CC BY
40Вопросы теории и практики управления и капитального ремонта многоквартирных домов
Иванов Игорь Олегович
старший преподаватель, кафедра экономики городского хозяйства и жилищного права, Московский городской университет управления Правительства Москвы, ashigaru1971@yandex.ru
В статье рассмотрены вопросы теории и практики управления и капитального ремонта многоквартирных домов в Российской Федерации, особенности формирования основных терминов и определений в системе управления, содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Система жилищных отношений в Российской Федерации в настоящее время имеет определенные недостатки, связанные со значительными несоответствиями в нормах жилищного, гражданского, градостроительного, регистрационного и налогового законодательств. В положениях Жилищного кодекса Российской Федерации используются термины, не имеющие узаконенных определений, значительная часть терминов, касающихся вопросов управления, содержания, эксплуатации и капитального ремонта многоквартирных домов содержится в различных нормативно-правовых актах и плохо коррелируется между собой, что вносит определенные трудности в восприятии механизма управления жилищным фондом как целостной системы.
В статье рассмотрены существующие сложности в определении капитального ремонта как комплекса работ по устранению неисправностей изношенных элементов жилых зданий и их оборудования, улучшению эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществлению модернизации жилых зданий с установкой приборов учета потребляемых коммунальных ресурсов и обеспечению рационального энергопотребления. В статье сформированы авторские предложения по формированию терминов: многоквартирный дом, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Ключевые слова: жилищно-коммунальное хозяйство, жилищный фонд, особенности содержания, эксплуатации и капитального ремонта жилищного фонда, многоквартирный дом, общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Современные проблемы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) традиционно продолжают занимать одни из первых мест в рейтингах экономического и социального развития Российской Федерации.
Рассматривая тематику актуальных проблем в сфере ЖКХ РФ с точки зрения потребителей, можно сделать вывод, что наибольшее количество вопросов относятся к двум основным составляющим: увеличению тарифов на оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и специфики управления многоквартирными домами (МКД).
При всем многообразии вопросов управления МКД, в настоящее время наиболее обсуждаема специфика проведения капитального ремонта общего имущества в данных домах, организуемого, согласно № 271-ФЗ [1] за счет средств собственников помещений.
Положениями Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), принятого в декабре 2004 г. [2], определялось значительное увеличение, как прав, так и обязанностей формируемого класса собственников помещений, а также повышение роли именно собственников помещений в процессе управления своим МКД.
Именно тогда впервые был озвучен термин «ответственные собственники».
К сожалению, данное словосочетание так и осталось «на бумаге», комплексная и универсальная система пользования, управления и эксплуатации МКД не была сформирована, как до настоящего времени не определены четко и однозначно субъекты, объекты и механизмы управления в жилищной сфере.
Целесообразным представляется введение понятия «ответственный пользователь», им может быть как собственник, так и иной пользователь помещений многоквартирного дома, например, лицо, принявшее помещение у застройщика по акту, член жилищного или жилищно-строительного кооператива. Если это наниматель, то собственник в договоре найма определяет его как «ответственного пользователя». Это также может быть застройщик, в случае если дом введен в эксплуатацию, но помещения (квартиры, нежилые объекты) не переданы участникам долевого строительства или собственникам.
Главное, чтобы это лицо было зафиксировано как лицо, не только получившее помещение по акту, но и фактически пользовалось этим помещением, т.е. проживало или находилось в нем, и было наделено полномочиями субъекта предмета контроля и надзора со стороны контрольно-надзорных органов [3, с.6].
Если определить ответственным пользователем лицо, фактически проживающее или находящееся в помещении индивидуальной собственности, то можно будет сделать первые шаги к тому, чтобы не только упорядочить всю систему пользования, управления и эксплуатации МКД, но и усилить борьбу с «резиновыми квартирами», незаконным проживанием (нахождением) лиц на территории страны, уходом от налогов, подлежащих начислению и уплате с доходов от сдачи в коммерческий наем помещений [3, с.7].
