CC BY
31
ВЕСТН. МОСК. УН-ТА. СЕР. 6. ЭКОНОМИКА. 2006. № 4
С.Н. Кириллов
СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ
Рациональное использование земельных ресурсов невозможно без функционирования регулируемого земельного рынка, важным признаком которого является определение рыночной стоимости земельных участков. Земельный рынок в таком случае представляет собой часть системы земельных отношений, важными элементами которой являются установление права собственности, возможности передачи этого права через продажу, аренду, наследство и др., стоимостные оценки и налоги на землю.
Основными участниками земельных отношений в городе являются органы власти различных уровней, предприятия, организации, учреждения и физические лица, которые осуществляют свою деятельность на территории города. Они могут быть заинтересованы в приобретении дополнительных территорий, а также в извлечении дохода от принадлежащих им земель, могут по различным причинам, в том числе по экологическим соображениям, выступать против размещения новых производственных и жилых объектов.
Государство в лице органов власти различного уровня заинтересовано в контроле и управлении ситуацией на земельном рынке. Если понимать управление как действие по руководству определенными процессами в соответствии с заранее разработанной программой, направленное на достижение определенной цели, то управление в сфере землепользования нацелено на эффективное использование земель в широком понимании значения слова «эффективность» (экономическая эффективность, социальная эффективность, экологическая эффективность и т.д.). Критериями действенности управления землепользованием в городе могут служить: удовлетворенность землепользователей предоставленными участками, улучшение свойств и качеств окружающей природной среды, улучшение условий труда и проживания людей.
Правильное использование принципов дифференциации и оценки стоимости земли в управлении землепользованием в городе имеет наиважнейшее значение, так как от того, как будет произведена оценка и дифференциация земельных участков, зависит ставка налога за пользование землей, продажная и начальная аукционная цена. Дифференциация земельных участков как
среды обитания человека должна производиться исходя из их свойств и качеств.
Дифференциация качества земельных участков в первую очередь должна проводиться с использованием понятия рыночной стоимости, с ориентацией на российские и международные стандарты оценки. Согласно международным стандартам оценки, рыночная (справедливая) стоимость земельных участков должна отражать коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка и являться основой для оценки большинства ресурсов в экономике рыночного типа. Однако для конкретного пользователя важна инвестиционная стоимость земельных участков, определение конкретных целей инвестирования.
Прогрессивным шагом в развитии оценочной деятельности является предложение Министерства экономики и развития РФ по внесению изменений и дополнений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ». Российские федеральные стандарты оценки согласно проекту должны разрабатываться на основе Международных стандартов оценки, издаваемых Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО). Саморегулируемые организации оценщиков могут разрабатывать для своих членов внутренние правила оценочной деятельности, которые будут соответствовать федеральным стандартам оценки.
В октябре 2004 г. МКСО принял решение об опубликовании седьмого издания Международных стандартов оценки в начале 2005 г. Новое издание (МСО 2005) включает пересмотренные и новые стандарты руководства. Завершена работа по подготовке российского издания МСО 2005, и на его основе разработан Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков.
Справедливую стоимость земельного участка необходимо определять исходя из наблюдений за рыночным ценообразованием. В случае отсутствия сделок с аналогичными земельными участками необходимо использовать математические модели, чтобы рассчитать рыночную цену.
МСФО 16 содержал положение, согласно которому справедливая стоимость земли и зданий — это обычно рыночная стоимость. Определение рыночной стоимости необходимо было использовать, чтобы оценивать все имущественные активы. В связи с изменениями, внесенными в МСФО 16, появилось следующее определение: «...справедливая стоимость земли и зданий обычно определяется из свидетельств, основанных на рынке, путем оценки, которая обычно предпринимается профессионально компетентными оценщиками».
МКСО в январе 2004 г. заявил о том, что определение стоимости продолжающегося использования применимо только для
того, чтобы установить справедливую стоимость имущественных активов, находящихся в собственности и занятых организацией, для использования в финансовых отчетах по Международным стандартам финансовой отчетности МСФО 16. Избыточное имущество оценивается по рыночной стоимости. Инвестиционное имущество оценивается в соответствии с МСФО 40.
