Научная статья на тему 'Земельно-оценочное районирование территории как составная кадастровой оценки земель (на примере г. Усть-Каменогорска)'

Земельно-оценочное районирование территории как составная кадастровой оценки земель (на примере г. Усть-Каменогорска) Текст научной статьи по специальности «Социальная и экономическая география»

1158
317
Поделиться
Ключевые слова
КЛАССИФИКАЦИЯ / КАДАСТР / ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНОЕ РАЙОНИРОВАНИЕ / КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ / СLASSIFICATION / СADASTRE / LAND APPRAISAL SUBDIVISION / LAND CADASTRE APPRAISAL

Аннотация научной статьи по социальной и экономической географии, автор научной работы — Середович Владимир Адольфович, Тогузова Маржан Мельсовна

В статье рассматриваются основные принципы земельно-оценочного районирования, порядок проведения районирования в городе Усть-Каменогорске, а также место земельно-оценочного районирования в кадастровой оценке земель.

Похожие темы научных работ по социальной и экономической географии , автор научной работы — Середович Владимир Адольфович, Тогузова Маржан Мельсовна

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

LAND APPRAISAL SUBDIVISION OF UST-KAMENOGORSK AS THE BASIS OF THE LAND CADASTRE APPRAISAL

The basic regulations of land appraisal subdivision, stages of subdivision in Ust-Kamenogorsk are considered in this paper. Also it,s given the analysis of land appraisal subdivision of Ust-Kamenogorsk as the basis of the land cadastre appraisal.

Текст научной работы на тему «Земельно-оценочное районирование территории как составная кадастровой оценки земель (на примере г. Усть-Каменогорска)»

ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНОЕ РАЙОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ КАК СОСТАВНАЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ (НА ПРИМЕРЕ Г. УСТЬ-КАМЕНОГОРСКА)

Владимир Адольфович Середович

Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, проректор по научной и инновационной работе, к.т.н, тел: (913)9865680, e-mail: v.seredovich@list.ru

Маржан Мельсовна Тогузова

Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры кадастра СГГА, e-mail: marzhan 123 @mail.ru

В статье рассматриваются основные принципы земельно-оценочного районирования, порядок проведения районирования в городе Усть-Каменогорске, а также место земельнооценочного районирования в кадастровой оценке земель.

Ключевые слова: классификация, кадастр, земельно-оценочное районирование,

кадастровая оценка земель.

LAND APPRAISAL SUBDIVISION OF UST-KAMENOGORSK AS THE BASIS OF THE LAND CADASTRE APPRAISAL

Vladimir A. Seredovich

Siberian State geodesic Academy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Pro-rector for Research and innovative work, Doctor of Science, tel: (913)9865680, e-mail: v.seredovich@list.ru

Marzhan M. Toguzova

Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., a postgraduate student, department of cadastre SSGA, e-mail: marzhan123@mail.ru

The basic regulations of land appraisal subdivision, stages of subdivision in Ust-Kamenogorsk are considered in this paper. Also it,s given the analysis of land appraisal subdivision of Ust-Kamenogorsk as the basis of the land cadastre appraisal.

Key word: dassification, сadastre, land appraisal subdivision, land cadastre appraisal.

Кадастровая оценка недвижимости - это оценка для целей налогообложения и продажи (выкупа), принадлежащих государству ресурсов и имущества.

Земельно-оценочное районирование - деление городской территории на оценочные зоны. Делается это для кадастровой оценки. Стоимость недвижимого имущества можно разделить условно на две составляющие - это стоимость самой недвижимости, находящейся на земельном участке и стоимость самого земельного участка, которая и является дифференцирующим фактором ставок продажи и налоговых ставок [1].

