CC BY
148ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО И ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕСС
УДК 347.4
DOI: 10.23683/2313-6138-2020-7-3-11
Ярошевская Анна Михайловна
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и трудового права юридического факультета, Таврическая академия ФГАОУ ВО «КФУ им. В.И. Вернадского», 295007, Республика Крым, г. Симферополь, пр-т Академика Вернадского, д. 4, e-mail: [email protected]
Yaroshevskaya, Anna M.
PhD in Law, Аssociate Рrofessor
of Civil and labor law sub-faculty of the Law
Faculty of the Tavric academy of the
V. I. Vernadskiy, Crimean Federal University,
4 Akademika Vernadskogo Lane,
Simferopol, 295007, Crimea,
Russian Federation,
e-mail: [email protected]
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
♦
PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF AN AGREEMENT ON PARTICIPATION IN SHARED CONSTRUCTION OF APARTMENT BUILDINGS
АННОТАЦИЯ. В статье подчеркивается, что в Гражданском кодексе Российской Федерации договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не закреплен в качестве самостоятельного вида договора, констатируется неоднозначность подхода, различные и противоречивые точки зрения на правовую природу договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Исследуется правовая позиция, занимаемая законодателем в данном вопросе.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: договор; долевое строительство; многоквартирный дом; застройщик; эскроу-счет.
ОБРАЗЕЦ ЦИТИРОВАНИЯ:
Ярошевская А.М. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Вестник Юридического факультета Южного федерального университета. 2020. Т. 7. № 3. С. 74-78. DOI: 10.23683/2313-61382020-7-3-11
ABSTRACT. The article emphasizes that in the Civil Code of the Russian Federation, an agreement on participation in shared construction of multi-apartment buildings and other real estate is not fixed as an independent type of agreement, the ambiguity of the approach, various and conflicting points of view on the legal nature of the agreement on participation in shared construction of multi-apartment buildings are noted. The legal position taken by the legislator in this matter is examined.
KEYWORDS: contract; shared construction; apartment building; developer; escrow account.
FOR CITATION:
Yaroshevskaya, A.M. Problems of legal regulation of an agreement on participation in shared construction of apartment buildings. Bulletin of the Law Faculty, SFEDU. 2020. Vol. 7, No. 3. P. 74-78 (in Russian). DOI: 10.23683/2313-6138-2020-7-3-11
© А.М. Ярошевская, 2020
A.M. YAROSHEVSKAYA. BULLETIN OF THE LAW FACULTY, SFEDU. 2020. Vol. 7, No. 3. P. 74-78
75
В данной работе мы постараемся исследовать отношения, связанные с участием в долевом строительстве многоквартирных домов, осветить некоторые теоретические и практические проблемы в рассматриваемой сфере отношений.
В последнее время в Российской Федерации рынок недвижимости продолжает активно развиваться, а жилье от застройщика пользуется у населения особенным спросом. Статьей 40 Конституции Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) закреплено право каждого на жилище. При этом органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище [2].
Не является секретом тот факт, что самой распространенной формой привлечения средств в строительство многоквартирных домов является долевое строительство, предполагающее выстраивание правоотношений между участниками долевого строительства, вкладывающими свои денежные средства в строительство и застройщиками по вопросу организации, финансирования и обеспечения строительства многоквартирных домов, а также обеспечения ввода их в эксплуатацию. Процесс заключения договоров об участии граждан в долевом строительстве заслуживает отдельного рассмотрения.
Стоит отметить, что в законодательстве Российской Федерации в течение длительного периода содержание данных правоотношений раскрыто не было. 30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ). С помощью принятия данного закона удалось закрепить ранее выработанную на практике гражданско-правовую конструкцию долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества, а также решить многочисленные
проблемы, накопившихся за то время, когда отношения между участниками долевого строительства и застройщиком не были урегулированы на законодательном уровне.
Несмотря на это, возникшая в 2017 году в Российской Федерации проблема «обманутых дольщиков» подтолкнула руководство Российской Федерации принять решение о внесении масштабных поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ, направленных на поэтапное замещение в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, которые минимизировали бы риск для граждан.
Новая схема предполагает, что застройщик может использовать для строительства многоквартирного дома собственные денежные средства либо привлекать денежные средства банка-инвестора (эскроу-агента). А средства участников долевого строительства будут заблокированы на время строительства дома на специальном эскроу-счете и будут переведены застройщику только после ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир гражданам — участникам долевого строительства.