МКСО вводит в 2005 г. Международное руководство по оценке «Массовая оценка для налогообложения имущества». Руководство направлено на исполнение массовой оценки, предназначенной для адвалорного налогообложения имущества. Указанное руководство обеспечивает помощь в понимании признанных методов массовой оценки, в конструировании и внедрении систем налогообложения имущества и во взаимоотношениях с международными стандартами оценки.
Продажа прав на земельные участки теперь осуществляется в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или правами на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 808 от 11 ноября 2002 г. Органы местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель на территории РФ для целей налогообложения и иных целей. Государственная кадастровая оценка земель проводится Агентством кадастров объектов недвижимости. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Государственная кадастровая оценка земель городских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
Кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений, иной информации об объектах недвижимости, площади земельного участка, вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка, факторов местоположения и окружающей среды.
При оценке районов проживания наибольшее внимание уделяется качеству окружающей среды, которое включает хорошее социальное окружение и наилучшие природные условия. Для производственных и коммерческих предприятий большое значение имеет возможность получать дополнительную прибыль исходя из своего удачного местоположения.
Проблема взимания платы за пользование землей заключается в том, что значительная часть жилой застройки находится в муниципальной, ведомственной или коллективной собственности. Жители соответствующих домов являются коллективными пользователями земельных участков без каких-либо личных прав на эти участки. Также возникает проблема с оценкой пространства между многоэтажными домами, так как фактически оно является свободным, но реально, согласно строительным нормам и правилам, здесь невозможно ничего разместить, чтобы не превысить плотность застройки.
Уровень взимания налогов с земельных участков и со строений должен определяться относительно их реальной стоимости. При этом соотношение этих двух видов налогов должно быть примерно одинаковым. Относительно небольшие налоги на землю означают сравнительно малые налоговые затраты землевладельцев на пустующую землю, а это поощряет их изымать землю из продуктивного использования, для того чтобы спекулировать на повышении ее стоимости.
Очень низкий налог на земли, занятые жилищным фондом, а также на земли под дачными участками, индивидуальными гаражами, расположенными в границах городской черты, не способствует ее рациональному использованию.
Законом Российской Федерации «О плате за землю»1 определено, что использование земли является платным. С начала 2005 г. вводится новая глава Налогового кодекса РФ «Земельный налог», налоговой базой которой является кадастровая стоимость земель.
1 Закон Российской Федерации «О плате за землю» № 1738-1 от 11 октября 1991 г. (с изменениями).
7 ВМУ, экономика, № 4
97
Земля в городе как пространство для жизнедеятельности имеет ценность благодаря отношению жителей города к ее свойствам.
В настоящее время в большинстве городов Российской Федерации произведена оценка земли, за нее взимается плата, однако до сих пор не решена проблема постановки всех землепользователей в равные экономические условия. Дифференциация земельных участков должна производиться исходя из их свойств и качеств. Правильное использование принципов дифференциации и оценки стоимости земли в управлении землепользованием в городе имеет важное значение, так как от этого зависит ставка налога за пользование землей, продажная и начальная аукционная цена земельных участков.
При оценке районов проживания наибольшее внимание необходимо уделять качеству окружающей среды, которое включает социальное окружение и экологическую обстановку. Для производственных и коммерческих предприятий большое значение имеет возможность получать дополнительную прибыль исходя из своего удачного местоположения.
Ставки земельного налога в городе рассчитываются с использованием повышающих коэффициентов в зависимости от численности населения, статуса города, развития социально-культурного потенциала, места расположения участка (в пригородной зоне, зоне отдыха, курортном районе, районе исторической застройки). В ряде городов проведена комплексная оценка территории в зависимости от близости к центру города, местам трудовой деятельности, объектам культуры и бытового обслуживания населения, уровня инженерного оборудования, благоустройства и застройки и т.д.
