CC BY
71
Информация об авторах
Горбачевская Евгения Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: 89025785034, e-mail: [email protected]; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Дугарова Светлана Валерьевна, студентка, тел.: 89041140785, e-mail: [email protected]; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the authors
Gorbachevskaia E.Iu., Candidate of Economical Sciences, associate professor, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89025785034; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
Dugarova S.V., undergraduate, tel.: 89041140785, e-mail: [email protected]; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
УДК 69:003
ПРОБЛЕМЫ ВЕТХОГО И АВАРИЙНОГО ЖИЛОГО ФОНДА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ
ИННОВАЦИОННЫХ РЕШЕНИЙ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ
ХОЗЯЙСТВЕ
Е.С. Дедюхина
Рассмотрены проблемы ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда Российской Федерации и Иркутской области в частности. Описан механизм отнесения многоквартирных домов к категории аварийных. Рассмотрены причины возникновения деформаций зданий. Произведен анализ деятельности государства по ликвидации ветхого и аварийного жилого фонда.
Ключевые слова: капитальный ремонт жилого фонда; износ жилых зданий; ветхий жилой фонд; аварийный жилой фонд; инновационные решения; инновационная деятельность.
PROBLEMS OF OLD AND EMERGENCY RESIDENTIAL FUND DURING THE REALIZATION OF INNOVATIVE SOLUTIONS IN HOUSING AND PUBLIC
UTILITIES
E.S. Dediukhina
We considered the problems of destruction of old and emergency residential fund of Russian Federation and Irkutsk region. We also described the process of describing blocks of flats as old ones. The reasons for building deformation are discussed. We also analysed the government activities connected with the liquidation of old and emergency residential fund.
Key words: capital reconstruction of the residential fund; deterioration of buildings; old residential fund; emergency residential fund.
В соответствии с изменениями, внесенными в Жилищный кодекс в 2013 году, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах должен финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта. Фонд создается на уровне субъектов РФ в соответствии с законодательными актами соответствующих субъектов. Распоряжением правительства Иркутской области № 528-рп от 29 ноября 2013 года создан Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области. Основными целями фонда является обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Иркутской области. Фонд формируется из средств собственников жилых помещений многоквартирного дома, накапливаемых за счет ежемесячных взносов на капитальный ремонт. Собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы в обязательном порядке, но существуют следующие исключения:
- дом признан аварийным и подлежащим сносу;
- земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд;
- достижение минимального размера Фонда капитального ремонта, по решению собственников, накапливаемых средства на специальном счете [3].
В настоящий момент инновационная система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов только начинает функционировать, и уже выявляются недостатки. Один из них заключается в том, что на момент начала уплаты обязательных взносов на капитальный ремонт многоквартирные дома, износ которых фактически выше 65-70%, не признаны аварийными в установленном правительством РФ порядке. В результате собственники таких помещений обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома, который фактически является ветхим или аварийным и подлежащим сносу. Таким образом, владельцы ветхого и аварийного жилья накапливают средства на ремонт, проведение которого является неэффективным.
К аварийному жилому фонду относят жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. Такие здания являются непригодными для проживания, вследствие чего признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции [3].
Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным приведен в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 года.
Дом признается аварийным в случаях, когда происходит ухудшение эксплуатационных характеристик его частей или здания в целом в связи с износом. К таким ухудшениям относят деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения [3]. На рис. 1 представлена классификация причин возникновения деформаций и повреждений.
Деформации здания или его частей возникают в результате воздействия внешних факторов, внутренних технологических и эксплуатационных процессов.
Внешние факторы включают природные и искусственные типы воздействий. К природным типам следует отнести атмосферные, климатические, грунтовые, биологические и сейсмические воздействия.
Наличие выбросов и загрязнений химическими соединениями атмосферы городов приводит к непрогнозируемым воздействиям, которые разрушают ограждающие конструкции, кровли и другие конструктивные элементы. Широкая гамма химических соединений вступает в реакцию с материалом конструкций и способствует возникновению ново-
образований, нарушающих структурно-механические свойства, а они существенно снижают долговечность конструктивных элементов.
Опыт эксплуатации городских территорий показал, что ликвидация естественных насыпей, выемок и активное вмешательство в изменение естественного ландшафта приводят к изменениям геологического характера: повышению уровня грунтовых вод, появлению карстовых образований, нарушениям физико-механических характеристик оснований
здании и другим к негативным явлениям.
Рис. 1. Классификация причин возникновения деформаций и повреждений
Воздействие технологических факторов проявляется в результате повышения агрессивности сред, технологических загрязнений и механических воздействий. При этом агрессивными могут быть как атмосферные, так и грунтовые среды. Особое значение приобретают загрязнения грунтового основания и распространение их в результате миграции атмосферных и грунтовых вод.