На данный момент договор участия в долевом строительстве является самым востребованным способом реализации конституционного права гражданина на жилище. Появление и дальнейшее развитие этого вида договора в законодательстве имеют важное значение для решения жилищной проблемы в Российской Федерации.
Предмет договора участия в долевом строительстве прописан в Федеральном законе № 214-ФЗ. Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и
76
А.М. ЯРОШЕВСКАЯ. ВЕСТНИК ЮРИДИЧЕСКОГО ФАКУЛЬТЕТА ЮФУ 2020. Т. 7, № 3. С. 74-78
принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости [5].
Одной из проблем является то, что в Федеральном законе № 214-ФЗ не прописаны многие моменты, связанные с обязательствами, которые вытекают из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Как отмечает С.Г. Горбачев, заключаемые на практике договоры часто содержат значительные недостатки, которые вызваны различным пониманием правовой природы сделки, желанием применить к нему нормы, регулирующие смежные договоры [1, с. 16].
Что касается природы такого договора, то позиции ученых по этому вопросу довольно разнообразны и противоречивы, а споры о ней продолжаются и в настоящее время. Так, некоторые ученые квалифицируют данный договор как договор строительного или бытового подряда, обязательство подрядного типа или основание возникновения подрядного обязательства и тем самым отождествляют этот договор с договором подряда, а некоторые, напротив, настаивают на невозможности отнести такой договор участия к договору строительного подряда. Одни авторы относят договоры участия в долевом строительстве к договору присоединения или договору привлечения финансовых средств, другие относят их к договорам на выполнение работ или оказания услуг, третьи — к договору купли-продажи недвижимого имущества в будущем. Кроме этого, имеется точка зрения, что договор участия в долевом строительстве является видом инвестиционного договора. Такой позиции придерживаются такие ученые, как Е.В. Кирсанова, С. Корнеева, Д.Е. Потяркин, П.В. Сокол.
Так, согласно статье 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-Ф3 (ред. от 25.12.2018) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [4].
В литературе встречается мнение, которого придерживается один из ведущих цивилистов страны К.И. Скловский, о том, что договор
участия в долевом строительстве носит комплексный характер, так как объединяет черты разных договоров.
Вместе с этим следует отметить, что договор участия в долевом строительстве, помимо предмета, имеет ряд существенных условий, которые отличают его от других видов договоров. К ним, в первую очередь, относятся объект долевого строительства, срок его передачи участнику долевого строительства, цена договора, срок и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок.
Характеризуя договор участия в долевом строительстве, нужно отметить, что он является двухсторонним, консенсуальным, возмездным, синаллагматическим, заключаемым путем присоединения. При этом такая характеристика актуальна как для договора участия долевого строительства, заключаемого по старой схеме, так и для договоров с применением проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.
В продолжение тезисов мы перейдем к рассмотрению правовой природы нового для сферы долевого строительства вида договора - договора счета эскроу. Необходимо отметить, что данный институт имеет большую популярность за рубежом. Однако, несмотря на это, в Российской Федерации договор счета эскроу появился в законодательстве лишь в 2014 году (ст. 860.7 Гражданского кодекса РФ), а широко применяться он стал только после внесения масштабных поправок в законодательство о долевом строительстве.
В переводе с английского эскроу (escrow) — это обязательство, в соответствии с которым должник (депонент) передает денежные средства третьему лицу (эскроу-агенту), который обеспечивает исполнение обязательств должника перед кредитором.
Пункт 1 статьи 860.7 Гражданского кодекса РФ гласит, что «По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для пере-
A.M. YAROSHEVSKAYA. BULLETIN OF THE LAW FACULTY, SFEDU. 2020. Vol. 7, No. 3. P. 74-78
77
дачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом» [3].
Следует отметить, что законодатель постоянно совершенствует законодательство в сфере долевого участия в строительстве, защищая таким образом граждан-потребителей, что повышает уровень доверия населения к возможности приобретения жилья посредством договора участия в долевом строительстве. Но при этом остаются и неурегулированные моменты, которые нужно решать путем поэтапного осмысленного совершенствования законодательства.
