CC BY
174
УДК 347 ББК 67.304
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ УСТАНОВЛЕНИИ ЧАСТНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВИТУТА
ИГОРЬ ВИКТОРОВИЧ рыжих,
начальник кафедры гражданского права и процесса Московского университета МВД России имени В.Я. Кикотя,
кандидат юридических наук,
Научная специальность 12.00.03 — гражданское право, предпринимательское право,
семейное право, международное частное право E-mail: [email protected]
Citation-индекс в электронной библиотеке нииОн
Аннотация. В настоящее время российское законодательство, посвященное сервитутам, находится на стадии реформирования. Формирующаяся разнообразная юридическая практика по многим вопросам в сфере установления частных земельных сервитутов нуждается в научно обоснованных рекомендациях, единообразном толковании и применении норм гражданского и земельного законодательства. В статье рассматриваются условия действительности соглашения об установлении сервитута, анализируется установление частного земельного сервитута в судебном порядке, определяются особенности государственной регистрации частного земельного сервитута.
Ключевые слова: земельный сервитут, установление сервитута, соглашение о сервитуте, государственная регистрация сервитута.
Abstract. At present, the Russian legislation dedicated easement is under reform. The emerging fragmented legal practice on many issues in the establishment of private land easements needs of scientific advice, the uniform interpretation and application of the rules of civil and land legislation. The article deals with the conditions of validity of the easement agreement is analyzed to establish private land easement in court, defines the features of the state registration of private land easement.
Keywords: land easement, easement, easement agreement, the state registration of servitude.
Сервитуты являются древнейшими среди ограниченных вещных прав на землю, имеют многовековую историю развития1. Проводимая в России в течение последних двадцати лет земельная реформа, как неотъемлемая часть экономической реформы, предопределила необходимость возрождения данного института в российском законодательстве.
Гражданский кодекс Российской Федерации2 (далее по тексту — ГК РФ), в ст. 274 ГК РФ определяет земельный сервитут, как право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Одним из необходимых условий установления частного земельного сервитута является отсутствие возможности осуществления собственником земельного участка (иными лицами в случаях, предусмотренных федеральными законами) своих правомочий по его использованию без установления права ограниченного пользования соседним земельным участком (другим соседним земельным участком), принадлежащим иному лицу на праве собственности. При этом земельный сервитут устанавливается в интересах сервиту-ария для конкретных нужд: прохода и проезда через соседний земельный участок; строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не
препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (п. 1 ст. 274 ГК РФ).
Наиболее распространенным основанием установления частного земельного сервитута является соглашение между лицом, в пользу которого устанавливается сервитут (сервитуарием), и лицом, земельный участок которого обременяется сервитутом. При оформлении указанного соглашения необходимо учитывать условия его действительности.
Особенность соглашения об установлении частного сервитута заключается в том, что его участниками является конкретно определенный законодательством круг лиц. Инициаторами установления частного земельного сервитута может быть не только собственник земельного участка, но и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, а также иные лица в случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 4 ст. 274 ГК РФ). Содержание п. 3, п. 6 ст. 274 ГК РФ свидетельствует о том, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом,
требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка (лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством). В соответствие с п. 1 ст. 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации3 (далее по тексту — ЗК РФ) соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год. При этом п. 2 ст. 39.24 ЗК РФ определяет случаи, когда требуется согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение соглашения об установлении сервитута. Кроме того в соответствие с п. 3 ст. 39.24 ЗК РФ землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка, в течение десяти дней со дня заключения ими соглашения об установлении земельного сервитута, обязаны направить в уполномоченный орган уведомление о заключении соответствующего соглашения. Заслуживает внимания точка зрения Т. С. Щелкуновой, которая допускает случаи принадлежности указанной инициативы собственнику служащего земельного участка, в частности, когда фактические отношения по использованию служащего участка собственником господствующей недвижимости не оформлены4.
В соглашении об установлении земельного сервитута необходимо и целесообразно указывать: сведения о сторонах соглашения; индивидуализирующие признаки земельного участка, который обременяется сервитутом (площадь, кадастровый номер и т.д.); цели и основания установления сервитута; права и обязанности сторон соглашения; соразмерную плату за пользование земельным участком, если иное не установлено федеральными законами; начало и продолжительность (окончание) действия сервитута (ст. 274 ГК РФ, ст. 23, ст. 39.23 — 39.25 ЗК РФ).
Относительно соглашения об установлении сервитута Е.В. Старова справедливо замечает, что сторонам данного соглашения целесообразно определиться с тем, в отношении какой части обремененного сервитутом земельного участка будет действовать соответствующее ограниченное вещное право, т.е. определить сферу действия сервитута5. В соответствие с п. 1 ст. 39.25 ЗК РФ соглашение об установлении сервитута наряду с вышеуказанными сведениями в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут. Ис-
ключением являются случаи установления сервитута в отношении всего земельного участка, заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет (п. 1, п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ).