Повышение интенсивности транспортных артерий, увеличение грузоподъемности машин и подвижного состава рельсового транспорта приводят к возрастанию воздействий вибрационного и ударного характера. В сочетании с изменившейся структурой грунтов эти воздействия могут принимать весьма опасные размеры.
Проявление дефектов при проектировании и технологии производства работ приводит к снижению долговечности и несущей способности зданий. Наиболее часто возникновение дефектов связано с нарушениями технологических регламентов производства работ на стадиях возведения нулевого цикла, надземной части, устройства кровли, производства отделочных работ и т.п. Вероятность возникновения значительных дефектов повышается во время производства работ при отрицательных температурах, стесненных условиях, отсутствии инструментального контроля со стороны заказчика и инвесторов.
Нарушение режима эксплуатации зданий является одной из главных причин преждевременного возникновения дефектов в конструктивных элементах зданий. Наличие протечек кровли приводит к замоканию и размораживанию элементов стенового ограждения, перекрытий, балконных плит, козырьков и других выступающих элементов. Протечки, связанные с авариями системы водоснабжения или канализации, приводят к переувлажнению основания, размыву подошвы фундаментов, что нередко приводит к потере устойчивости здания, вызванной неравномерными осадками.
Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость № 4 (9) 2014
Нарушение температурно-влажностного режима эксплуатации зданий является причиной снижения эксплуатационной надежности ограждающих конструкций и изменения физико-механических характеристик материала конструкций.
Это далеко не полный перечень факторов и причин, вызывающих повреждения, которые приводят к возникновению дефектов трех категорий. К дефектам III категории относят повреждения, не снижающие несущую способность конструкций и легко ликвидируемые при ремонте. Дефекты II категории приводят к возникновению повреждений, снижающих несущую способность и эксплуатационную надежность зданий, их возможно устранить при капитальном ремонте или реконструкции. Дефекты, относящиеся к I категории, приводят к аварийному состоянию здания с невозможностью их устранения
[4].
В случае наличия у жилого дома дефектов I категории необходимо признание его аварийным. Последовательность признания многоквартирных домов аварийными представлена на рис. 2.
Процедура отнесения многоквартирного жилого дома к категории аварийных состоит в следующем. Собственники или наниматели жилых помещений в многоквартирном доме подают заявление о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в межведомственную комиссию, также заявитель предоставляет заключение про-ектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого дома, необходимых для принятия решения о признании его пригодным для проживания или нет, а также копии правоустанавливающих документов на жилое помещение.
Комиссия создается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. В состав комиссии входят представители органов исполнительной власти соответствующего уровня, представители органов, уполномоченных на проведение регионального или муниципального жилищного надзора, представители государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической безопасности, представители органов защиты прав потребителей. Помимо указанных представителей комиссией могут быть привлечены квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса и собственники жилого помещения с правом совещательного голоса.
Заявления комиссия рассматривает в течение 30 дней после даты регистрации. В результате рассмотрения выносится одно из следующих заключений:
- о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению и его пригодности для проживания;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;
- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.
В дальнейшем, при признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, комиссия направляет по одному экземпляру заключения заявителю и в орган государственного или муниципального жилищного надзора по месту дома.
Если многоквартирный дом относят к категории авариных и подлежащих сносу, то договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются.
Переселение граждан из аварийного жилого фонда в Иркутской области осуществляется в рамках Государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 ноября 2012 года № 2227-р, а также Государственной программы Иркутской области «Доступное жилье» на 2014-2020 годы, утвержденной постановлением Правительства Иркутской области от 24 октября 2013 года № 443-пп. В составе данной программы реализуются следующие подпрограммы:
Рис. 2. Последовательность признания многоквартирных домов аварийными
1. «Переселение граждан, проживающих на территории Иркутской области, из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания на 2014-2017 годы». Финансирование подпрограммы осуществляется во взаимодействии с Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Объем финансирования по данной подпрограмме распределен следующим образом: предполагаемый объем инвестиций из областного бюджета составит 28% от общего объема финансирования подпрограммы, из местных бюджетов - 46%, из средств Фонда ЖКХ - 26%. Планируется ликвидировать жилье площадью 294,2 тыс. кв. м, что составляет 32,6% площади аварийного жилья Иркутской области.
2. «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда Иркутской области на 2014 - 2020 годы» Государственной программы Иркутской области. Данная подпрограмма предполагает использование средств областного и местных бюджетов. Доля финансирования из областного бюджета составит 93% от общего объема финансирования
программы, соответственно доля местных бюджетов - 7%. В рамках подпрограммы планируется ликвидировать жилье площадью 49,2 тыс. кв. м, что составляет 5,5% площади аварийного жилья Иркутской области.
