CC BY
62
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
ственника, может отчуждать вещь, продать, заложить, отдать в пользование, то к чему же сведутся права собственника?» - так говорил известный русский цивилист Г.Ф.Шершеневич в своем учебнике русского гражданского права* 1. Это правило в структуре права собственности является незыблемым, а потому при конструировании ст. 22 Земельного кодекса РФ следовало его сохранить, как это предусмотрено в ст. 615 ГК РФ.
Нельзя признать разумным также лишение Земельным кодексом права передачи в аренду земельных участков, находящихся у граждан в пожизненном наследуемом владении и постоянном (бессрочном) пользовании. С введением ЗК в действие они лишены права распоряжения ими (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК). Исключение законом сделано только для перехода прав на земельный участок по наследству, находящийся у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения (п. 2 ст. 21 ЗК).
А ведь пользование земельными участками на этих титулах будет продолжаться довольно длительное время. Срок переоформления гражданами земельных участков в собственность законом не ограничен, а юридические лица вправе пользоваться ими на прежнем титуле до 1 января 2004 г. (п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Выходит, что эти землепользователи на все время лишены права передавать свои земельные участки в аренду. Кстати, земель на праве пожизненного наследуемого владения много, в РМЭ на 1 января 2001 г. было 109,5 тыс. га.
Н.С.Мустакимовк
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РЕСПУБЛИК - СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В современной правовой науке имеется множество мнений по поводу понятия аренды. Например, О.И.Крассов видит сущность аренды в том, что собственник индивидуально-определенной не потребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу2. Если же
Канд. юрид. наук, доцент кафедры частного права России и зарубежных стран МарГУ.
1 См.: Шершеневич Г.Ф. Там же. - С. 1687.
2 Земельное право: Учебник /О.И.Крассов. - М.: Юристъ, 2000. - С. 164.
106
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
речь идет о земле, то можно сказать, что сущность аренды земли заключается в предоставлении земельного участка во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды1. Это одна из распространенных и наиболее эффективных форм использования земли в Российской Федерации (как, впрочем, и за рубежом).
Основу законодательного регулирования аренды земли составляет Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ). Отношения по поводу аренды земельных участков оформляются договором аренды. Ст. 606 ГК РФ, сформулировав понятие договора аренды, установила, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование2. На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ земельные участки могут быть предметом договора аренды. Пункт 2 данной статьи предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи земли в аренду. Такие особенности установлены, например, Земельным Кодексом РФ, Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», постановлением Правительства РФ «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»3, постановлением Правительства РФ «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев»4, Указом Президента РФ «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» и другими нормативными правовыми актами5.
Если говорить о зарубежном опыте правового регулирования арендных отношений, следует отметить, что в США, например, оно осуществляется не на федеральном уровне, а соответствующими органами шта-
1 Сделки с землей в Российской Федерации: Учеб.-практ. пособие /О.М.Оглоблина. -М.: 1999. - С. 35.
2 СЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
3 Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 //Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1992. - № 34. - Ст. 1224.
4 Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 //СЗ РФ. - 1995. -№ 7. - Ст. 534.
5 О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды: Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 //Российская газета. - 1997. - 28 ноября; СЗ РФ. - 1997. - № 48. - Ст. 5546.
107
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
тов1. В Испании, которая является в отличие от США унитарным государством, имеются частные нормы различных ее регионов2.
В субъектах РФ Специальные законы, регулирующие вопросы аренды земельных участков, имеются в двух субъектах РФ. В одном, в Законе Республики Саха (Якутия) «Об аренде земельных участков» под арендой понимается «основанное на договоре временное возмездное владение и пользование и временное возмездное пользование земельным участком»3 4. Во втором, в Законе «Об аренде земли в Республике Башкортостан» «аренда земли (земельных участков) представляет собой основанное на договоре между арендодателем и арендатором срочное возмездное пользование землей, передаваемой арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности» . При этом в Законе Республики Башкортостан статья об аренде земли выделяется в отдельную норму (ст. 3), тогда как в Законе Республики Саха (Якутия) она занимает место наряду с основными понятиями, предусмотренными одной нормой, содержащейся в ст. 1. Таким образом, нормы Закона Республики Башкортостан содержат более полное понятие аренды земли.
В ГК РФ и соответствующих законах республик-субъектов РФ накладывается ряд ограничений на аренду земельных участков. Так, запрещается финансовый лизинг в отношении земельных участков и использования земельных участков не по назначению. Права на аренду земли не допускают возможность ипотеки.
Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст.ст. 209, 608 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).
В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Об этом говорится и в Законе Республики Башкортостан, в п. 2
1 А. Луна Серрано Нормативная структура Испанского аграрного права //Агропромышленное, хозяйственное и экологическое право в условиях переходной экономики. - Минск, 1999. - С. 27.
2 Кокотов Б.В. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США. Авт. Канд. Дисс. - М., 2000. - С. 46-48.
3 Закон Республики Саха (Якутия) от 13 января 1998 г. № 221 - I.
4 Закон Республики Башкортостан от 11 апреля 2000 г. № 67 //Ведомости Государственного Собрания, Президента и Кабинета Министров Республики Башкортостан. -2000. - №9. - Ст. 646.
108
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
ст. 1 коиорого определено, что «арендодатель - это юридическое или физическое лицо, предоставляющее земельный участок во временное пользование арендатору на договорных началах». Соответствующий Закон Республики Саха (Якутия) в ст. 2 сразу определяет всех субъектов правоотношений при аренде земельных участков. Это - органы государственной власти, органы местного самоуправления, граждане и юридические лица Республики Саха (Якутия), а также иностранные физические и юридические лица.
Закон Республики Башкортостан также делает ссылку на органы государственной и местной власти в п. 3 ст. 5, по которой «арендодателями государственных и муниципальных земель являются органы государственной власти Республики Башкортостан и органы местной власти. Полномочия по заключению договора аренды земельного участка могут быть переданы органам государственного управления - Государственному комитету Республики Башкортостан по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальным подразделениям». Также арендодателями земельных участков могут выступать:
• собственники земельных участков;
• граждане, имеющие земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, с согласия собственника;
• лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, с согласия собственника;
• граждане, имеющие право на земельную долю.
Земельные участки, находящиеся в общей собственности, могут быть сданы в аренду только с согласия всех собственников, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
В Законе не говорится, могут ли быть субъектами правоотношений при аренде земли иностранные физические и юридические лица. Однако исходя из смысла п. 5 с. 50 и п. 5 ст. 51 ЗК Республики Башкортостан, где говорится, что эти лица могут иметь земельные участки на территории Республики Башкортостан только на праве аренды без права выкупа, очевидно, можно, считать, что эти субъекты входят в общие данные категории.
В соответствии со ст. 4 Закона Республики Башкортостан в аренду могут быть переданы земельные участки из всех категорий земель с изъятиями, установленными законодательством. В аренду передаются земли (сельскохозяйственные угодья) фонда перераспределения, временно неиспользуемые сельхозугодья сельскохозяйственных организаций (кроме опытных хозяйств), земельные участки под объектами недвижимости, незастроенные, пустующие и неэффективно используемые участки, иные земли. 109
109
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
В ст. 3 Закона Республики Саха (Якутия) говорится, что объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в государственной собственности:
• с лесными и водными ресурсами;
• участки недр с разведанными прогнозируемыми полезными ископаемыми;
• занятые под промышленными, энергетическими, транспортными, космическими и иными объектами;
• историко-культурного, рекреационного, оздоровительного, природоохранного назначения;
• сельскохозяйственного назначения и запаса;
• населенных пунктов в соответствии с функциональным зонированием, определяемым градостроительной документацией.
В связи с этим хотелось бы обратить внимание на не совсем понятную фразу «находящиеся в государственной собственности». Анализируя данную статью, можно прийти к выводу, что в договоре аренды земли по законодательству Республики Саха (Якутия) всегда одной стороной является государство, что противоречит норме ст. 2, согласно которой субъектами правоотношений при аренде земельных участков наряду с государством являются граждане и юридические лица Республики Саха (Якутия), а также иностранные физические и юридические лица. Неизвестно, что конкретно в данном случае имел ввиду законодатель.
Таким образом, можно увидеть противоречия не только в самом Законе, но и отметить их как противоречащие законодательству РФ, что является недопустимым.
