CC BY
239
Построение модели определения ценности земельных участков в зависимости от их местоположения
Э.Д. Епишина
доцент Пермского государственного университета, сертифицированный Российской гильдией риелторов аналитик рынка недвижимости, кандидат экономических наук Б.А. Николаев
аналитик ОАО «Камская долина» (город Пермь)
Любая деятельность человека неразрывно связана с землей - важнейшим видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.
Переход на рыночные условия хозяйствования обусловил возникновение массы проблем, требующих решения, наиважнейшей среди которых является проблема оценки недвижимости, в том числе земельных участков. Существуют как прямые, так и косвенные методы оценки земельных участков. К прямым относят методы, в результате применения которых определяется рыночная или инвестиционная стоимость самого земельного участка как свободного, без учета находящихся на нем улучшений (зданий и сооружений). К косвенным относят методы определения улучшений, внутри которых заложены элементы стоимости земельных участков. Несмотря на существующие различия в применении тех или иных методов оценки, общим для них остается проведение анализа, на основании которого должна быть определена ценность оцениваемого земельного участка в зависимости от его местоположения. Такой анализ является составной частью градостроительной политики и инвестиционной деятельности и служит исходной информацией для решения задач, связанных с градопланированием и инвестициями в недвижимость, а именно:
• выработка градостроительной политики и социального планирования;
• формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;
• формирование экономических механизмов при размещении различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;
• анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизации муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды;
• определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.
Учитывая важность анализа ценности земельного участка в зависимости от его местоположения, специалистами в сфере недвижимости был предпринят ряд попыток развить научно-методические положения в этом направлении. Наиболее фундаментальными и признанными в научных кругах являются работы московских и питерских ученых.
Так, специалистами кафедры организации строительства и управления недвижимостью Московского государственного строительного университета (МГСУ) под научным руководством доктора экономических наук, профессора П.Г. Грабового была разработана методология анализа среды местоположения объекта, имеющая иерархическую трехуровневую структуру:
1) зональный уровень I - позиционирование земельного участка относительно центра города;
2) зональный уровень II - позиционирование земельного участка на уровне района; точка отсчета - удаленность от центра района;
3) локальный уровень - позиционирование земельного участка на уровне микрорайона (квартала); точка отсчета - удаленность от станции метрополитена.
Таким образом, согласно рассматриваемой методике основным критерием ценности земельного участка в зависимости от его местоположения является определение расстояния (как правило, в метрах) до выделенных центров города (района) и до станций метро. В этой методике перенос показателя ценности участков в зависимости от удаленности от центральных территорий города и остановок общественного транспорта предлагалось выполнять посредством анализа цен на аналогичные объекты, сходные с оцениваемыми участками по размерам и другим физическим характеристикам, но разным по местоположению относительно удаленности по первому, второму и третьему уровням. Методика может быть применима как к жилым, так и к торгово-офисным объектам.
Другая методика оценки ценности земельного участка в зависимости от его местоположения, а также улучшений, расположенных на нем, была предложена доктором технических наук, профессором Санкт-Петербургского государственного технического университета Е.С. Озеровым. По мнению автора этой методики, местоположение - основной фактор, определяющий рыночную цену предложения объектов недвижимости. При этом местоположение - интегральная характеристика, включающая в себя такие свойства, как удаленность от центра города и от локального центра, привлекательность и транспортная доступность места. К центру Е.С. Озеров относит районы исторической застройки города, которые в наибольшей степени привлекают внимание пользователей и инвесторов. Удаленность от центра города характеризуется отнесением земельного участка к этой центральной зоне (в терминах П.Г. Грабового - зональный уровень I) или к одной из двух других зон - к периферийному району (то есть отдаленному от исторического центра) или пригороду (то есть к районам, находящимся вне городской черты, но прилегающим к городу).
