CC BY
322
4
ВОПРОСЫ ЧАСТНОГО ПРАВА РОССИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН
В.И.Романов*
АРЕНДА ЗЕМЛИ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ
Аренда земли относится к обязательственным правовым отношениям, возникающим в силу договора с собственником земли. Она является институтом гражданского права и известна правовым системам со времен Древнего Египта, Древней Индии, Месопотамии и Древнего Рима. В Древнем Риме аренда земли была включена в состав общего института временного владения и пользования вещью - имущественного найма. В одном из древнейших источников права, дошедших до наших дней в наиболее полном виде, в законах Хаммурапи - царя Вавилона (XVIII в. до н.э.), аренде земли был посвящен ряд статей (42-46), в которых определены права и обязанности арендодателя и арендатора, в частности, ответственность последнего «за оставление поля не возделанным по ленности»* 1.
В российской дореволюционной теории и практике институт аренды земли был сформирован как наем имущества на известный срок за установленное в договоре вознаграждение.
В советское время земля находилась в исключительной собственности государства и предоставлялась гражданам и юридическим лицам только в пользование. Аренда земли запрещалась. Впервые она введена Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле 1990 г. (ст. 7), в последующем норма об этом воспроизведена в Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г. (ст. 13). В Кодексе были названы субъекты арендных отношений: в качестве арендодателей - соответствующие Советы народных депутатов и собственники земли, в том числе, граждане, в качестве арендаторов - граждане, в том числе, иностранные и лица без гражданства, колхозы, сельскохозяйственные коо-
Доктор юридических наук, профессор, Заслуженный юрист РСФСР, заведующий кафедрой частного права России и зарубежных стран МарГУ.
1 См: Хрестоматия по всеобщей истории государства и права /Под ред. З.М.Черниловского. - М., 1994. - С.13-14.
100
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
перативы и другие юридические лица, включая иностранные юридические лица, международные организации и иностранные государства. Передача в аренду участков, закрепленных за гражданами и юридическими лицами на праве постоянного (бессрочного) пользования, разрешалась с согласия соответствующего государственного органа исполнительной власти или местной администрации.
Аренда земельных участков по срокам предусматривалась двух видов: краткосрочная - до пяти лет (для пастьбы скота, сенокошения, огородничества) и долгосрочная - до пятидесяти лет.
В последующем ст. 13 ЗК РСФСР и ряд других законов, регулирующих аренду земли, были признаны недействующими Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации»1. В настоящее время аренда земли регулируется ст. 22 Земельного кодекса РФ и ст.ст. 606-626 ГК РФ.
Аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а также иной оборот этих земель, регулируется специальным законом - федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», введенного в действие с 27 января 2003 г. (ст. 9)2
Надо заметить, что Гражданский кодекс не содержит отдельных норм, посвященных аренде земли, нет в нем и положений об аренде недвижимости, хотя в науке права они признаны институтами гражданского обязательственного права. В силу этих обстоятельств при аренде земли теория и практика регулирования арендных отношений обращается к Общим положениям об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), где в числе имущественных объектов аренды названы земельные участки и другие обособленные природные объекты (ст. 607 ГК).
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению передать его в аренду (ст. 260 ГК РФ). Правом передачи земельного участка в аренду пользовались и лица, владеющие им на праве пожизненного наследуемого владения, а с согласия собственника в аренде могли находиться и земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. ст. 267, 270 ГК).
С введением в действие ЗК РФ (с 30.10.2001г.) лица, владеющие земельными участками на этих титулах, утратили право распоряжения ими, в том числе и право на передачу их в аренду (п. 4 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ).
1 Собрание актов Президента и Правительства РФ. - 1993. - №52. - Ст.5083.
2 Российская газета. - 2002. - 27 июля.
101
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
Новый Земельный кодекс РФ ввел в правовое регулирование аренды земли ряд существенных нововведений:
• в отличие от прежнего ЗК РСФСР и иных природоресурсовых законов (ВК, ЛК, О недрах) новый Кодекс не установил предельные сроки аренды земельных участков из государственных и муниципальных земель;
• в отличие от ст. 615 ГК РФ ст. 22 Земельного кодекса предоставила право арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду или иные арендные права третьему лицу без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором, при условии его уведомления об этом;
• при аренде земельного участка из государственных и муниципальных земель на срок более пяти лет в договоре аренды не могут быть предусмотрены условия, запрещающие арендатору передавать земельный участок в субаренду или арендные права и обязанности третьему лицу;
• досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя допускается только в судебном порядке (п. 9 ст. 22 ЗК).
В науке договорного права принято считать, что содержание договора составляют его условия, которые по своему юридическому значению различаются на существенные, обычные и случайные.
