CC BY
229
DOI: 10.24411/2072-4098-2020-10201
Порядок расчета выкупной цены жилых помещений в непригодном для проживания жилищном фонде *
Д.М. Хлопцов
директор ООО «Бюро оценки «ТОККО», заведующий кафедрой экономики Института экономики и менеджмента Национального исследовательского Томского государственного университета, вице-президент СРО «Российское общество оценщиков», доцент, доктор экономических наук (г. Томск)
Дмитрий Михайлович Хлопцов, d.khloptsov@tokko.tomsk.ru
Введение
Одной из целей национального проекта «Жилье и городская среда» [1], принятого согласно Указу Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года», является обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда. В соответствии с Паспортом национального проекта [2] на решение проблем по расселению аварийного жилищного фонда в целом предусмотрено выделение 507,2 миллиарда рублей, то есть практически половина всего бюджета национального проекта, реализовать который предполагается до конца 2024 года. Количество квадратных метров расселенного непригодного для проживания жилищного фонда за шесть лет должно составить 9,54 миллиона, а количество расселенных граждан - 530,9 тысячи человек - практически население большого города.
Конечно, проблема ветхого (аварийного) жилья существовала и ранее, так же как и программы по его сокращению. Фактически программы расселения аварийного жилья в регионах России реализуются уже несколько лет. Например, в Томске с ноября 2016 года действует муниципальная
программа «Расселение аварийного жилья и создание маневренного жилищного фонда на 2017-2025 годы», утвержденная постановлением администрации города Томска от 9 ноября 2016 года № 1174. Но все же реализация мероприятий региональных программ в рамках единого федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жилье и городская среда» предусматривает установление в том числе целевых показателей расселения и оказание финансовой поддержки субъектам Российской Федерации за счет средств федерального бюджета в размере 432 миллиардов рублей за шесть лет (до конца 2024 года). То есть в настоящее время большая часть средств выделяется не из бюджетов регионов и муниципальных органов власти, а из федерального бюджета, что повышает шансы на реализацию указанной цели проекта. Во исполнение принятых нормативных актов каждый субъект Российской Федерации должен утвердить собственную программу переселения из аварийного жилищного фонда, представить паспорт программы и график переселения в федеральный реестр. Только в этом случае государство гарантирует выделение трансфертов из федерального бюджета.
* Статья выполнена при финансовой поддержке гранта Российского фонда фундаментальных исследований № 18-011-00612.
В рамках реализации программы переселения из аварийного жилищного фонда общепринято применяются:
• Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), которым предусмотрен порядок выселения граждан из помещений, непригодных для проживания;
• Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ [4] (далее - Закон № 185-ФЗ), которым предусмотрено создание Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, разработка и реализация региональных программ;
• национальный проект «Жилье и городская среда»;
• федеральный проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» национального проекта «Жилье и городская среда».
Однако практика реализации программ в регионах России столкнулась с неочевидными на первый взгляд юридическими и экономическими вопросами. Согласно статье 2 Закона № 185-ФЗ в программу переселения попадают жилые помещения в многоквартирных домах (далее также -МКД), признанных аварийными и подлежащих сносу или реконструкции до 1 января 2017 года. Причиной аварийности является физический износ, накопленный в процессе эксплуатации МКД. Дом признается аварийным на основании заключения межведомственной комиссии, глава местной администрации принимает решение о признании дома аварийным, подлежащем сносу или реконструкции (в зависимости от степени износа и повреждения конструкций). В случае признания дома аварийным право на расселение приобретают жильцы всех помещений МКД. Таким образом, получить другое жилье или компенсацию могут наниматели, собственники, а также члены их семей. Регионы могут предусматривать различные варианты расселения аварийных домов:
• предоставление маневренного (временного) фонда, если дом подлежит реконструкции и восстановлению;
• участие в долевом строительстве, в том числе с участием средств граждан, желающих приобрести жилье лучшего качества и (или) большей площади;
• выкуп помещений у застройщика и передача их в собственность или социальный наем для переселения;
• приобретение квартиры на вторичном рынке за счет региональных бюджетов;
• выкуп помещений в аварийном доме у собственников по соглашению.
