CC BY
111УДК 349.4
Марина Сергеевна Муравьева, аспирант кафедры земельного и экологического права Российского государственного университета правосудия E-mail: marina.muraviyeva@gmail.com
Marina Sergeevna Muravyeva, postgraduate student of Land and environmental law sub-faculty of
the Russian State University of Justice
АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ УСТАНОВЛЕНИЯ СЕРВИТУТА В ОТНОШЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Допустимость установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного третьим лицам, нашла отражение в законодательстве 1 марта 2015 года. Несмотря на то что с указанной даты прошло более четырех лет, применение норм главы V.3 Земельного кодекса Российской Федерации «Установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» порождает вопросы, связанные с установлением указанного сервитута (в частности, о соотношении норм земельного и гражданского законодательства при установлении сервитута, о размере платы по соглашению об установлении сервитута, об основаниях установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности).
Ключевые слова: сервитут, соотношение норм законодательства, плата по соглашению об установлении сервитута, убытки.
ACTUAL PROBLEMS OF ESTABLISHING EASEMENT IN RELATION TO LAND PLOTS
IN STATE OR MUNICIPAL OWNERSHIP
The admissibility of the establishment of easement in relation to a land plot owned by the state or municipal property, including that provided to third parties, was reflected in the legislation on March 1, 2015. Despite the fact that more than four years have passed since that date, the application of the provisions of Chapter V.3 of the Land Code of the Russian Federation «The Establishment of an easement in respect of a state or municipal land plot» raises questions related to the establishment of this easement (in particular the correlation of land and civil legislation when establishing easement, the amount of payment under an agreement on the establishment of easement, the grounds for establishing easement in respect of a state or municipal land plot).
Key words: easement, the correlation of legal norms, payment under an agreement on the establishment of easement, losses.
1 марта 2015 года ознаменовано вступлением в силу главы V.3 «Установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности» Земельного кодекса Российской Федерации1 (далее - Земельный кодекс), закрепившей принципиальную возможность и порядок заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного третьим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или безвозмездного пользования.
Регулирование вопросов установления сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности до реформирования вещного права, положительно оценивается исследователями2. В то же время следует отметить ряд проблем толкования и применения норм новой главы V.3 Земельного кодекса.
1 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЭ // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
2 Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. С. А. Боголюбова. М., 2015. С. 381.
Прежде всего, нерешенным является вопрос о разграничении норм земельного и гражданского законодательства при установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Этот вопрос связан с тем, что действующее гражданское и земельное законодательство не определяют параметры четкого и понятного размежевания сферы действия указанных отраслей законодательства в вопросах регулирования имущественных отношений, связанных с землей1.
Согласно п. 1 ст. 23 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов»2) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 Земельного кодекса.
Следовательно, допустим вывод о том, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации3 (далее - Гражданский кодекс) применяются к установлению сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при этом приоритет в регулировании установления указанного сервитута имеют положения главы V.3 Земельного кодекса.
Данную позицию можно оправдать тем, что приобретение прав на земельный участок в порядке главы V.3 Земельного кодекса для размещения ряда объектов служит удовлетворению интересов общества (публичных интересов).
В литературе встречается и иной подход к толкованию указанной нормы, согласно которому статьи 216, 274-277 Гражданского кодекса являются основополагающими, установление сервитутов по правилам главы V.3 Земельного кодекса должно им соответствовать4.
Поскольку отношения по поводу установления сервитута возникают в сфере, основанной на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности субъектов права, с учетом п. 1 ст. 2, п. 2 ст. 3 Гражданского кодекса представляется, что положения ст. 274 Гражданского кодекса должны применяться при установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Так, при установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в «публичной» собственности и переданного третьему лицу на праве аренды, в силу принципа сочетания интересов общества и законных интересов граждан арендатору должны быть обеспечены гарантии свободного владения и пользования принадлежащим ему земельным участком. Ряд гарантий прав арендатора такого земельного участка содержится именно в ст. 274 Гражданского кодекса.