Собственниками помещений могут выступать физические или юридические лица, субъекты РФ или органы местного самоуправления.
Очевидно, что каждый из перечисленных собственников может являться и субъектом управления применительно к принадлежащей ему собственности.
Этому направлению жилищной политики с середины 1990-х годов уделялось повышенное внимание, и, именно здесь было допущено больше всего ошибок и недочетов, очевидных с позиций дня сегодняшнего.
Бесплатная приватизация жилья породила многочисленные проблемы в управлении жилищным фондом. В станах Восточной Европы, где также прошла приватизация жилья выдвигалось следующие условие: сначала все жильцы многоквартирного дома должны договориться о приватизации квартир, подписать соглашение и создать ассоциацию (товарищество) собственников жилья, к которой переходила обязанность по управлению домом.
О £
ю
5
V
2 а
7
г-
сэ
сч
£
б
а
2 о
Таким образом, не допускалось смешение в одном многоквартирном доме жилых помещений с разной формой собственности.
В России с 1996 г. также проводилась политика созданий товариществ собственников жилья (ТСЖ). Но аналогичное требование об объединении собственников для приватизации всех квартир и совместного управления многоквартирным домом отсутствовало.
Поэтому в многоквартирном доме могло быть приватизировано лишь несколько квартир, жильцы существенно различались по уровню доходов, не хотели или не могли нести бремя общих расходов и вообще опасались, что с созданием ТСЖ придется за обслуживания жилья платить существенно больше, чем по муниципальным ставкам.
Собственники помещений, если и соглашались принять дом в управление, то при условии, что местная власть проведет капитальный ремонт. Но средств на это у властей, как правило, не было [4, с. 25].
Между тем, необходимость своевременного проведения капитального ремонта своего жилого дома очевидна каждому собственнику помещений.
К сожалению, объемы капитального ремонта многоквартирных домов в нашей стране резко сократились именно в 90-ые годы прошлого столетия.
Объективной причиной данного явления можно определить тот факт, что с закреплением в ЖК РФ обязанности собственника содержать в надлежащем качестве свою собственность, законодатель своевременно не сформировал действенный механизм участия собственников помещений в капитальном ремонте того МКД, где находилась их собственность.
Собственниками стали и физические, и юридические лица. Одним из самых крупных собственников в городах стал муниципалитет.
Вместе с тем ответственность за содержание собственности была закреплена в законодательстве гораздо позже, чем было предоставлено право собственности. Только в конце 2005 г. с принятием Жилищного кодекса за собственником было узаконено бремя содержание не только квартиры или нежилого помещения, но и общего имущества многоквартирного дома (МКД). И к этому законодательному нововведению новые собственники оказались не готовы. Но самое интересное, что не готова оказалась и сама власть в лице государства и муниципалитета [5, с. 12].
Капитальный ремонт общего имущества финансировался преимущественно государством, в рамках отдельных программ, в том числе с минимальным со-финансированием со стороны собственников или по добровольному решению собственников помещений. Темпы такого капитального ремонта, с учетом накопившегося недоремонта жилищного фонда, не позволяли восстановить эксплуатационные характеристики жилых домов [6].
Если оплата текущего ремонта МКД производилась собственником по позиции «содержание и текущий ремонт», то введение отдельного обязательного платежа на капитальный ремонт было установлено положениями № 271-ФЗ только в конце 2012 г.
Также специфика российской действительности привела к значительным сложностям в понимании специфики организации и проведения капитального ремонта МКД, особенно в части определения объекта капитального ремонта.
По логике вещей, капитальный ремонт, как совокупность технических операций применяется по отношению к дому в целом, либо к отдельным его элементам, и, в таком случае, объектом капитального ремонта является весь дом или его неотъемлемые составляющие.
При приватизации отечественные граждане отчуждали в свою собственность жилищную площадь - квадратные метры жилых помещений.
