CC BY
94
УДК 349.41
ОСОБЕННОСТИ УСТАНОВЛЕНИЯ СЕРВИТУТА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Евгений Ильич Аврунев
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, зав. кафедрой кадастра и территориального планирования, тел. (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Данила Юрьевич Блохин
Краевое государственное казенное учреждение «Управление капитального строительства», 660099, Россия, г. Красноярск, ул. Ады Лебедевой, 101 А, ведущий инженер технического отдела, e-mail: [email protected]
В статье проводится информационно-аналитический анализ земельного и гражданского законодательства Российской Федерации по установлению сервитута на объект недвижимости. Рассматриваются проблемы в вопросах его установления, а так же существенные разночтения в действующем земельно-имущественном законодательстве.
По итогам проведенных исследований и оптимизации установления сервитута на объекты недвижимости, предлагается внести следующие изменения в земельное и гражданское законодательство Российской Федерации:
1) при установлении сервитута на часть земельного участка (ЗУ), находящегося в государственной или муниципальной собственности сроком до трех лет, исключить его государственную регистрацию;
2) если заказчиком по строительству объекта выступает казенное или автономное учреждение и земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, допустить установление сервитута на земельный участок для строительства объекта капитального строительства (ОКС);
3) допустить установление сервитута на ОКС для его реконструкции, если объект капитального строительства находится в государственной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности и государственным заказчиком работ по реконструкции выступает казенное, бюджетное или автономное учреждение.
Ключевые слова: земельный участок, сервитут, частный сервитут, публичный сервитут, Единый государственный реестр недвижимости, Земельный кодекс, Гражданский кодекс.
ESTABLISHMENT OF EASEMENT IN THE RUSSIAN FEDERATION
Evgeny I. Avrunev
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 10, Plakhotnogo St., Novosibirsk, 630108, Russia, Ph. D., Head, Department Cadastre and Territorial Planning, phone: (383)344-31-73, e-mail: [email protected]
Danila Y. Blokhin
Regional State Institution «Management of Capital Building», 101A, Ada Lebedeva St., Krasnoyarsk, 660099, Russia, Leading Engineer of Technical Department, e-mail: [email protected]
In the article the analysis of the land and civil legislation of the Russian Federation on establishment of the easement on the real estate object is carried out. Problems in its establishment, as well as significant discrepancies in the existing land and property laws are discussed.
Following the results of the conducted researches and optimization of easement establishment on real estate objects, changes to the land and civil legislation of the Russian Federation are offered:
1) at establishment of the easement on part of the parcel of land which is in the state-owned or municipal property for a period of up to three years to exclude its state registration;
2) if the customer on building of the property is state-owned or independent establishment, allowed the easement to a land plot for building of object of capital construction, if the land is in state or municipal ownership;
3) establishment of easement on the capital construction object for its reconstruction is allowed if the capital construction object is in state-owned property, property of the subject of the Russian Federation and municipal property and the state customer of works on reconstruction of object will act the state, budgetary or Autonomous institution.
Key words: land plot, easement, private easement, public easement, unified state real estate register, land code, civil code.
Введение
Эффективное регулирование земельно-имущественных отношений в Российской Федерации в первую очередь обусловлено совершенным и абсолютно прозрачным, не предусматривающим никакого двойного или тройного трактования, законодательством. В этой связи, на наш взгляд, заслуживает пристального внимания структура и содержание нормативно-правовых документов, регламентирующих требования к установлению сервитута, на учтенное в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) недвижимое имущество.
Под сервитутом (от лат. servitus - «служение вещи») со времен римского права понимается право на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принадлежащее или определенному субъекту, или вещи. Сервитутами называли права, возникающие на служащую вещь, а затем этот термин был распространен и на сходные отношения.
Законодательство Российской Федерации определяет сервитут как право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества [1, 2].
Практика отношений и судебных споров, обусловленных установлением различного рода сервитутов и защитой прав участников соответствующих правоотношений, чрезвычайно широка и многообразна. Вместе с тем многочисленные проблемы, связанные с особенностями отдельных видов сервитутов, характером отношений, в которых интересы субъектов гражданского оборота могут быть обеспечены только путем установления сервитута, а также с местом сервитута в системе гарантий прав собственников имущества, до настоящего времени остаются нерешенными и порождают различные споры и вопросы [3].