При определении соразмерности платы за частный земельный сервитут необходимо учитывать характер, интенсивность и сроки пользования чужим земельным участком сервитуарием, использование или неиспользование земельного участка (части земельного участка) самим собственником обремененной недвижимости, а также степень неудобства, испытываемого им6.
Земельный сервитут может быть, как срочным, так и постоянным. Реализация срочного сервитута ограничена определенным периодом времени или иным обстоятельством, в связи с чем, он являются непостоянным и устанавливается в случаях, когда необходимость использования соседнего земельного участка носит временный характер. Например, право проезда может быть предоставлено до окончания строительства дороги, проходящей непосредственно к участку, в пользу которого установлен сервитут. Сервитут являются постоянным, так как юридически может осуществляться обладателем сервитута в любой момент, вне зависимости от периода времени или иного обстоятельства.
Соглашение об установлении частного земельного сервитута оформляется в письменной форме, в связи с необходимостью государственной регистрации сервитута в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Кроме того, в соответствие с п. 3 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение подлежащих государственной регистрации прав на имущество, должна быть нотариально удостоверена. Следовательно, соглашение о сервитуте может иметь нотариальную форму.
При нарушении условий действительности соглашения об установлении сервитута, данное соглашение может быть признано как незаключенным, так и не-действительным7.
В случае если между собственником земельного участка и лицом, требующим установления земельного сервитута, имеет место спор, препятствующий заключению соглашения об установлении или условиях сервитута, пункт 3 ст. 274 ГК РФ предусматривает возможность возникновения сервитута на основе судебного решения8.
Одним из основных условий обеспечения интересов истца посредством установления частного земельного сервитута в судебном порядке является объективная необходимость использования чужого земельного участка, обусловленная невозможностью использования своего участка без установления сервитута. Такая категория как «необходимость установления серви-
тута», рассматриваемая в юридической литературе, является оценочной и имеет существенное значение при установлении частного земельного сервитута в судебном порядке9. Следует признать, что суды выносят различные решения при определении необходимости установления сервитута. В одних случаях органы судебной власти исходят из того, что при наличии иной возможности удовлетворить потребности собственника господствующей недвижимости необходимость сервитута отсутствует10. В других случаях суды признают, что наличие иного варианта удовлетворения потребностей собственника господствующего земельного участка, требующего проведения значительных по объему, времени и затратам работ, не является основанием для отказа в иске об установлении сервитута11. Разрешая подобные споры суды должны учитывать баланс интересов сторон, принцип разумности, а также конкретные обстоятельства дела12. Судебная практика свидетельствует о том, что частный земельный сервитут должен реализовываться наиболее оптимальным способом, обеспечивающим наименьшее обременение земельного участка, в отношении которого он установ-лен13. Также существенное значение при установлении частного земельного сервитута в судебном порядке имеет целесообразность его установления14.
Нормы российского законодательства (п. 6 ст. 131, п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 9 ст. 23 ЗК РФ) предусматривают необходимость государственной регистрации земельного сервитута в соответствие с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»15 (далее по тексту — Закон о государственной регистрации).
Пункт 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации определяет государственную регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Вместе с тем, в юридической литературе существуют различные подходы к пониманию государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним. Одни авторы полагают, что государственная регистрация носит пра-вообразующий, правоустанавливающий характер16. По мнению других авторов у государственной регистрации отсутствует правоустанавливающий характер, правоподтверждающая роль относится к регистрации с определенными оговорками17.
Представляется, что государственную регистрацию следует рассматривать в двух качествах: как юридический факт, имеющий правообразующее значение; как правоподтверждающий (правоудостоверяющий) юридический акт уполномоченного органа государственной власти, отражающий динамику правового положения земельного участка для обеспечения закон-
ного, открытого и надежного гражданского оборота указанного недвижимого имущества (п. 3 ст. 131 ГК РФ, ст. 14 Закона о государственной регистрации).
Применительно к частному земельному сервитуту следует отметить, что данное ограниченное вещное право возникают при наличии завершенного юридического состава, включающего в себя два юридических факта: 1) соглашение сторон или решение суда; 2) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, частного земельного сервитута, удостоверяемый свидетельством о государственной регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра прав. Представляется, что нет необходимости в регистрации соглашения (договора) об установлении земельного сервитута, поскольку его регистрация поглощается регистрацией ограниченного вещного права на земельный участок. По данному поводу И.М. Исрафилов справедливо замечает, что «для возникновения ограниченных вещных прав юридически значима государственная регистрация установления самого права, и поэтому не нужно заменять ее регистрацией договора или иного соглашения, на основании которого право возникло»18.
