CC BY
54
Организация и планирование работ по капитальному ремонту общего имущества
многоквартирного дома Organization and planning of major repairs of the common property of an apartment
building ф
Симонова Екатерина Федоровна,
ООО «С.Ф.Т.»
Simonova Ekaterina Fedorovna
Аннотация. Автор рассматривает в статье достаточно актуальные вопросы, связанные с организацией и планированием работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. В работе проведен анализ законодательства, регламентирующего правила накопления средств собственниками помещений в многоквартирных домах на капитальный ремонт жилищного фонда, исследован ряд понятий капитального ремонта, а также правила планирования работ по его проведению. Капитальному ремонтуоме того, проведена систематизация мероприятий, связанных с повышением эффективности организации процесса комплексного капитального ремонта жилищного фонда.
Автор приходит к выводу, что в современной ситуации, когда экономика страны осуществляет попытки преодоления экономического и финансового кризиса, должно быть обеспечено эффективное использование возможностей, позволяющих развивать ремонт жилищного фонда, выступающего определяющим фактором его расширенного воспроизводства в условиях неблагоприятной конъюнктуры.
За счет роста объемов, качества и темпов капитального ремонта жилищного фонда возможно улучшение технических характеристик и повышение стоимости жилого фонда, в итоге может снизиться объем эксплуатационных затрат и буде иметь перспективы рост воспроизводства существующего жилищного фонда.
Summary. The Author considers in the article quite topical issues related to the organization and planning of major repairs of the common property of an apartment building. The paper analyzes the legislation regulating the rules of accumulation of funds by owners of premises in apartment buildings for major repairs of the housing stock, examines a number of concepts of capital repairs, as well as rules for planning work on its implementation. In addition,
the systematization of measures related to improving the efficiency of the organization of the process of comprehensive capital repairs of the housing stock has been carried out.
The author comes to the conclusion that in the current situation, when the country's economy is trying to overcome the economic and financial crisis, effective use of opportunities should be provided to develop the repair of the housing stock, which is the determining factor of its expanded reproduction in unfavorable conditions.
Due to the growth in volumes, quality and rates of capital repairs of the housing stock it is possible to improve the performance and increase the cost of housing in the end can decrease the amount of operating costs and will have prospects for growth of reproduction of existing housing stock.
Ключевые слова: жилищный кодекс; капитальный ремонт; региональный фонд; фондовый механизм; программно-целевой принцип; структура затрат.
Keywords: housing code; capital repairs; regional Fund; Fund mechanism; program-target principle; cost structure.
Введение
На сегодняшний день, когда основная часть жилищного фонда (около 85%) входит в частную собственность, планировать работы по его капитальному ремонту должны собственники данного жилья. Часть жилых помещений в многоквартирных домах входит в муниципальную собственность и может быть предоставлена гражданам в наем. Основной проблемой сегодня является то, что бывшим собственником жилья -государством - в течение нескольких десятков лет не выполнялись обязательства по капитальному ремонту в сроки, регулируемые нормативной документацией, именно по этой причине сейчас крайне важно муниципальным органам власти, в рамках действующего законодательства разрабатывать текущие и перспективные планы капитального ремонта многоквартирного жилищного фонда [3].
Цель работы - рассмотреть организацией и планированием работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Материалы и методы. В процессе исследования проблемы был проведен анализ специальной литературы и нормативных актов в рамках исследования. Также использовался метод сравнения и сопоставления.
Было изучено понятие, сущность и виды понятия «капитальный ремонт».
Капитальный ремонт жилья - это процесс, во время которого устраняются последствия как материального (физического), так и морального износа жилого здания,
а производится замена или восстановление ряда отдельных его конструкций, систем и оборудования.
Капитальный ремонт может быть плановым (комплексным и выборочным) и неплановым (аварийным).
В процессе комплексного капитального ремонта производится замена инженерных систем, сетей и оборудования, а также приводятся в технически исправное состояние все конструктивные элементы и выполняются работы, связанные с благоустройством придомовой территории.
В процессе комплексного капитального ремонта изменяется перепланировка жилых зданий и улучшаются их основные технико-экономические показатели [4].