При реализации планов нового строительства необходимо произвести комплексную или комбинированную оценку территории. При последовательном способе комплексной оценки территории составляют проектные схемы оценки для каждого из природных и антропогенных факторов и последовательно анализируют влияние того или иного фактора при конкретном использовании территории. При параллельном способе сразу составляют три (четыре) схемы оценки для основных видов хозяйственной деятельности по наиболее существенным факторам для каждого из этих видов2. Комбинированный метод оценки, учитывающий стоимостную и экспертную оценки, ведет к необходимости увязки нескольких способов оценки с помощью моделирования.
2 Комплексная районная планировка (ЦНИИП градостроительства). М., 1980. С. 45.
Один и тот же земельный участок города может в разной степени удовлетворять те или иные потребности. Например, земельный участок может получить высокий балл для размещения промышленного объекта и одновременно низкий балл с точки зрения комфортности проживания. Балльная оценка территории обычно применяется в случаях, когда нужно сравнить факторы, имеющие разные масштабы измерения. Сложность метода заключается в необходимости нормирования показателей и их соотношений (например, как соотносится один балл загрязнения с одним баллом лучшего расположения).
Оценка стоимости земли и ее дифференциация должны рассматриваться в контексте рентных отношений. По выражению А. Смита3, земельная рента, рассматриваемая как плата за пользование землей, естественно, представляет собой монопольную цену. Она не стоит решительно ни в каком соответствии с тем, что землевладелец затратил на улучшение земли или чем он мог бы довольствоваться; она определяется тем, что пользователь (в нашем случае предприниматель) в состоянии платить за землю.
Д. Риккардо4, говоря о земельной ренте, основной упор делал на вознаграждении, которое уплачивается собственнику земли за пользование ее первоначальными и неразрушимыми (природными) силами. Рента всегда платится за пользование землей только потому, что количество земли не беспредельно, а качество ее неодинаково.
Что касается земли, предназначаемой для строительных целей, то А. Смит показал, каким образом рента с этой земли, как и с других неземледельческих участков, регулируется в своей основе собственно земледельческой рентой. Эта рента характеризуется прежде всего тем преобладающим влиянием, которое здесь на дифференциальную ренту оказывает местоположение5.
Строительную ренту необходимо повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и, как считает К. Маркс6, рост основного капитала, который или присоединяется к земле, или размещен на ней, покоится на ней, как все промышленные строения, железные дороги, товарные склады, фабричные здания, доки и т.д.
3 См.: Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов // Антология экономической классики. М., 1993. С. 206.
4 См.: Риккардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения // Там же. С. 433.
5 См.: Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. Т. 3. Кн. 3. М., 1986. С. 840.
6 Там же. С. 841.
Городская земельная рента — это дополнительный доход, возникший у предприятий не за счет увеличения производительности труда, а за счет более удачного местоположения, которое обеспечивает ему экономическое преимущество в виде дополнительного дохода или уменьшения издержек. При решении использования земельного участка под конкретный вид деятельности землевладелец или землепользователь, как правило, ориентируется на вариант, приносящий наибольший доход.
Адекватная экономическая реализация всякой ренты возможна лишь в том случае, если контрагенты по товарным сделкам относятся друг к другу как независимые собственники, имеющие широкие полномочия по купле, продаже, установлению цен, определению условий аренды. Следовательно, капитализированная рента, именно эта капитализированная дань, выступает как цена земли, и поэтому последняя может продаваться подобно всякому другому предмету торговли7.
Хотя предложение земли-товара как определенного блока экономических отношений в экономической системе в целом представлено неэластичными связями, предложение этого товара для конкретного использования выглядит совершенно иначе. Любая отрасль может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов. Таким образом, предложение земли конкретному пользователю будет обладать определенной эластичностью8.
Спрос и предложение земли в городе определяют ее рыночную цену. Возрастающий спрос на участки под строительство жилого и промышленного комплексов повышает в целом стоимость земли. В свою очередь спросом и предложением пользуются участки, имеющие определенные свойства и характеристики, что позволяет говорить о факторных составляющих стоимости земли — территории города. Факторы городской среды в первую очередь должны учитываться для взимания дифференцированной платы за землю.