Выделим следующую особенность заключения договора аренды земельного участка согласно Закону «Об аренде земли в Республике Башкортостан». В соответствии со ст. 8, которая называется «Форма договора аренды земельного участка», такой договор составляется в письменном виде независимо от срока его действия и подлежит обязательной государственной регистрации. Далее предусмотрено, что физические и юридические лица вправе приступить к использованию земельного участка после государственной регистрации договора. Использование земельного участка без заключения договора аренды считается самовольным занятием. Таким образом, обращается внимание на то, что письменная форма договора является обязательной. Устная форма договора в отличие от законодательства РФ не предусмотрена. Сложнее обстоит дело с земельным законодательством Республики Саха (Якутия). Закон об аренде земельных участков Республики Саха (Якутия) регламентирует только то, что, во-первых, примерная форма 110
110
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
договора аренды утверждается Правительством Республики Саха (Якутия), во-вторых, договоры аренды заключаются в соответствии с требованиями законодательства, действующего на территории Саха (Якутии). Остается только догадываться, какая же форма договора аренды земельных участков предусмотрена законодательством этого субъекта РФ. Но, по-видимому, существует письменная форма сделок, так как ст. 5 Закона содержит норму о государственной регистрации договора аренды земельного участка. Так как Республика Саха (Якутия) в соответствии со ст. 65 Конституции РФ является субъектом Федерации, то формулировку «с требованиями законодательства, действующего на территории Республики Саха (Якутия)» следует понимать как действующее федеральное законодательство». В другом понимании норма будет противоречить федеральному законодательству.
Условия субаренды, предусмотренные п. 3 ст. 4 Закона Республики Саха (Якутии), в отличие от соответствующего Закона Республики Башкортостан, где о них даже не упоминается, повторяют соответствующие нормы федерального законодательства.
Договор аренды земельного участка заключается на срок, определяемый сторонами, однако законом могут устанавливаться предельные сроки. В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предельные сроки сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения установлены в пределах 49 лет. Закон Республики Саха (Якутия) устанавливает краткосрочную аренду земельных участков юридическим, физическим лицам в том числе иностранным - до 5 лет, и долгосрочную - до 49 лет, физическим лицам - во временное возмездное владение и пользование, юридическим лицам, а также иностранным физическим и юридическим лицам - во временное возмездное владение и пользование по итогам конкурса и аукциона. На срок до 5 лет аренда земельных участков производится при предоставлении во временное возмездное пользование во всех иных случаях. Аналогичные виды аренды земельного участка устанавливаются согласно Закону Республики Башкортостан, а срок аренды земельной доли не превышает 12 лет, что отличается от российского законодательства, где согласно Указаниям Роскомзема от 16 мая 1996 г. договор аренды земельной доли должен заключаться на срок не менее трех лет1 * 111. Законодательством Республики Саха (Якутия) данный вопрос не регулируется. В ст. 22 ЗК РФ сроки аренды предусматриваются только для земель, находящихся в муниципальной и государственной собственности.
1 Сделки с землей в Российской Федерации: Учеб.-практ. пособие /О.М.Оглоблина.
- М., 1999. - С.9.
111
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
В силу закона арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендованным земельным участком, что означает возможность реально обладать земельным участком, извлекать из него пользу, при этом плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования земельного участка, являются собственностью арендатора.
Положение о судьбе плодов и доходов, как нам кажется, целесообразно было бы предусмотреть в договоре аренды во избежание конфликтных ситуаций. Право собственности на плоды, продукцию и доходы от использования земли признается за арендатором при условии полного соблюдения условий пользования землей, установленных договором аренды и законодательством, что предусмотрено Законом Республики Башкортостан (ч. 2 ст. 15), а также Законом Республики Саха (Якутия) (п. в ч. 1 ст. 12).
Законами республик Башкортостан и Саха (Якутия) регулируются также права и обязанности арендодателя. Так, арендодатель вправе:
• досрочно расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством;
• вносить по согласованию с арендатором в договор необходимые изменения и уточнения в случае изменения законодательства и нормативных актов;
• приостанавливать работы, ведущиеся арендатором с нарушением условий договора;
• в случаях, связанных с необходимостью изъятия земельного участка для государственных нужд, гарантировать арендатору предоставление равноценного земельного участка в другом (согласованном с арендатором) месте и возмещение всех его затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, сооружений, складских помещений, дорог и т.д., в соответствии со сметами расходов на проведение соответствующих работ.
В отличие от федерального законодательства Закон Республики Башкортостан значительно сужает обязанности арендодателя. Пункт 1 ст. 18 предусматривает только четыретребования:
1. Выполнение условий договора аренды земельного участка.
2. Передача арендатору земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора.
3. Невмешательство в хозяйственную деятельность арендатора, если она осуществляется в соответствии с законодательством и условиями договора.