Проведение выборочного капитального ремонта связано с выполнением ряда работ, которые нельзя приурочить к выполнению очередного комплексного ремонта. Здесь ремонтируется фасад, кровля, отдельные участки инженерных коммуникаций, системы и сети, отдельные виды оборудования.
В процессе аварийного ремонта ликвидируются внезапные аварии, повреждения конструкций и элементов здания, оборудования, сетей и коммуникаций, причиной которых стали стихийные бедствия, экстремальные условия и ситуация и др.
Результаты исследования
Для разработки планов капитального ремонта используют ряд принципов: программно-целевой подход, долгосрочность, непрерывность, комплексность и оптимизация процесса планирования.
В общем виде планирование капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов - это управленческая деятельность, призванная выработать цели и задачи управления процессом воспроизводства многоквартирных жилых зданий, а также определить направления реализации плановых решений, чтобы достичь поставленные целый. Подобную деятельность муниципальные и территориальные власти начали осуществлять с 2012 г., когда в Жилищный кодекс были внесены изменения, регулирующие нормы перераспределения нагрузки в рамках финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома от государства на население и механизм организации работ по капитальному ремонту, учитывая формирование региональных программ и фондов капитального ремонта [2].
Необходимо также иметь ввиду сам факт принятия «на вооружение» действующей модели капитального ремонта жилья, для чего власти ввели обязательную ежемесячную плату за капитальный ремонт, уплачиваемую всеми собственниками помещений, куда
относятся публичные образования, владеющие неприватизированными квартирами. В результате всего сказанного произошло создание гарантированного источника финансирования расходов, которые были связаны с проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также обеспечивали погашение кредитов, привлекаемых на эти цели, и процентов по ним.
Возвратность и срочность по данной модели не предполагают, что должны точно совпадать сроки использования на ремонт конкретного здания средств и уплата взносов собственниками помещений дома. Осуществление возвратности возможно путем внесения обязательной платы (взноса) на капитальный ремонт. По этой причине определенные сроки проведения капитального ремонта могут не быть соблюдены, поскольку внесение платы происходит по частям и является бессрочным [2].
Таким образом, предложенная модель, предполагающая формирование и использование фонда капитального ремонта, позволяет выдавать беспроцентный «заема», направляемый на ремонт того или иного МКД. Здесь также можно избежать риска обесценивания накоплений, если равны между собой инфляционная коррекция обязательного платежа за капитальный ремонт и стоимость строительных работ
Обсуждение
В процессе планирования, включающего организационные меры и долгосрочные планы, необходимо предусмотреть ряд элементов текущего планирования, которые позволят учесть ряд изменений технического состояния МКД, произошедших в определенное время: исключаются, в частности, дома, которые признаются в качестве аварийных, и включаются МКД, которые вновь введены в эксплуатацию, учитываются результаты мониторинга технического состояния МКД и пр.
В процессе текущего планирования работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, сроки и этапы проведения капитального ремонта, уточняются планируемые виды услуг и (или) работ, определяются виды и объем государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта. Данный этап предполагает решение многих задач, носящих технический, финансовый и организационный характер, в том числе, призванных совершенствовать методы и принципы проведения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома различных групп капитальности и срока службы.
Базой типологии многоэтажных зданий выступает капитальность (долговечность) применяемых в процессе их создания основных конструктивных элементов (это
фундаменты, стены, перекрытия и т. д.), также на типологию влияют используемые для их изготовления строительные материалы [2].
В нормативных документах прописаны четыре группы капитальности:
- I группа представлена железобетонными, каменными, особо капитальными; фундаменты являются каменными и бетонными; стены монолитными, каменными (кирпичными) и капитальному ремонту;
- II группа представлена каменными, обыкновенными; фундаменты являются каменными; стены каменными (кирпичными);, а также имеются каменные своды по стальным балкам;
- III группа представлена каменными, облегченными; фундаменты являются каменными и бетонными; стены - облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков;
- IV группа представлена деревянными, рубленными и брусчатыми, смешанными, сырцовыми; фундаменты являются ленточными бутовыми; стены рубленными, брусчатыми и смешанными (кирпичными и деревянными), деревянными.