Сервитут как ограниченное вещное право имеет особое значение для регулирования земельно-имущественных отношений и оптимального использования земельной собственности и другой недвижимости.
Структура сервитутов в действующем земельном и гражданском законодательстве отличается несоответствием и недоработкой, которые заключаются в следующем:
1) необходимость регистрации сервитута в ЕГРН;
2) разночтение оснований, при которых устанавливается сервитут на объект недвижимости.
В настоящей статье поставлены следующие, актуальные научно-технические задачи:
1) провести сравнительный анализ случаев, при которых устанавливается сервитут по земельному и гражданскому законодательству РФ;
2) рассмотреть в ЗК РФ и ГК РФ основания для обязательной регистрации сервитута на объект надвижимости в ЕГРН;
3) исследовать возможность проведения строительно-монтажных работ на основании установления сервитута на земельный участок;
4) исследовать возможность проведения работ по реконструкции части объекта капитального строительства (определенный этаж здания, внешний фасад здания, пристрой к зданию), на основании права ограниченного пользования (сервитута) на здание, а не на праве оперативного управления, в случаях, когда заказчиком работ по реконструкции объекта выступает казенное, бюджетное или автономное учреждение, а реконструируемый объект должен функционировать при производстве работ;
5) на основании выполненных исследований сформулировать предложения об изменении соответствующих статей в действующем земельно-имущественном законодательстве РФ.
Основная часть
Сервитутам в нормативно-правовой литературе уделяется важное значение [4-6]. Но, несмотря на это, в данной сфере существует ряд правовых коллизий, требующих своего обязательного разрешения. Поэтому для приведения в соответствие нормативно-правовую базу РФ, в части установления сервитута на объекты недвижимости, требуется совершенствование земельного и гражданского законодательства.
В статье 23 пункта 3 ЗК [1] установлено, что публичные сервитуты могут устанавливаться в следующих случаях:
1) передвижение граждан и юридических лиц через земельный участок в целях доступа к местам общего пользования, в том числе водным объектам общего пользования и их береговой полосе;
2) использование земельного участка в целях ремонта инженерных сетей и магистральных трубопроводов, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещение на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и доступа к ним;
4) проведение водосточных работ на земельном участке;
5) забор (изъятие) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6) прогона крупного рогатого скота и иных объектов животноводства через земельный участок;
7) сенокошение, выпас крупного рогатого скота и иных объектов животноводства в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8) использования земельного участка в целях охотоводства, рыболовства и аквакультуры;
9) временное пользование земельного участка в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.
С принятием ФЗ № 411 [7] подпункт 10 ст. 23 ЗК РФ, регулирующий установление публичного сервитута вдоль автомобильных дорог, был отменен, а установление публичного сервитута вдоль автомобильных дорог стало регулироваться ФЗ № 257 [8].
Ввиду того, что в пп. 9 п. 3 ст. 23 ЗК РФ присутствует словосочетание «и других работ», на практике встречались случаи, когда публичные сервитуты устанавливались для временного пользования земельным участком в целях строительства линий электропередачи. Для устранения разночтения ВС РФ вынес Определение, согласно которому положениями п. 3 ст. 23 ЗК РФ установлен окончательный перечень оснований для установления публичного сервитута, а использованная в пп. 9 п. 3 ст. 23 ЗК РФ формулировка «и других работ» указывает на то, что такие работы должны относиться к изыскательским или исследовательским [9].
Стоит отметить, что Российская Федерация относится к романо-германской правовой семье, а это значит, что в законодательстве главенствует закон, а не судебный прецедент. На этом основании возможность или невозможность использования нормы пп. 9 п. 3 ст. 23 в части применения словосочетания «и других работ» для строительства линии электропередачи необходимо закрепить на законодательном уровне, то есть внести необходимые изменения в ЗК РФ и соответствующие законодательные акты.
Например, рассмотрим вариант, когда земельный участок находится в собственности субъекта РФ и на нем находится объект капитального строительства (больница), с такой же формой собственности. При этом вещное право закреплено в виде постоянного (бессрочного) пользования за больницей.