Ученые ЦНИИПградостроительства до появления Методических рекомендаций по дифференциации ставок земельного налога отрабатывали схожие методики в различных городах. В частности, благодаря их усилиям появилось Положение о делении земель Щелковского района на зоны различной экономической и градостроительной ценности, которое было утверждено Решением Совета депутатов Щелковского района Московской области от 26 ноября 1996 г. № 216/41.
7 Там же. С. 843.
8 См.: Долан Э.Дж., Линдсей Д. Рынок: микроэкономическая модель. СПб., 1992. С. 275.
В Москве применяются три вида платежей за землю: арендная плата, земельный налог и плата за право заключения договора аренды на земельный участок. Анализ действующей системы платежей показывает, что существует корреляция арендной платы, земельного налога со среднерыночными ценами продажи прав долгосрочной аренды земельных участков, которые в свою очередь зависят от удаленности от центра, степени озеленения, качества атмосферного воздуха и других факторов9.
Авторская методика основывается на том, что для правильной оценки стоимости земельных участков необходимо выдержать несколько принципиальных положений. Во-первых, должны по возможности быть учтены все факторы городской среды, которые влияют на стоимость земельных участков и на условия проживания человека. Во-вторых, должны быть правильно распределены веса каждого фактора, что может быть сделано, например, с помощью экспертных оценок, корреляционного анализа и др. В третьих, получаемые результаты должны согласоваться с жизнью (потребностями, интересами) людей. Если на одни земельные участки существует ажиотажный спрос, а на другие участки спроса нет, то это говорит о неправильном распределении дифференцированной ренты, нарушении процессов регулирования землепользования.
Рассматривая стоимость земельного участка в качестве показателя, объективно характеризующего ценность территории, необходимо учитывать позитивные и негативные составляющие, участвующие в формировании стоимости. Положительные факторы улучшают стоимость земельных участков, отрицательные факторы уменьшают ее. Отрицательные факторы складываются в результате деятельности человека и предприятий на территории, включают такие негативные составляющие, как загрязнение атмосферы, воды и почвы, шумовые воздействия.
Юридические и физические лица стремятся занять в городе наиболее выгодные для их деятельности места. Поэтому возникает конкуренция в борьбе за хорошо расположенные и хорошо обеспеченные инфраструктурой земельные участки, количество которых ограничено. Это приводит к появлению зон с высокой ценой на земельные участки.
Хотя экологическая рента может быть очень важной составляющей общей оценки территории города, экологический фактор не является единственным при выборе места проживания или
9 См.: Сидоренко В.Н., Медведева O.E., Сизов А.П., Стеценко A.B. Учет экологического фактора в земельной политике города // Городская собственность. 2000. № 11-12. С. 18-19.
размещения производства. Необходима комплексная оценка всех или хотя бы важнейших факторов городской среды, влияющих на стоимость земельных участков.
Цена городского земельного участка должна задаваться рентной составляющей и зависеть от местоположения участка, экологической ситуации, престижности района, транспортной доступности, инфраструктурной обеспеченности, процесса градостроительного развития, размера вложенного капитала и др. Комплексная оценка земельных ресурсов рассматривается автором на примере города Волжского (Волгоградская обл.) с учетом разнообразных факторов городской среды.
Экологический фактор является одним из наиболее важных, так как именно от него во многих случаях зависит здоровье людей. Особенностью экологической ситуации является то, что она складывается и определяется множеством компонентов.
Необходимо осознать, что экологический фактор становится не просто учитываемым при проектировании городов, а во многих случаях определяющим, конструирующим проектное решение. Определение масштабов развития городов, выбор площадок для размещения, анализ направления их территориального развития в решающей степени следует ориентировать на оценку и прогноз экологической ситуации с учетом многочисленных природных и техногенных факторов, ее определяющих в данное время и в перспективе10.
Комплекс экологических факторов, влияющих на оценку земельных участков, включает:
— экологическое состояние воздушного бассейна над городом;
— загрязнение почв города микро- и макроэлементами;
— уровень шума вблизи жилых кварталов;
— уровень напряженности электромагнитных полей;
— радиационный фон.
