CC BY
95
5. Постановление Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 20 апреля 2004 г. № 412-ГУ ГД «О Комиссии по противодействию коррупции» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2004. - № 18. - Ст. 1709.
6. Ковалев И Д. Современное состояние и перспективы реформы антикоррупционного законодательства в России. Борьба с коррупцией: актуальные проблемы законодательного обеспечения // Сборник статей и документов. - М.: Издание Госдумы РФ, 2002.
ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОНЯТИЯ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА В РАМКАХ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
© Виданов А.В.*
Саратовская государственная юридическая академия, г. Саратов
В статье автором сделана попытка определиться с понятием «многоквартирный дом» в общем смысле, поскольку указанный термин не закреплен на законодательном уровне. Отсутствие единства в судебной практике и разъяснений уполномоченных органов порождают нестабильность в экономической деятельности. Наличие пробелов в законодательстве в данном вопросе, отсутствие четко выстроенной системы правового регулирования ведет к многочисленным нарушениям прав и интересов заинтересованных лиц.
Ключевые слова: нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом, собственник квартиры, общее имущество дома, имущественный комплекс.
В ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» п. 15 ч. 2 ст. 7 говорится о назначении недвижимого здания и оно может быть нежилое, жилой дом или многоквартирный дом.
В ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве много квартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» [1] и в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» термин «многоквартирный дом» [2] неоднократно употребляется законодателем, но в ст. 2 отсутствует определение данного термина.
На подзаконном уровне в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции,
* Магистрант кафедры Гражданского и семейного права.
утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме [3]. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Постановлением Правительства Московской области от 16.01.2012 г. № 24/54 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области» установлены виды допустимых застроек жилых домов, к которым относятся: многоквартирные жилые дома, блокированные жилые дома и индивидуальные жилые дома [4].
В соответствии со ст. 16 ч. 2 Жилищного кодекса РФ жилым домом является индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Таким образом можно говорить о том, что понятия жилого дома, многоквартирного жилого дома и многоквартирного дома трактуются в законодательстве по разному.
В п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи. Действующее на сегодняшний день законодательство РФ устанавливает критерии, характеристики, признаки объекта индивидуального строительства. Важно подчеркнуть, что определение многоквартирного дома, установленное в Положении № 47 от 28.01.2006 г. условие признания дома многоквартирным, как число этажей не ниже трех, не закреплено.
На основании п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Поэтому многоквартирный дом является жилым, а по своей конструкции может быть блокированной застройки и неблокированной застройки. Также необходимым свойством жилых домов блокированной застройки является наличие выхода для каждого из блоков на территорию общего пользования.
Департамент недвижимости Минэкономразвития РФ поясняет, что жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам, несмотря на то, что принципиальным отличием жилых блоков в домах блокированной застройки от квартир является возможность выхода на террито-
рии общего пользования, а также в ряде случаев отсутствие помещений общего пользования многоквартирного дома [5].
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд вынес Постановление 29.05.2012 по делу № А56-53455/2010А, в котором решался вопрос об отнесении малоэтажного блокированного жилого дома к многоквартирным домам. В нём он подчеркнул, что в случае, если жилой дом по своим конструктивным характеристикам является жилым домом блокированной застройки, но не имеет помещений общего пользования, его нельзя охарактеризовать как многоквартирный дом, несмотря на формирование самостоятельных технологических помещений, например таких, как помещение водомерного узла и электрощитовой. Помещение, предназначенное для проживания одной семьи, в жилом доме блокированной застройки не является индивидуальным жилым домом, но и не является квартирой в многоквартирном доме [6] .
Таким образом не четко сформулированные определения понятий такие как «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома», «многоквартирные жилые дома», «жилые дома» вызывают вопросы и в таком случае на наш взгляд необходимо внести поправки в действующее законодательство, а именно введения четких и отличительных признаков. И для перечня перечисленных объектов недвижимости следует ввести физические отличительные признаки:
- количество этажей;
- размер площади;
- количество выходов;
- наличие помещений и территорий общего пользования.
Необходим выделить тот факт, что определение назначения помещения
через семейные отношения, в частности путем установления количества проживающих в нем семей (одной или несколько) нельзя назвать удачным в силу изменчивости данного признака [7] .
Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Статья 289 ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля права собственности на общее имущество дома. Статья 290 ГК РФ в свою очередь отмечает, что на праве общей долевой собственности собственникам квартир принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В ст. 36 п. 1 ЖК РФ приводится подобная трактовка общего имущества многоквартирного дома. В данной статье говорится, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К таким помещениям отнесены межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке [8].
Собственники нежилых помещений также как и собственники квартир владеют на праве общей долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома. Согласно ст. 290 п. 1 ГК РФ, правом общей долевой собственности на общее имущество обладают только собственники квартир, а ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, являющаяся специальной нормой, дает данное право собственникам помещений.
В таком случае объем прав собственников помещений в этом доме в отношении земельного участка и расположенных на нем объектов устанавливается на основании положений главы 6 ЖК РФ. Поэтому на собственников помещений в многоквартирном доме накладываются некоторые ограничительные меры. Они подразумевают ограничение права на выделение в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Соответственно законодательство РФ под понятием многоквартирного дома подразумевает имущественный комплекс через комплекс положений п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 и ст. 36 ЖК РФ. Важно подчеркнуть тот факт, что положение содержит определение многоквартирного дома, на основе него жилой дом может являться многоквартирным, а в ст. 36 ЖК РФ говорится о последствиях, которые при этом возникнут. Она устанавливает перечень общего имущества, в отношении которого возникают права у собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из этого, данный правовой механизм одним из первоочередных критериев отмечает именно количество жилых помещений, образовавшееся право собственности на общее имущество в этом жилом доме является преимущественно не критерием отнесения объекта к числу многоквартирных домов, а следствием такого отнесения.
