CC BY
27
Правовая модель обеспечения установления сервитута по требованию арендатора господствующего земельного участка
Рычков Михаил Евгеньевич,
студент, ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный
университет»
E-mail: michail-er@mail.ru
В статье исследует вопрос допустимости арендатором господствующего земельного участка, находящегося в частной собственности, требовать установления сервитута в пользу арендованного земельного участка. Исследование проводилось на основе анализа положений гражданского законодательства, а также выработанного судебной практикой правового подхода к указанной проблеме. Также был проведен анализ правовой модели, реализованной законодателем применительно к арендаторам земельного участка, находящегося в публичной собственности. По результатам проведенного исследования был сделан вывод о том, что сложившейся правовой подход не отвечает потребностям гражданско-правового оборота и нуждается в законодательном изменении, была предложена новая правовая модель, позволяющая наиболее быстрым и эффективным путем обеспечить арендатору господствующего земельного участка нормальное владение и пользование арендованным земельным участком.
Ключевые слова: право требовать установления сервитута, арендатор господствующего земельного участка.
I. Лица, имеющие права требовать установления сервитута
В соответствии с пунктом 1 и пунктом 4 статьи 274 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) правом требовать установления сервитута обладают собственники господствующего земельного участка, а также лица, которым земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.
Анализируя приведенные выше положения законодательства, можно прийти к выводу о том, что законодатель предоставил право требовать установления сервитута лишь тем лицам, чьи права владения и пользования таким земельным участком не ограниченны временным промежутком.
Таким образом, становится очевидным, что арендатор господствующего земельного участка не наделен правом требовать установления сервитута в отношении арендованного земельного участка.
Видится, что подобные ограничения обусловлены правовыми последствиями установления сервитута.
В соответствии с пунктом 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.
Анализируя приведенные выше положения законодательства, можно сделать следующие выводы:
- сервитут обладает свойством следования, в связи с чем порождает правовые последствия как для первоначального правообладателя, так и для последующих;
- ограниченное право пользование чужим земельным участком (сервитут) является платным, в связи с чем правообладатель земельного участка, в пользу которого установлен сервитут, несет издержки, связанные с его установлением.
Таким образом, представляется, что законодатель сознательно не предоставил арендаторам, как временным пользователям земельного участка, права требовать установления сервитута, в связи с тем, что они не будут нести издержки, связанные с установлением сервитута после прекращения арендных отношений.
5 -о
сз
<
При этом необходимо отметить, что арендаторы земельного участка не имеют права ни требовать установления сервитута, ни заключать соглашения с другим землепользователем об установлении сервитута в отношении арендованного земельного участка.
Указанного правового подхода придерживается, в том числе и судебная практика. Так, Верховного Суда РФ в своем определении от 15.01.2015 № 308-ЭС14-7676 по делу № А53-22912/2013 указал, что доводы о том, что арендатор земельного участка вправе требовать установления сервитута от собственника или иного лица смежного земельного участка, основаны на неверном толковании положений статьи 274 ГК РФ. Судом указано, что арендатор земельного участка не является обладателем вещного права, в связи с чем не имеет права требовать установления сервитута в пользу арендованного им земельного участка.
II. Правовой подход, выработанный судебной практикой
Выработанный Верховным судом РФ правовой подход, основанный на буквальном толковании положений пункта 1 и 4 статьи 274 ГК РФ, поставил перед участниками гражданско-правового оборота и правоприменительной практикой закономерный вопрос о том, что делать арендатору в случае, если использование земельного участка без установления сервитута является невозможным?
Судебная практика, разрешая указанную проблему, пришла к следующим выводам. Так, Верховный Суд РФ в своем определении от 22.01.2018 № 306-ЭС17-1831 по делу № А55-8502/2016 указал, что арендатор случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению в отсутствие сервитута не лишен возможности разрешения вопроса об установлении сервитута через арендодателя.
Развивая указанную правовую позицию, суды стали отказывать в удовлетворении требований арендаторов об установлении сервитута в пользу арендованного земельного участка, указывая, что арендатор не лишен возможности обратиться с договорным иском к арендодателю.