Кроме центра города, Е.С. Озеров выделяет так называемые «локальные центры» (соответствуют третьему уровню оценки местоположения в методике П.Г. Грабового), в качестве которых рассматриваются станции метро, магистрали и примечательные места, известные достаточно широкому кругу людей. Согласно Озерову Е.С. удаленность от этих центров измеряется оптимальным временем доступа (на общественном транспорте с учетом среднего времени ожидания или пешком). Средние скорости и среднее время ожидания, как правило, оцениваются путем опроса экспертов, а расстояния определяются по электронной карте.
К привлекательным местам отнесены престижные микрорайоны, связанные с какими-либо историческими событиями (не обязательно в центральных районах), с яркой индивидуальностью и архитектурой и (или) с развитой инфраструктурой, а также улицы с оживленным пешеходным потоком, хорошо известные как в городе, так и за его пределами (следуя логике П.Г. Грабового, зональный уровень II). Помимо этого, Е.С. Озеров отдельно выделяет «промышленные зоны» и «спальные районы» с принадлежащей им инфраструктурой, а также районы новостроек с неразвитой инфраструктурой.
Транспортная доступность объекта характеризуется размещением его на основной магистрали, на второстепенной магистрали, вне транспортной магистрали (внутри квартала) или в пешеходной зоне.
Таким образом, согласно методике, предложенной Е.С. Озеровым, наиболее близкие к историческим и локальным центрам земельные участки имеют наиболее высокую цену, что и подтверждают анализируемые выборки объектов жилого и коммерческого назначения в Санкт-Петербурге, наиболее удаленные - более низкую (этот параметр соответствует оценке зонального уровня I по методике П.Г. Грабового). Остальные уровни Е.С. Озеров предлагает оценивать в совокупности с функциональным назначением участка согласно градостроительному зонированию.
Проведя анализ и сопоставление названных методик применительно к конкрет-
ным участкам города Перми, можно прийти к выводу, что ни та, ни другая методика не может быть применена для оценки ценности земельного участка в зависимости от его местоположения в краевом центре без адаптации к местным условиям. Например, методика П.Г. Грабового не дает возможности оценить локальный уровень, так как на этом уровне практически невозможно составить репрезентативную выборку по городу. По нашему мнению, названные методики не могут быть применены повсеместно, поскольку в каждом городе такое важное при оценке ценности земельного участка в зависимости от его местоположения понятие экономики недвижимости и градостроения, как «структура (форма) города», трактуется по-своему.
Специалисты выделяют несколько форм городов:
2) многоядерная структура (рис. 2). Города, имеющие подобную структуру (Брянск, Ульяновск, Нью-Йорк, а также Санкт-Петербург), обычно расположены в резкопересеченной местности в районах слияния нескольких рек, каналов, на соседних островах. Исторически эти города образовались при объединении нескольких поселений (они и являются современными «ядрами»);
Рис. 1. Полосовидная структура города
1) полосовидная структура (рис. 1). Такую структуру имеют, например, Волгоград и Самара. Эта структура характеризуется очень значительной вытянутостью в каком-либо одном направлении, как правило, вдоль реки. При этом сохраняется целостная структура города без дробления на части. Обычно одна или две главные улицы следуют параллельно вдоль всего города;
Рис. 3. Радиально-кольцевая структура города
3) радиально-кольцевая структура (рис. 3) в чистом виде встречается довольно редко. Наиболее яркие примеры - Лондон и Москва. Для такой формы города характерно четкое формирование единого центра, который описывается кольцевыми магистралями разного радиуса (например, для Москвы - Бульварное кольцо, Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо, МКАД), соединяющими, в свою очередь, радиальные магистрали, исходящие из центра;
Рис. 2. Многоядерная структура города
Рис. 4. Компактная структура города
4) компактная структура (рис. 4) наиболее характерна для старинных городов, таких как Тамбов, либо для городов, расположенных на слабопересеченной равнинной местности. Форма города близка к квадрату, главные улицы перпендику-
лярны, и место их пересечения формирует центр (например Екатеринбург, Набережные Челны);
5) расчлененная структура при первом рассмотрении близка к многоядерной. Но в отличие от первой города расчлененной структуры в большинстве своем форми-
ровались из одного поселения. Как следствие, они имеют один центр, хотя его границы бывают весьма размытыми. Для такой структуры характерны большое число микрорайонов и значительный их разброс. Именно расчлененную форму имеет город Пермь (рис. 5).