За счет средств бюджета субъекта Федерации необходимо провести работы по строительству нового дополнительного корпуса больницы на данном земельном участке. Ввиду того, что вид разрешенного использования земельного участка: «здравоохранение», то и предполагается строить объект здравоохранения. Поэтому для экономии и оптимизации бюджетных средств, а также сроков по оформлению необходимых документов целесообразнее оформлять сервитут на часть земельного участка для строительства объекта, заказчиком строительства которого выступает государственный орган власти, нежели проводить работы по разделу земельного участка и оформлению права постоянного (бессрочного) пользования за государственным заказчиком по строительству объекта.
В настоящее время в Государственную Думу РФ внесен на рассмотрение проект Федерального закона № 187920-7 «О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации в части упрощения строительства, реконструкции, капитального ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов». Законопроектом предусматривается дополнение ЗК РФ отдельной главой, посвященной особенностям установления публичного сервитута в целях, связанных со строительством линейных объектов [10].
Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) в ст. 274 выделяются следующие виды сервитутов [2]:
- для обеспечения передвижения через соседний земельный участок;
- строительства, реконструкции и (или) эксплуатации инженерных сетей и магистральных трубопроводов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием;
- иных потребностей собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
При этом в соответствии со ст. 277 ГК РФ [2] сервитутом могут быть обременены здания, строения, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
На практике установление сервитута на здания и сооружения встречается редко, так как процедура установления сервитута на них действующим законодательством не определена. Суды в свою очередь выносят отрицательные решения в установлении сервитута на объект капитального строительства [11, 12].
Основное отличие между сервитутом и публичным сервитутом заключается в способах их установления и в интересах, для которых они устанавливаются.
Например, собственник земельного участка для прокладки внеплощадоч-ных инженерных сетей к своему участку может заключить соглашение с собственником соседнего земельного участка, через который коммуникации будут подведены. В данном случае речь идет о сервитуте. Если же через муниципальный район субъекта Российской Федерации необходимо провести самостоятельные линейные объекты (магистральный нефтепровод), устанавливается публичный сервитут.
При анализе установления сервитутов по ЗК РФ и ГК РФ обнаруживаются существенные разночтения, а именно:
1) согласно ст. 23 ЗК РФ [1] перечень видов установления публичных сер-витутов является закрытым и установление публичного сервитута под строительство объекта капитального строительства не допускается. В то время как для установления сервитута по ГК РФ перечень является открытым, потому что ГК РФ выделяет установления для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Следует предположить, что в соответствии со ст. 274 ГК РФ [2] возможно установление сервитута под строительство объекта капитального строительства, если это необходимо собственнику соседнего земельного участка, в интересах которого необходимо установить сервитут;
2) в соответствии со ст. 23 ЗК РФ [1], ст. 131, 274 ГК РФ [2], ст. 52 ФЗ № 218 [13] сервитуты подлежат государственной регистрации, в то время как согласно ст. 39.25 ЗК РФ в случае установления сервитута на часть земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности сроком до трех лет, проведение работ по постановке на государственный кадастровый учет части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут, и государственная регистрация сервитута не требуются;
3) согласно ст. 23 ЗК РФ [1] публичные сервитуты устанавливаются не в пользу конкретного лица, а для обеспечения государственных нужд с обязательным проведением общественных слушаний, в то время как по ФЗ № 257 [8] для установления публичного сервитута в отношении земельного участка в границах полосы отвода автомобильной дороги необходимость проведения общественных слушаний не указана, в том числе, когда публичный сервитут в границах полосы отвода автомобильной дороги заключается не в интересах государства, а по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.
4) ввиду того, что на практике встречаются случаи реконструкции части объекта капитального строительства и государственному заказчику необходимо оформить правоустанавливающие документы на весь реконструируемый объект, в большинстве случаев заказчик сталкивается с проблемой в оформлении документов. Например, объект капитального строительства находится на праве оперативного управления у эксплуатирующей организации (больница), а провести реконструкцию необходимо только на первом этаже здания. Прекратить право оперативного управления на здание больницы заказчик не имеет оснований, так как при прекращении права оперативного управления на здание по законодательству прекращается функционирование больницы. Прекращение права оперативного управления на здание может послужить к отзыву лицензии по предоставлению услуг здравоохранения у больницы [14].