Так, Арбитражный суд Волго-Вятского округа в своем постановлении от 12.04.2019 № Ф01-1149/2019 по делу № А29-10746/2017 отказал в признании за арендатором земельного участка права ограниченного пользования (сервитута) частью смежного земельного участка, принадлежащего на праве собственности ответчику. Судом указано, что установление сервитута возможно по иску арендодателя (собственника имущества), который обязан обеспечить арендатору (истцу) беспрепятственное использование пре-— доставленного в аренду имущества (статьи 611 52 и 612 Гражданского кодекса Российской Феде-Ц рации).
еЗ Исходя из изложенного, следует, что в случае, г если использование земельного участка невоз-
можно без установления сервитута, то надлежащим способом защиты нарушенного права для арендатора такого земельного участка является предъявления договорных требований к арендодателю по правилам главы 34 ГК РФ.
Очевидно, что подобный правовой подход не отвечает сложившимся потребностям гражданско-правового оборота, существенно затрудняет и замедляет достижение арендатором земельного участка желаемого результата (установление сервитута).
III. Сравнительный анализ положений земельного и гражданского законодательства
Нельзя не отметить, что земельное законодательство предоставляет арендатором земельных участков права, соразмерные правам собственника земельного участка (п. 1 ст. 41 ЗК РФ).
Правовое регулирование установления сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлено в главе V.3. Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).
Пунктом 1 статьи 39.24 ЗК РФ установлено, что в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.
При этом по общему правилу согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется (п. 1, п. 3 ст. 39.24 ЗК РФ).
В силу пункта 4 статьи 39.24 ЗК РФ арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком.
Анализируя положения данной статьи, мы видим, что законодателем реализована правовая модель, при которой арендатор служащего земельного участка самостоятельно заключает соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка на период действия арендных отношений.
Таким образом, законодатель установил такое правовое регулирование, при котором права арендатора земельного участка в период действия арендных отношений сопоставимы с правами собственника земельного участка.
Подобный правовой подход представляется наиболее разумным и обоснованным, поскольку именно арендатор в период действия арендных отношений является лицом, осуществляющим непосредственное владение и пользование таким земельным участком, в связи с чем именно его
права и интересы затрагиваются установлением каких-либо обременений в отношении такого земельного участка.
Правовой подход, обеспечивающий защиту прав и интересов лица, осуществляющего непосредственное владение и пользование земельным участком, нашел свое отражение и в судебной практике.
Так, Арбитражный суд Северо-Западного округа в своем постановлении от 02.12.2021 № Ф07-15293/2021 по делу № А66-17054/2019 указал, что ответчики (администрация и третье лицо), заключив соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, нарушили права истца, как арендатора данного земельного участка, возникшие из ранее заключенного на длительный срок договора аренды.
В свою очередь права собственника земельного участка, переданного в аренду, не нарушаются, так как любые достигнутые арендатором земельного участка договоренности и заключенные соглашения действительны лишь в период действия арендных отношений.
IV. Динамика
По мере осознания несостоятельности сложившегося правового подхода законодатель, суды и государственные органы постепенно пересматривают свою правовую позицию относительно данной проблемы.
А Законодательные изменения
Президентом РФ в Государственную Думу РФ был внесен законопроект № 47538-6 о внесении изменений в части первую, вторую и третью ГК РФ, а также отдельные законодательные акты РФ.
В указанном проекте были затронуты, в том числе, положения законодательства, касающиеся установления сервитута.
Так, в соответствии с пунктом 6 статьи 301 проекта сервитут может быть установлен по требованию лица, имеющего ограниченное вещное право, включающее правомочия владения и пользования господствующей или служащей вещью. Такое лицо пользуется всеми правами, а также несет все обязанности, предусмотренные правилами настоящей главы для собственников господствующей или служащей вещи.
Таким образом, арендатор земельного участка в период действия арендных отношений фактически наделяется правами и обязанностями собственника, в том числе, наделяется правом требования установления сервитута.
