CC BY
59
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
Ю.В.Буркова*
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, НАХОДЯЩИЕСЯ В МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Проблема соотношения международного и внутригосударственного права является одной из наиболее сложных и весьма важных проблем юридической науки и практики. Выяснение этого вопроса особенно важно в настоящее время в связи с созданием в нашей стране рыночной экономики и необходимостью имплементации норм международного трудового права в Российское законодательство о труде.
Институт аренды земель был закреплен в Земельном кодексе РСФСР. Закон РФ от 11 октября 1991 г. «О плате за землю» развил принцип платности использования земли, в том числе и арендной платы, и определил его правовые основы. Дальнейшее развитие институт аренды земли получил в Земельном кодексе Российской Федерации, вступившем в силу 29 октября 2001 г.
Общие начала договора аренды определены гражданским законодательством, а особенности сдачи в аренду земельных участков установлены земельным законодательством.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды; если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Закон РФ «О плате за землю», действующий с изменениями и дополнениями, установил, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти* 1 устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.
Преподаватель кафедры публичного права России и зарубежных стран МарГУ.
1 Учитывая то, что настоящий закон был принят до принятия Конституции Российской Федерации и при системном толковании с учетом положений Земельного кодекса, представляется, что «соответствующими органами исполнительной власти» являются Правительство Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления.
117
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает, что общие начала определения платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Начиная с 1999 г., до 2003 г. федеральные законы о бюджете на соответствующий год устанавливали, что действующие в предыдущем финансовом году ставки земельного налога и арендной платы за земли, применяются в очередном финансовом году с определенным коэффициентом. Законодатель из года в год корректировал текст статьи закона. Так, в федеральных законах, определяющих коэффициент на 2000, 2001, 2002 гг., предписывалось применять прошлогодние ставки с коэффициентом при аренде всех категорий земель, статья закона на 2003 г. указывала на применение коэффициентов к землям, находящимся в государственной и муниципальной собственности. Также в законе на 2003 г. речь шла о применении коэффициентов к «размерам» арендой платы, а не к ставкам, как это указывалось в предшествующих бюджетных законах. Подобная игра слов привела к разнообразной правоприменительной практике органов местного самоуправления.
Практика, складывающаяся в сфере аренды земель, находящихся в муниципальной собственности, порождает несколько вопросов, касающихся, во-первых, полномочий органов местного самоуправлении в регулировании вопроса аренды земель, во-вторых, понятия ставки арендной платы, введенного федеральными законами о бюджете на соответствующий год, и применения этой ставки:
• Кто из органов местного самоуправления вправе устанавливать базовые размеры арендной платы?
• Насколько допустимо регулирование вопроса установления арендной платы муниципальных земель на федеральном уровне?
• Насколько органы местного самоуправления при определении размера базовых ставок связаны предписаниями федерального закона, вводящего повышающие коэффициенты? Ограничены ли полномочия органов местного самоуправления в установлении размеров базовых ставок?
• Что следует понимать под «ставками арендной платы, действующими» в каком-либо финансовом году? 118
118
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
• Что значит положение о том, что «ставки арендной платы, действующие» в предыдущем финансовом году, «применяются» в следующем финансовом году с коэффициентом?
В силу статьи 15 Федерального закона от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в исключительном ведении представительных органов местного самоуправления находится установление порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью. Закон РФ от 6 июля 1991 г. № 1550-I «О местном самоуправлении в Российской Федерации» устанавливает полномочия городской администрации в области управления муниципальной собственностью, взаимоотношений с предприятиями, учреждениями и организациями на территории города и полномочия городской администрации в области использования земли и других природных ресурсов, охраны природы. В частности, согласно статье 66 Закона, городская администрация управляет муниципальной собственностью города, решает вопросы создания, приобретения, использования, аренды объектов муниципальной собственности; вносит предложения в Совет об отчуждении объектов муниципальной собственности; предоставляет в установленном порядке в пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) и временное пользование, передает в собственность и сдает в аренду, изымает земельные участки в пределах черты поселка, сельсовета, а также из фонда других земель (в том числе земель запаса), переданных в ведение поселкового, сельского Совета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством; защищает права собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов1.
В соответствии с вышеизложенными нормами, представительные органы местного самоуправления обладают исключительным полномочием по определению порядка управления и распоряжения землями, находящимися в муниципальной собственности, и поэтому размеры базовых ставок арендной платы, о которых идет речь в законе «О плате за землю», они вправе определить самостоятельно, либо предоставить это полномочие другим органам, образуемым в соответствии с уставами муниципальных образований. При этом, вне зависимости от органа, устанавливающем это ставки, в силу статьи 15 Конституции Российской Федерации, будучи нормативным правовым актом, затрагивающим пра- 119
1 Федеральным законом от 28 августа 1995 г. № 154-ФЗ установлено, что статья 66 Закона «О местном самоуправлении в Российской федерации» применяется в части, не противоречащей Конституции РФ и названному Федеральному закону, до принятия субъектами Российской Федерации законов о разграничении предметов ведения муниципальных образований.
119
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
ва, свободы и обязанности человека и гражданина, подобный акт органа местного самоуправления подлежит официальному опубликованию.
Что касается регулирования вопроса установления арендной платы за муниципальные земли на федеральном уровне, равную заботу органов государственной власти на федеральном уровне и о государственных, и о муниципальных землях можно объяснить тем, что процесс разграничения земель еще не завершен, и в силу Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Земельный кодекс Российской Федерации также предусматривает, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Однако ни один законодательный акт на федеральном уровне не предусматривает права федеральных властей каким-либо образом определять ставку арендной платы, устанавливать корректирующие коэффициенты или иным образом влиять на определение размера арендной платы за земли, находящихся в муниципальной собственности.