Рис. 5. Расчлененная структура города Перми
Таким образом, именно город как форма расселения, являющаяся объектом анализа в экономике недвижимости, и структура города, как результат его градостроительной эволюции, имеют определяющее значение при разработке как общих алгоритмов анализа ценности земельных участков в зависимости от их местоположения, так и при оценке роли такого анализа вообще. Для городов компактной структуры влияние местоположения на ценность земельных участков незначительно, что снижает важность такого анализа. Для городов, имеющих полосовидную, радиально-кольцевую и многоядерную структуры, роль подобного анализа возрастает, но в большей степени зависит от масштаба и статуса города, а также от степени развитости «ядер» (для многоядерной). Наибольшее практическое значение рассматриваемый анализ имеет для городов расчлененной структуры, занимающих большие территории, что влечет за собой очень значительную дифференци-
ацию цен в зависимости от локации объекта. Как уже было отмечено, к числу таких городов относится и Пермь.
Взяв за основу работы московских и питерских специалистов, которые предложили модели оценки ценности земельного участка в зависимости от его местоположения для городов многоядерной и радиальнокольцевой структур, специалисты кафедры финансов, кредита и биржевого дела Пермского государственного университета и аналитического отдела ОАО «Камская долина» для города Перми разработали модель оценки ценности земельного участка в зависимости от его местоположения на основе расчета интегрированного коэффициента местоположения. В этой модели учитываются форма города, его административно-территориальное деление и существующие типы и классы качества объектов жилой и коммерческой недвижимости.
Первым, теоретическим, этапом применения модели является определение иерар-
хической структуры местоположения, которая, аналогично методике П.Г. Грабового, состоит из трех уровней:
1) зональный уровень I - позиционирование района, в котором расположен участок в масштабах всего города;
2) зональный уровень II - определение ценности местоположения того микрорайона, в котором размещается участок в границах района города;
3)локальный уровень - непосредственно анализ участка и прилегающих кварталов.
На втором этапе осуществляется выявление универсальных групп факторов, присущих всем иерархическим уровням. В качестве
таковых выступают административные, демографические и экономические факторы, а также условия внешней среды. Затем производится оценка степени влияния выявленных групп факторов на каждом иерархическом уровне. Конкретные показатели для каждого уровня будут различны, они определяются охватом территории каждого уровня (табл. 1).
Так, для зонального уровня I в качестве административных факторов выступают административно-территориальное деление города, градостроительное зонирование, генеральный план. С точки зрения демографии основное внимание уделяется плотности населения и доли трудоспособного населения.
Таблица 1
Факторы и показатели, связанные с местоположением земельного участка,
влияющие на его ценность
Факторы и показатели Зональный уровень I Зональный уровень II Локальный уровень
Административные Административнотерриториальное деление города Г радостроительное зонирование и правила землепользования Генеральный план развития территории города Земельный кадастр Аадминистративно-территориальное деление района на микрорайоны Градостроительное зонирование района и определение его «точек роста» Сравнительный анализ микрорайонов: площадь, плотность застройки, местоположение относительно друг друга, общее число объектов недвижимости в пределах их административных границ Разрешенные виды использования для кварталов оцениваемого микрорайона Перечень кадастровых кварталов микрорайона и определение границ локального уровня Разрешенные виды использования для оцениваемого земельного участка
Демографические Плотность населения в сравнении с другими районами города Процент трудоспособного населения Распределение населения по микрорайонам в масштабах района Плотность населения в пределах локации и его половозрастной состав
е еские е ч и м о £ 1 Уровень доходов населения Процентные ставки по кредитам Доля вводимого жилья в масштабах города Цены на строительном рынке Цены на рынке купли-продажи/аренды Уровень доходов населения Сравнение вторичных рынков недвижимости микрорайонов: типизация объектов жилой недвижимости по классам качества и коммерческой недвижимости - по сегментам Доля новостроек и строящихся объектов по микрорайонам Цены на рынке купли-продажи/аренды по микрорайонам Характер застройки квартала, удаленность от кварталов ветхого жилья Плотность застройки квартала
Условия окружающей среды Обеспеченность транспортными сетями по времени Обеспеченность транспортными сетями по расстоянию Степень транспортной интеграции микрорайонов внутри района, число транспортных магис-тралей,попарно их соединяющих Состояние дорожного полотна магистралей районного значения Уровень преступности, криминальная обстановка в микрорайонах Состояние дорожного полотна ближайших магистралей Удаленность от остановки общественного транспорта Удобство подъезда и парковки Экологическая обстановка, удаленность от промышленных объектов и зон специального назначения, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационных зон, объектов социального назначения, объектов общегородского масштаба и математическое выражение степени их влияния на стоимость участка Социальный статус населения в пределах локального уровня
Степень влияния этих факторов определяется через соотнесение соответствующих показателей того района, на территории которого расположен анализируемый участок, к аналогичному показателю в масштабах города.