Приведенный подход подтверждается и судебной практикой.
В постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.06.2019 № Ф01-2078/2019 по делу № А38-14531/20175 об установлении сервитута на часть земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, суд со ссылкой на статьи 1, 274 Гражданского кодекса указал, что лицо, требующее в судебном порядке уста-
1 Елисеева И. А. О соотношении норм гражданского и земельного законодательства при регулировании оборота земельных участков // Общество и право. 2011. № 3. С. 115-118.
2 Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЭ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов» // СЗ РФ. 06.08.2018. № 32 (Часть II). Ст. 5134.
3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
4 Краснова Т.С. Публичный сервитут для размещения линейного объекта: комментарий к новеллам Земельного кодекса РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. № 3. С. 124-144.
5 Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.06.2019 № Ф01-2078/2019 по делу № А38-14531/2017 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс.
новления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд и невозможность достижения соглашения с собственником земельного участка об использовании этого имущества. Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Размер платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, также вызывает вопросы как в практическом, так и теоретическом плане.
В соответствии с п. 2 статьи 39.25 Земельного кодекса плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в том числе предоставленных третьим лицам), определяется в порядке, установленном органами государственной власти, органами местного самоуправления.
Установление регулируемой платы за ограниченное пользование «публичным» земельным участком в целом признается обоснованным1. Однако такая (регулируемая) плата устанавливается за сервитут и в отношении земельного участка, находящегося в пользовании у арендатора.
Современная судебная практика отражает различные критерии и механизмы определения размера платы за сервитут.
Например, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в Определении от 11.06.2015 № 301-ЭС14-90212 рассматривает такую плату в качестве вознаграждения, которое выплачивается сервитуарием собственнику земельного участка за его использование.
В п. 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017) (далее -Обзор)3 указано, что размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.
Анализ приведенного пункта Обзора позволяет исследователям делать вывод о том, что Верховный Суд исходит из определения «размера платы за сервитут в зависимости от убытков сервитутодателя (реального ущерба и упущенной выгоды)»4.
В силу указанного подхода определяемая органами государственной власти, органами местного самоуправления плата за сервитут может быть несоразмерна использованию земельного участка сервитуарием (с учетом характера, периода и интенсивности такого использования). При этом именно арендатор, землевладелец и землепользователь испытывают стеснения и ограничения прав при установлении сервитута, и именно им направляется плата по соглашению об установлении сервитута (за изъятиями, указанными в последнем абзаце п. 3 ст. 39.25 Земельного кодекса). В итоге размер платы за сервитут, которую получает арендатор земельного участка, несопоставим с убытками, которые несет арендатор в связи с установлением сервитута5. Заметим, что возможность взыскания убытков с сервитуария сверх суммы платы за сервитут действующим законодательством не предусмотрена.
1 См., например: Ершов О.Г. Строительные сервитуты // Право и экономика. 2013. № 1. С. 25-31.
2 Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 № 301-ЭС14-9021 // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
3 Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2017. № 11.
4 Краснова Т.С. Комментарий к Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом ВС РФ 26.04.2017 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. № 7. С. 157-176.
5 Мисник Г. А. Сервитут как основание застройки земельного участка // Российское правосудие. 2017. № 1 (129). С. 74.
С учетом сказанного полагаем, что размер платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных третьим лицам, должен определяться по соглашению сторон, а при недостижении соглашения - по решению суда (п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса).
Еще одной проблемой применения главы V.3 Земельного кодекса видится определение оснований возникновения сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Показательным примером является дело № А32-21988/20171.
В указанном деле в связи с отсутствием между сторонами (федеральным казенным учреждением и публичным акционерным обществом энергетики и электрификации Кубани) согласия по вопросу о заключении соглашения об установлении сервитута в отношении частей спорного участка, занимаемых и необходимых для эксплуатации, технического обслуживания и поддержания надлежащего технического состояния линейных объектов энергетики, суд апелляционной инстанции установил сервитут в отношении частей земельного участка и определил условия установления такого сервитута, включая размер ежегодной платы за право ограниченного пользования чужим земельным участком.