В Статье 15 ЖК РФ дается определение жилого помещения - жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В Статье 16 ЖК РФ перечислены существующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании [2].
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и со-
стоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении [2].
Также, в п. 2 ст. 16 ЖК РФ дается определение жилого дома, как совокупности комнат и помещений вспомогательного использования.
Квартира представляет собой элемент многоквартирного дома - следовательно, многоквартирный дом не суть жилой дом, состоящий только из комнат и вспомогательных помещений.
Но, несмотря на постоянное упоминание в положениях жилищного кодекса термина «многоквартирный дом», как такового определения МКД в ЖК РФ нет.
Между тем, комната является физически и технически составным элементом и жилого дома, и квартиры в МКД.
Представляется совершенно нелогичным и недопустимым применение в основном документе, определяющим всю специфику отношений в жилищной сфере - ЖК РФ двух созвучных объектов целевого воздействия(управления,эксплуатации, капитального ремонта и т.п.) без определения одного из них и без указаний четких отличий одного от другого.
Таким образом, в важнейших статьях ЖК РФ, устанавливающих объекты жилищных прав (соответственно - объекты капитального ремонта) содержатся определенные недоработки, значительно осложняющие управление МКД как непрерывный процесс, составными частями которого являются эксплуатация, содержание, проведение ремонтных работ.
Для устранения данного несоответствия необходимо четкое определение и юридическое закрепление основополагающих терминов в сфере управления МКД, составной частью которых является и механизм обеспечения капитального ремонта.
Следовательно, необходимо внесение соответствующих изменений и дополнений в главный документ, определяющий и регламентирующий отношения в жилищной сфере - Жилищный кодекс РФ.
Как было рассмотрено выше, в действующей редакции ЖК РФ имеются определенные несоответствия в системе управления объектами жилищного фонда.
Очевидно, что в качестве объекта правления могут выступать только жи-
лой или многоквартирные дома - управлять комнатой или квартирой в отдельности от дома в целом невозможно.
Комната, квартира, жилой дом имеют определения в ЖК РФ, но определение МКД в нем отсутствует как таковое, хотя сам термин повсеместно используется.
Для устранения данного несоответствия полагается необходимым дополнение Главы 2 ЖК РФ «Объекты жилищных прав. Жилищный фонд» термином, определяющим многоквартирный дом как элемент системы жилищных отношений.
Неоспоримо, что данное определение должно быть сформировано с учетом важнейших терминов Жк и специфики жилищных отношений.
Определение МКД имеется в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 [7] - «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».
Фундаментальными положениями данного определения являются упоминание в нем как первичного элемента МКД понятия «квартира» (одного из видов жилых помещений, П.п.1 П.1 Статьи 16 ЖК РФ) и общего имущества (П.1 Статьи 36 ЖК РФ).
Также важной особенностью данного определения является наличие четкого признака отнесения дома к МКД по количеству квартир в нем (две и более) и по особенностям расположения указанных квартир (имеющих самостоятельные выходы).
Такое уточнение определения МКД необходимо с точки зрения четкого разнесения в классификации многоквартирных и индивидуальных жилых домов и представляется вполне оправданным.
Необходимо отметить, что в значительной части нормативно-правовых документов, определяющих специфику управления и содержания жилищного фонда, активно используется совершенно другой термин - «жилые здания».
На территории РФ действует Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [8]. Данный документ является основополагающим в системе техни-
ческого нормирования в области обеспечения безопасности проживания граждан и сохранности их имущества, а также государственного, муниципального и имущества юридических лиц.
Основы этой системы, в соответствии с которой осуществляется весь жизненный эксплуатации цикл жилых зданий, заложены в Федеральном законе № 184-ФЗ «О техническом регулировании» [9].
Термин «здание» (жилое здание) является вполне логичным элементом целостной системы строительства, эксплуатации и ремонта зданий и сооружений и плохо коррелируется с положениями ЖК РФ, где основным элементом выступает именно многоквартирный дом.