В крупных городах мира две трети выбросов в воздушный бассейн приходятся на автотранспорт. Каждый легковой автомобиль на 1000 км пробега потребляет столько же кислорода, сколько нужно его на год семье из четырех человек; за этот же пробег из его выхлопной трубы выбрасывается около 40 кг веществ, загрязняющих атмосферу и почву. Еще хуже обстоит дело с загрязнением окружающей среды тяжелыми грузовыми автомобилями. Кроме того, выхлопные газы и сильное колебание почвы от автомобилей ускоряют процесс старения зданий, приводят к деградации придорожной растительности. В отработанных газах автомобилей — окись углерода, диоксид серы, соединения свин-
10 См.: Перцик E.H. География городов (геоурбанистика). М., 1991. С. 241.
ца и другие вещества — содержится почти 280 компонентов вредных веществ, некоторые из них канцерогенны. Они вызывают кислородное голодание, нарушение функций центральной нервной системы, раздражение слизистых оболочек глаз, носа11.
Вторым наиболее опасным компонентом является загрязнение почвы. Очень неблагоприятное воздействие на состояние почвы оказывает наличие тяжелых металлов, главными источниками выбросов которых являются автотранспорт, металлургические и химические предприятия.
В последнее время шумовое загрязнение оказывает на человека все большее воздействие. Особенно от шумового загрязнения страдают жители домов, расположенных в непосредственной близости от центральных магистралей.
Влияние электромагнитных полей на здоровье человека до конца не выяснено. Согласно строительным нормам и правилам, здания не должны располагаться в непосредственной близости от линии электропередач — чем больше напряжение на ЛЭП, тем дальше размещаются строения.
Большую опасность для жителей города представляет радиоактивное заражение почвы, воды и зданий. Если радиационный фон нормальный, но есть опасность выбросов радиоактивных веществ, то ценность земельного участка от этого уменьшается.
Негативным явлением, портящим окружающую среду города, являются места свалок. Кроме того, что они очень часто занимают места, необходимые для дальнейшего роста города, скопления мусора еще и негативно воздействуют на состояние воздуха и воды.
Уровень загрязнения атмосферного воздуха г. Волжского определялся на основании результатов расчетов на компьютере концентрации загрязняющих веществ от выбросов 3198 источников, превышающих ПДК. В соответствии с существующей классификацией вредных веществ по степени воздействия на организм от чрезвычайно опасных до малоопасных им были присвоены коэффициенты от 1.0 до 0.2. Загрязнение почв оценивалось от 0 до 1 балла. Интегральная оценка загрязнения микрорайонов и кварталов в Волжском получалась суммированием показателей загрязнения воздуха и почвы.
Следует учесть, что степень загрязнения воздушного бассейна по предложенным расчетам (суммированным) не учитывает важного кумулятивного эффекта. Кроме того, имеются еще и такие эффекты, как транстерриториальный, синергетический и другие,
11 См.: Яншин А.Л., Мелуа А.И. Уроки экологических просчетов. М., 1991. С. 348.
но для оценки этих эффектов еще не создано адекватного инструментария.
Обеспеченность места социально-культурными и бытовыми объектами имеет важное значение. К объектам стандартного социально-культурного и бытового обслуживания относятся многие торговые, зрелищные предприятия и предприятия сферы услуг. В каждом городе важно не просто наличие этих объектов и их сочетание, но и отношение самих жителей к ним.
Для определения отношения жителей к расположению (уже имеющемуся или будущему) объектов социально-культурного и бытового обслуживания был проведен социологический опрос жителей Волжского. В социологическом опросе был применен метод гнездовой выборки (выбрано 8 микрорайонов в различных частях города Волжского, сильно отличающихся по различным характеристикам) с ранговой шкалой ответов по степени желательности (от двух до трех) для жителей города расположения объектов соцкультбыта. Всего было опрошено 320 респондентов.
Интегральный показатель обеспеченности микрорайона объектами социально-культурного и бытового назначения был получен путем выделения объектов, входящих в зону пятиминутной доступности от центра микрорайона, умножения каждого объекта на коэффициент желательности и затем суммирования полученных произведений.