При этом суд обязал ответчика заключить с публичным акционерным обществом энергетики и электрификации Кубани соглашение об установлении сервитута на указанных в судебном акте условиях (под угрозой взыскания денежных средств в размере 5 000 руб. за каждый месяц неисполнения судебного акта до момента подписания указанного выше соглашения об установлении сервитута).
В то же время решение суда об установлении сервитута является в силу п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса финальным юридическим фактом, необходимым для возникновения указанного вещного права, что подтверждается пунктом 10 Обзора. Таким образом, заключение соглашения об установлении сервитута для возникновения сервитута в данном случае не требуется.
Введение возможности заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного третьим лицам, в целом свидетельствует о положительных тенденциях правового регулирования отношений, связанных с установлением сервитута. Однако очевидна при этом и необходимость дальнейшего совершенствования законодательства в целях решения обозначенных выше проблем.
Список литературы
1. Елисеева И. А. О соотношении норм гражданского и земельного законодательства при регулировании оборота земельных участков // Общество и право. - 2011. - № 3. - С. 115-118.
2. Ершов О.Г. Строительные сервитуты // Право и экономика. - 2013. - № 1. - С. 25-31.
3. Краснова Т.С. Комментарий к Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом ВС РФ 26.04.2017 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. - 2017. - № 7. - С. 157-176.
4. Краснова Т.С. Публичный сервитут для размещения линейного объекта: комментарий к новеллам Земельного кодекса РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. - 2019. - № 3. -С. 124-144.
5. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. С.А. Боголюбова. -М.: Проспект, 2015.
6. Мисник Г.А. Сервитут как основание застройки земельного участка // Российской правосудие. - 2017. -№ 1 (129). - С. 68-74.
1 Определением Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 308-КГ18-8149 по делу № А32-21988/2017 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ было отказано.
List of references
1. Eliseeva I.A. O sootnoshenii norm grazhdanskogo i zemel'nogo zakonodatel'stva pri regulirovanii oborota zemel'nykh uchastkov // Obshchestvo i pravo [On the ratio of civil and land legislation when regulating the turnover of land // Society and Law]. - 2011. - № 3. - Pp. 115-118.
2. Ershov O.G. Stroitel'nyye servituty //Pravo i ekonomika [Building easements // Law and Economics]. - 2013. -№ 1. - Pp. 25-31.
3. Krasnova T.S. Kommentariy k Obzoru sudebnoy praktiki po delam ob ustanovlenii servituta na zemel'nyy uchastok, utverzhdennomu Prezidiumom VS RF 26.04.2017 // Vestnik ekonomicheskogo pravosudiya Rossiyskoy Fede-ratsii. [Commentary on the Review of judicial practice in cases of establishing easement on a land plot approved by the Presidium of the RF Armed Forces 04/26/2017 // Bulletin of Economic Justice of the Russian Federation]. - 2017. -№ 7. - Pp. 157-176.
4. Krasnova T.S. Publichnyy servitut dlya razmeshcheniya lineynogo ob"yekta: kommentariy k novellam Zemel'nogo kodeksa RF // Vestnik ekonomicheskogo pravosudiya Rossiyskoy Federatsii [Public easement for placing a linear object: commentary on the novels of the Land Code of the Russian Federation // Bulletin of Economic Justice of the Russian Federation]. - 2019. - № 3. - Pp. 124-144.
5. Kommentariy k Zemel'nomu kodeksu Rossiyskoy Federatsii (postateynyy) [Commentary on the Land Code of the Russian Federation (itemized) / Ed. S.A. Bogolyubov]. - M.: Prospect, 2015.
6. Misnik G.A. Servitut kak osnovaniye zastroyki zemel'nogo uchastka //Rossiyskoy pravosudiye [Easement as the basis for the development of the land // Russian justice]. - 2017. - № 1 (129). - Pp. 68-74.