3. «Переселение граждан из жилых помещений, расположенных в зоне БАМ, признанных непригодными для проживания, и (или) жилых помещений с высоким уровнем износа (более 70%) на территории Иркутской области на 2014-2017 годы». Весь объем инвестиций, необходимый для реализации программы распределен следующим образом: средства областного бюджета - 46%; средства местных бюджетов - 4%; средства федерального бюджета - 50%. Планируемая площадь ликвидированного жилья составит 42,4 тыс. кв. м, что составляет 4,7% от общей площади аварийных жилых домов области [1].
Таким образом, с учетом всех предусмотренных лимитов, на рассмотренные программы переселения граждан обеспечено финансированием 385,81 тыс. кв. м аварийного жилого фонда. По данным Федеральной службы государственной статистики, в 2012 году площадь аварийного жилого фонда в Иркутской области составила 901,7 тыс. кв. м [2]. Из вышесказанного понятно, что реализуемыми программами планируется ликвидировать 42,7% аварийного жилого фонда области. Вопрос о ликвидации объектов, не включенных в программы, остается открытым и в настоящее время.
Необходимо сказать, что понятие «ветхое жилье» с 2006 года в законодательстве РФ не приводится. Ранее к таковому относили здания, конструкции которых изношены более чем на 65-70% (для каменных и деревянных домов соответственно).
Наряду с этим Федеральная служба государственной статистики приводит показатель ветхого жилого фонда по Иркутской области на 2012 год, величина которого составила 3626,9 тыс. кв. м, что составляет 6,8% от площади всего жилого фонда Иркутской области [2].
Ранее ветхие здания вносили в списки, рекомендованные для сноса и переселения граждан в рамках программы «Жилище». На данный момент эти объекты поставлены в очередь на капитальный ремонт многоквартирных домов, который финансируется из средств фонда капитального ремонта [5]. В связи с высоким износом такие объекты планируется отремонтировать в первые пять лет. Экономическая эффективность ремонта таких домов вызывает сомнение.
Таким образом, на данном этапе проблема ликвидации ветхого жилого фонда не решается должным образом. Обязательному расселению подлежат жилые дома, отнесенные к аварийному жилому фонду, рассчитывать на переселение из ветхого жилья практически не приходится, за исключением случаев изъятия земельных участков, на котором расположен дом, для государственных или муниципальных нужд.
Для решения данной проблемы необходима разработка методических основ ликвидации ветхого жилого фонда. Необходимо произвести инвентаризацию ветхого жилого фонда, с делением его на категории, по возможности проведения восстановительных работ. Целесообразность капитального ремонта таких объектов может вызывать сомнения, и зависит от технического состояния здания. Уровень физического износа дает представление о примерной стоимости восстановительных работ и их целесообразности. При физическом износе выше 65% стоимость его ликвидации может превысить стоимость здания
[4].
Из вышесказанного следует, что, несмотря на активное внедрение, инновационная система капитального ремонта имеет свои недостатки, так же как и работа по ликвидации аварийного жилого фонда. Проблеме ветхого жилья, на данном этапе, в нашей стране не уделяется должного внимания, а ее решение требует разработки инновационных механизмов по ликвидации такого рода жилых зданий, иначе вызывает сомнение возможность полной ликвидации аварийного жилого фонда.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Государственная программа Иркутской области «Доступное жилье» на 2014 -2020 годы: постановление Правительства Иркутской области от 24 октября 2013 года № 443-пп.
2. Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России: стат. сб.
2012.
3. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции: постановление Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47.
4. Реконструкция жилых зданий: учеб. пособие / под ред. А.А. Афанасьева, Е.П. Матвеева. М., 2008.
5. Дружинина Т.Я., Копылова А.А. Развитие строительной отрасли в Сибирском федеральном округе // Вестник ИрГТУ. 2012. № 11. С. 109-112.
Информация об авторе
Дедюхина Екатерина Сергеевна, старший преподаватель кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», тел.: (3952) 40-54-12; Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Information about the author
Dedyukhina E.S., senior teacher, Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: (3952) 40-54-12; Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074.
УДК 69.059.7
ИССЛЕДОВАНИЕ ВЛИЯНИЯ ФАКТОРА НАЛИЧИЯ ВОДНОГО ОБЪЕКТА НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Е.Г. Журавлев, Е.В. Коновалова
Рассмотрены вопросы, связанные с выявлением зависимости изменения стоимости земельного участка по мере удаленности от водных объектов. Проанализирована зависимость цен на земельные участки от их расположения на различных линиях от водных объектов.
Ключевые слова: оценка; стоимость земельных участков; местоположение; водный объект.
STUDIES OF THE IMPACT OF WATER OBJECT FACTOR TO THE PRICE OF
LAND SITES
E.G. Zhuravlev, E.V. Konovalova
In this article we considered the questions connected with the ways how the changes of land site prices depend on the distance from water objects and the correlation of prices for land sites which are at different lines from water objects.
Key words: evaluation; price of land sites; location; water object.