Именно отсутствие в современном жилищном законодательстве соответствия между двумя основными терминами - «многоквартирный дом» и «жилое здание» является причиной значительных сложностей в понимании особенностей организационных и правовых отношений в жилищной сфере.
Второй характерный элемент приведенного в ПП РФ № 47 [7] определения многоквартирного дома - общее имущество (ОИ) собственников жилья представляется чрезвычайно важным для формирования четкого определения объекта капитального ремонта МКД.
Раздел IX Жк РФ посвящен капитальному ремонту общего имущества МКД, что, казалось бы, снимает все сложности с определением конечного объекта капитального ремонта в многоквартирном доме.
Однако корректного определения ОИ в ЖК также нет.
В П. 1 Статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме с дальнейшим перечислением видов данного имущества.
В тексте «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» [10] содержится важное обозначение помещений общего пользования в МКД. К ним относят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, что позволяет увязать в целое составные элементы МКД - жилые помещения, помещения общего пользования, элементы конструкции здания.
Однако, в рассматриваемых «Правилах...» также указан только состав ОИ
МКД, без определения общего имущества как такового
Учитывая, что принадлежность элемента к тому или иному классу (классификация) не суть его определение, так же как и его состав, целесообразно внесение в ЖК РФ четкого определение ОИ собственников в МКД, увязанное с объектами жилищных отношений и элементами МКД.
Таким образом, для устранения имеющихся недочетов в специфике управления МКД и особенностей организации и проведения его ремонтов предлагается внести в ЖК следующие изменения и дополнения:
■ Многоквартирный дом - жилой дом (жилое здание), состоящий из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком доме. Многоквартирный дом представляет собой совокупность личного имущества собственников и их общего имущества в соответствии с жилищным и гражданским законодательством.
■ Общее имущество собственников в многоквартирном доме - имущество, принадлежащее на правах общей долевой собственности всем собственникам в многоквартирном доме. Владение и пользование общим имуществом собственниками осуществляется в соответствии с жилищным и гражданским законодательством.
Формировать определение объекта капитального ремонта (общего имущества) в МКД необходимо используя применяемые в отечественной практике определения капитального ремонта.
Очевидно, что капитальный ремонт зданий представляет собой один из видов их ремонта.
Ремонт зданий - это работы по восстановлению до проектного уровня заданных функций здания, утраченных при эксплуатации [11, с. 114].
Поскольку эксплуатационные функции (показатели) здания утрачиваются неравномерно, для их восстановления предусмотрен целый комплекс ремонтных мероприятий.
Ремонты подразделяются на текущий ремонт (ТР) - для восстановления неисправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуата-
© £
Ю
I
V
2 а
7
г-
сэ
сч
£
Б
а
2 о
ционных показателей; капитальный ремонт (КР) - для восстановления ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей [12].
Капитальный ремонт - комплекс мероприятий, направленных на снижение физического износа за счет восстановления (замены) изношенных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования [13, с.14].
Наиболее подробно характер работ по капитальному ремонту рассмотрен в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда» [14], в которых указывается, что «при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления».
В ЖК РФ определение капитального ремонта ОИ в МКД отсутствует, несмотря на то, что весь раздел XI указанного документа целиком посвящен вопросам организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.
Однако, в П. 1 Статьи 166 ЖК РФ «Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме» приведен перечень работ (услуг) по капитальному ремонту ОИ в МКД, оказание и выполнение которых финансируются за счет собственников жилья.
Объекты капитального ремонта в МКД, входящие в этот перечень попадают под определение «конструктивные элементы и системы инженерного оборудования», используемое в нормативно-технических документах.
В П. 2 Статьи 166 ЖК РФ отмечается, что перечень этот может быть дополнен другими видами работ на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации в т.ч. работами по оснащению МКД приборами учета потребления коммунальных ресурсов.
