Земельно-оценочное районирование территории как составная кадастровой оценки земель (на примере г. Усть-Каменогорска) Текст научной статьи по специальности «Социальная и экономическая география»

ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНОЕ РАЙОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ КАК СОСТАВНАЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ (НА ПРИМЕРЕ Г. УСТЬ-КАМЕНОГОРСКА)

Владимир Адольфович Середович

Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, проректор по научной и инновационной работе, к.т.н, тел: (913)9865680, e-mail: v.seredovich@list.ru

Маржан Мельсовна Тогузова

Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант кафедры кадастра СГГА, e-mail: marzhan 123 @mail.ru

В статье рассматриваются основные принципы земельно-оценочного районирования, порядок проведения районирования в городе Усть-Каменогорске, а также место земельнооценочного районирования в кадастровой оценке земель.

Ключевые слова: классификация, кадастр, земельно-оценочное районирование,

кадастровая оценка земель.

LAND APPRAISAL SUBDIVISION OF UST-KAMENOGORSK AS THE BASIS OF THE LAND CADASTRE APPRAISAL

Vladimir A. Seredovich

Siberian State geodesic Academy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Pro-rector for Research and innovative work, Doctor of Science, tel: (913)9865680, e-mail: v.seredovich@list.ru

Marzhan M. Toguzova

Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., a postgraduate student, department of cadastre SSGA, e-mail: marzhan123@mail.ru

The basic regulations of land appraisal subdivision, stages of subdivision in Ust-Kamenogorsk are considered in this paper. Also it,s given the analysis of land appraisal subdivision of Ust-Kamenogorsk as the basis of the land cadastre appraisal.

Key word: dassification, сadastre, land appraisal subdivision, land cadastre appraisal.

Кадастровая оценка недвижимости - это оценка для целей налогообложения и продажи (выкупа), принадлежащих государству ресурсов и имущества.

Земельно-оценочное районирование - деление городской территории на оценочные зоны. Делается это для кадастровой оценки. Стоимость недвижимого имущества можно разделить условно на две составляющие - это стоимость самой недвижимости, находящейся на земельном участке и стоимость самого земельного участка, которая и является дифференцирующим фактором ставок продажи и налоговых ставок [1].

Методика оценки зданий и сооружений достаточно отработана. Их стоимость для кадастровых целей рассчитывается достаточно просто - по

затратам на строительство с учетом амортизации. Эти затраты, в пределах одного экономического района, практически фиксированные и различаются в зависимости от местоположения объектов (транспортных связей, инженерного обеспечения и т. д.), но это опять-таки связано с землей. Научной проблемой представляется то, что земля в советский период была собственностью государства и не имела рыночной стоимости, поэтому сложиться по законам рынка стоимость земли не могла в одночасье. Вследствие этого кадастровая оценка земель в системе государственного управления должна иметь и политическое значение - она должна адекватно отражать состояние рынка. Если цены на землю и налоговые ставки занижены - это неизбежно ведёт к спекуляции - доходы с государственного ресурса распределяются не по назначению, становятся источником нетрудовых доходов чиновников. Чрезмерно высокие цены и ставки налогов сокращают рыночный оборот и производство - спрос на рынке определяется не потребностью, а покупательной способностью [2].

Исходной основой кадастровой оценки недвижимости является земельно -оценочное районирование, которое выполняется обычно группой специалистов по кадастру совместно с представителями архитектуры, землеустройства и служб городской (поселковой, сельской) инфраструктуры конструктивно -экспертным методом.

Таксонометрической основой земельно-оценочного районирования выступают, как правило, целые кварталы, или микрорайоны. Это целесообразно во всех отношениях - в Г енпланах и во многих других документах необходимая кадастровая информация сведена поквартально. Кварталы и микрорайоны в основном уже сформированы, что существенно упрощает задачу их группировки и объединения в однотипные территориальные структуры (зоны). Но иногда из-за неоднородности рельефа, типа застройки, степени завершенности и перспектив развития кварталов их приходится делить на два и более таксонов.

Земельно-оценочное районирование выполняется в соответствии со следующими принципами:

а) однородности:

- градостроительных характеристик (планировки, застройки, инженерно -транспортного и социального обеспечения);

- функционального назначения территории (под жилье, производство, рекреацию);

- географических признаков (пространственно-ландшафтных, инженерногеологических и социальных);

- экологической обстановки;

б) территориальной обособленности (четко обозначенными границами -реками, водоразделами, тальвегами, железными дорогами, автомагистралями и т. д.);

в) компактности;

г) перспективами развития (по Генплану, Плану социального развития).

Работы по зонированию начинаются с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки).

Используются графические и текстовые материалы: топографический план или карта города в масштабе 1: 10000 или 1: 25000 в зависимости от общей территории города (поселка) на бумажном носителе или электронная карта, проект городской черты и разработки к проекту установления городской черты, генеральный план или концепция генерального плана и разработки к генеральному плану города, перечень предприятий и т.п.

В качестве границ оценочных участков могут приниматься:

- естественные рубежи - ярко выраженные элементы;

- крупные инженерные сооружения;

- границы промышленных (производственных) зон, участков;

- границы сельскохозяйственных и лесных угодий;

- границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами.

