CC BY
159
ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ПОНЯТИЯ «МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ» В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Топоров Д. А.
3.5. ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ПОНЯТИЯ «МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ» В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
©Топоров Дмитрий Андреевич, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Место работы: Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)
toporovda@yandex.ru
Аннотация: статья содержит анализ использования в законодательстве одной из базовых категорий жилищного права - понятия «многоквартирный дом», а также связанных с ним терминов: «жилой дом», «жилое помещение», «квартира», «блокированная застройка». Рассмотрена взаимосвязь содержания понятия «многоквартирный дом» с основаниями реализации жилищных прав и обязанностей граждан, в том числе в рамках государственных программ переселения из аварийного жилья и капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Предложена авторская концепция понятия «коллективный жилой дом», объединяющего многоквартирные дома и дома, состоящие из нескольких жилых помещений, не являющихся квартирами. Сформулированы рекомендации по устранению пробелов и противоречий действующего жилищного законодательства. Ключевые слова: жилищное право, жилье, многоквартирный дом.
Определенность используемых в законодательстве понятий в значительной степени влияет на эффективность механизма правового регулирования общественных отношений, обеспечение гарантий прав граждан. В полной мере сказанное относится к понятию «многоквартирный дом», которое используется в целом ряде федеральных законов и подзаконных актов, связывающих с ним реализацию многих важнейших жилищных прав и обязанностей граждан. В то же время, практических во всех научных работах, посвященных
К сожалению, базовый законодательный акт - Жилищный кодекс Российской Федерации - не содержит определение рассматриваемого понятия. Его легальная дефиниция дана в специальном и подзаконном нормативном правовом акте -Постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47. Согласно пункту 6 указанного положения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Изложенное определение сформулировано крайне неудачно. Во-первых, исходя из элементарной логики, квартиры не могут быть признаны домом, так как являются лишь его частью. Во-вторых, из него не ясно, является ли наличие помещений общего пользования обязательным признаком многоквартирного дома. В качестве уточнения указанный пункт имеет следующее дополнение: «Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством». Однако общее имущество в жилом доме может и не включать в себя помещения общего пользования.
В то же время, именно данный признак некоторые авторы считают главным или даже единственным отличительным свойством многоквартирного дома. Например, по мнению Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой, признаком многоквартирного дома является не существование двух и более изолированных жилых помещений, а наличие помещений общего пользования, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме -межквартирных лестничных площадок, коридоров, чердаков, подвалов и прочего [2].
В этом смысле более удачное определение содержится в приложении 6 «Термины и определения» Методического
пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем России, согласно которому жилой дом многоквартирный - жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.
Очевидно, что в правовой конструкции понятия «многоквартирный дом» важное, если не определяющее, значение имеет содержание термина «квартира». В этой связи необходимо обратиться к статье 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ст. 16 ЖК РФ), которая определяет виды жилых помещений и их признаки.
Анализ содержания данной статьи позволяет выделить, как минимум, четыре юридических следствия, имеющих важное значение для рассматриваемой проблематики.
Во-первых, квартира является структурным и конструктивно-функциональным элементом именно и только многоквартирного дома, а также неотъемлемым и существенным признаком последнего.
Во-вторых, в многоквартирном доме в обязательном имеется помещение общего пользования, имеющее прямой доступ к квартирам.
Во-третьих, в контексте терминологии жилищного законодательства многоквартирный дом не является жилым домом. Жилой дом в ст. 16 ЖК РФ рассматривается в качестве самостоятельного индивидуального жилого помещения. В этой связи приведенные выше определения понятия «многоквартирный дом», содержащиеся в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 и Методическом пособии, утвержденном Госстроем России, вступают в противоречие с Жилищным кодексом Российской Федерации.
В-четвертых, признавая жилым помещением не только жилой дом, но и его часть, ст. 16 ЖК РФ тем самым допускает возможность существования жилых домов, состоящих из нескольких жилых помещений. Этот момент очень важен, так как возникает необходимость разграничения многоквартирных домов и жилых домов, включающих несколько жилых помещений, которые не являются квартирами.
Следует отметить, что правовая конструкция, согласно которой многоквартирный дом с точки зрения юридической терминологии не является жилым домом, - не вполне удачна, так как не укладывается в рамки общепринятой лексики. С пози-
ISSN 2541-8025
Том XV 3-2019
Проблемы экономики и юридической практики
ций здравого смысла многоквартирный дом также предназначен для постоянного проживания, а значит, является жилым домом. Но, подчеркнем, законодателем в данные понятия заложен различный смысл.
Как уже отмечалось, с фактом проживания в многоквартирном доме законодательство связывает целый комплекс жилищных прав и обязанностей, которые отсутствуют у граждан, проживающих в жилых домах. Прежде всего, к ним следует отнести права и обязанности, связанные участием в программах переселения из аварийного жилья и капитального ремонта. Федеральный закон, регулирующий основания и порядок реализации данных программ, распространяет их действие исключительно на многоквартирные дома [3].
