CC BY
205УДК 340
И.В. Маркин
МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ: ПОНЯТИЕ И ПРАВОВОЙ РЕЖИМ
В статье рассматривается вопрос о правовом режиме многоквартирного дома. Сделан вывод о том, что многоквартирный дом исключен из гражданского оборота и не может быть предметом сделки. Многоквартирный дом является объектом публичного регулирования, а также объектом жилищных отношений по управлению многоквартирным домом. Сформулировано определение понятия «многоквартирный дом», которое предложено законодательно закрепить в Жилищном кодексе Российской Федерации.
Ключевые слова: многоквартирный дом, общее имущество в многоквартирном доме, имущественный комплекс, жилой дом блокированной застройки, объект гражданских прав, объект жилищных прав.
Многоквартирный дом состоит из помещений (жилых и нежилых), которые принадлежат на праве собственности физическим и юридическим лицам, либо публично-правовым образованиям, а также элементов, которые относятся к общему имуществу и не принадлежат отдельным собственникам, находясь в общей долевой собственности всех собственников помещений в доме. Многоквартирный дом - сложный (комплексный) объект, различные элементы которого имеют неодинаковые правовые режимы.
Вопрос о правовой природе многоквартирного дома затрагивался в исследованиях многих авторов.
С. Г. Певницким многоквартирный дом рассматривается в качестве имущественного комплекса -квазиобъекта, который в отличие от имущественного комплекса-метаобъекта (к примеру, предприятие), не является самостоятельным объектом вещных прав. Имущественный комплекс-квазиобъект объединяет совокупность объектов прав в рамках единого объекта публичного (технического или градостроительного) регулирования [10, с. 7].
По мнению Е. А. Чефрановой, многоквартирный дом относится к техническим объектам и не является единой недвижимой вещью также как не является и единым объектом вещных прав. Как комплекс объектов недвижимости многоквартирный дом состоит из объектов недвижимого имущества, каждый из которых участвует в гражданском обороте по отдельности (само здание существует только технически, юридически оно не является объектом недвижимости) [11, с. 15].
Т. А. Береговой предложено рассматривать многоквартирный дом в качестве недвижимого имущественного комплекса и признать его не только как единый объект управления, но также как единый объект гражданских прав, что, по мнению данного исследователя, позволит зарегистрировать право собственности на многоквартирный дом в целом, трансформировав его из права собственности на отдельные помещения в нем, что имеет смысл в случае, когда все помещения в доме принадлежат одному лицу [6, с. 111, 117 - 118].
По мнению С. А. Кудиной, многоквартирный дом образован из частей, имеющих различное назначение: жилые помещения предназначены для проживания; нежилые помещения используются для осуществления хозяйственной деятельности; земельные участки - для благоустройства придомовой территории. С. А. Кудина приходит к выводу, что многоквартирный дом в целом не является единым объектом прав и, соответственно, не может быть предметом сделки, поскольку каждая его часть имеет своего собственника и потому на все имущество в многоквартирном доме не может возникнуть право общей собственности [9, с. 19].
В статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) многоквартирный дом не указан в качестве объекта гражданских прав. И хотя многоквартирному дому присущи признаки недвижимого имущества, названные в статье 130 ГК РФ (неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению), однако данный объект в целом как комплекс из гражданского оборота исключен. Объектами жилищных прав в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) являются жилые помещения. Перечисляя в статье 16 ЖК РФ виды жи-
© Маркин И.В., 2018.
Научный руководитель: Федяев Сергей Владимирович - кандидат юридических наук, доцент, Вятский государственный университет, Россия.
лых помещений, законодатель также не называет многоквартирный дом. Таким образом, законодатель не относит многоквартирный дом ни к объектам гражданских, ни к объектам жилищных прав.
В тоже время при сопоставлении нормы о видах жилых помещений (объектах жилищных прав) и статьи 4 ЖК РФ, в которой указаны виды жилищных правоотношений, можно прийти к выводу о том, что управление многоквартирными домами как жилищное отношение (подп. 8 части 1 статьи 4 ЖК РФ), возникает по поводу объекта (многоквартирного дома), который при этом не является объектом жилищных прав.