Подобный правовой подход, практически полностью повторяет правовой подход, отраженный в земельном законодательстве.
Между тем, нерешенным остался вопрос следования сервитута после прекращения арендных отношений, в связи с чем нельзя говорить о том, что был найден баланс между интересами собственника и интересами арендатора земельного участка.
Однако, в соответствии с пунктом 2 статьи 301.5 законопроекта при отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута, он может быть прекращен по требованию любого из собственников вещей, связанных сервитутом.
При таких обстоятельствах, собственник земельного участка не лишен возможности после завершения арендных отношений в одностороннем прекратить действие сервитута, что обеспечит в должной мере сохранение статуса существовавшего до вступления в арендные отношения.
Б. Изменение практики судов и государственных органов Арбитражный суд Псковской области в своем решение от 03.11.2021 по делу № А52-2665/2021 рассмотрел иск о признании недействительным соглашения об установлении сервитута, заключенного между арендатором земельного участка и Роси-мушеством (собственником земельного участка).
Как следует из материалов дела, арендатор господствующего земельного участка обратился в Росимущество с требованием об установлении сервитута с целью обеспечения прохода и проезда к господствующему земельному участку, не имеющему доступа к землям общего пользования.
По результатам рассмотрения поступившего требования Росимуществом и арендатором господствующего земельного участка было заключено соглашение об установлении сервитута, из пункта 1.1. которого прямо следует, что собственником господствующего земельного участка является иное лицо.
При таких обстоятельствах, государственный орган в лице Росимущества прямо допускает возможность заключение соглашения об установлении сервитута с лицом, не являющемся собственником господствующего земельного участка, что свидетельствует об изменении сложившегося правового подхода.
Арбитражный суд Псковской области, отказывая в удовлетворении искового заявления, указал следующее: «В данном случае сервитут установлен с целью обеспечения доступа общества к земельному участку и объектам недвижимости, которые находятся у него в аренде, что соответствует существу законодательного регулирования, предусмотренного статьей 274 ГК РФ».
Решение Арбитражного суда Псковской области от 03.11.2021 было оставлено без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2022.
Четырнадцатый арбитражный апелляционной суд в своем постановлении сделал следующие выводы: «Сам по себе факт заключения Управлением соглашения не с собственником земельного участка, а с арендатором, в обеспечение его основных потребностей, не может свидетельствовать о нарушении публичных интересов».
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том,
5 -о
сз
<
что заключенное соглашение об установлении сервитута между Росимуществом и арендатором господствующего земельного участка соответствует существу и целям законодательного регулирования, предусмотренного статьей 274 ГК РФ, не может быть признано недействительным лишь по формальным основаниям.
V. Выводы
На основании проведенного анализа положений гражданского и земельного законодательства, оценки сложившейся судебной практики, можно сделать следующие выводы:
1. Наличие формальных ограничений в положениях ГК РФ на установление сервитута по требованию арендатора господствующего земельного участка, находящегося в частной собственности, не отвечает сложившимся потребностям гражданско-правового оборота, в связи с чем нуждается в изменении.
2. Наиболее эффективная и разумная правовая модель должна выстраиваться следующим образом:
- стремление к наиболее быстрой и эффективной защите прав и интересов лица, осуществляющего непосредственное владение и пользование земельным участком, вне зависимости от наличия или отсутствия у лица вещного права в отношении такого земельного участка,
- сохранение существовавшего статуса до вступления в арендные отношения.
Таким образом, обоснованным и перспективным представляется правовой подход, согласно которому арендатор господствующего земельного участка имеет право требовать установления сервитута, однако после завершения арендных отношений сервитут прекращается.
Литература
1. Гражданской кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ.
3. Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 16.02.2022).
4. Законопроект № 47538-6 о внесении изменений в части первую, вторую и третью Гражданского кодекса Российской Федерации, а также отдельные законодательные акты Российской Федерации.