Из этого возникает вопрос, сколько же должно быть квартир в здании, чтобы оно считалось многоквартирным домом? Минэкономразвития РФ дает свою трактовку на данный вопрос, пояснив, что любой жилой дом, в котором находится более одной квартиры, является многоквартирным. При этом оно не должно быть предназначено для проживания одной семьи.
Таким образом можно подвести следующий итог, что в настоящий момент законодательство относит двух-, трех-, четырехквартирные дома к многоквартирным, вызванное фактом наличия нескольких жилых помещений в этом доме. Данный факт можно подтвердить рассмотрев пример из судебной практики. Рассмотренное дело № А35-8952/2012 суд пришел к выводу, что между застройщиком и участником по правилам закона № 214-ФЗ был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого участник принимает участие в строительстве квартала малоэтажных многоквартирных домов блокированного типа, состоящего из 5 двухэтажных шестиквартирных и 1 двухэтажного двухквартирного блокированных домов. Дополнительными соглашениями к договору участия в долевом строительстве количество квартир уменьшено до четырех. В итоге следует отметить, что ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» может действовать при строительстве двухквартирного жилого дома. В данной ситуации, это можно расценивать как еще один аргумент, что двухквартирный жилой дом является многоквартирным и это не противоречит действующему законодательству.
Также была рассмотрена апелляционная жалоба Верховным судом о признании недействующим абз. 1 п. 6 Положения от 28 января 2006 г. № 47 в определении от 03.10.2013 г. № АПЛ13-410 и пришел в итоге к тому, что под многоквартирным домом понимается дом, который имеет не менее двух квартир, отвечающих требованиям ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, а также принадлежащее собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности общее имущество согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В конце можно подвести итог всему вышесказанному на наш взгляд многоквартирные дома имеют некоторые отличия от объектов индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи ч. 3 ст. 48, п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ. Действующий в настоящее время закон № 214-ФЗ на практике показывает то, что многоквартирным домом может быть признан и двухквартирный дом.
Кроме этого жилые помещения в многоквартирном доме (в данном случае - квартира) могут быть самостоятельными объектами жилищных прав п. 1 ст. 15 ЖК РФ, в частности права собственности. Если будет происходить выделение отдельных квартир многоквартирный дом перестанет быть самостоятельным объектом права [9]. С точки зрения современного законо-
дательства пределом делимости всякого многоквартирного дома, а также и двухквартирный, в таком случае самостоятельным объектом права собственности будет квартира.
Многоквартирный дом является объектом градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельные объекты права собственности в первую очередь это пространственные части -жилые и нежилые помещения. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспо-собности лишено и самостоятельным объектом прав не является [10].
Список литературы:
1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
2. Рыбин С.В. Объекты долевого строительства в многоквартирном доме // Налоги. - 2008. - № 42.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - Ст. 75.
4. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2013 по делу № А41-23513/13.
5. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2012 по делу № А56-53455/2010.
6. Письмо Минэкономразвития РФ от 17.10.2011 № ог-д23-1694 «О статусе жилого дома блокированной застройки».
7. Семенихин В.В. Жилищно-коммунальное хозяйство // ГроссМедиа. РОСБУХ. - 2010.
8. Стрембелев С.В. Правовые проблемы управления многоквартирными домами: роль ТСЖ // Библиотечка «Российской газеты». - 2012. - Вып. 12.
9. Студилко А.А. К вопросу о необходимости защиты прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах // Российская юстиция. -2012. - № 6.
10. Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2013 по делу № А35-8952/2012.
11. Определение Верховного Суда РФ от 03.10.2013 № АПЛ13-410 «Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 01.07.2013 № АКПИ13-593, которым было отказано в удовлетворении заявления о признании недействующим абзаца первого пункта 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47».
12. Кузьмина И.Д. Объекты права собственности в здании // Статут. -2008.
13. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. § 3 Многоквартирный дом как объект гражданских прав // Статут. - 2006.
ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
© Каболова З.З.*, Каболов В.В.*
Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет), г. Владикавказ
Статья посвящена анализу оснований возникновения обязательств из договора приватизации жилого помещения. Автор отмечает, что факт заключения договора приватизации жилого помещения неминуемо влечет возникновение обязательственного правоотношения. При этом его направленность обладает особой спецификой.
Ключевые слова: жилые помещения, жилищный фонд, обязательственные отношения, приватизация, собственность.
Имущественное правоотношение, возникающее на основании договора, может быть только обязательственным. При этом не каждое обязательство является договором, но каждый договор представляет собой обязательство. Исходя из гражданско-правовой природы договора приватизации, факт его заключения неминуемо влечет возникновение обязательственного правоотношения. Его направленность обладает особой спецификой.
Так как, связь между правом и обязанностью в юридическом отношении, возникает в силу юридического факта, под которым понимается всякое обстоятельство, влекущее за собою по закону те или иные юридические последствия [1], то для возникновения любых гражданских правоотношений, в том числе и жилищных, необходимо наличие одного юридического факта, либо совокупности юридических фактов, способствующих наступлению правовой связи между субъектами права. Так, для возникновения обязательства приватизации недостаточно проживания в жилом помещении государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, а необходимы реальные действия сторон по заключению договора (подача заявление, регистрация договора и т.п.).
* Магистрант.
* Научный руководитель, доцент кафедры Предпринимательского и трудового права, кандидат юридических наук.
