ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 340

Н.Ю. Карасева

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Заключаемые договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры. Между тем решение данного вопроса имеет как научную, так и практическую значимость, поскольку от этого будет зависеть, к какому договорному типу или виду отнести договор участия в долевом строительстве, или же данный договор следует рассматривать как самостоятельный договорный тип. В зависимости от этого будет решен вопрос, какими нормами гражданского законодательства руководствоваться при заключении, изменении, исполнении, расторжении данного договора.

Ключевые слова: Правовая природа договора, методы исследования, проблема применения договора долевого участия в строительстве, квалификация договора, анализ правовых точек зрения, предмет и объект договора.

Известно, что недвижимость имеет огромное значение в жизни общества. В современной России одним из наиболее распространенных способов обеспечения конституционного права граждан на жилище является долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которое предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основе договора участия в долевом строительстве. По такому договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию [1].

Долевое строительство возникло в России в начале 90-х гг. XX в. при переходе экономики страны на рыночные отношения. В условиях рыночной экономики долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получило широкое распространение. Однако, известно, что отношения по долевому строительству объектов недвижимости не были урегулированы законодателем вплоть до 2005 г. - года вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2].

Между тем, длительное отсутствие правового регулирования этих отношений привело к многочисленным нарушениям прав физических и юридических лиц. В результате появились так называемые обманутые дольщики, т.е. лица, права на получение квартир которых неоднократно передавались другим лицам, появились земельные участки, на которых осуществлялось строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости без исходно-разрешительной документации при отсутствии у застройщиков каких-либо прав на них, и т.д.

Кроме того, и принятый Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-Ф во многом не решил все возникающие в практике правоприменения проблемные вопросы, поскольку им не были разработаны многие ключевые аспекты, связанные с обязательствами, вытекающими из

© Карасева Н.Ю., 2014.

договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости.

Заключаемые на практике договоры участия в долевом строительстве объектов недвижимости часто имеют существенные недостатки, вызванные неоднозначным пониманием правовой природы договора, стремлением применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры [3]. Между тем решение данного вопроса имеет как научную, так и практическую значимость, поскольку от этого будет зависеть, к какому договорному типу или виду отнести договор участия в долевом строительстве, или же данный договор следует рассматривать как самостоятельный договорный тип. В зависимости от этого будет решен вопрос, какими нормами гражданского законодательства руководствоваться при заключении, изменении, исполнении, расторжении данного договора.

Изложенное обусловливает актуальность исследования, направленного на анализ общественных отношений по участию в долевом строительстве объектов недвижимости, а также на разработку теоретических положений и предложений по совершенствованию законодательства в указанной сфере.

Объектом данного исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с применением правовых норм, регламентирующих вопросы долевого участия в строительстве.

Предметом исследования выступают правовые нормы, предусматривающие понятие и содержание договора долевого участия, а также разработки по исследуемой проблематике.

Методология и методика исследования. Методологическая основа исследования строится на диалектическом методе научного познания социальной действительности, обеспечивающем научный подход к изучению явлений и процессов общественной жизни.

В ходе работы использовались частные методы исследования, такие как формальнологический, системно-структурный, сравнительно-правовой и другие.

Теоретической основой настоящей работы стали труды отечественных ученых-правоведов в области гражданского права: Н.Н. Брюховецкого, Н.В. Буниной, С.Г. Горбачева, Е.Г. Донских, Н.К. Евстратовой, Е.В. Кирсановой, Е. Козловой, О.А. Макаровой, Л.В. Мошки-ной, Д.Е. Потяркина, К.И. Скловского, Д.А. Соболева, Д.С. Соловьева, Е.В. Фоминой, И.И. Ха-ритошкина, Н. Чуркина и многих других. Их работы положены в основу настоящего исследования проблем договора долевого участия в строительстве.

По результатам исследования мною была подготовлена статья на тему: «Правовая природа договора долевого участия в строительстве».

Споры о правовой природе договора участия в долевом строительстве продолжаются в науке на протяжении всего времени существования этого вида договора. Одни авторы квалифицируют договор участия в долевом строительстве как договор простого товарищества [4], другие доказывают, что это два различных по своей природе договора [5] и «нет оснований утверждать, что стороны по договору долевого участия вносят вклады, как в договоре простого товарищества» [6].

Некоторые авторы рассматривают договор участия в долевом строительстве как «договор строительного подряда» [7], «договор бытового подряда» [8], «обязательство подрядного типа» [9] или «основание возникновения подрядного обязательства» [10] и таким образом отождествляют договор участия в долевом строительстве с договором подряда [11], другие, напротив, утверждают, что договор участия в долевом строительстве «не может признаваться договором строительного подряда» [12].

Существуют предложения квалифицировать договор участия в долевом строительстве как договор присоединения [13], договор привлечения финансовых средств [14], договор об оказании услуг [15] или договор на выполнение работ [16]. Некоторые авторы характеризуют договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи имущества, которое будет создано продавцом в будущем [17], другие, напротив, считают, что «рассматривать договор долевого участия в строительстве как разновидность договора купли-продажи нельзя» [18].

Распространенным является понимание договора участия в долевом строительстве как инвестиционного [19]. Противоположной концепции придерживаются специалисты, доказывающие, что отношения сторон по исследуемому договору принципиально нельзя считать ин-

вестиционными [20], что «нет оснований относить договор участия в долевом строительстве к инвестиционному договору» [21].