Предполагая общеобязательность норм федерального закона, органы местного самоуправления в свою очередь легализуют федеральные коэффициенты, посредством принятия соответствующих решений на местном уровне. Следует отметить, что зачастую муниципальный акт, вводящий корректирующий коэффициент на календарный год, издается в середине финансового года1. Судебная практика подтверждает общеобязательность норм федеральных законов. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского органа в своем постановлении от 20 января 2003 г. № А79-4416/02-СК1-3756 указал, что согласно статье 7 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления» и пункту 1 части 1 статьи 8 Федерального закона «О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления вправе устанавливать местные налоги и сборы при условии их соответствии Конституции РФ, федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. При рассмотрении дела суд установил, что принятые органом местного самоуправления ставки 120
1 Решение сессии Йошкар-Олинского городского собрания, устанавливающее коэффициент к ставкам земельного налога на 2002 год, было изменено 17 июня 2002 года: устанавливался более высокий коэффициент, который был распространен также и на ставки арендной платы.
120
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
арендной платы намного превышают установленный федеральным законом коэффициент, и подтвердил, что оспариваемый акт местного самоуправления не соответствует федеральному закону и признается недействующим. Однако, представляется, что, поскольку органы местного самоуправления вправе устанавливать порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, а также базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, размер арендной платы для конкретного арендатора в течение года может увеличиться более, чем на размер коэффициентов, установленных федеральными законами.
Кроме вопроса о том, кто правомочен регулировать «ставки» арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, неоднозначной остается сама сущность правомочия. Федеральное законодательство не дает определения понятию «ставка арендной платы», которым оперируют законы о бюджете на соответствующий год. Закон «О плате за землю» использует понятия «арендная плата» (ст. 1), «базовый размер арендной платы» (ст. 21), Земельный кодекс Российской Федерации (п. 4 ст. 22) и Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 614) - «размер арендной платы». В свою очередь, и понятие «размер арендной платы» не определено законодательством. Представляется, что «размер арендной платы» - есть "базовый размер арендной платы», умноженный на повышающие коэффициенты и умноженный на площадь земельного участка. В данном случае размер арендной платы - это величина арендной платы в рублях. Ставка арендной платы - это норма арендной платы (плата за пользование земельным участком в расчете на единицу площади), размер арендной платы - это причитающийся единовременный платеж за весь земельный участок.
По вопросу применения коэффициентов, вводимых федеральными законами о бюджете на соответствующий год, суды выносят различные решения. Наиболее убедительным представляется подход, сформулированный федеральный арбитражный судом Северо-Западного округа в постановлении от 6 августа 2002 г. № А56-6387/02. Суд указал, что по смыслу статьи 15 Федерального закона от 22 февраля 1999 г. № 36-ФЗ «О федеральном бюджете на 1999 год» применение к ставкам земельного налога повышающего коэффициента, равного «2», ограничивается 1999 г. В 2000 г. этот коэффициент, как указал суд, не подлежал применению, поскольку названный Закон утратил силу как действовавший в конкретно определенный финансовый год. Аналогичные правоотношения на следующий год регламентированы Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2000 год», которым введен новый повышающий земельную ставку коэффициент - «1,2». Применение коэффициента 121
121
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
«1,2» также ограничивается 2000 годом. Обязанность налогоплательщиков последовательно присоединять каждый из ежегодно вводимых нормами законов о федеральном бюджете коэффициент к ставкам земельного налога, устанавливаемым органами власти субъектов Российской Федерации, не предусмотрена ни одним правовым актом. Из их содержания невозможно сделать ясный и непротиворечивый вывод, что при формировании бюджета Российской Федерации на каждый год действительная воля законодателя направлена именно на установление новых ставок земельного налога путем индексации ставок, определяемых субъектами Российской Федерации». Данное решение касается применения коэффициентов к ставке земельного налога. Представляется, что аналогичный подход должен существовать в отношении ставок арендной платы.
Таким образом, при определении размера арендной платы, который является договорным условием, следует учитывать нормы федерального законодательства, актов органов местного самоуправления и судебную практику. Органы местного самоуправления, в отличие от частного арендодателя, не вправе по своему усмотрению определять размер арендной платы в каждом конкретном случае, либо предоставлять какому-либо арендатору предпочтение. Органы местного самоуправления связаны требованиями федерального законодательства, в первую очередь требованием Конституции Российской Федерации об обязательной публикации актов, затрагивающих права и свободы человека и гражданина, что распространяется и на акты, определяющие методику определения ставок арендной платы.
Г.С.Ваинштейн*
ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О ЗАВЕЩАНИИ: ОТ СВОДА
ЗАКОНОВ РОССИЙСКОЙ ИМПЕРИИ ДО ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
С 1 марта 2002 г. вступила в действие 3-я часть Гражданского кодекса РФ, которая внесла серьезные изменения в наследственное законодательство. Изменениям подверглись правовые нормы, касающиеся как наследования по закону, так и наследования по завещанию.
Анализируя нормы главы 62 ГК РФ «Наследование по завещанию», можно сделать вывод о том, что наши Законодатели во многом исполь- 122
Кандидат исторических наук, доцент кафедры теории и истории государства и права МарГУ.
122