К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории.

При этом должно учитываться влияние следующих групп факторов:

- доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

- обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

- историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

- состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

- инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

- рекреационная ценность территории.

Границы земельно-оценочных районов определяются на крупномасштабных планах, затем в ходе обследования уточняются и корректируются в натуре, а после этого утверждаются в установленном порядке.

В 2004 году в Усть-Каменогорске была утверждена схема земельнооценочного районирования, предусматривающая деление г. Усть-Каменогорска на 69 зон .

Однако существовавшие поправочные коэффициенты к земельным платежам не соответствовали сложившимся оценочным земельным отношениям, что приводило к значительному снижению поступлений в местные бюджеты. В связи с этим возникла необходимость проведения

работ по корректировке поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за землю и границ зон в городе Усть-Каменогорске и приведение их в соответствие с динамикой развития земельно-оценочных отношений.

Поэтому в соответствии с Земельным Кодексом Республики Казахстан и бюджетной программой «Организация работ по зонированию земель» в г. Усть-Каменогорске был проведен конкурс на выполнение работ по зонированию земель областного центра с целью корректировки базовой ставки и поправочных коэффициентов к ней.

Обоснованием необходимости в корректировке схемы зонирования земель явилось то, что наиболее благоприятные в экологическом и градостроительном отношении земли левого берега реки Ертис имели заниженные поправочные коэффициенты к базовой ставке и не соответствовали рыночным отношениям. Все это, в свою очередь, приводило к значительному снижению поступлений в местный бюджет.

Работы по проектированию оценочных зон провело ТОО «ГеоДатаПлюс», выигравшее конкурс. Специалистами был проведен анализ существующего зонирования городских земель с учетом градостроительных и экологических факторов, а также цены предложения, фактической цены продажи, залога, аренды земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Поначалу были определены границы участков, а на втором этапе работы оценивались общие экономические характеристики землепользования в городе

[3].

Прежде территория города была разделена на 69 оценочных зон, в результате проекта было определено 8 оценочных зон. При этом схема зонирования земель сельскохозяйственного назначения и количество зон для целей налогообложения, земель населенных пунктов не изменилась. Земельнооценочное районирование г. Усть-Каменогорска представлено на рисунке 1.

Условные обозначения

------- - граница земельно-оценочного

района;

5 - номер земельно-оценочного района

Рис. 1. Земельно-оценочное районирование г. Усть-Каменогорска

по 8 оценочным зонам

Анализируя существующее земельно-оценочное районирование можно выделить следующие особенности: наблюдается некая раздробленность

районов, отсутствие компактности. Необходимо также отметить о том, что при разработке схем зонирования важно учитывать влияние экологических факторов, особенно в промышленных городах [4]. Однако существующая схема земельно-оценочного районирования города Усть-Каменогорска не обновлялась и не корректировалась более пяти лет. При этом экологическое состояние города ухудшается с каждым годом. Поэтому на сегодняшний день данная схема зонирования уже не отражает реальной стоимости земельных участков, находящихся в пределах города [5-9].

Подводя итог можно сделать вывод о том, что система земельнооценочного районирования должна систематически обновляться и дополняться. Так как от правильности определения земельно-оценочных районов зависит достоверность кадастровой оценки, которая в дальнейшем определяет объем поступлений в бюджет от уплаты земельного налога.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Максимов В.А. Кадастровая оценка недвижимости. - Усть-Каменогорск: ВКГТУ, 2000. - 260 с.

2. Максимов. В.А., Тогузова М.М. Экономико-правовые аспекты оценки земель с учетом их экологического состояния. // Вестник ВКГТУ. - 2010. - № 2. - С.32-37.

3. Малько Л. В Усть-Каменогорске пересмотрены границы ценовых зон городской территории и их количество. Казинформ. [Электронный ресурс]. - Режим доступа:http://provko.kz/news/2008/10/03/3324.htm

4. Середович В.А., Тогузова М.М. К вопросу учета экологических факторов при

разработке схем кадастрового зонирования территории промышленных городов // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т.

(Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. Т. 3. - С. 140-144.

5. Креймер М.А Экономические задачи территориального планирования и экологическое обоснование судьбы земли // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 3(19). -С. 78-88.

6. Шалмина Г.Г., Межуева Т.В. Комплексная оценка земельных ресурсов // Вестник СГГА. - 2010. - Вып. 2 (13). - С. 50-59.

7. Поздина К.А., Кобзева Е.А. Автоматизированная классификация как эффективное решение задач мониторинга городских территорий // Вестник СГГА. - 2010. - Вып. 2 (13). -С. 134-138.

8. Межуева Т.В. О совершенствовании методики и нормативно-правовой базы

государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов // ГЕО-Сибирь-2010. VI Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2010 г.). -

Новосибирск: СГГА, 2010. Т. 3, ч. 1. - С. 77-81.

9. Москвин В.Н., Стурова Е.В. Кадастровая и инвентаризационная оценка недвижимости - основа экономической составляющей кадастра // ГЕО-Сибирь-2010. VI Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2010 г.). -Новосибирск: СГГА, 2010. Т. 3, ч. 1. - С. 87-89.

© В.А. Середович, М.М. Тогузова, 2013