Данные приборы учета также подходят под определение «инженерное оборудование».
Отсутствует определение капитального ремонта ОИ МКД и в недавно утвер-
жденном ГОСТ Р 56193-2014 «Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» [15]. В П. 4.2 данного документа указывается, что «капитальному ремонту подлежит имущество, нормативно техническое состояние которого невозможно обеспечить в процессе текущего содержания и проведения текущего ремонта, за исключением случаев, когда многоквартирные дома признаны, в установленном Правительством РФ порядке, аварийными, подлежащими сносу».
Несмотря на отсутствие в данном документе определения капитального ремонта общего имущества МКД как такового, отметим однозначное указание в ГОСТ Р 56193-2014 на конечный объект капитального ремонта - имущество, вместе с определением отличия мероприятий текущего ремонта от ремонта капитального.
В Федеральном законе № 185-ФЗ [16] капитальный ремонт МКД определяется как «проведение предусмотренных Законом №185-ФЗ работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в МКД, в том числе по их восстановлению или замене в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в МКД».
Таким образом, в использующихся определениях капитального ремонта зданий в качестве объектов ремонта выступают их конструктивные элементы и инженерное оборудование, которые могут относиться к ОИ МКД.
По логике вещей понятие «капитальный ремонт МКД» шире, чем «капитальный ремонт общего имущества МКД», т.к., капитальный ремонт жилого здания должен осуществляться комплексно для «восстановления ресурса здания» (в целом).
Данное утверждение подтверждает также выборочный по своей сути характер капитального ремонта ОИ МКД - перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (Ст. 166 ЖК РФ) по определению не включает в себя все элементы МКД, которые физически могут быть подвергнуты ремонту.
И только в «Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных федеральным законом от 21.07.2007г. №185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» [17] указано,
что «капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирного дома» .
Рассмотренная трактовка определения «капитальный ремонт МКД» представляется недостаточно корректной, поскольку использует схожие по смыслу и содержанию, но не являющиеся тождественными термины и чрезвычайно неудобной в практическом применении.
Отметим, что в качестве первичного определения капитального ремонта ОИ в МКД необходимо законодательное закрепление в отечественном Жилищном кодексе термина, устанавливающего объективную связь важнейших составляющих:
- жилого дома (здания) и его составных элементов;
- объектов общего имущества собственников помещений в данном доме;
- работ по устранению неисправностей всех изношенных элементов жилого здания (объектов общего имущества), смену, восстановление или их замену, осуществляющихся на основании технических нормативно-правовых документов;
- работ по улучшение эксплуатационных показателей элементов жилого здания (объектов общего имущества), его модернизации с установкой приборов учета коммунальных ресурсов и обеспечения рационального их потребления;
- работ по проектированию, планированию, определению сметы и пр. реализуемых до начала работ по капитальному ремонту и организационных мероприятий в его процессе, т.к. оплата этих работ также осуществляется из фонда капитального ремонта, формируемого из средств собственников помещений.
■ Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома - комплекс мероприятий, применяемых по отношению к объектам общего имущества собственников помещений данного дома, направленный на устранение неисправностей изношенных элементов жилого здания и его оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей объектов общего имущества многоквартирного дома, осуществление технически возможной и экономически целесообразной его модернизации с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.
По мнению автора, введение указанных определений в документы регулиру-
ющие отношения в жилищной сфере позволит обеспечить действующую систему управления МКД необходимой ясностью используемых формулировок и терминов, устранить существующее в настоящее время неоднозначности их трактовок.
Литература
1. Федеральный закон от 25.12.2012 г. № 271-ФЗ (ред. от 29.06 2015) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». - [Электронный ресурс].- Режим доступа: Консультант Плюс.
2. Федеральный закон РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016) «Жилищный кодекс Российской Федерации». - [Электронный ресурс].- Режим доступа: Консультант Плюс.
3. Дроздова И.А. Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества: концепция. - М.: Проспект, 2014. - 54 с.