Указанное противоречие может быть устранено путем классификации объектов жилищных прав в зависимости от того, какие жилищные отношения складываются по поводу данных объектов:
- на предназначенные для проживания (это жилые помещения, указанные в статье 16 ЖК РФ: жилой дом, не являющийся многоквартирным, его часть, квартира, часть квартиры, комната);
- на объекты жилищных прав, по поводу которых складываются иные жилищные отношения, в частности, отношения по поводу пользования общим имуществом, отношения по управлению многоквартирным домом (подп. 3 и 8 части 1 статьи 4 ЖК РФ). К таким объектам жилищных прав относятся общее имущество в многоквартирном доме и многоквартирный дом в целом.
В этой связи предлагаем изложить часть 1 статьи 15 ЖК РФ в следующей редакции: «Объектами жилищных прав являются жилые помещения, многоквартирный дом, общее имущество в многоквартирном доме».
В тоже время многоквартирный дом является объектом градостроительных отношений. Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) относит многоквартирные дома к объектам капитального строительства и регламентирует отношения по их строительству, реконструкции, капитальному ремонту и эксплуатации.
В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», многоквартирный дом подлежит государственному кадастровому учету, но государственная регистрация права собственности на него как самостоятельный объект недвижимости не осуществляется (пункт 5 части 5 статьи 14, части 4, 5 статьи 40).
Кроме того, в отношении многоквартирных домов продолжает осуществляться государственный технический учет, хотя его проведение не является обязательным. Технический паспорт многоквартирного дома, который составляется по результатам технической инвентаризации, входит в состав технической документации на многоквартирный дом и продолжает оставаться основным документом, в котором отражаются сведения о составе и состоянии общего имущества, а также площади помещений в доме.
Мы разделяем точку зрения о многоквартирном доме как комплексе недвижимого имущества, состоящем из объектов недвижимости, имеющих различный правовой режим, и полагаем, что многоквартирный дом может рассматриваться как объект публичного регулирования (градостроительной деятельности, государственного кадастрового и технического учета), а также как объект жилищных отношений по управлению многоквартирным домом. Однако же объектом гражданского оборота многоквартирный дом не является, поскольку признание помещений в многоквартирном доме самостоятельными объектами гражданских прав влечет одновременное отрицание существования многоквартирного дома в качестве недвижимого имущества, самостоятельного в обороте.
В юридической литературе понятию многоквартирный дом даются различные определения.
Т. А. Береговая определяет многоквартирный дом как «здание жилого назначения, включающий в себя индивидуальные помещения и общее имущество собственников помещений, объект управления и технического учета, элемент градостроительной инфраструктуры квартала, микрорайона, и города в целом (поселения)» [6, с. 127].
Ю. А. Кицай понимает под многоквартирным домом «здание, расположенное на земельном участке, предназначенное для постоянного проживания граждан, состоящее не менее чем из двух изолированных квартир, и общего имущества (конструктивных элементов, инженерных сетей и оборудования, помещений, не являющихся частями жилых/нежилых помещений, земельного участка и т. д.), которое принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности» [8, с. 70].
С. А. Кудиной многоквартирному дому дано следующе определение: «Многоквартирный дом представляет собой здание, соответствующее по строительным, санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам целям проживания физических лиц, в состав которого наряду с самостоятельно участвующими в гражданском обороте жилыми и нежилыми помещениями, находящимися в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ или муниципальных образований входит общее имущество, находящееся в их общей долевой собственности» [9, с. 171].
О. Е. Жульевой предлагается определение многоквартирного дома «как имущественного комплекса, включающего в себя индивидуально-определенное здание, в состав которого входят квартиры и по-
мещения общего пользования, а также иное движимое и недвижимое имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в этом здании» [7, с. 6].
По нашему мнению, вышеприведенные доктринальные определения понятия «многоквартирный дом» не в полной мере учитывают нормативные признаки данного понятия.
В ЖК РФ законодатель не дает определения понятию многоквартирный дом. Нормативное определение данному понятию дается в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47.
Согласно пункту 6 названного Положения, «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».
На основании анализа норм жилищного законодательства можно выделить следующие признаки многоквартирного дома: 1) многоквартирный дом состоит из двух и более квартир, которые являются структурно обособленными помещениями; 2) имеет общее имущество, принадлежащее собственникам квартир на праве общей долевой собственности, к которому в том числе относится земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (при условии, что данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет).