Предметом в договоре аренды земли является конкретный земельный участок, обозначенный в кадастровой карте (плане), а на местности - межевыми знаками. Если на земельном участке имеются замкнутые водоемы, то они также входят в предмет аренды вместе с земельным участком (ст.ст. 40, 41 ЗК, ст. 40 ВК).
В связи с тем, что при эксплуатации земельного участка почвенный покров может подвергаться в известной мере истощению, деградации, в договоре аренды целесообразно указать кадастровую оценку земельного участка. Это нужно для того, чтобы при возврате земельного участка истощенным арендодатель мог требовать от неисправного арендатора возмещения убытков в размере расходов, необходимых на восстановление плодородия почвы (п. 7 ст. 22 ЗК, ст.ст. 393, 622 ГК).
Естественно, предмет договора является существенным условием в содержании договора аренды земли.
Арендная плата - это вознаграждение, выплачиваемое арендатором собственнику (арендодателю) за пользование земельным участком. Размер арендной платы определяется сторонами в договоре. При аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, общие начала определения арендной платы могут устанавливаться Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК). Виды арендной 102
102
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
платы определяются по соглашению сторон (п. 2 ст. 614 ГК). Они могут быть в твердой денежной сумме, в процентах (долях) от полученного дохода, собранного урожая, например, «исполу» и т.д.
В юридической литературе встречаются различные мнения по поводу юридической значимости арендной платы - к каким условиям она относится: к существенным или обычным? На наш взгляд, она относится к обычным условиям, отсутствие ее в договоре не влечет недействительности договора.
Срок договора. По общему правилу он устанавливается соглашением сторон. Если в законе нет предельного срока и в договоре сторонами не определен срок аренды, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Как уже сказано, Земельный кодекс РФ не предусмотрел сроки аренды, полагаясь на «гражданское законодательство» (п. 2 ст. 22 ЗК). Отсюда следует вывод, что отсутствие в договоре аренды срока не влечет признание его недействительным и незаключенным. Он заключен и действует в течение неопределенного срока, когда одна из сторон не отказалась от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК). Следовательно, по общему правилу, срок договора аренды не является существенным условием.
Исключение в отношении сроков аренды земли законодателем сделано названным Федеральным законом при аренде земельных участков из сельскохозяйственных земель - ограничен сроком 49 лет (ст. 9 ФЗ № 101-ФЗ). При этом установлено, что при превышении в договоре аренды данного предельного срока, срок аренды считается заключенным на срок, равный предельному сроку.
Значит, в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, срок аренды является существенным условием. Такой вывод вытекает из следующего положения закона. В п. 4 ст. 9 названного Федерального закона предусмотрено, что в договоре аренды земельного участка из сельскохозяйственных земель сторонами может быть обусловлено, что арендуемый земельный участок, передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона (п. 4 ст. 9). Кроме того, арендатор земельного участка, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок (п. 5 ст. 9). Таким образом, договор аренды земельного уча- 103
103
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
стка из сельскохозяйственных земель обусловлен самим законодателем рядом условий, имеющих существенное значение для сторон договора.
Несомненно, существенным условием договора аренды земли является его форма. Закон требует, чтобы он был заключен в письменной форме и зарегистрирован согласно Федеральному закону от 21 июня 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Едином государственном реестре (ст.ст. 131, 164, 604 ГК, ст. 26 ЗК РФ). Несоблюдение формы договора аренды земли влечет его ничтожность (ст. 165 ГК). Исключение из указанного требования закона сделано только для договоров аренды и субаренды, заключенных на срок менее одного года, они не подлежат государственной регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК).
Приведенные правила аренды применяется и при аренде земельных долей с учетом того, что они представляют собой земли сельскохозяйственного назначения, оборот которых в настоящее время наряду с Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ регулируется Федеральным законом Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г., а также с учетом некоторых особенностей, вызванных условным характером объекта собственности. При аренде земельных долей помимо ст.ст. 9-18 ФЗ об обороте сельскохозяйственных земель следует также руководствоваться Указаниями о порядке оформления договоров передачи земельной доли в аренду, утвержденными Госкомземом 16 мая 1996 г.1
Учитывая, что при аренде земельной доли неизвестен объект аренды, до заключения договора устанавливается местоположение земельного участка. Отвод участка на местности производится соответствующим органом управления сельскохозяйственного предприятия по заявлению собственника земельной доли с участием райкомзема. При несогласии с местоположением земельного участка споры решаются в судебном порядке. При передаче земельной доли в аренду «своему» сельхозпредприятию, в составе земель которого находится земельная доля, выделение ее в натуре не требуется.