И здесь в полной мере проявляется проблематика, обусловленная отсутствием в законодательстве единого подхода к определению понятия «многоквартирный дом». Более того, сложилась парадоксальная ситуация, когда в рамках исполнения одного закона одно и то же понятие трактуется по-разному.
При переселении граждан из аварийного жилья используется определение понятия «многоквартирный дом», содержащееся в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, который термин «квартира» трактует иначе, нежели ст. 16 ЖК РФ, допуская выход из квартиры не только в помещение общего пользования, но и на земельный участок, прилегающий к жилому дому. В этой связи, в данном случае, режим многоквартирного дома распространяется на жилые дома так называемой блокированной застройки [4]. На последнем понятии следует остановиться подробнее. Содержится и раскрывается оно не в жилищном, а в градостроительном законодательстве. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования [5]. В соответствии типовыми проектными решениями значительная часть сельской территории нашей страны, в том числе в советское время, застраивалась именно такими, чаще всего двухквартирными, блокированными жилыми домами. Исключение таких домов из программы переселения из аварийного жилья означало бы лишение значительной части населения Российской Федерации возможности реализовать свое конституционное право на жилище.
Департамент недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации в своем письме от 26 июня 2012 г. № Д23и-1866 «Об оформлении прав на земельные участки» отдельно рассмотрел и подтвердил возможность формирования земельных участков под каждым блоком двухквартирного дома, без утраты им статуса многоквартирного дома [6].
Что касается программы капитального ремонта многоквартирных домов, то на возникающие в этом случае правоотношения понятие многоквартирного дома, закрепленное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, не распространяется, и вопрос о включении
дома в программу решается исходя из системного толкования норм Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно позиции Минстроя России, выраженной в письме от 7 июля 2014 года № 12315-АЧ/04, в соответствии с жилищным законодательством дома блокированной застройки не подлежат включению в региональные программы капитального ремонта [7]. Данный вывод обосновывается отсутствием в доме блокированной застройки квартир, имеющих выход в помещение общего пользования.
Формально такой подход верен, но, по сути, вызывает целый ряд вопросов. И первый из них, на который необходимо ответить - какой именно критерий и почему должен быть положен в основу базовой классификации домов, предназначенных для постоянного проживания? Сам смысл такой классификации заключается в последующем выстраивании различных по содержанию и методам направлений правового регулирования всего комплекса жилищных правоотношений. Жилые дома, предназначенные для индивидуального проживания, представляющие собой единое, монолитное жилое помещение, предполагают большую степень автономии воли и личной ответственности собственника такого дома во всех отношениях, связанных с его использованием и содержанием. Дома, конструктивно предназначенные для проживания нескольких собственников жилых помещений, нескольких семей, требуют согласования и совместных действий этих лиц. Возникающие при этом правоотношения несут в себе элемент публичности, который в них выражен в значительно большей степени, нежели в первом случае. Соответственно, государство в большей мере «вторгается» в сферу управления такими домами, используя публично-правовой метод правового регулирования. Программы переселения из аварийного жилья, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов суть проявления этого метода.
При этом такой второстепенный, по сути, признак, как наличие помещения общего пользования с доступом в квартиры, не может рассматриваться как главный и определяющий при концептуальном разграничении средств и способов правового регулирования жилищных правоотношений. Таким сущностным признаком является наличие в доме нескольких жилых помещений и общего имущества, требующего совместного управления со стороны собственников жилых помещений. И в этом смысле дома блокированной застройки, не имеющие квартир, но имеющие общие элементы инженерной инфраструктуры, коммуникаций, несущих конструкций здания, кровлю, вспомогательные помещения (чердаки, подвалы и прочее), по сути, ничем не отличаются от многоквартирных домов.
Граждане при этом не должны быть заложниками терминологической казуистики, свойственной законодательству. В настоящее время как в правотворчестве, так и в научной литературе выражена тенденция, связанная с корректировкой понятийного аппарата жилищного законодательства. В частности, достаточно широко используется понятие «индивидуальный жилой дом», что создает предпосылки для классификации жилых домов на индивидуальные и иные [8]. Обобщающий термин, охватывающий все категории жилых домов, не подпадающих под признаки индивидуального жилого дома, в законодательстве отсутствует. Не выработан он и правовой наукой. Нередко в качестве такого термина литературе используется понятие «многоквартирный дом» (или «многоквартирный жилой дом»). Например, С.В. Николюк, автор нескольких работ, посвященных данной теме, приходит к выводу, что жилой
ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ПОНЯТИЯ «МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ» В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
Топоров Д. А.