В целях устранения противоречий с градостроительным законодательством, которое наряду с многоквартирным домом выделяет жилые дома блокированной застройки, важно разграничивать понятия «многоквартирный дом» и «жилой дом блокированной застройки».
В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ, жилые дома блокированной застройки - это «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования».
Таким образом, главной отличительной особенностью жилого дома блокированной застройки от многоквартирного дома, имеющего такие же технические характеристики (не более трех этажей и не более 10 квартир, каждая из которых имеет самостоятельный выход на земельный участок, прилегающий к дому), является то, что каждый блок жилого дома блокированной застройки находится на отдельном земельном участке в то время как земельный участок под многоквартирным домом неделим и принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.
С учетом того, что ЖК РФ не содержит определение понятия «многоквартирный дом» считаем необходимым законодательно закрепить определение данного понятия в ЖК РФ и предлагаем дополнить часть 1 статьи 161 ЖК РФ абзацем следующего содержания: «Под многоквартирным домом понимается жилой дом, который отвечает следующим признакам: 1) представляет собой совокупность двух и более квартир, отвечающих требованиям части 3 статьи 16 настоящего Кодекса и имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; 2) имеет принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество. Жилые дома блокированной застройки не относятся к многоквартирным домам».
Определение понятия «многоквартирный дом» предлагается включить в раздел VIII ЖК РФ в связи с тем, что им регулируются жилищные отношения по управлению многоквартирным домом, объектом которых является многоквартирный дом. Включение предложенного определения в статью 15 ЖК РФ, в которой указаны объекты жилищных прав, будет иметь смысл при условии отнесения законодателем многоквартирного дома к объектам жилищных прав.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. Часть 1 [Электронный ресурс] : [федер. закон : принят Гос. Думой РФ 21 октября 1994; ред. от 29.12.2017] // СЗ РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301. - Режим доступа: [Гарант]. - Загл. с экрана.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ [Электронный ресурс] : [федер. закон : принят Гос. Думой РФ 22 декабря 2004; ред. от 03.04.2018] // СЗ РФ. - 2005. - №1 (часть I). - Ст. 14. - Режим доступа: [Гарант]. - Загл. с экрана.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ [Электронный ресурс] : [федер. закон : принят Гос. Думой РФ 22 декабря 2004; ред. от 03.04.2018] // СЗ РФ. - 2005. - №1 (часть I). - ст. 16. -Режим доступа: [Гарант]. - Загл. с экрана.
4. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" [Электронный ресурс] : [федер. закон : принят Гос. Думой РФ 3 июля 2015; ред. от 03.04.2018] // СЗ РФ. - 2015. - №29 (часть I). - Ст. 4344. - Режим доступа: [Гарант].- Загл. с экрана.
5. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" [Электронный ресурс] : [постановление : принято Правительством РФ 28 января 2006; ред. от 28.02.2018] // СЗ РФ. - 2006. - №6. - Ст. 702. - Режим доступа: [Гарант].- Загл. с экрана.
6. Береговая, Т. А. Частноправовые и публично-правовые начала в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Береговая Татьяна Александровна. Саратовская государственная академия права. - Саратов, 2014. - 200 с.
7. Жульева, О. Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации : автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Жульева Ольга Евгеньевна. ФГОУ ВПО «Волгоградская академия государственной службы». - Волгоград, 2007. - 22 с.
8. Кицай, Ю. А. Правовое регулирование отношений в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Кицай Юлиана Анатольевна. Моск. акад. экономики и права. - Иркутск, 2012. - 191 с.
9.Кудина, С. А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Кудина Светлана Анатольевна. Волгогр. гос. ун-т. - Волгоград, 2010. - 197 с.
10. Певницкий, С. Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах. : автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Певницкий Сергей Геннадьевич. Российская академия Министерства юстиции РФ. - М., 2006. - 22 с.
11. Чефранова, Е.А. Правовое регулирование отношений собственности в многоквартирном доме [Текст] / Е. А. Чефранова // Закон. - 2005. - № 6. - с. 15 - 20.
МАРКИН ИВАН ВАСИЛЬЕВИЧ - магистрант, Вятский государственный университет, Россия.