В соответствие с п. 1 ст. ст. 27 Закона о государственной регистрации регистрация сервитутов осуществляется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен частный земельный сервитут, при наличии у последнего соглашения о данном сервитуте. С заявлением о государственной регистрации частного земельного сервитута на соответствующую регистрацию представляются: документ, подтверждающий уплату государственной пошлины; документы, подтверждающие полномочия представителя собственника земельного участка или лица, в пользу которого установлен сервитут, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени данного юридического лица; соглашение о сервитуте (решение суда об установлении сервитута); кадастровый паспорт земельного участка, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута (в случае, если сервитут относится к части земельного участка). На основании п. 3 ст. 27 Закона о государственной регистрации к документам, представляемым для проведения государственной регистрации сервитута, прилагается согласие органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае, если заключение соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, допускается при наличии соответствующего согласия.
Осуществление государственной регистрации частного земельного сервитута и как самостоятельного права, и как обременения права зависит от того, кто обращается с заявлением о государственной регистрации сервитута. В случае обращения с заявлением о государственной регистрации частного сервитута только собственника земельного участка, обремененного сервитутом, запись о сервитуте вносится в подраздел Ш-3 Единого государственного реестра прав как об обременении права. В случае обращения сер-витуария с заявлением о государственной регистрации частного сервитута, или и собственника объекта недвижимого имущества, обремененного сервитутом, и сервитуария, записи о сервитуте вносятся в подраздел 11-1 Единого государственного реестра прав как о вещном праве и одновременно в подраздел Ш-3 Единого государственного реестра прав как об ограничении (обременении) права19. Представляется, что записи о частном земельном сервитуте необходимо вносить в Единый государственный реестр прав как о вещном праве и одновременно как об обременении права независимо от того, кто обращается с заявлением о государственной регистрации данного сервитута.
Таким образом, условиями действительности соглашения об установлении частного земельного сервитута являются: наличие особого субъектного состава его участников; соответствие содержания соглашения нормам российского законодательства; соблюдение формы соглашения. При установлении частного земельного сервитута в судебном порядке должны учитываться принцип разумности, целесообразность установления сервитута, сбалансированность интересов сервитуария и собственника (землепользователя, землевладельца, арендатора) обремененного земельного участка для минимизации ущемления интересов указанных субъектов, а также обеспечения минимального обременения сервитутом земельного участка, в отношении которого он установлен. В основе возникновения частного земельного сервитута лежит завершенный юридический состав, одним из элементов которого является соглашение сторон или решение суда, другим элементом — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения частного земельного сервитута.
1 См.: Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. — М.: «Статут», 2000; Савельев В.А. Сервитуты и узуфрукт в римском классическом праве // Журнал российского права. 2011. № 11. С. 92 — 102; Бирюков А.А. Рецепция римского частного права и сервитуты в дореволюционной России // История государства и права. 2013. № 15. С. 12 — 14.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
3 Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.
4 См.: Щелкунова Т.С. Споры, связанные с установлением сервитутов на недвижимое имущество // Арбитражные споры. 2010. № 1. С. 36 — 52.
5 См.: Старова Е.В. Правовое регулирование установления сервитута соглашением сторон // Экологическое право. 2011. № 6. С. 31 — 35.
6 См.: Малеина М.Н. Плата за частный сервитут: определение размера, порядок изменения, последствия неуплаты // Гражданское право. 2013. № 5. С. 11 — 13; Определение ВАС РФ от 19 марта 2014 г. № ВАС-2649/14 по делу N А41-22336/11 // СПС «КонсультантПлюс».
7 См.: Ананьев А.Г. Договор об установлении сервитута // Юрист. 2013. № 18. С. 13 — 18; Ананьев А.Г. Недействительность и незаключенность соглашения о сервитуте // Юрист. 2014. № 11. С. 14 — 17.
8 См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 20 июля 2010 г. № 2509/10 по делу № А53-5239/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
9 См.: Бородинов В.В. Конфликт интересов при установлении сервитута в судебном порядке // Российский судья. 2012. № 10. С. 18 — 19; Останина Е.А. Некоторые проблемы приобретения сервитута // Закон. 2013. № 5. С. 81 — 90.
10 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 апреля 2009 г. по делу № А 212697/2008 // СПС «КонсультантПлюс».
11 См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 20 июля 2010 г. № 2509/10 по делу № А53-5239/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
12 См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 28 февраля
2012 г. № 11248/11 по делу № А45-12892/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
13 См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04 марта 2009 г. по делу № А56-45433/2007 // СПС «КонсультантПлюс».
14 См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июня
2013 г. № 16033/12 по делу № А64-3894/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
15 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
16 См.: Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. 1998. № 7. С. 68; Михольская В. В. Государственная регистрация недвижимости в современных условиях // Юрист. 2000. № 12. С. 25.
17 См.: Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 96.
18 Исрафилов И.М. Государственная регистрация ограниченных вещных прав // Законность. 2010. № 6. С. 15 — 19.
19 См.: Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки: Приказ Минюста России от 26 июля 2004 г. № 132 // СПС «КонсультантПлюс»; Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме: Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2013 № 765 // СПС «КонсультантПлюс».
