CC BY
571
Договор аренды земельного участка
Л.В. Криволапова, к.ю.н., Н.С. Герасимова, аспирантка, ОренбургскийГАУ
Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения договора аренды определяются гражданским законодательством, а особенности сдачи в аренду земельных участков - земельным.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Что касается земли, то пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренде земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки). Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком -может сдать его, например, в субаренду.
Арендодателями, согласно ст. 22 Земельному кодексу РФ, могут быть только собственники земельных участков.
Земельный участок должен иметь описанные и в установленном порядке удостоверенные границы (ст. 6 ЗК РФ).
По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам сельскохозяйственных организаций. Земельный кодекс не регулирует вопросы пользования и распоряжения земельными долями, имеет отсылочные нормы к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
По общему правилу, договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации. Земельный кодекс в ст.26 установил, что не подлежат государственной регистрации (кроме случаев, установленных федеральными законами) договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года.
Договор аренды земельного участка может быть заключен на определенный срок или без указания конкретного срока, т.е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого предупреждения законом или договором может быть установлен и иной срок.
По правилу 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право заключить договор аренды на новый срок. Так, преимущественное право аренды земельного участка имеют собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, арендатор не имеет право заключить договор аренды на новый срок, в случае, если земельный участок используется не по назначению использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или к ухудшению экологической обстановки; неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения; неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства.
Все обстоятельства являются одновременно и основаниями для прекращения аренды по инициативе арендодателя.
Законом могут быть установлены максимальные сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, если в договоре аренды земельной доли срок не определен, он считается заключенным на установленный законом срок, и по истечении его прекращается.
Основная обязанность арендодателя земельного участка - предоставить арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок. Если этого сделано не было (например, арендатор не может начать использование участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственной продукции, потому что он занят принадлежащими арендодателю сараями, которые предполагалось снести, или завален стройматериалами), то арендатор вправе потребовать либо передачи участка в надлежащем состоянии и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Встречаются ситуации, когда в аренду сдан земельный участок, который имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им. Например, на нем превышают санитарные и экологические нормы шум, вибрация, выбросы от автострад, промышленных предприятий; участок заболочен, почва истощена и т.д.
Возникающие в таких случаях вопросы решаются в соответствии с законодательством. Если такие недостатки были известны арендатору заранее или они могут быть известны арендатору заранее, или они могут быть обнаружены при осмотре участка, либо арендодатель сам оговорил их наличие при заключении договора, то он не отвечает за эти недостатки. Во всех остальных случаях арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду земельного участка, даже если он и сам не знал о них. Тогда арендатор вправе по своему выбору потребовать или досрочного расторжения договора, или снижения арендной платы, или (если недостатки земельного участка можно устранить) безвозмездного устранения недостатков арендатором; он может устранить недостатки и сам, потребовав возмещения понесенных в связи с этим расходов или непосредственно удержав сумму расходов из арендной платы. Кроме того, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения их непокрытой части.
Исключительно в аренду всем физическим и юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления, предоставляются земельные участки с предварительным согласованием места размещения объекта (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).
В соответствии с законодательством за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Ее размер является существенным условием договора аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Федерации или органом местного самоуправления.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются в договоре аренды земельного участка.
Что же касается ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", то он устанавливает требование, в соответствии с которым по договору аренды могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие кадастровый учет.
В соответствии со ст.128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в т.ч. имущественные права; работы и услуги; информация;
результаты интеллектуальной деятельности, в т.ч. исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно ст.130 ГК земельный участок является недвижимой вещью.
Понятие земельного участка дано в ст.6 ЗК, где сказано, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Статья 7 Закона о земельном кадастре устанавливает, что государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Таким образом, положение п.1 ст. 9 Закона об обороте земель воспроизводит требования перечисленных правовых актов. В качестве своего рода особенности Закон распространяет требование кадастрового учета земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Пункт 2 ст. 9 Закона об обороте земель допускает возможность передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду как путем заключения договоров аренды со всеми участниками долевой собственности, так и с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. Положения п.1 и 2 рассматриваемого Закона соответствуют нормам Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (ст. 34). Кроме того, ст. 36 Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Собственник земельного участка имеет право самостоятельно определять срок договора аренды. Данное право входит в комплекс прав собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком.
В то же время ГК (ст. 607) допускается установление законом особенностей сдачи в аренду земельных участков. На этом основании в п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель установлен максимальный срок договора аренды, равный сорока девяти годам.
В соответствии со ст. 610 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Перечисленные положения ГК практически полностью воспроизведены в п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель.
Существенными условиями договора аренды являются порядок, условия внесения и размер арендной платы. В соответствии со ст. 614 ГК порядок, условия внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
В данном случае п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель это положение воспроизводит. Единственная оговорка связана с требованием учета особенностей, установленных в самом Законе в ст. 8 и 10.
Важно также, что Законом об обороте земель предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка, добросовестно исполнившего свои обязанности, на перезаключение договора аренды на новый срок.
В отношении прав арендатора Закон об обороте земель не устанавливает запрета на передачу арендатором земельного участка в субаренду. В вопросах субаренды действуют общие требования ГК.
Статья 615 ГК говорит о том, что арендатор вправе с согласия арендодателя (собственник либо управомоченное им лицо) сдавать арендованное имущество в субаренду. Причем договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Кроме того, п. 6 ст. 22 ЗК устанавливает право арендатора земельного участка передать арен-
дованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Законом об обороте земель в п. 6 установлено, что площадь арендуемых земельных участков не ограничивается. Эта норма соответствует Конституции РФ, которая допускает ограничение прав и свобод человека и гражданина федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).
Пункт 7 ст. 9 Закона об обороте земель не содержит конкретной нормы. В данном пункте только продекларировано, что в рамках бюджетного законодательства, а также законодательства о налогах и сборах должно осуществляться экономическое стимулирование договоров аренды, заключаемых на длительный срок (не менее чем на десять лет).
В данном случае законодатели справедливо посчитали, что именно долгосрочная аренда является основой стабильного правового положения сторон договора.
В свою очередь заключение договоров аренды на длительный срок будет способствовать эффективному и рациональному использованию сельскохозяйственных земель арендаторами.
Литература
1. ГК РФ. - Ч.2.
2. ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
3. Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года // СЗ РФ. - 2001. - № 44.
4. ФЗ от 10 января 2002 года "Об охране окружающей среды" // СЗ РФ. - 2002. - №2. - С.133.
5. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник для вузов. -М.: ООО Профобразование, 2002. - 656 с.