4. Жилищная политика и экономика в России: результаты и стратегия развития / Н.Б. Косарева, Т.Д. Полиди, А.С. Пузанов. - М.:НИУ ВШЭ, 2015. -387 с.
5. Котова Е.Ю. Собственник: когда формальный статус приобретет реальный смысл // Управление многоквартирным домом. - 2011. - №10. - с.12-14.
6. Капитальный ремонт в многоквартирных домах: вопросы и ответы. Комментарии и разъяснения экспертов государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. - М.:ЗАО «Библиотека РГ», 2014 - 80 с.
7. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (ред. от 02.08.2016) «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». -[Электронный ресурс].-Режим доступа: Консультант Плюс.
8. Федеральный закон РФ от 30.12.2009г. № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». -[Электронный ресурс]. - Режим доступа: Консультант Плюс.
9. Федеральный закон РФ от 27.12.2002г. № 184-ФЗ (ред. от 05.04.2013) «О техническом регулировании». -[Электронный ресурс].- Режим доступа: Консультант Плюс.
10. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (ред. от 02.07.2017) «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».- [Электронный ресурс].-Режим доступа: Консультант Плюс.
11. Кузин Н.Я., Мищенко В.Н., Мищенко С.А. Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений - М.: ИНФРА-М, 2014. с. 114
12. Обследование зданий и сооружений / Под ред. В.И. Римшина. - М.: Высшая школа, 2007.- 655 с.
13. Организационно-экономический механизм реализации ремонтно-воспро-изводственной политики в жилищной сфере / под общ. ред. А.Н. Кирилловой. - М.: Моск. гор. ун-т управления Правительства Москвы, 2010 - 236 с.
14. Постановление государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» -[Электронный ресурс].-Режим доступа: Консультант Плюс.
15. Национальный стандарт ГОСТ Р 56193-2014 «Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов». Общие требования. М.:Стандар-тинформ.2015
16. Федеральный закон РФ от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ (ред. от 23.06.2016). «О Фонде содействию реформирования жилищно-коммунального хозяйства». -[Электронный ресурс].- Режим доступа: Консультант Плюс.
17. Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных федеральным законом от 21.07.2007 г. №185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». - [Электронный ресурс].- Режим доступа: М1р:/Дкг-mosreg.ru/doc/185mr.pdf
Theory and practice of
management and capital repairs of apartment buildings
Ivanov I.O.
Moscow city university of management of the Government of Moscow
The article considers issues of theory and practice of management and capital repairs of apartment building in the Russian Federation, peculiarities of formation of the basic terms and definitions in the system management, maintenance and repair of common property of owners of premises in apartment buildings.
The system of housing relations in the Russian Federation currently has some shortcomings associated with significant inconsistencies in the standards of housing, civil, town planning, registration and tax laws.
The provisions of the Housing code of the Russian Federation uses the terms that do not have legalized definitions, a significant portion of the terms relating to the management, maintenance, operation and capital repair of apartment buildings contained in various legal acts and are poorly correlated between themselves, which introduces certain difficulties in the perception of the mechanism of management of the housing stock as a whole system.
The lack of Housing code correct definitions of the objects of capital repair of apartment buildings and common property of owners of premises in an apartment buildings does not provide a definition of capital repair of common property of owners of premises in such house, the payment of which is carried out by means of these owners.
The article examines existing difficulties in the definition of capital repair works on Troubleshooting of worn elements of residential buildings and their equipment, the performance improvement of the housing stock, modernisation of residential buildings with the installation of instruments of accounting of consumed communal resources and ensuring efficient use of energy.
The article considers the author's proposal to form a term: apartment building, the common property of owners of premises in an apartment building and major repairs of common property in an apartment building.
Key words: housing and communal services, housing, content, operation and capital repair of housing, apartment building, common property owners of premises in an apartment building, capital repairs of common property in an apartment building.