При анализе зонального уровня II объектом анализа является территория в пределах административной границы района. Основ-
ными этапами анализа являются выделение и позиционирование микрорайонов относительно друг друга, описание и сравнение их локальных рынков недвижимости между собой, типизация объектов жилой и коммерческой недвижимости по классам качества, зонирование территории микрорайонов исходя из правил землепользования и определение их специализации и «точек роста».
При анализе локального уровня основные группы факторов оценки применяются для локации, ограниченной границами анализируемого участка и прилегающих кадастровых кварталов. Оцениваются плотность населения в конкретной локации, его социальный статус, плотность и характер застройки по типам, рельеф участка и его форма, состояние дорожного полотна транспортных магистралей.
Стоит заметить, что, несмотря на то, что выделенные группы факторов универсальны для всех трех уровней оценки земельного участка в зависимости от его местоположения, роль каждой группы по уровням неравнозначна. Исходя из условной диаграммы (рис. 6), при оценке на зональных уровнях особое значение играют административные и экономические факторы, а для локального уровня резко возрастает роль состояния окружающей среды.
2 4 5 2
1 4 4 3
1 2 2 5
, 0) а *
& О
о
.о
а
о
3
С!
0 I— * ГО
■а
ф
.0
1
ф
*
с
ф
т _ 2 -О
2 2 § (о
СО -&
.0
а
о
і—
*
го
-&
К
инт
К + КII 2
■ К
лок
Определим формулу расчета каждого из элементов интегрированного коэффициента.
Коэффициент зонального уровня I (К) определяется как отношение средней цены 1 квадратного метра недвижимости, расположенной на территории всего района (ЦР), к средней цене 1 квадратного метра недвижимости, расположенной на территории, имеющей категорию престижности I в масштабах города (Цmax8ороa) (см. рис. 7):
К =
Цр
1 Ц
кгороб
Коэффициент зонального уровня II (К,,) равен соотношению средней цены 1 квадратного метра недвижимости, расположенной на территории всего микрорайона (Цм), к средней цене 1 квадратного метра недвижимости, расположенной на территории всего района (ЦР) (см. рис. 8):
К, =
М
Цр
Рис. 6. Роль факторов различных групп, анализируемых на каждом иерархическом уровне определения ценности земельного участка в зависимости от его местоположения
Сгруппировав факторы и описав их качественно, на следующем этапе необходимо формализовать их количественно. Наиболее простым, доступным и в то же время достаточно объективным показателем, интегрирующим описанные факторы, выступает цена предложения.
Исходя из этого предлагаемая модель оценки ценности местоположения базируется на определении интегрированного коэффициента, который определяется по формуле:
микрорайон район
город
граница территории, относящейся к категории престижности I
Рис. 7. Определение коэффициента зонального уровня I
Рис. 8. Определение коэффициента зонального уровня II
Расчет коэффициентов по зональным уровням требует четкого знания поквартальных официальных границ районов и микрорайонов, а также категорий престижности местоположения и наличия структурированных баз данных по ценам предложения, сгруппированных по районам, микрорайонам, зонам престижности.
