не желает в дальнейшем исполнять обязанности по договору [19]. В данной ситуации в соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ смена собственника сданного в аренду имущества не является достаточным основанием для расторжения или изменения заключенного с прежним собственником договора аренды [20].
Рассмотрим подробнее правовое регулирование договора аренды транспортного средства с экипажем и договора аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время). Данные договоры регламентируются прежде всего частью второй Гражданского кодекса РФ Статьями 632 и 642.
Петринич А. А., Ли Ю. Р.
ПРАВОВОE РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА ЛИЗИНГА, АРЕНДЫ ТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА БЕЗ ЭКИПАЖА И С ЭКИПАЖЕМ
В качестве объекта согласно статье 642 ГК РФ выступают только транспортные средства, предназначенные для перевозки грузов, почты, пассажиров и багажа.
Однако стоит отметить тот факт, что договор аренды транспортного средства сочетает в себе два вида обязательств: обязательство, связанное с предоставлением в аренду транспортное средство и обязательство связанное с оказанием экипажем услуг.
Таким образом, исходя из вышесказанного в аренду предоставляется не просто ТС, а такое транспортное средство, требующее управления им и обеспечения его технической эксплуатации экипажем, имеющим достаточный уровень квалификации для управления и технического обслуживания техники (профессионально подготовленный экипаж). Состав экипажа транспортного средства и его уровень квалификации должны соответствовать определенным обязательным для сторон требованиям, а при их отсутствии согласно п. 2 ст. 635 ГК РФ должны соответствовать требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора, а также иметь соответствующую категорию водительского удостоверения.
Отличительной особенностью правового регулирования этих видов договоров аренды является тот факт, что в первом случае согласно ст. 645 ГК РФ обязанности по управлению и техническому содержанию транспортного средства переходят к арендатору, в то время как, согласно ст. 635 ГК РФ обязанности по техническому содержанию закрепляются за арендодателем. Арендодатель должен самостоятельно и за свой счет обеспечить получение необходимых сертификатов соответствия и лицензий на транспортную деятельность
Оба вида договора аренды согласно статьям 633,643 ГК РФ заключаются только в письменной форме вне зависимости от срока аренды. При этом стоит отметить, что к данным договорам аренды не применимы положения п.2 ст. 609 ГК РФ.
Стоит отметить, что договор фрахтования на время и договор аренды транспортного средства регулируются не только статьями ГК РФ, но и Транспортными уставами и кодексами согласно статьям 641, 649 ГК РФ.
Предельные сроки для данных видов договоров не регламентируется.
В качестве еще одной отличительный особенности выступает тот, факт что при причинении вреда третьему лицу транспортным средством находящимся в аренде ответственность несет арендатор, в случае если согласно статье 648 ГК. РФ не будет доказано, что вред возник в результате неопределимой силы или умысла потерпевшего, а при договоре фрахтования на время- арендодатель (ст. 640, 1079 ГК РФ).
По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.
Следует так же разграничить понятия договора аренды ТС с договором фрахтования (чартера).
Согласно определения вытекающего из статьи 787 ГК РФ под договором фрахтования (чартера) понимают договор перевозки, и соответственно его предметом являются услуги по доставке грузом, пассажиров, почты и багажа в пункт назначения.
Исходя из определения вытекает то, что по договору фрахтования (чартера) транспортное средство как таково не
передается, а лишь предоставляется вместимость транспортного средства.
Помимо этого, договор фрахтования (чартера) транспортного средства в отличие фрахтования на время сторона, являющаяся фрахтовщиком, не оказывает услуг по управлению ТС и техническому обслуживанию.
Еще одним из распространённых видов договора аренды является лизинг.
Прежде всего под лизингом понимают финансовую аренду. Необходимость заключения договора лизинга в связи получением дорогостоящей техники в результате стремительного обновления основного производственного фонда, в целях инвестирования в инновации, избегая при этом крупные единовременные капиталовложения. Лизинговые сделки чаще всего предусматривают техническое обслуживание техники, обучение и повышение квалификации кадров, права и обязанности выкупить объект лизинга. Стоит отметить, что в договоре оговаривается базисный период, в течение которого договор не может быть расторгнут по желанию одной из сторон. Наиболее часто в качестве объекта выступают транспортные средства - суда, самолет, автобусы, сельскохозяйственная техника.
Общая регламентация договора лизинга установлена в параграфе 6 гл. «Аренда» ГК РФ.