Методика оценки зданий и сооружений достаточно отработана. Их стоимость для кадастровых целей рассчитывается достаточно просто - по

затратам на строительство с учетом амортизации. Эти затраты, в пределах одного экономического района, практически фиксированные и различаются в зависимости от местоположения объектов (транспортных связей, инженерного обеспечения и т. д.), но это опять-таки связано с землей. Научной проблемой представляется то, что земля в советский период была собственностью государства и не имела рыночной стоимости, поэтому сложиться по законам рынка стоимость земли не могла в одночасье. Вследствие этого кадастровая оценка земель в системе государственного управления должна иметь и политическое значение - она должна адекватно отражать состояние рынка. Если цены на землю и налоговые ставки занижены - это неизбежно ведёт к спекуляции - доходы с государственного ресурса распределяются не по назначению, становятся источником нетрудовых доходов чиновников. Чрезмерно высокие цены и ставки налогов сокращают рыночный оборот и производство - спрос на рынке определяется не потребностью, а покупательной способностью [2].

Исходной основой кадастровой оценки недвижимости является земельно -оценочное районирование, которое выполняется обычно группой специалистов по кадастру совместно с представителями архитектуры, землеустройства и служб городской (поселковой, сельской) инфраструктуры конструктивно -экспертным методом.

Таксонометрической основой земельно-оценочного районирования выступают, как правило, целые кварталы, или микрорайоны. Это целесообразно во всех отношениях - в Г енпланах и во многих других документах необходимая кадастровая информация сведена поквартально. Кварталы и микрорайоны в основном уже сформированы, что существенно упрощает задачу их группировки и объединения в однотипные территориальные структуры (зоны). Но иногда из-за неоднородности рельефа, типа застройки, степени завершенности и перспектив развития кварталов их приходится делить на два и более таксонов.

Земельно-оценочное районирование выполняется в соответствии со следующими принципами:

а) однородности:

- градостроительных характеристик (планировки, застройки, инженерно -транспортного и социального обеспечения);

- функционального назначения территории (под жилье, производство, рекреацию);

- географических признаков (пространственно-ландшафтных, инженерногеологических и социальных);

- экологической обстановки;

б) территориальной обособленности (четко обозначенными границами -реками, водоразделами, тальвегами, железными дорогами, автомагистралями и т. д.);

в) компактности;

г) перспективами развития (по Генплану, Плану социального развития).

Работы по зонированию начинаются с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Используются графические и текстовые материалы: топографический план или карта города в масштабе 1: 10000 или 1: 25000 в зависимости от общей территории города (поселка) на бумажном носителе или электронная карта, проект городской черты и разработки к проекту установления городской черты, генеральный план или концепция генерального плана и разработки к генеральному плану города, перечень предприятий и т.п.

В качестве границ оценочных участков могут приниматься:

- естественные рубежи - ярко выраженные элементы;

- крупные инженерные сооружения;

- границы промышленных (производственных) зон, участков;

- границы сельскохозяйственных и лесных угодий;

- границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами.

К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории.

При этом должно учитываться влияние следующих групп факторов:

- доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

- обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

- историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

- состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

- инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

- рекреационная ценность территории.

Границы земельно-оценочных районов определяются на крупномасштабных планах, затем в ходе обследования уточняются и корректируются в натуре, а после этого утверждаются в установленном порядке.

В 2004 году в Усть-Каменогорске была утверждена схема земельнооценочного районирования, предусматривающая деление г. Усть-Каменогорска на 69 зон .

Однако существовавшие поправочные коэффициенты к земельным платежам не соответствовали сложившимся оценочным земельным отношениям, что приводило к значительному снижению поступлений в местные бюджеты. В связи с этим возникла необходимость проведения

работ по корректировке поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за землю и границ зон в городе Усть-Каменогорске и приведение их в соответствие с динамикой развития земельно-оценочных отношений.

Поэтому в соответствии с Земельным Кодексом Республики Казахстан и бюджетной программой «Организация работ по зонированию земель» в г. Усть-Каменогорске был проведен конкурс на выполнение работ по зонированию земель областного центра с целью корректировки базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней.