Определение коэффициента на локальном уровне методологически является наиболее трудной проблемой. Некоторые попытки решения этой проблемы предлагались в работах экспертных групп и специалистов городов Москвы и Санкт-Петербурга (К.Ю. Кулаков, С.В. Грибовский), но, на наш взгляд, они не позволяют в полной мере оценить локальный уровень. В связи с этим нами разработан собственный способ оценки локального уровня в рамках описываемой методики оценки ценности земельного участка в зависимости от его местоположения.
Согласно разработанной методике такой анализ следует начинать с определения границ кадастрового квартала, в котором находится объект, и далее анализировать те факторы, которые на этом уровне оказывают влияние на стоимость рассматриваемого объекта. При определении границ кадастрового квартала необходимо указать его кадастровый номер. Кадастровый номер состоит из 11 симво-
лов, например 59:01:44 1 0174. Символы с пятого по одиннадцатый являются номером оценочной зоны, обозначенной в указе губернатора Пермского края от 1 сентября 2004 года № 132 «О кадастровой стоимости земель поселений Пермской области».
Факторы окружающей среды очень важны при формировании предпочтений потребителей и, как правило, рассматриваются в качестве параметров, воздействующих на спрос. К таким факторам относятся показатели местоположения объекта, которые описывают объект с точки зрения его расположения относительно автодорог, остановок общественного транспорта, делового центра, школ, магазинов, предприятий сферы обслуживания и т. д. Эти факторы показывают, насколько близки и доступны те или иные внешние по отношению к рассматриваемому объекты.
В рамках модели предлагается оценить степени удаленности анализируемого объекта недвижимости от объектов, составляющих его окружение в пределах квартала. Однако если в прилегающих кварталах расположены объекты, способные оказать значительное влияние на ценность земельного участка, на котором расположен рассматриваемый объект (например такие, как крупный торговый центр, парк, завод и т. п.), их наличие и степень удаленности также необходимо учитывать.
После того, как сделано описание кадастрового квартала и основных показателей местоположения объекта, отдельные характеристики этого описания связываются между собой, и устанавливается степень их влияния на спрос и предложение, а значит, и на стоимость рассматриваемого объекта, то есть алгоритмом определения величин коэффициентов локального уровня является попарное сравнение объектов, сходных по всем характеристикам и различающихся лишь тем параметром, степень влияния которого оценивается в рамках такого сравнения. Количественные результаты такой оценки представлены в таблице 2.
Таблица 2
Величины коэффициентов локального уровня, характеризующие местоположение объекта
Удаленность, м: 50 100 200 400 600 800 1000
от остановок общественного транспорта 1,1 1,05 1 0,95 0,92 0,9 0,87
от транспортных магистралей общегородского назначения 0,95 0,98 1 1,05 1,1 1,15 1,17
от объектов общегородского масштаба 0,95 0,98 1,05 1,18 1,15 1,13 1
от кварталов ветхого жилья 0,95 0,97 0,98 1 1 1 1
от объектов социальной инфраструктуры 0,95 1 1,1 1,05 1 0,98 0,94
от промышленных объектов 0,7 0,8 0,85 0,88 0,9 0,94 1
от зон инженерных, транспортных инфраструктур 0,85 0,88 0,9 0,93 0,95 0,97 1
от рекреационных зон 1,02 1,08 1,1 1 1,07 1,06 1,04
от зон специального назначения 0,8 0,87 0,89 0,95 0,97 0,99 1
Факторы со значением поправочного коэффициента больше 1 увеличивают стоимость объекта, меньше единицы - уменьшают ее. За единицу принята степень удаленности, не влияющая на стоимость в сторону увеличения или снижения.