Казалось бы, с расселением аварийного жилья в регионах России не должно быть никаких проблем со стороны его собственников и проживающих в нем лиц, стремящихся скорее переехать в новое комфортное жилище. Однако уже в начале реализации программы переселения возник ряд серьезных вопросов. Даже если региональные власти имеют готовое жилье или маневренный фонд, то переселение возможно с согласия собственника (проживающего) и только в пределах того же населенного пункта (далее - НП). Переезд в пригород, очень часто тесно граничащий с самим НП, невозможен даже при согласии собственника аварийного жилища. Местным властям порой сложно предоставить новое жилье в точном соответствии с официальными социальными нормами в том числе из-за расхождения в доли квадратных метров. Процесс приобретения нового жилья местными властями для программ переселения должен соответствовать всем существующим нормам законодательства Российской Федерации, а, следовательно, попадает под действие системы государственных закупок со всеми присущими ей проблемами. Во многих регионах Российской Федерации выявленные сложности привели к тому, что муниципалитеты затрачивают гораздо большие средства на выкуп аварийного, чем на приобретение нового
жилья для переселения. К примеру, по информации заместителя мэра города Томска по экономическому развитию М.А. Ратнера, в городе признаны аварийными 554 объекта жилой недвижимости. В 2019 году приобретены шесть квартир стоимостью 12 миллионов рублей, до конца 201 9 года через проведение аукционов на электронных площадках планировалось приобретение еще двух квартир [5]. Одновременно с приобретением новой жилой недвижимости осуществляется изъятие аварийного жилищного фонда. За восемь месяцев 2019 года для изъятия было выделено 85,8 миллиона рублей, то есть в 7 раз больше средств, чем на приобретение нового жилья.
В результате попытки решения указанных и иных проблемных вопросов в регионах России возникла и укрепляется практика выкупа (изъятия) аварийного жилья, в результате которой его собственники получают сумму денег, которую могут потратить на самостоятельное приобретение иного подходящего жилья. Жильцы охотно идут на выкуп своего аварийного жилья государством, но не на переселение абы куда. Такая практика позволяет обходить описанные проблемы, однако возникает новая проблема - необходимость расчета выкупной цены выкупаемого аварийного жилья. Таким образом, практика реализации различных вариантов расселения аварийных домов выявила необходимость активного участия оценочного и экспертного сообщества. При определении выкупной цены следует, как правило, определить не только рыночную стоимость жилого помещения, но и разрешить ряд иных вопросов:
• установить размер минимального земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома (в случае отсутствия его на кадастровом учете);
• определить стоимость доли в предполагаемом праве на земельный участок (право аренды и (или) собственности);
• установить размер доли в компенсации за непроведенный капитальный
ремонт дома и размер убытков собственника жилого помещения, связанных с изъятием квартиры.
Исходя из изложенного очевидна необходимость решения проблемных вопросов, обусловленных отсутствием единого подхода и утвержденной методики оценки выкупной цены изымаемого аварийного жилья.
Проблема оценки выкупной цены аварийных жилых помещений и возможные варианты решения
Большинство подлежащих расселению МКД представляют собой малоэтажные дома старой застройки, расположенные преимущественно в исторической части центральных районов городов. Как правило, в таких домах зачастую отсутствуют элементы коммунального благоустройства, что приводит к необходимости использования надворных построек (уборных, дровяных сараев, уличных колонок водоснабжения), расположенных на одном участке с домом и являющихся, по сути, общим имуществом МКД. Даже если такое имущество не состоит на кадастровом учете и права на него не оформлены, то жильцы (собственники) расселяемого дома не имеют возможности эксплуатировать свои жилые помещения без использования таких объектов. Соответственно, в случаях изъятия жилых помещений для реконструкции или их выкупа, переселения жильцов органами власти объектом приобретения будет все имущество. В соответствии с частью 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, входит в состав общего имущества. Согласно статьям 37 и 38 ЖК РФ, статьям 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей соб-
ственности на общее имущество в многоквартирном доме или отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения не может выступать самостоятельным объектом в гражданском обороте и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на жилое помещение. Соответственно, рынок жилой недвижимости (покупатели и продавцы) воспринимает цены на квартиры в многоквартирных домах с учетом в стоимости квартиры стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество (в том числе стоимость земельного участка). Следовательно, при определении рыночной стоимости жилого помещения (квартиры) с использованием сравнительного подхода посредством подбора для сравнения цен предложений (сделок) по аналогичным квартирам в итоговую стоимость по результатам такого расчета стоимости уже будет включена стоимость доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, принадлежащей собственнику квартиры. В результате исследования этого фактора необходимо осознать, что если при расчете стоимости квартиры в рамках сравнительного подхода цены предложений/сделок аналогов не «очищаются» от стоимости земельного участка (то есть корректировки на наличие в составе квартиры доли земельного участка не применяются) и затем для получения итогового результата стоимости добавляется отдельно определенная рыночная стоимость земельного участка, то такой расчет приводит к двойному учету стоимости доли в праве на земельный участок под много-
квартирным домом, принадлежащей собственнику квартиры.