5. Тоточенко Д.А. Споры, связанные с установлением сервитута на земельные участки /Д.А. Тоточенко // Нотариус. 2017. № 7. // СПС Консуль-тантПлюс.
6. Краснова Т.С. Установление сервитута по требованию арендатора земельного участка. По мотивам одного определения Верховного Суда РФ / Т.С. Краснова // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2020. № 3. // СПС КонсультантПлюс.
7. Жмурко С.Е. Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения / С.Е. Жмурко // Редакция «Российской газеты». 2018. выпуск 10 // СПС КонсультантПлюс.
8. Определение Верховного суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 308-ЭС14-7676 по делу № А53-22912/2013.
9. Определение Верховного суда Российской Федерации от 22.01.2018 № 306-ЭС17-1831 по делу № А55-8502/2016.
10. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.04.2019 № Ф01-1149/2019 по делу № А29-10746/2017.
11. Постановление Арбитражного суда СевероЗападного округа от 02.12.2021 № Ф07-15293/2021 по делу № А66-17054/2019.
12. Решение Арбитражного суда Псковской области от 03.11.2021 по делу № А52-2665/2021.
13. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2022 по делу № А52-2665/2021.
THE LEGAL MODEL FOR ENSURING THE ESTABLISHMENT OF AN EASEMENT AT THE REQUEST OF THE TENANT OF A DOMINANT LAND PLOT
Rychkov M.E.
Saint-Petersburg State University
The article examines the question of the permissibility of the tenant of the dominant land plot, which is privately owned, to demand the establishment of an easement in favor of the leased land plot. The research was conducted on the basis of the analysis of the provisions of civil legislation, as well as the legal approach to this problem developed by judicial practice. An analysis of the legal model implemented by the legislator in relation to tenants of a publicly owned land plot was also carried out. Based on the results of the conducted research the conclusion was made that the current legal approach does not meet the needs of the civil-law turnover and requires legislative change, a new legal model was proposed that allows the tenant of the dominant land plot to ensure normal possession and use of the leased land plot in the fastest and most effective way.
Keywords: right to demand the establishment of an easement, tenant of the dominant land plot.
References
1. Civil Code of Russian Federation (Part One) dated 30.11.1994 № 51-FZ.
2. Civil Code of the Russian Federation (Part Two) dated 26.01.1996 N 14-FZ.
3. The Russian Federation Land Code" from 25.10.2001 N 136-FZ (as amended on 16.02.2022).
4. Draft law N 47538-6 on introducing amendments to Part One, Part Two and Part Three of the Civil Code of the Russian Federation, as well as certain legislative acts of the Russian Federation.
5. Totochenko D.A. Disputes associated with the establishment of easement on land plots / D.A. Totochenko // Notary. 2017. № 7. // SPC ConsultantPlus.
6. Krasnova T.S. Establishment of easement at the request of the tenant of the land plot. On the motives of one definition of the Supreme Court of the Russian Federation / T.S. Krasnova // Bulletin of economic justice of the Russian Federation. 2020. № 3. // СПС ConsultantPlus.
7. Zhmurko S.E. Land plot and buildings: peculiarities of possession, use and disposal / S.E. Zhmurko // Editorial Office of Rossiyskaya Gazeta. 2018. issue 10 // SPC ConsultantPlus.
8. Definition of the Supreme Court of the Russian Federation from 15.01.2015 № 308-ES14-7676 on case № A53-22912/2013.
9. Definition of the Supreme Court of the Russian Federation of 12. The decision of the Arbitration Court of the Pskov region from
22.01.2018 № 306-ES17-1831 in case № A55-8502/2016. 03.11.2021 in case № A52-2665/2021.
10. Ruling of the Arbitration Court of the Volga-Vyatka District of 13. Decision of the Fourteenth Arbitration Court of Appeal of
12.04.2019 № F01-1149/2019 in case № A29-10746/2017. 22.03.2022 in case № A52-2665/2021.
11. Ruling of the Arbitration Court of the Northwestern District of 02.12.2021 № F07-15293/2021 in case № A66-17054/2019.
5
"O
C3
<