Обоснованием необходимости в корректировке схемы зонирования земель явилось то, что наиболее благоприятные в экологическом и градостроительном отношении земли левого берега реки Ертис имели заниженные поправочные коэффициенты к базовой ставке и не соответствовали рыночным отношениям. Все это, в свою очередь, приводило к значительному снижению поступлений в местный бюджет.

Работы по проектированию оценочных зон провело ТОО «ГеоДатаПлюс», выигравшее конкурс. Специалистами был проведен анализ существующего зонирования городских земель с учетом градостроительных и экологических факторов, а также цены предложения, фактической цены продажи, залога, аренды земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Поначалу были определены границы участков, а на втором этапе работы оценивались общие экономические характеристики землепользования в городе

[3].

Прежде территория города была разделена на 69 оценочных зон, в результате проекта было определено 8 оценочных зон. При этом схема зонирования земель сельскохозяйственного назначения и количество зон для целей налогообложения, земель населенных пунктов не изменилась. Земельнооценочное районирование г. Усть-Каменогорска представлено на рисунке 1.

Условные обозначения

------- - граница земельно-оценочного

района;

5 - номер земельно-оценочного района

Рис. 1. Земельно-оценочное районирование г. Усть-Каменогорска

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

по 8 оценочным зонам

Анализируя существующее земельно-оценочное районирование можно выделить следующие особенности: наблюдается некая раздробленность

районов, отсутствие компактности. Необходимо также отметить о том, что при разработке схем зонирования важно учитывать влияние экологических факторов, особенно в промышленных городах [4]. Однако существующая схема земельно-оценочного районирования города Усть-Каменогорска не обновлялась и не корректировалась более пяти лет. При этом экологическое состояние города ухудшается с каждым годом. Поэтому на сегодняшний день данная схема зонирования уже не отражает реальной стоимости земельных участков, находящихся в пределах города [5-9].

Подводя итог можно сделать вывод о том, что система земельнооценочного районирования должна систематически обновляться и дополняться. Так как от правильности определения земельно-оценочных районов зависит достоверность кадастровой оценки, которая в дальнейшем определяет объем поступлений в бюджет от уплаты земельного налога.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Максимов В.А. Кадастровая оценка недвижимости. - Усть-Каменогорск: ВКГТУ, 2000. - 260 с.

2. Максимов. В.А., Тогузова М.М. Экономико-правовые аспекты оценки земель с учетом их экологического состояния. // Вестник ВКГТУ. - 2010. - № 2. - С.32-37.

3. Малько Л. В Усть-Каменогорске пересмотрены границы ценовых зон городской территории и их количество. Казинформ. [Электронный ресурс]. - Режим доступа:http://provko.kz/news/2008/10/03/3324.htm

4. Середович В.А., Тогузова М.М. К вопросу учета экологических факторов при

разработке схем кадастрового зонирования территории промышленных городов // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т.

(Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. - С. 140-144.

5. Креймер М.А Экономические задачи территориального планирования и экологическое обоснование судьбы земли // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 3(19). -С. 78-88.

6. Шалмина Г.Г., Межуева Т.В. Комплексная оценка земельных ресурсов // Вестник СГГА. - 2010. - Вып. 2 (13). - С. 50-59.

7. Поздина К.А., Кобзева Е.А. Автоматизированная классификация как эффективное решение задач мониторинга городских территорий // Вестник СГГА. - 2010. - Вып. 2 (13). -С. 134-138.

8. Межуева Т.В. О совершенствовании методики и нормативно-правовой базы

государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов // ГЕО-Сибирь-2010. VI Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2010 г.). -

Новосибирск: СГГА, 2010. Т. 3, ч. 1. - С. 77-81.

9. Москвин В.Н., Стурова Е.В. Кадастровая и инвентаризационная оценка недвижимости - основа экономической составляющей кадастра // ГЕО-Сибирь-2010. VI Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2010 г.). -Новосибирск: СГГА, 2010. Т. 3, ч. 1. - С. 87-89.

© В.А. Середович, М.М. Тогузова, 2013