References
1. Federal Law No. 271-FZ of December 25, 2012 (as amended on June 29, 2015) «On Amendments to the Housing Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation and the Recognition of Certain Provisions of the Legislative Acts of
О À
es
S
i?
2 e
7
the Russian Federation». -[Electronic resource] .- Access mode: Consultant Plus.
2. Federal Law No. 188-FZ of December
29, 2004 (as amended on December 28, 2016) «The Housing Code of the Russian Federation». - [Electronic resource] .- Access mode: Consultant Plus.
3. Drozdova I.A System of use, management and operation of a multi-apartment building as an object of common property: a concept. - Moscow: Prospekt, 2014.
- 54 p.
4. Housing Policy and Economy in Russia: Results and Development Strategy / N.B. Kosareva, T.D. Polydi, AS. Puzanov. - Moscow: NIU HSE, 2015.-387 p.
5. Kotova E.Yu. The owner: when the formal status will acquire a real meaning // Management of an apartment building. - 2011. - №10.
- p.12-14.
6. Capital repairs in apartment buildings: questions and answers. Comments and explanations of experts of the state corporation -Fund for Assistance to Reform of Housing and Communal Services. -M.: «RG Library» CJSC, 2014 - 80 p.
7. Decree of the Government of the Russian Federation No. 47 of January 28, 2006 (Ed., Dated August 2, 2016) «On approval of the provision on recognition of a premise as a dwelling, unfit for habitation and an apartment building as emergency and subject to demolition or reconstruction». -
[Electronic resource] .- Access mode: Consultant Plus.
8. Federal Law of the Russian Federation
of 30.12.2009. No. 384-FZ (as amended on 02.07.2013) «Technical Regulations on the Safety of Buildings and Structures». -[Electronic resource] .- Access mode: Consultant Plus.
9. Federal Law of the Russian Federation
of 27.12.2002. No. 184-FZ (as amended on 05/04/2013) «On technical regulation». - [Electronic resource] .- Access mode: Consultant Plus.
10. Decree of the Government of the Russian Federation No. 491 of August 13, 2006 (as amended on July 2, 2017) «On approval of the rules for the maintenance of common property in multi-apartment buildings and rules for changing the amount of fees for the maintenance and repair of a dwelling in the case of services and management , The maintenance and repair of common property in an apartment building of inadequate quality and (or) with interruptions exceeding the established duration. «- [Electronic resource] .- Access mode: Consultant Plus.
11. Kuzin N.Ya., Mishchenko VN, Mishchenko S.A Management of technical operation of buildings and structures - M .: INFRA-M, 2014. p. 114
12. Inspection of buildings and structures / Ed. IN AND. Rimshin. -Moscow: Higher School, 2007.- 655 p.
13. The organizational and economic mechanism for the implementation of repair and reproduction policies in the housing sector / under the general. Ed. AN. Cyrillic. - Moscow: Moscow. Mountains. University of Management of the Government of Moscow, 2010 - 236 p.
14. Decree of the State Committee of the Russian Federation for Construction and Housing and Communal Services of 27.09.2003 No. 170 «On Approval of Rules and Standards for Technical Maintenance of Housing» -[Electronic resource] .- Access Mode: Consultant Plus.
15. National standard GOST R 561932014 «Services for capital repairs of common property of apartment buildings.» General requirements. M.: Standartinform.2015
16. Federal Law of the Russian Federation of July 21, 2007, No. 185-FZ (as amended on June 23, 2016). «On the Fund to promote reform of housing and communal services». -[Electronic resource] .- Access mode: Consultant Plus.
17. Methodological recommendations on the formation of the composition of work on the capital repair of apartment buildings financed from the funds provided for by Federal Law No. 185 of July 21, 2007 «On the Fund for Assistance in Reforming the Housing and Communal Services». - [Electronic resource] .Access mode: http://fkr-mosreg.ru/doc/185mr.pdf
r-
CS
сч £
Б
2 ©