4. Возмещение в соответствии с условиями договора по истечении срока договора аренды земельного участка полностью или частично расходов понесенных арендатором на улучшение земель (ч. 2 ст. 18). 112
112
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
По законодательствоу Республики Саха (Якутия) (ч. 2 ст. 11), арендодатель обязан:
• предупредить арендатора обо всех права третьих лиц на земельный участок, сдаваемый в аренду;
• нести ответственность за недостатки и скрытые дефекты сданного в аренду земельного участка, выявившиеся в процессе его использования, исключающие или существенно препятствующие обычному либо установленному по договору использованию;
• не совершать на земельном участке такие изменения, которые исключают или ограничивают его использование.
В отличие от Закона «Об аренде земельных участков Республики Саха (Якутия), Закон «Об аренде земли в Республике Башкортостан» регламентирует отдельные нормы, предусматривающие обязанности арендодателя. Например, ст. 11 регулирующая обязанность арендодателя предоставить земельный участок арендатору, а также ст. 12, устанавливающая ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду земельного участка.
Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими лицами и т.п.). Это означает, что, например, лицо, обладающее правом сервитута, независимо от того, что земельный участок передается в аренду, вправе и дальше осуществлять право ограниченного пользования чужим (сдаваемым в аренду) земельным участком. Залогодержатель может воспользоваться своим правом - обратить взыскание на заложенный земельный участок - независимо от того, что после заключения договора ипотеки собственник земельного участка передает его в аренду другому лицу.
Статья 13 Закона Республики Башкортостан и п. «а» ч. 2 ст. 11 Закона Республики Саха (Якутия) предусматривает обязанность арендодателя является предупреждение арендатора о всех правах третьих лиц на земельный участок. В случае невыполнения этой обязанности у арендатора появляется право требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (по выбору арендатора) (п. 2 ст. 613 ГК РФ). В договоре аренды может быть предусмотрена наиболее удобная для сторон форма внесения арендной платы. Земельное законодательство Республики Башкортостан предусматривает несколько вариантов оплаты. Согласно ст. 14 Закона Республики Башкортостан арендная плата может вноситься в виде установленных в твердой сумме платежей, уплачиваемых периодически или единовременно. Единовременное внесение арендной платы, с нашей точки зрения, выгодно для арендодателя только при заключении краткосрочного 113
113
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
договора аренды. При заключении долгосрочного договора аренды арендная плата может вноситься периодически, за несколько лет вперед или за весь срок аренды. Денежная форма оплаты является наиболее распространенной.
Арендная плата может также состоять в передаче арендатором арендодателю установленной доли продукции, плодов (в натуре), полученных от использования земельного участка, а также в процентном отношении от полученных арендатором доходов, что не противоречит ГК РФ (п. 2 ст. 614). ГК РФ (ст. 614) предусматривает также в качестве формы оплаты аренды передачу определенной договором вещи в собственность или в аренду арендодателю. Возможны и такие формы оплаты, как предоставление арендодателю определенных услуг (например, арендатор расплачивается путем строительства за свой счет здания или сооружения для арендодателя или путем осуществления ремонта квартиры, транспортных средств и т.п.); возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение земельного участка (например, осушение участка, выкорчевывание деревьев и т.п.).
Закон Республики Саха (Якутия) вносит свои особенности по арендной плате, предусматривая, кроме вышеназванных, возложение на арендатора обусловленных договором затрат на освоение или улучшение земельного участка, на улучшение арендованного имущества (ч. 3 ст. 7).
В дополнение к этому выделим еще одну норму, которая гласит, что арендная плата не взимается за земельные участки, выделенные гражданам в соответствии с нормами отвода (ч. 9 ст. 7).
Договорные отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его по взаимному соглашению. В случае недостижения сторонами такого соглашения договор может быть расторгнут по решению суда, но только при условии, что имело место существенное нарушение договора одной из сторон.
В соответствии с ч. 1 ст. 10 Закона Республики Саха (Якутия) предусматриваются такие основания прекращения договора аренды земельных участков, как:
• досрочное расторжение договора аренды;
• изъятие земельных участков у арендатора для государственных, общественных и иных нужд, а также с целью их предоставления гражданам;
• истечение срока, на который был предоставлен земельный участок;
• неуплата арендной платы в установленные договором сроки; 114
114
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
• прекращение деятельности арендатора и отсутствие его правоприемника;
• нарушение арендатором земельного законодательства;
• смерть гражданина, участвующего в договоре, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим при отсутствии наследника, желающего воспользоваться правом аренды.