Удаленность от остановки общественного транспорта является одним из важнейших факторов при оценке объекта недвижимости в зависимости от его местоположения. Преимущества конкретного местоположения можно описать обобщающим понятием «доступность», для жителей - это доступность к местам работы, учебы, отдыха и т. д. Иметь возможность пользоваться услугами общественного транспорта важно для большинства граждан, особенно для учащихся и пенсионеров, не имеющих автомобили. При оценке удаленности объекта от остановки общественного транспорта за единицу принято расстояние, равное 200 метрам, то есть расстояние, которое можно преодолеть за 5-7 минут. Увеличение расстояния до остановки снижает стоимость объекта, уменьшение - повышает, поскольку повышается доступность объекта, сокращается время, затрачиваемое на дорогу до остановки транспорта.
Кроме удаленности объекта от остановки транспорта, при анализе этого условия также можно рассмотреть наличие различных видов общественного транспорта вблизи объекта, то есть фактически его транспортную обеспеченность. Не менее важно учитывать интенсивность транспортного потока вблизи объекта.
Транспортная доступность объекта недвижимости характеризуется степенью его удаленности от транспортных магистралей общегородского назначения. При этом объект может находиться на основной магистрали (улица с интенсивным транспортным потоком, связывающая различные районы города), на второстепенной магистрали, вне транспортной магистрали (во дворе, внутри квартала) или в пешеходной зоне. С одной стороны, нахождение объекта вблизи крупных транспортных магистралей повышает его привлекательность, поскольку обеспечивает более легкий доступ к объектам общегородского назначения, таким как крупные бизнес- и торговые центры, учреждения здравоохранения, образования, культуры и т. д. Однако слишком близкое расположение транспортных магистралей может оказывать
негативное влияние, так как повышается степень загазованности воздуха, интенсивность шума, количество дорожно-транспортных происшествий и т. д., поэтому поправочный коэффициент увеличивается при увеличении расстояния до объекта.
Кроме определения поправочного коэффициента относительно степени удаленности объекта от крупных магистралей, для оценки его привлекательности также важно исследовать состояние дорожного полотна вблизи объекта и удобство подъезда к нему. Для владельцев транспортных средств эти характеристики будут играть существенную роль.
Удаленность от объектов общегородского масштаба (центров деловой активности) не менее важно учитывать при оценке объекта в зависимости от его местоположения. К ним относятся государственные учреждения, крупные учреждения здравоохранения, образования и культуры, вокзалы, аэропорты, заводы, крупные торговые центры и т. д. Поскольку в масштабах города таких объектов незначительное количество, то их удаленность от рассматриваемого объекта на расстояние 1000 метров принято считать не влияющей на его стоимость. Но чем ближе рассматриваемый объект к объектам общегородского назначения, тем выше его ценность, поскольку снижаются временные затраты на доступ к ним. Однако при сокращении расстояния до 100 метров и менее поправочный коэффициент становится меньше единицы. Это связано с появлением негативных факторов: увеличение людских потоков (особенно вблизи вокзалов и торговых центров), ухудшение экологии (выбросы токсичных веществ заводами, шумовое и механическое загрязнение).
Привлекательность объекта недвижимости зависит и от его положения относительно кварталов ветхого жилья (ветхим признается недвижимое строение, износ которого по заключению государственных служб составляет 75 процентов). Их удаленность на расстояние от 400 метров и далее не будет влиять на стоимость объекта, а при сокращении расстояния стоимость будет снижаться. Санитарное состояние такого объекта отрицательно влияет на окружающую среду, а вследствие этого - на ценность объекта.
Удаленность объекта от объектов социальной инфраструктуры (поликлиник, детских дошкольных и общеобразовательных учреждений) особенно учитывается при определении его ценности. Расположение поликлиник, детских садов, школ нежелательно на расстоянии 50 метров от такого объекта, это связано с повышением уровня внешнего шума, загрязнением окружающей среды и близлежащих объектов. Влияние негативных факторов снижается при удалении объектов социального назначения, поэтому поправочный коэффициент принят за единицу при увеличении расстояния до 100 метров. При расстоянии в 200 и 400 метров коэффициент повышается, поскольку для доступа к таким объектам нет необходимости в транспорте, что снижает временные, материальные, физические и моральные затраты, что особенно важно для детей и людей пожилого возраста. Поправочный коэффициент при удаленности на расстояние 600 метров также принят за единицу. Это связано с тем, что зачастую одна больница или школа приходится на целый район, в таком случае ее местонахождение не будет влиять на стоимость объекта. Удаленность же более чем на 600 метров снижает его ценность.