Заключение
На основании исследований установлено, что для эффективного регулирования земельно-имущественными отношениями в Российской Федерации в части установления сервитутов на недвижимое имущество, в нормативно-правовые акты земельного и гражданского законодательства необходимо внести следующие изменения:
1) в ст. 23 ЗК РФ [1], ст. 131, ст. 274 ГК РФ [2], ст. 25 ФЗ №257 [8], ст. 52 ФЗ №218 [13], добавить пункт: если сервитут устанавливается на часть земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности сроком до трех лет, то государственная регистрация сервитута не требуется;
2) включить пункт в ст. 274 ГК РФ [2] следующего содержания: если заказчиком по строительству объекта выступает казенное или автономное учреждение, допускается установление сервитута на земельный участок для строи-
тельства объекта капитального строительства, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;
3) включить пункт в ст. 277 ГК РФ [2] следующего содержания: допускается установление сервитута на объект капитального строительства для его реконструкции, если объект капитального строительства находится в государственной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности и государственным заказчиком работ по реконструкции объекта будет выступать казенное, бюджетное или автономное учреждение.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С. А. Боголюбов, А.И. Бутовецкий, Е.Л. Ковалева и др.; под ред. С.А. Боголюбова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2017. 784 с.
2. Агешкина Н.А., Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Вахрушева Ю.Н., Гришина Я.С., Закиров Р.Ю., Кожевников О.А., Копьев А.В., Кухаренко Т. А., Морозов А.П., Морозов С.Ю., Серебренников М.М., Шадрина Е.Г., Юдина А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (постатейный) // СПС КонсультантПлюс (дата обращения 10.11.2017).
3. Кузнецова Любовь Викторовна Частный сервитут в российском гражданском праве: основные черты // Журнал российского права. 2011. №6 (174). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/chastnyy-servitut-v-rossiyskom-grazhdanskom-prave-osnovnye-cherty (дата обращения: 22.03.2018).
4. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М. 1914. Т.1 497 с. Гражданское право. Часть I. Учебник // Под ред. Толстого Ю. К., Сергеева А. П. - М.: изд. ТЕИС. 1996. С. 552.
5. Зайков А. В. Римское частное право в систематическом изложении // М. 2012. С.426.
6. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. - 964 с.
7. О внесении изменений в статью 23 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 28.12.2013 № 411-ФЗ (ред. от 29.12.2015). - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ (ред. от 05.12.2017). - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Определение Верховного Суда РФ от 11.09.2013 № 73-АПГ13-2 // СПС Консультант плюс (дата обращения 10.11.2017).
10. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части упрощения строительства, реконструкции, капитального ремонта и (или) эксплуатации линейных объектов [Электронный ресурс] : проект Федерального закона № 187920-7. -Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.10.2007 № А19-26694/06-Ф02-7778/07 по делу № А19-26694/06 // СПС Консультант плюс (дата обращения 10.11.2017).
12. Определение Верховного Суда РФ от 06.10.2017 N 307-ЭС17-14887 по делу № А56-13250/2016 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения 10.11.2017).
13. О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 28.02.2018). - Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
14. О некоммерческих организациях [Электронный ресурс]: федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ (ред. от 31.12.2017). - Доступ из справ.-правовой системы «Консультант-Плюс».
REFERENCES
1. Kommentarij k Zemel'nomu kodeksu Rossijskoj Federacii (postatejnyj) [Comments to the Land Code of the Russian Federation (itemized)] / S.A. Bogoljubov, A.I. Butoveckij, E.L. Kovaleva; ed. S.A. Bogoljubova. 2-nd edition, rev. and enl. M.: Prospekt, 2017. - 784 p.
2. Ageshkina N.A., Barinov N.A., Bevzjuk E.A., Beljaev M.A., Birjukova T.A., Vahru-sheva Ju.N., Grishina Ja.S., Zakirov R.Ju., Kozhevnikov O.A., Kop'ev A.V., Kuharenko T.A., Morozov A.P., Morozov S.Ju., Serebrennikov M.M., Shadrina E.G., Judina A.B., Kommentarij k Grazhdanskomu kodeksu Rossijskoj Federacii. Chast' pervaja ot 30 nojabrja 1994 g. № 51-FZ (postatejnyj) [Comments to Civil Code of the Russian Federation. Part 1, November,30, 1994 (itemized)] // SPS Konsul'tantPljus [Legal Database "ConsultantPlus"]. (Access date November 10
2017).