Земельный участок за счет земельной доли может передаваться в аренду только для сельскохозяйственных целей. Промышленным предприятиям передается при условии, если они имеют в своем составе подсобные сельские хозяйства либо берут в аренду для создания таких хозяйств согласно учредительным документам юридического лица. 104
1 Пособие по совершению сделок с земельными долями. - М.: АО «Интердизайн», 1998. - С. 144.
104
2004
3. Вопросы частного права России и зарубежных стран
Надо заметить, что новый Земельный кодекс РФ внес путаницу в правовое регулирование арендных отношений. Прежде всего, серьезной ошибкой законодателя является неопределенность в законе предельных сроков аренды, особенно земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В российском законодательстве они всегда содержались: в дореволюционном законодательстве сроки аренды предусматривались, как правило, до 12 лет, пустопорожних земель - до 30 лет, частных земель - до 90 лет, казенных - на срок от 24 до 99 лет1.
Сроки аренды есть и в современном природоресурсовом законодательстве: в ВК - от 3-х до 25 лет (ст. 42), в ЛК - до 49 лет (ст. 31), в законе о недрах - до 25 лет (ст. 10). Они были и в Земельном кодексе РСФСР: краткосрочный - до 5 лет, долгосрочный - до 50 лет.
На наш взгляд, сроки аренды следовало установить и в ЗК РФ, отсылка в этой части к гражданскому законодательству неуместна. Дело в том, что в ГК речь идет об обычных вещах, которые имеют естественный срок износа в своем потреблении, а поэтому нет необходимости ограничивать срок аренды законом. В отношении земли и других природных ресурсов законодатель не должен был допускать такую неопределенность.
Упущение законодателя в Земельном кодексе РФ в части сроков аренды в отношении сельскохозяйственных земель, как сказано выше, в настоящее время восполнено ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Они могут передаваться в аренду на срок, не превышающий сорок девять лет (п. 3 ст. 9). Таким сроком ограничена аренда этих земель независимо от субъекта собственности: граждан и юридических лиц, государства и муниципальных образований. Правом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обладают и иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без гражданства (ст. 3 ФЗ).
Вызывает замечания положение ст. 22 ЗК и в части предоставления права арендатору на передачу в субаренду земельного участка без согласия арендодателя (с уведомлением). Редакция статьи ставит «с ног на голову» конструкцию института аренды Гражданского кодекса РФ и нарушает субъективные права собственника (ст. 615 ГК).
Классическая теория гражданского права всегда считала и считает, что из триады правомочий права собственности право распоряжения принадлежит только собственнику, а другому лицу - только по его управомочию. Право распоряжения неотделимо от права собственности без разрушения его самого. «В самом деле, если кто-либо, помимо соб- 105
1 См.: Шершеневич Г.Ф. Там же. - С. 1687.
105
Марийский юридический вестник
ВыпЗск 3
ственника, может отчуждать вещь, продать, заложить, отдать в пользование, то к чему же сведутся права собственника?» - так говорил известный русский цивилист Г.Ф.Шершеневич в своем учебнике русского гражданского права* 1. Это правило в структуре права собственности является незыблемым, а потому при конструировании ст. 22 Земельного кодекса РФ следовало его сохранить, как это предусмотрено в ст. 615 ГК РФ.
Нельзя признать разумным также лишение Земельным кодексом права передачи в аренду земельных участков, находящихся у граждан в пожизненном наследуемом владении и постоянном (бессрочном) пользовании. С введением ЗК в действие они лишены права распоряжения ими (п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК). Исключение законом сделано только для перехода прав на земельный участок по наследству, находящийся у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения (п. 2 ст. 21 ЗК).
А ведь пользование земельными участками на этих титулах будет продолжаться довольно длительное время. Срок переоформления гражданами земельных участков в собственность законом не ограничен, а юридические лица вправе пользоваться ими на прежнем титуле до 1 января 2004 г. (п. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Выходит, что эти землепользователи на все время лишены права передавать свои земельные участки в аренду. Кстати, земель на праве пожизненного наследуемого владения много, в РМЭ на 1 января 2001 г. было 109,5 тыс. га.
Н.С.Мустакимовк
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РЕСПУБЛИК - СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
В современной правовой науке имеется множество мнений по поводу понятия аренды. Например, О.И.Крассов видит сущность аренды в том, что собственник индивидуально-определенной не потребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование другому лицу2. Если же
Канд. юрид. наук, доцент кафедры частного права России и зарубежных стран МарГУ.
1 См.: Шершеневич Г.Ф. Там же. - С. 1687.
2 Земельное право: Учебник /О.И.Крассов. - М.: Юристъ, 2000. - С. 164.
106
