CC BY
63УДК 347.261
Минакова Ирина Романовна Воронежский государственный университет
Юридический факультет Россия, Воронеж irina.minakova.1998@yandex.ru Minakova Irina Voronezh state University Law faculty Russia, Voronezh
АРЕНДАТОР НАМЕРЕН ПОТРЕБОВАТЬ УСТАНОВЛЕНИЯ СЕРВИТУТА: ВОЗМОЖНО ЛИ УДОВЛЕТВОРЕНИЕ? Аннотация: статья посвящена исследованию вопросов о круге субъектов, которым предоставлено право требовать установления сервитута. Исследование проводится на предмет возможности установления сервитута по требованию арендатора земельного участка. Анализируются положения действующего законодательства по данному вопросу, а также исследуется правовая природа указанных правоотношений.
Ключевые слова: сервитут, арендатор, договор аренды, ненадлежащий способ защиты, право собственности, вещно-правовой способ защиты, обязательственное правоотношение.
THE TENANT INTENDS TO DEMAND THE ESTABLISHMENT OF AN EASEMENT: IS SATISFACTION POSSIBLE? Annotation: the article is devoted to the study of questions about the range of subjects who are granted the right to demand the establishment of an easement. The study is conducted for the possibility of establishing an easement at the request of the
lessee of the land plot. The provisions of the current legislation on this issue are analyzed, as well as the legal nature of these legal relations is investigated. Key words: easement, lessee, lease agreement, improper method of protection, property right, real-legal method of protection.
Вопрос, касающийся перечня субъектов, имеющих право требовать установления сервитута, является достаточно дискуссионным и вызывает немало споров в сфере практического применения. Предметом судебных тяжб неоднократно выступает требование арендатора земельного участка к собственнику соседнего земельного участка об установлении сервитута. Зачастую у арендатора нет иных способов попасть к своему земельному участку, следовательно, нет возможности его использовать.
В настоящее время судебная практика исходит из буквального толкования п. 1 ст. 274 ГК РФ, где указано, что правом требовать установления сервитута обладают исключительно собственники недвижимого имущества (земельного участка или здания на таком земельном участке). Объясняется это, прежде всего необходимостью соблюдать чистоту терминологии и природы возникших правоотношений. Отечественный законодатель относит сервитут к вещным правам, также как и право собственности. Природа арендных правоотношений вызывает многочисленные дискуссии в научной среде, но тем не менее, в действующем Гражданском кодексе РФ включена в раздел отдельных видов обязательств, что подчёркивает обязательственный характер данных правоотношений.
Суды отказывают в удовлетворении требований об установлении сервитута по искам арендаторов, обосновывая это тем, что, поскольку собственник господствующей недвижимости связан с ее арендатором договорными правоотношениями, то именно собственник, как арендодатель, обязан обеспечить арендатору спокойное владение и (или) пользование недвижимостью, в том числе, при необходимости, добиться установления
сервитута в пользу этой недвижимости [3]. То есть суды исходят из представлений о том, что субъект обязательственных правоотношений не может требовать установления вещного права. Поскольку правовая связь существует только между арендатором и арендодателем, то требовать чего-либо от лица, не являющегося субъектом данных отношений арендатор не вправе.
Тем не менее, анализируя иные нормы ГК, можно обнаружить некую непоследовательность, когда сам законодатель в определённых случаях отходит от принципов четкого разграничения обязательственных и вещных правоотношений, предоставляя субъекту обязательственных прав использовать вещно-правовые способы защиты. Например, ГК РФ предоставляет арендатору право обращаться с виндикационным, негаторным иском как к третьим лицам, так и непосредственно против самого собственника.
Представляется, что законодатель поступает так не случайно, а намеренно пытается способствовать обеспечению развития гражданского оборота. Использование арендодателя как посредника в разрешении возникающих споров влечёт за собой значительные затраты ресурсов, прежде всего затягивание времени, а как следствие значительных материальных затрат. Это является нерациональным, поскольку ведёт к одинаковому правовому результату - получение арендатором права беспрепятственного пользования арендованным имуществом.
Представляется, что вопросы сервитута можно рассматривать по той же логике. Установление подобного обременения отвечает интересам защиты прав пользователя земельным участком. Также необходимо отметить тот факт, что установление сервитута не будет противоречить интересам и собственника земельного участка, т.к., например, если земельный участок лишён подхода к нему, то ни арендатор, ни собственник не смогут использовать его по своему
назначению, а установление сервитута решит проблему обоих, независимо от того, кто обратился с подобным иском [6, с. 21-22].
Зарубежные правопорядки уже признают возможность предоставления -арендатору права требовать установления сервитута на соседнем участке, например, соответствующее положение содержится в Гражданском кодексе Нидерландов.
В 2015 году в ЗК РФ были внесены изменения, которые расширили круг лиц, имеющих право требовать установления сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Помимо собственников таких земельных участков к ним были добавлены арендаторы и лица, которым данный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение.
Однако необходимо отметить, что такое положение дел касается только лишь земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На земельные участки, находящиеся в частной собственности такое правило не распространяется.
Таким образом, мы наблюдаем противоречивость, когда право требования установления сервитута зависит не от природы данного вещного права, а от формы собственности на земельный участок.
Что касается земельных участков, находящихся в частной собственности, то на этот счёт в судебных решениях отмечается, что иск арендатора об установлении сервитута не может быть удовлетворён, тем не менее он лишён права разрешить вопрос об установлении сервитута через арендодателя. Поэтому все свои требования, связанные с невозможностью использования арендуемого объекта, арендатор земельного участка вправе предъявить к арендодателю в самостоятельном порядке [5].
При этом рассмотренные выше позиции касаются случаев, когда сервитут устанавливается в судебном порядке, т.е. когда между сторонами не было
достигнуто соглашение об установлении такого ограниченного вещного права. Ввиду того, что гражданское законодательство строится на принципах свободы договора и диспозитивности, под которой следует понимать, в частности, норму, в которой отсутствует явно выраженный запрет, при системном толковании ст. 274 ГК РФ представляется, что собственнику земельного участка не запрещено заключить с арендатором соседнего незастроенного участка соглашение о сервитуте, а лишь указано на один из случаев, когда собственник земельного участка обязан заключить соглашение по требованию другого лица [4].
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // Собр. законодательства. Рос. Федерации. - 1994 - 5 дек. - №32 - ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 № 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019) // Собр. законодательства. Рос. Федерации. -1996 - 29 янв. - №5 - ст. 410.
3. Определение ВАС РФ от 29.05.2013 N ВАС-6097/13 по делу N А65-13462/2012 // СПС «КонсультантПлюс».
4. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 мая 2014 г. по делу № А32-29823/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
5. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.04.2018 N Ф09-1593/18 по делу N А76-16906/2017 // СПС «КонсультантПлюс».
6. Краснова Т. С. Установление сервитута по требованию арендатора земельного участка. По мотивам одного определения Верховного Суда РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации, 2020, - № 3. - С. 46 - 64.
7. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные
неимущественные права / В.С. Ем, И.А. Зенин, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. - 958 с.
8. Пневницкий С. Г. Некоторые вопросы вещных прав на помещения в отечественном правопорядке // Нотариус, 2005, - № 5. - С. 22-26.