В отличие от этого ст. 25 Закона Республики Башкортостан предусматривает всего лишь пять оснований прекращения договора аренды земельного участка:
• истечение срока аренды земельного участка;
• смерть арендатора и отсутствие наследников;
• прекращение деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства;
• добровольный отказ арендатора;
• решение суда о расторжении договора аренды земельного участка.
Однако, Закон Республики Башкортостан содержит норму, которая
предусматривает принудительное расторжение договора аренды земельного участка (ст. 24) и устанавливает следующие основания: нерациональное использование и не использование земель; использование земель не по целевому назначению, а также способами, приводящими к снижению плодородия почв; задолженность арендной платы; загрязнение земель химическими веществами, производственными отходами, сточными водами; захламление земель и другие нарушения, установленные законодательством; изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Таким образом, можно заметить, что Закон Республики Башкортостан дает более широкие основания для расторжения договора аренды земли, чем Закон Республики Саха (Якутия).
Статья 16 Закона Республики Башкортостан предусматривает норму, соответствующую федеральному законодательству по которой устанавливается действие договора аренды земельного участка при изменении сторон, не отличается от федерального законодательства, а в Законе Республики Саха (Якутия) такой нормы нет.
Изменения, дополнения и поправки к условиям договора аренды должны быть оформлены письменно и подписаны арендодателем и арендатором или уполномоченными ими лицами. Они производятся в форме дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора аренды, и подлежат обязательной государственной регистрации в том же порядке, что и сам договор аренды. В случае, если одна из сторон уклоняется от подписания дополнительного соглашения и 115
115
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
его государственной регистрации, спор рассматривается в судебном порядке, установленном законодательством.
Таким образом, Закон «Об аренде земли в Республике Башкортостан» от 11 апреля 2000 г. и Закон Республики Саха (Якутия) «Об аренде земельных участков» от 13 января 1998 г. (в ред. закона от3 февраля 2000 г.) регулируют вопросы, возникающие в сфере отношений по аренде земельных участков в республиках-субъектах РФ, определяют права и обязанности арендатора и арендодателя, условия заключения, расторжения и прекращения действия договора аренды земельного участка, содержание договора аренды, способы защиты права аренды, ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду земельного участка. Однако следует учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ договорные и иные обязательства регулируется гражданским законодательством. В п.1 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установлено, что совершение сделок с земельными участками регулируются гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного и иного специального законодательства и настоящего указа. Согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство отнесено к ведению РФ. В соответствии с ч. 1 ст. 76 Конституции РФ принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории РФ.
Получается, что законодательные органы республик Башкортостан и Саха (Якутия) превысили свои полномочия, предусмотренные ст. 5 Федерального закона от 22 октября 1999 г. «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ»1 и приняли законы по вопросу исключительной компетенции РФ в нарушение Федерального закона от 24 июня 1999 г. «О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти в РФ и органами государственной власти республик-субъектов РФ»2.
Это значит, что законы Республики Башкортостан и Республики Саха (Якутия), регулирующие право аренды земельных участков, следует привести в соответствие с федеральным законодательством.
1 СЗ РФ. - 1999.
2 Российская газета. - 1999. - 30 июня.
116
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
Ю.В.Буркова*
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Проблема соотношения международного и внутригосударственного права является одной из наиболее сложных и весьма важных проблем юридической науки и практики. Выяснение этого вопроса особенно важно в настоящее время в связи с созданием в нашей стране рыночной экономики и необходимостью имплементации норм международного трудового права в Российское законодательство о труде.
Институт аренды земель был закреплен в Земельном кодексе РСФСР. Закон РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю» развил принцип платности использования земли, в том числе и арендной платы, и определил его правовые основы. Дальнейшее развитие институт аренды земли получил в Земельном кодексе Российской Федерации, вступившем в силу 29 октября 2001 г.
Общие начала договора аренды определены гражданским законодательством, а особенности сдачи в аренду земельных участков установлены земельным законодательством.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Закон РФ «О плате за землю», действующий с изменениями и дополнениями, установил, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти* 1 устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.
Преподаватель кафедры публичного права России и зарубежных стран МарГУ.
1 Учитывая то, что настоящий закон был принят до принятия Конституции Российской Федерации и при системном толковании с учетом положений Земельного кодекса, представляется, что «соответствующими органами исполнительной власти» являются Правительство Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления.
117