Несмотря на то, что новая схема привлечения средств граждан представляется достаточно надежной, однако нельзя не учитывать и негативные моменты, связанные с переходом на проектное финансирование, а именно: увеличение себестоимости строительства и повышение цен на фоне снижающейся покупательной способности населения; уход с рынка ряда застройщиков, более того — возможное банкротство ряда мелких и средних застройщиков; сложность выхода на рынок новых компаний, а следовательно, снижение конкуренции и монополизация рынка; сложности и ограничения застройщиков в выборе подрядных организаций, связанные с жесткими требованиями уполномоченных банков; увеличение сроков подготовки и рассмотрения документов; возможное в перспективе сокращение объемов и темпов строительства.
Кроме этого, на сегодняшний день одной из проблем, выявленных при переходе на проектное финансирование, стала невозможность обеспечения жильем военнослужащих Российской Федерации путем предоставления им военной ипотеки. На сегодня Росвоенипотека лишена права направлять деньги НИС (накопительной системы средств военнослужащих по военной ипотеке) на счета эскроу, так как это не предусмотрено законодательством.
Правительство разработало проект постановления, позволяющий военнослужащим приобретать в ипотеку квартиры в домах на этапе строительства. Изменения вносятся для того, чтобы не ущемлять военнослужащих в их законных правах. На данный момент
проблема заключается в том, что эти изменения должны были вступить в силу к 1 июля 2019 года, вместе с обязанностью застройщиков реализовать проекты по новой схеме. Однако согласование данного проекта затягивается, и пока нет ясности, как долго военнослужащим придется ограничивать себя в выборе будущей квартиры.
Еще одним важным упущением можно назвать отсутствие в законе оснований для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при строительстве в несколько этапов, каждый из которых представляет собой автономный объект капитального строительства либо автономную часть такого объекта.
Изложенное свидетельствует, что правильным и обоснованным можно было бы считать концепцию о том, что договор участия в долевом строительстве является новым самостоятельным видом гражданско-правового договора.
Как видим, в настоящее время различные и противоречивые точки зрения на правовую природу договора участия в долевом строительстве свидетельствуют о назревшей необходимости в дальнейшем совершенствовании законодательной базы, а также закреплении договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в Гражданском кодексе Российской Федерации в качестве самостоятельного вида договора, определение которого содержало бы необходимые признаки, позволяющие разграничить рассматриваемый договор со смежными гражданско-правовыми конструкциями.
ЛИТЕРАТУРА
1. Горбачев С.Г. Правовая природа ДДУ объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2012. № 4. С. 12-18.
2. Информационно-правовой портал legalacts.ru «Законы, кодексы и нормативно-правовые акты в Российской Федерации» [Электронный ресурс]: база данных содержит обновляемые нормативно-правовые акты законодательства Российской Федерации и судебных актов, принятых судами Российской Федерации различного уровня, на основании действующего законодательства РФ // URL: URL: https://legalacts.ru/doc/Konstitucija-RF/ razdel-i/glava-2/statja-40
78
А.М. ЯРОШЕВСКАЯ. ВЕСТНИК ЮРИДИЧЕСКОГО ФАКУЛЬТЕТА ЮФУ 2020. Т. 7, № 3. С. 74-78
3. Информационно-правовой портал legalacts.ru «Законы, кодексы и нормативно-правовые акты в Российской Федерации» [Электронный ресурс]: база данных содержит обновляемые нормативно-правовые акты з аконодательства Российской Федерации и судебных актов, принятых судами Российской Федерации различного уровня, на основании действующего законодательства РФ // URL: https://legalacts.ru/kodeks/GK-RF-chast-2/ razdel-iv/glava-45/ss-3/statja-860.7
4. Информационно-правовой портал legalacts.ru «Законы, кодексы и нормативно-правовые акты в Росс ий-ской Федерации» [Электронный ресурс]: база данных содержит обновляемые нормативно-правовые акты законодательства Российской Федерации и судебных актов,
принятых судам и Российской Федерации различного уровня, на основании действующего законодательства РФ // URL: https://legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-25021999-n-39-fz-ob
5. Информационно-правовой портал legalacts.ru «Законы, кодексы и нормативно-правовые акты в Российской Федерации» [Электронный ресурс]: база данных содержит обновляемые нормативно-правовые акты законодательства Российской Федерации и судебных актов, принятых судам и Российской Федерации различного уровня, на основании действующего законодательства РФ // URL: https://legalacts.ru/doc/214_FZ-ob-uchastii-v-dolevom-stroitelstve-mnogokvartirnyh-domov-i-inyh-obektov-nedvizhimosti