Помимо ГК РФ порядок осуществления лизинговых операций регламентируется Федеральным законом № 164-ФЗ от 29.10.1998 г., в котором оговорены общие положения лизинга, основы правоотношений, в результате заключения договора лизинга, экономический смысл и основы договора лизинга, меры обеспечения и поддержки со стороны государства, нормы контроля и инспектирования лизинговых операций.
Федеральным законом № 164-ФЗ от 29.10.1998 г. не противоречит Международному договору о лизинге и Конвенции УНИДРУА о международном лизинге.
Согласно действующему законодательству лизинг подразделяют по сроку на долгосрочный, среднесрочный, краткосрочный. По виду выделяют финансовый, возвратный и оперативный.
Согласно статье 20 Федерального закона № 164-ФЗ от 29.10.1998 г. предмет лизинга необходимо зарегистрировать по соглашению сторон на лизингодателя или лизингополучателя. Данное условие обязательно, в силу того, что необходимо привести в соответствие с законом о лизинге нормативные акты, регулирующие регистрацию транспортных средств в РФ и таможенного законодательства.
Стоит различать понятия лизинг и кредит. Если рассмотреть правовую природу этих двух договоров можно выделить то, что лизинг является гарантией возврата средств кредитору. Сумму, полученную в качестве кредита на приобретение транспортных средств можно перераспределить на другие цели. Организация не получает права собственности на транспортное средство, а транспортное средство регистрируется на имя арендодателя. Исходя из этого арендатор лишен возможности распоряжения денежной суммой на покупку транспортного средства и не сможет не имеет права снять с учета транспортное средство, не уведомив арендодателя.
Обязательным условием заключение договора лизинга является страхование объекта лизинга за счет арендатора. Данная необходимость обусловлена тем, что транспортные средства представляют собой источник повышенной опасности.
Проблемы экономики и юридической практики
2'2018
Согласно статье 669 ГК РФ, риск случайной гибели или порчи объекта лизинга переходит к арендатору в момент передачи объекта лизинга, если иное не оговорено договором лизинга. Расходы по страхованию предмета лизинга согласно Федерального закона № 164-ФЗ от 29.10.1998 г. возложены на лизингодателя.
В заключении, хотелось бы отметить, что в данной статье приведены не все проблемы и риски, которые могут возникнуть у арендодателя и арендатора при заключении договора аренды, их перечень куда более обширен, чем кажется, ведь аренда имущества для осуществления не только предпринимательской деятельности, но и его использования в других целях, является наиболее актуальной. Но как показывает практика, такого рода актуальность порождает множество судебных прецедентов, обусловленных некорректностью составления договора аренды и пренебрежения не только нормами главы 34 ГК РФ, но и другим нормами других кодексов Российской Федерации в зависимости от объекта аренды.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 76,93%.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.011996 № 14-ФЗ Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.011996 № 14-ФЗ Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Консультант Плюс. Режим доступа:http://www.consultant.ru
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru/
8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
9. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
10. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
11. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
12. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
13. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
14. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
15. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
16. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
17. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
18. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
19. Епифанова Т.В., Бородина А.Г. Вопросы приобретения права собственности на земельный участок гражданами и индивидуальными предпринимателями // Проблемы и перспективы развития современной науки: социально-экономические, естественно-научные исследования и технический прогресс: Сб.науч.тр. - Ростов-на-Дону, 2015. - С 26-31.
20. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) Консультант Плюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru
РЕЦЕНЗИЯ
на статью студента Петринич А.А., студента Ли Ю.Р. «Правовое регулирование договора аренды. правовое регулирование договора лизинга, аренды транспортного средства без экипажа и с экипажем» Затронутая авторами тема весьма актуальна. Договор аренды зачастую является более рентабельным в целях осуществления предпринимательской деятельности, основной составляющей которой является оказание услуг, производство товаров, подряд. Однако гражданские правоотношения, возникающие в силу разнообразия объектов аренды, порождают значительное количество споров, решаемых в судебном порядке, причинами которых зачастую является нарушение условий договора.
Рецензируемая статья является самостоятельным, завершенным научным исследованием. В ней рассматриваются актуальные аспекты правового регулирования договора аренды и отдельных его видов, используемых при осуществлении предпринимательской деятельности. Авторами предложены направления совершенствования правового регулирования договора аренды.
Статья Петринич А.А., Ли Ю.Р. выполнена на достаточно высоком научном и профессиональном уровне. Статья рекомендуется для публикации в открытой печати.
Рецензент:
д-р экон. наук, профессор кафедры гражданского права ФГБОУ ВО «РГЭУ (РИНХ)»
Епифанова Т. В.