3. Kuznecova Ljubov' Viktorovna Chastnyj servitut v rossijskom grazhdanskom prave: osnovnye cherty [Private easement in Russian Civil Law] // Zhurnal rossijskogo prava. 2011. №6 (174). [Russian law journal]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/chastnyy-servitut-v-rossiyskom-grazhdanskom-prave-osnovnye-cherty (data obrashhenija: 22.03.2018) (Access date March 22
2018).
4. Shershenevich G.F. Uchebnik russkogo grazhdanskogo prava. [Textbook of civil law] M. 1914. vol.1 497 p. Grazhdanskoe pravo. Chast' I. Uchebnik [Civil law, part1, textbook] // eds. Tolstoj Ju. K., Sergeeva A. P. - M.: TE-IS. 1996. p. 552.
5. Zajkov A. V. Rimskoe chastnoe pravo v sistematicheskom izlozhenii [Roman private law in systematic order] // M. 2012. p.426.
6. Rossijskoe grazhdanskoe pravo: Uchebnik: V 2 t. T. I: Obshhaja chast'. Veshhnoe pravo. Nasledstvennoe pravo. Intellektual'nye prava. Lichnye neimushhestvennye prava [Russian Civil Law: textbook, vol.1: general part. Right to thing. Right to inheritance. Itellectual right. Personal nonproperty right] / ed. E.A. Suhanov. - 2-nd edition, M.: Statut, 2011. - 964 p.
7. O vnesenii izmenenij v stat'ju 23 Zemel'nogo kodeksa Rossijskoj Federacii i otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii [About changes in the article 23 of the Civil Law of the Russian Federation and certain legislative acts of the Russian Federation] : federal'-nyj zakon ot 28.12.2013 № 411-FZ [Federal Law, December.28.2013] - Dostup iz sprav.-pravovoj siste-my «Konsul'tantPljus» [access to Legal Database "ConsultantPlus"].
8. Ob avtomobil'nyh dorogah i o dorozhnoj dejatel'nosti v Rossijskoj Federacii i o vnesenii izmenenij v otdel'nye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii [About auto-roads and road activities in the Russian Federation and about changes in certain legislative acts of the Russian Federation]: federal'nyj zakon ot 08.11.2007 № 257-FZ [Federal Law, November.8.2007] - Dostup iz sprav.-pravovoj sistemy «Konsul'tantPljus» [access to Legal Database ConsultantPlus].
9. Opredelenie Verhovnogo Suda RF ot 11.09.2013 № 73-APG13-2 [Decision of the Supreme Court of the RF] // SPS Konsul'tant pljus [Access date 10.11.2017 to Legal Database ConsultantPlus].
10. O vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii v chasti uproshhenija stroitel'stva, rekonstrukcii, kapital'nogo remonta i (ili) jekspluatacii linejnyh ob'ektov [About changes in certain legislative acts of the Russian Federation in part of simplification of building, reconstruction, ful repair and (or) exploitation of linear objects]: proekt Federal'nogo zakona № 187920-7 [Federal Law draft]. - Dostup iz sprav.-pravovoj sistemy «Konsul'tantPljus» [access to Legal Database "ConsultantPlus"].
11. Postanovlenie FAS Vostochno-Sibirskogo okruga ot 17.10.2007 № A19-26694/06-F02-7778/07 po delu № A19-26694/06 [The judgement of FAS no A19-26694/06-F02-7778/07 of East-Siberian Region on the case no A19-26694/06] // SPS Konsul'tant pljus [Access date 10.11.2017 to Legal Database ConsultantPlus].
12. Opredelenie Verhovnogo Suda RF ot 06.10.2017 N 307-JeS17-14887 po delu № A56-13250/2016 [[Decision of the Supreme Court of the RF]] // SPS Konsul'tantPljus Access date 10.11.2017 to Legal Database "ConsultantPlus"].
13. O gosudarstvennoj registracii nedvizhimosti [About state real estate registration] : Federal'nyj zakon ot 13.07.2015 №218-FZ [Federal Law]. - Dostup iz sprav.-pravovoj sistemy «Konsul'tantPljus» [Access to Legal Database "ConsultantPlus"].
14. O nekommercheskih organizacijah [About non-commercial organizations] : federal'nyj zakon ot 12.01.1996 № 7-FZ [Federal Law]. - Dostup iz sprav.-pravovoj sistemy «Konsul'tantPljus» [Access to Legal Database "ConsultantPlus"].
© E. H. Aepynee, ft. №. Enoxun, 2018