С учетом сказанного, определение объемов и работ при капитальном ремонте определяют для каждого из многоквартирных жилых зданий с учетом показателей его архитектурной ценности, степени капитальности и комфортности условий проживания, а также показателей физического и морального износа. Органами исполнительной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления разрабатываются и утверждаются краткосрочные (до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта [4].
Разрабатывая подобный план, необходимо предусмотреть этапы его реализации и более глубоко детализировать плановые показатели, которые должны соответствовать системе государственной статистической отчетности и обеспечивать оперативное планирование, доступность контроля, учета и анализа выполнения плановых показателей предыдущего планового периода, это важное условие успешной реализации региональных программ капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Для осуществления оценки технического состояния элементов здания используют данные, демонстрирующие отказы, дефекты и отклонениям в работе объектов, полученные в процессе эксплуатации жилого здания, для чего используются методы визуального, визуально-инструментального и инструментального обследования (диагностики). Для этого необходимо выявить уровень физического износа конструктивных элементов и инженерных систем здания [3].
Сюда включены фундаменты, ограждающие конструкции (стены, окна, перекрытия и пр.), инженерные системы (тепло-, водо-, электро-, газоснабжения) и оборудование (лифты).
Проведя обследование, используя дефектные ведомости или заключение проектной или специализированной организации), управляющая организация или орган управления товарищества собственников многоквартирного дома принимает ряд предварительных решений, где регулируются меры, необходимые, чтобы устранить выявленные неисправности и повреждения (дефекты), в т. ч. по проведению в доме капитального ремонта, а также готовит ряд необходимых материалов и расчетов для рассмотрения данного вопроса на общем собрании собственников помещений.
На особенности перечня и состава работ по проведению капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома влияет уровень физического износа таких частей здания, как конструктивные элементы и инженерные системы здания, архитектурно-планировочные, конструктивные характеристики дома и уровень его инженерного обустройства, а также точность определения или прогнозирования времени, когда наступают отказы или возникают дефекты в них [3].
Формируя перечень и состав работ по капитальному ремонту необходимо произвести разграничение работ в рамках проведения капитального и текущего ремонта по причине разницы в источниках их финансирования. Это можно объяснить также тем, что работы, связанные с текущим ремонтом, носят профилактический характер и призваны не ликвидировать или снизить уровень физического износа, а предотвратить преждевременный износ конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, устранить отдельные неисправности или заменить отдельные части конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, которые имеют сроки службы, равные усредненным срокам эксплуатации зданий между текущими ремонтами.
Вывод
В современной ситуации, когда экономика страны осуществляет попытки преодоления экономического и финансового кризиса должно быть обеспечено эффективное использование возможностей, позволяющих развивать ремонт жилищного фонда, выступающего определяющим фактором его расширенного воспроизводства в условиях неблагоприятной конъюнктуры.
За счет роста объемов, качества и темпов капитального ремонта жилищного фонда возможно улучшение технических характеристик и повышение стоимости жилого фонда,
в итоге может снизиться объем эксплуатационных затрат и буде иметь перспективы рост воспроизводства существующего жилищного фонда.
Список использованной литературы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) от 21.07.2014 г. № 255-ФЗ.
2. Планирование и контроллинг в жилищной сфере: учебник для вузов / под общ. ред. Л.Н. Чернышова. Воронеж, 2009.
3. Литвинова О.В. Организационно-экономический механизм инвестиционного обеспечения и инновационной направленности ремонта жилищного фонда: дис... канд. экон. наук. Иркутск, 2014.
4. Литвинова О.В. Разработка механизма расчета затрат на ремонт жилищного фонда // Вестник ИрГТУ. 2012. № 7. С. 195-204.
References
1. Housing code of the Russian Federation (housing code of the Russian Federation) dated 21.07.2014 No. 255-FZ.
2. Planning and controlling in the housing sector: a textbook for universities / under the General editorship of L. N. Chernyshova. Voronezh, 2009.
3. Litvinova O. V. Organizational and economic mechanism of investment support and innovation orientation of housing stock repair: dis... Cand. Econ. sciences'. Irkutsk, 2014.
4. Litvinova O. V. Development of a mechanism for calculating the cost of housing repairs. Vestnik Irgtu. 2012. No. 7. Pp. 195-204.