Снижается ценность объекта недвижимости при его приближении к промышленным предприятиям. В значительной степени это связано с экологическим фактором: химическое загрязнение воздуха, почвы, воды, шумовое загрязнение, механическое загрязнение. К тому же вблизи промышленного предприятия создается интенсивное движение людских и транспортных потоков, что может негативно сказаться на ценности местоположения объекта.
Негативно влияет на ценность объекта близость зон инженерной и транспортной инфраструктур: депо, железнодорожные, речные и автобусные вокзалы, железные дороги, трассы воздушных судов и т. д. Удаленность от них на расстояние 1000 метров не влияет на стоимость объекта, при сокращении расстояния поправочный коэффициент снижается. Это также связано с отрицательным влиянием таких объектов на окружающую среду: интенсивный шум, загазованность, значи-
тельные людские потоки, ухудшение криминальной ситуации.
Наличие рекреационных зон (скверы, сады, городские парки и леса, пруды, озера, пляжи и т. д.) вблизи земельного участка положительно влияет на его стоимость. Как и ранее рассмотренные, этот фактор связан с экологической обстановкой вблизи объекта, но поскольку объекты рекреационных зон являются экологически чистыми природными объектами, их близость положительно сказывается на ценности объекта в зависимости от его местоположения.
Близость зон специального назначения отрицательно влияет на стоимость земли. При любом расстоянии менее 1000 метров поправочные коэффициенты меньше единицы, то есть снижают стоимость объекта.
При оценке объекта на локальном уровне необходимо тщательно анализировать все перечисленные факторы и на основании этого анализа определять поправочные коэффициенты, влияющие на стоимость земельного участка, исходя из данных таблицы 2. Стоит отметить, что в таблице приведены лишь определенные значения удаленности. Для определения поправочного коэффициента при точно определенном расстоянии (условно - 125 метров до остановки общественного транспорта) используется модель трендового анализа (рис. 9). Задавая в функцию любое значение удаленности, получаем более точное значение поправочного коэффициента по этому фактору.
1,15 -1,10 -1,05 ■
1,00 -0,95 ■
0,90 -0,85 -
0,80
50 100 200 400 600 800 1000
метры
Рис. 10. Зависимость значения
поправочного коэффициента от удаления
объекта недвижимости от транспортных
магистралей общегородского назначения
1,20 ■
1,15 ■
1,10 -1,05 ■
1,00 •
0,95 -0,90 ■
0,85 -
0,80
у = -0,0056х + 0,048х - 0,0586х + 0,96
50 100 200 400 600 800 1000
метры
Рис. 11. Зависимость значения поправочного коэффициента от удаления объекта недвижимости от объектов общегородского масштаба
Рис. 9. Зависимость значения поправочного коэффициента от удаления объекта недвижимости от остановки общественного транспорта
Влияние других факторов показано на диаграммах, представленных на рисунках 10-17.
метры
Рис. 12. Зависимость значения поправочного коэффициента от удаления объекта недвижимости от кварталов ветхого жилья
1,15 ■
1,10 ■
1,05 ■
1,00 ■
0,95 ■
0,90 ■
0,85 ■
0,80 ■
у = 0,0008х4 - 0,0097х3 + 0,0196х2 + 0,0765X4-0,8571
50 100 200 400 600 800 1000
метры
Рис. 13. Зависимость значения поправочного коэффициента от удаления объекта недвижимости от объектов социальной инфраструктуры
метры
Рис. 14. Зависимость значения поправочного коэффициента от удаления объекта недвижимости от промышленных объектов
метры
Рис. 15. Зависимость значения поправочного коэффициента от удаления объекта недвижимости от зон инженерных, транспортных инфраструктур
1,15
1,10
1,05
1,00
0,95
0,90
0,85
0,80
у=-0,0024х4 + 0,0401х3 -0,2321х2 + 0,5275х + 0,6843
50 100 200 400 600 800 1000
метры
Рис. 16. Зависимость значения поправочного коэффициента от удаления объекта недвижимости от рекреационных зон
метры
Рис. 17. Зависимость значения поправочного коэффициента от удаления объекта недвижимости от зон специального назначения
Однако стоит заметить, что методика определения коэффициентов локального уровня в первую очередь зависит от сферы применения полученных интегрированных коэффициентов.