В случае отсутствия кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом перед оценщиком (экспертом) встает вопрос о необходимости определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома. Наиболее объективным и корректным вариантом является определение размера земельного участка в соответствии с фактически используемым. В этом случае подтверждающими документами могут быть данные технического паспорта на многоквартирный дом, в котором зачастую показан периметр участка и надворные постройки, а также данные из архивных постановлений городской администрации. В ряде городов Российской Федерации приняты Правила землепользования и застройки, в которых содержатся уточнения относительно минимального и максимального размеров участка, который может быть образован для эксплуатации жилых домов. Многие эксперты и оценщики используют Строительные нормы и правила СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 года № 78. Также довольно часто оценщиками и экспертами используются Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах [8], которые позволяют определить размер площади участка исходя из площади жилых помещений дома.
Приведенные варианты определения размера земельного участка являются обоснованными и корректными, однако в любом случае, на мой взгляд, необходим контроль полученного размера площади участка с помощью данных публичной кадастровой карты, а также с учетом межевания соседних участков. Порой определенный на основе нормативных актов участок просто не может быть фактически образован вследствие наличия границ смежных зарегистрированных участков. В некото-
рых случаях, наоборот, потенциально формируемый участок может быть расширен до границ смежных земельных участков и его размер может быть увеличен по причине нежелания местных властей оставлять «ничейную», бесхозную землю. Типичной ошибкой является расчет величины участка по площади застройки дома, так как собственники (жители) часто вынуждены использовать свои надворные постройки для полноценной эксплуатации дома.
Конечной целью определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, является стоимость доли в предполагаемом праве на земельный участок, которая может быть образована и передана собственнику жилого помещения. Поскольку в большинстве случаев оценка рыночной стоимости квартиры реализуется методом прямого сравнения продаж (сравнительный подход), стоимость доли в праве на земельный участок, как это было обосновано ранее, уже включена в стоимость жилого помещения. В случае исключения этого фактора оценщику необходимо провести анализ рынка земли для определения стоимости незастроенного земельного участка. Проводя анализ рынка, оценщик должен определить наиболее вероятный принятый на региональном рынке вариант оформления правовых отношений. В общем случае расчет должен быть проведен как для права собственности, так и для права аренды земельного участка, так как на рынке имеют место оба варианта. При определении стоимости незастроенного земельного участка зачастую возникает необходимость корректировок аналогов на наличие старых/ветхих строений под снос. Следует понимать, что это должна быть положительная корректировка (со знаком «+»), так как предполагается, что оцениваемый участок является незастроенным, а в выбранных аналогах необходимо учитывать затраты на снос построек.
Довольно сложным правовым вопросом является необходимость выплаты собственникам аварийного жилья компен-
сации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. Статьей 16 закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривается сохранение за бывшим наймодателем (государством) обязанности проводить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был проведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. Невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации, требований о включении компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. Согласно проекту федерального закона № 624376-5 «О внесении изменений в статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусматривается, что в случае если на дату приватизации жилых помещений в многоквартирном доме требовалось проведение капитального ремонта общего имущества в таком доме и на дату изъятия в соответствии с ЖК РФ жилого помещения такой капитальный ремонт не проведен, то в выкупную цену включается сумма компенсации за непроведенный капитальный ремонт. Планируется, что порядок расчета размера компенсации за непроведенный капитальный ремонт будет устанавливаться Правительством Российской Федерации, однако пока не известно, кто и когда будет его разрабатывать и утверждать. В условиях отсутствия единой методики расчета размера компенсации за непроведенный капитальный ремонт оценщики и эксперты
используют различные варианты расчета и обоснования этой величины. Наиболее объективным (однако и наиболее дорогостоящим), несомненно, является вариант обследования всех конструктивных элементов жилого дома и составления сметы на капитальный ремонт. Именно вследствие своей высокой стоимости этот метод редко используется, приоритет отдается менее затратным вариантам поиска аналогов (похожих домов), в которых были выполнены работы по реконструкции и (или) капитальному ремонту и о которых доступны данные сметных расчетов. Многие оценщики и эксперты используют вариант расчета компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного дома посредством определения потери части стоимости дома вследствие накопления физического износа. Такой метод расчета основан на использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости и зачастую оказывается наиболее востребованным в силу своей доступности.