дом в зависимости от количества жилых помещений и численности собственников либо нанимателей жилых помещений можно рассматривать как индивидуальный жилой дом и многоквартирный жилой дом [9]. Однако такое дихотомическое деление понятий не учитывает факт существования домов, которые состоят из жилых помещений, не обладающих признаками квартиры. Считать любое жилое помещение квартирой нет оснований, в связи с прочно укоренившемся и в профессиональном, и в обыденном сознании восприятии квартиры как жилого помещения, которое имеет выход во внутридо-мовое помещение общего пользования (выражаясь бытовым языком - на лестничную площадку, в подъезд и тп), не говоря уже о том, что такое понимание квартиры закреплено нормативно в ст. 16 ЖК РФ.
Однако потребность в таком обобщающем термине имеется. Наилучшим образом выражало бы его суть понятие «коллективный жилой дом», поскольку именно связка «индивидуальное - коллективное» обычно используется в юриспруденции, когда речь идет о необходимости обозначения единичности и множественности субъектов. Многоквартирный дом и коллективный жилой дом следует рассматривать как частное (видовое) и общее (родовое) понятия. Такой подход позволит упорядочить терминологию жилищного права и исключить произвольное и избирательное толкование понятия «многоквартирный дом», придание ему различного смысла в зависимости от целей правового регулирования. Именно понятие «коллективный жилой дом» должно использоваться в абсолютном большинстве случаев, когда речь идет о реализации масштабных государственных программ в жилищной сфере, с тем чтобы исключить ущемление прав граждан, проживающих в жилых домах, по смыслу идентичных многоквартирным, но формально таковыми не являющихся.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 84,21%.
Список литературы:
1. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом [Электронный ресурс]: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 (ред. от 24.12.2018) - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
2. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2008
3. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 21 июля 2007 года 185-ФЗ (ред. от
28.11.2018) - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». -Режим доступа: http://www.consultant.ru
4. Суслова С.И., Диковенко К.В Блокированный жилой дом как объект прав // Семейное и жилищное право. 2019. № 1. С. 42-45.
Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года 191-ФЗ (ред. от 25.12.2018) - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consulta nt.ru
5. Об оформлении прав на земельные участки [Электронный ресурс]: Письмо Минэкономразвития России от 26 июня 2012 г. № Д23и-1866 - Доступ из спра-вочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consulta nt.ru
6. Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах [Электронный ресурс]: Письмо Минстроя России от 7 июля 2014 года № 12315-АЧ/04 - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». - Режим доступа: http://www.consulta nt.ru
7. Николюкин С.В. К вопросу о «терминологической разноголосице» в понятиях «жилище», «жилье» и «жилое помещение» // Семейное и жилищное право. 2019. № 1. С. 38-42
8. Николюкин С.В. К вопросу о соотношении понятий «жилой дом», «индивидуальный жилой дом», «многоквартирный дом», «жилое здание», «жилое строение» // Семейное и жилищное право. 2018. №2. С. 41-45
РЕЦЕНЗИЯ
Научная статья Топорова Д.А. посвящена актуальной проблеме по вопросу определения понятия «многоквартирный дом» в системе Российского законодательства.
Автором рассматриваются взаимосвязь содержания понятия «многоквартирный дом» с основаниями реализации жилищных прав и обязанностей граждан, в том числе в рамках государственных программ переселения из аварийного жилья и капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
Автор, исследуя правовые нормы российского законодательства, проводит сравнительный анализ не только различных подходов к понятию «многоквартирный дом», но и различных юридических последствий, связанных с этим.
Автором предлагается концепция понятия «коллективный жилой дом», объединяющего многоквартирные дома и дома, состоящие из нескольких жилых помещений, не являющихся квартирами. Сформулированы рекомендации по устранению пробелов и противоречий действующего жилищного законодательства.
Материал статьи имеет ярко выраженную авторскую линию, исследование четко структурировано, выводы логичны, литература соответствует заявленной тематике.
Научная статья Топорова Д.А. на тему «Правовая конструкция понятия «многоквартирный дом» в Российском законодательстве» соответствует всем требованиям, предъявляемым к работам подобного рода, может быть рекомендована к публикации.
Доктор экономических наук, профессор кафедры гражданского права Ростовского государственного экономического университета (РИНХ)
Т.В. Епифанова
LEGAL STRUCTURE OF THE CONCEPT «MULTY-APARTMENT HOUSE»
IN THE RUSSIAN LEGISLATION
©Toporov Dmitry A., PhD in law, associate Professor of civil law Work place: Rostov State University of Economic, Rostov-on-Don
toporovda@yandex.ru
Annotation: the article contains an analysis of the use in the legislation of one of the basic categories of housing law - the concept of «multy-apartment house», as well as related terms: «residential house», «living space», «apartment», «blocked development». The author's concept of the concept of «collective residential» house, which combines multy-apartment buildings and houses consisting of several residential premises that are not apartments, is proposed. Recommendations on elimination of gaps and contradictions of the current housing legislation are formulated.
Keywords: housing law, housing, apartment building.