Особого внимания заслуживает концепция, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является по своей правовой природе смешанным [22]. Так, по словам Е.Г. Донских [23], договор участия в долевом строительстве является договором смешанного типа, поскольку он включает в себя элементы нескольких видов договоров, таких, как:

Из изложенного можно сделать следующий вывод, согласившись с позицией автора Кайль А.Н., что принятие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ внесло дополнительные проблемы в судебную и арбитражную практику, связанные прежде всего с необходимостью определения правовой природы того или иного договора в сфере строительной деятельности, а также с необходимостью соотношения применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации [24], Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» [25], Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» [26] и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Анализ различных правовых точек зрения позволил сформулировать следующие отличительные признаки договора участия в долевом строительстве:

1. Предметом договора является участие в долевом строительстве индивидуально определенного объекта (жилого или нежилого помещения), который входит в состав другого объекта недвижимости. Такими объектами могут быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного кооператива, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов), иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, заводов, фабрик).

2. Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

3. Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.

4. Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.

5. Содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон:

а) одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

б) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

6. Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства - юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.

7. Наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства - получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения

застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.

С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.

Библиографический список

1. Лепехин И.А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве // Юрист. 2013. № 2.

С. 7.

2.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (по состоянию на 23т июля 2013 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть I). Ст. 40.

3.Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4. С.11.

4.Павлодский Е. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. № 9. С. 74. Родионова А.П., Шмакова С.В. Договор долевого участия в строительстве: юридическая классификация, налогообложение и учет // Бухгалтерский бюллетень. 2003. № 3. С. 15.

5.Мошкина Л.В. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. № 2. С. 32; Соловьев Д.С. Договор долевого участия в строительстве и договор о совместной деятельности (простое товарищество): проблемы общего и различного в теории и судебной практике // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. № 7. С. 45; Чуркин Н. Договор участия в долевом строительстве // Законность. 2006. № 12. С. 41.

6.Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: Автореф. ... дис. канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2011. С. 14.

7.Мельник В.В. Договоры о долевом участии в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2004. № 2. С. 187.

8.Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Краснодар, 2005. С. 106.

9.Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 77.

10.Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. № 2. С. 23.

11.Евсеева О.А. Правовые основания защиты прав граждан - участников долевого строительства жилья // Актуальные проблемы права в современной России: Сб. науч. статей. М.: Готика, 2007. Вып. 4. С. 102 - 103; Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Екатеринбург, 2007. С. 7; Макарова О.А. Применение Закона о защите прав потребителей в сфере долевого строительства // Ленинградский юридический журнал. 2006. № 2. С. 113; Рез-цова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2006. С. 42 - 44.

12.Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. № 6. С. 124.

13.Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Гражданское право. 2009. № 9. С. 30.

14.Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. № 2. С. 82 - 83.

15.Фомина Е.В. Правовая природа договора долевого участия в строительстве // Правовые вопросы недвижимости. 2007. № 1; Свирин Ю. Инвестор или потребитель? О долевом финансировании строительства жилья // Российская юстиция. 1997. № 3. С. 37.

16.Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве как договор о выполнении работ // Юрист. 2009. № 7. С. 60.

17.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 1999. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства // Хозяйство и право. 2008. № 7. С. 42 - 43.

18.Марьянкова Н. Споры из договора долевого участия в строительстве // ЭЖ-Юрист. 2003. № 1.

С. 4.

19.Корнеева С. Особенности инвестиционного договора // Хозяйство и право. 2007. № 7. С. 43; Кирсанова Е.В. К вопросу об инвестиционной природе долевого строительства // Право и государство: теория и практика. 2007. № 8. С. 74 - 77; Потяркин Д.Е. Новые договоры в жилищной сфере // Журнал

российского права. 2002. № 12. С. 77 - 78; Сокол П.В. Некоторые вопросы исполнения инвестиционных договоров в сфере жилищного строительства (договоров о долевом участии) // Закон. 2006. № 3. С. 22 -24.

20.Брюховецкий Н.Н. Договор участия в долевом строительстве не есть вид «инвестиционного» договора // Адвокат. 2007. № 8. С. 90 - 91; Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Краснодар, 2005. С. 11-12; Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. Тюмень, 2003. С. 21.

21.Петрухин М.В. Соотношение договора участия в долевом строительстве с договором инвестирования // Семейное и жилищное право. 2010. № 3. С. 36.

22.Евстратова Н.К. Долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Закон. 2007. № 6. С. 42; Соболев Д.А. Соотношение договора участия в долевом строительстве со смежными договорами // Право и политика. 2010. № 7. С. 1341; Харитошкин И.И. Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2009.

23. Донских Е.Г. Долевое участие в строительстве - аспекты законодательства и реалии жизни // Юрист. 2008. № 1. С. 32.

24.Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон (части первая, вторая, третья, четвертая) (по состоянию на 30 сентября 2013 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301 (Часть 1); Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410 (Часть 2); Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 49. - Ст. 4552 (Часть 3); Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 52. - Ст. 5496 (Часть 4).

25.Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (по состоянию на 19 июля 2011 года) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 29. Ст. 1005.

26.Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (по состоянию на 12 декабря 2011 года) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 9. Ст. 1096.

КАРАСЕВА Надежда Юрьевна - магистрант, Тюменский государственный университет.