Размер убытков собственника жилого помещения, обусловленных изъятием (выкупом) квартиры, довольно редко вызывает споры из-за своего небольшого по сравнению со стоимостью жилья значения. Однако в его состав необходимо включать все возможные затраты и потери, в том числе:
• затраты на поиск и приобретение другого жилья (проценты риелторским компаниям и возможные расходы на вынужденный временный наем жилья);
• затраты на оформление прав на новое жилое помещение и земельный участок (государственные пошлины);
• расходы на организацию переезда;
• величину упущенной выгоды (возможные издержки при расторжении существующих договоров аренды и т. д.).
Заключение
На мой взгляд, сегодня для устойчивого сокращения непригодного для проживания
жилищного фонда как одной из приоритетных целей национального проекта «Жилье и городская среда» необходимо создание оценочным сообществом методики определения выкупной цены непригодного для проживания жилищного фонда. В эту методику необходимо включить:
• порядок расчета рыночной стоимости аварийного жилого помещения;
• порядок определения стоимости доли в праве на земельный участок (включая порядок определения размера земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома);
• порядок определения размера доли в компенсации за непроведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома;
• порядок расчета размера убытков собственника жилого помещения, обусловленных изъятием жилья.
Разработка и утверждение такой методики может способствовать формированию единой комплексной системы оценки аварийного жилья и решению проблемы сокращения непригодного для проживания жилищного фонда посредством развития механизма его выкупа.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Национальные проекты: ключевые цели и ожидаемые результаты. URL: http://government.ru/projects/selection/741/ 35675/
2. Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда» : утвержден президиумом Совета при Президента Российской Федерации по стратегическому развитию и национальным проектам, протокол от 24 декабря 2018 года № 16. URL: http://static. government.ru/media/files/i3AT3wjDNyEgFyw nDrcrnK7Az55RyRuk.pdf
3. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ : в редакции от 26 июля 2019 года. URL: http://www.consultant. ru/document/cons doc LAW 51057/
4. О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства : Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Не все жильцы аварийных домов готовы покинуть Томск // Томский бизнес-портал (Томск, 2019). 111^: ИПрэ^оЬаНотвк. ru/news/id/3901
6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Строительные нормы и правила СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» : постановление Госстроя СССР от
16 мая 1989 года № 78. Доступ из справоч-
* *
ной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Об утверждении Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах : приказ Минземстроя РФ от 26 августа 1998 года № 59. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 года №1541-1. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. О внесении изменений в статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» : проект федерального закона № 624376-5. URL: http://www.consultant.ru/ law/hotdocs/23800.html
УВАЖАЕМЫЕ ГОСПОДА!
Сообщаем о выходе из печати нового издания «Справочник оценщика недвижимости-2020. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода» под редакцией Льва Абрамовича Лейфера (ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», г. Нижний Новгород)
В новом издании представлены сведения, полученные при обработке больших объемов рыночных данных и коллективных экспертных оценок параметров рынка производственно-складской недвижимости по ценам продаж (предложений) и арендным ставкам.
Растущее число пользователей справочных изданий накладывает на авторов определенную ответственность: с каждым годом мы стараемся улучшать справочники и сделать их применение более простым и понятным для читателей. В 2020 году мы обновили перечень элементов сравнения, а некоторые из них представлены в справочнике впервые! В этом издании содержатся и уже знакомые пользователям показатели:
• скидки на торг;
• территориальные коэффициенты для различных зон города и области;
• данные о зависимости стоимости недвижимости от численности населения и средней заработной платы.
Заказать Справочник вы можете на сайте http://inform-ocenka.ru По вопросам приобретения издания обращайтесь по тел.: 8-920-056-23-36
e-mail: inform@pcfko.ru