В рамках девелоперской и инвестиционной деятельности имеет место индивидуальная оценка одного конкретного земельного участка или нескольких земельных участков с точки зрения их сравнения, а значит, полученное значение интегрированного коэффициента должно быть определено достаточно точно. Таким образом, для этих целей следует применять рассматриваемую методику определения ценности земельного участка в зависимости от его местоположения на основе расчета интегрированного коэффициента местоположения, разработанную для города Перми.
В оценочной деятельности и при оценке перспектив застройки территории возникает необходимость зонирования территории всего города на основе определения интегрированных коэффициентов ценности земельного участка в зависимости от его местоположения. Эта работа весьма трудоемка (всего на территории города Перми оценке подлежало более 1 200 кадастровых кварталов), потому для ускорения работы может быть предложена упрощенная модель расчета коэффициентов локального уровня. Суть ее в следующем.
В качестве основы берется исходная таблица (см. табл. 2), в которой представлена количественная оценка степени влияния факторов на ценность объекта в зависимости от его местоположения. Затем, на втором этапе, определяется диапазон степени влияния каждого фактора в зависимости от удаленности (табл. 3). Наконец, на третьем этапе вместо заданных в исходной таблице значений удаленности вводятся 3 условных значения удаленности (малая, большая, средняя). Максимальная и минимальная границы диапазонов соответствуют малой и большой удаленности, значение средней удаленности соответствует середине диапазона. В итоге получаем поправочные коэффициенты локального уровня, рассчитанные исходя из упрощенной оценки удаленности земельного участка от различных объектов (табл. 4).
Таблица 3
Возможные диапазоны изменения коэффициентов локального уровня, характеризующих местоположение объекта
Удаленность, м: 50-1000
от остановок общественного транспорта 1,1-0,87
от транспортных магистралей общегородского назначения 1,17-0,95
от объектов общегородского масштаба 1,18-0,95
от кварталов ветхого жилья 0,95-1
от объектов социальной инфраструктуры 1,1-0,94
от промышленных объектов 0,7-1
от зон инженерных, транспортных инфраструктур 0,85-1
от рекреационных зон 1-1,1
от зон специального назначения 0,8-1
Таблица 4
Величины коэффициентов локального уровня, характеризующие местоположение объекта, при использовании упрощенной модели
Удаленность: Малая Средняя Большая
от остановки общественного транспорта 1,1 0,98 0,87
от транспортных магистралей общегородского назначения 1,17 1,06 0,95
от объектов общегородского масштаба 1,18 1,07 0,95
от кварталов ветхого жилья 0,95 0,97 1
от объектов социальной инфраструктуры 1,1 1,02 0,94
от промышленных объектов 0,7 0,85 1
от зон инженерных, транспортных инфраструктур 0,85 0,93 1
от рекреационных зон 1,1 1,05 1
от зон специального назначения 0,8 0,9 1
В условиях усиливающейся конкуренции на рынке жилой и коммерческой недвижимости города Перми, а также с ростом числа новостроек покупатель получает большую возможность выбора, а потому он более требователен при выборе новостройки. При этом местоположение объекта - один из основных параметров, обуславливающих решение покупателя. Покупателю становится важным не только район и микрорайон рас-
положения дома, его удаленность от центра города, но и непосредственное окружение, формирующее комфортность проживания в нем. Предлагаемая модель оценки земель в зависимости от их местоположения позволяет учесть как позиционирование дома в масштабах города и района (через цену предложения по данным мультилистинговой системы), так и оценить его локальный уровень (по основной и упрощенной моделям).