Центральность местоположения земельного участка в большинстве городов имеет большое значение. В некоторых случаях центром города будет площадь или здание, в других же — центральная улица. Обычно горожане легко определяют местоположение центра, но бывают исключения, когда выделяются несколько центральных мест или центр перемещается в связи с ростом города.
Центральность места имеет свои преимущества. Во-первых, сумма расстояний от центра до всех объектов, расположенных на периферии, минимальная. Во-вторых, здесь обычно пересекается или начинается большинство маршрутов городского общественного транспорта. В-третьих, здесь располагаются главные общегородские объекты обслуживания. Выгода центрального положения заключается в экономии временных затрат, так как отсюда легче всего добираться до любой другой точки города; в лучшей организации обслуживания территории объектами социально-культурного и бытового назначения; концентрации потребителей товаров, продуктов и услуг.
Для микрорайонов города Волжского рассчитывалась временная доступность центра города. Она определялась как сумма времени, необходимого для прохождения из центра микрорайона до ближайшей остановки, среднего времени, необходимого для ожидания транспорта, и времени, затрачиваемого на поездку.
По периферии города осуществляются основные направления расширения городской территории. Развитие города обычно происходит по нескольким главным направлениям, связанным в первую очередь с наличием транспортных путей. Так как Волжский является городом-спутником Волгограда, то для него, безусловно, наиважнейшими являются эти связи. Расстояние между ближайшими кварталами Волжского и Тракторозаводским районом Волгограда составляет всего несколько километров, что при хорошем транспортном обслуживании делает даже частые поездки возможными. Большой культурный и научный потенциал Волгограда способствует тому, чтобы часть людей селилась ближе к нему. Такая определенность может нарушиться после строительства моста через Волгу, когда появится еще одна транспортная связующая.
Для земельных участков Волжского расстояние до окраины Волгограда было измерено с использованием карт временной доступности, которые с помощью изохрон показывают среднее время, необходимое для достижения окраины на общественном транспорте.
Основными местами занятости в крупных промышленных центрах до сих пор остаются большие промышленные предприятия, которые располагаются обычно в промышленных зонах. Наличие промышленных зон предусматривается генеральными планами развития городов. Промышленные зоны позволяют снизить негативное экологическое влияние на жилые районы, но в то же время создают дополнительные транспортные проблемы. Взаиморасположение на территории города мест жилья и работы обусловливает длительность ежедневных поездок населения.
Не только жители города, но и предприятия стараются быть как можно ближе друг к другу, используя эффект специализации и кооперации. Предприятиям выгодно располагаться ближе к материалам, труду и потребителям, хотя за это они обычно должны платить более высокие земельные налоги.
Основным местом приложения труда в городе Волжском являются восемь крупных промышленных предприятий. Все они находятся в промышленной зоне Волжского, поэтому при оценке территории анализировалась доступность каждого микрорайона не до каждого предприятия, а до промышленной зоны.
Интегрированная оценка факторов возможна, например, с помощью экспертных оценок, когда экспертным путем определяются веса факторов и затем подсчитывается их суммарное влияние на стоимость земельного участка. Этот метод не лишен недостатков, так как не учитываются конкретные условия анализируемого города. С точки зрения автора, вначале должно учитываться
качество различных участков или оценочных зон в целом, а затем уже может быть выяснен вклад каждого фактора в стоимость земельного участка. Данную проблему можно решить с применением математических методов анализа.
Также необходимо проводить в городе социологические опросы, чтобы исключить возможность несогласованности мнения экспертов с мнениями городских жителей. Значимость факторов может быть выявлена только после выполнения расчетов, основанных на соответствующей методике и учитывающих всю совокупность факторов.
Предложенная автором методика комплексной оценки территории и установления ставок земельного налога для крупного города должна включать несколько процедур:
1) выделение наиболее значимых факторов городской среды, влияющих на стоимостную оценку земельных участков;
2) сбор данных по выбранным факторам для каждого микрорайона города;
3) выделение оценочных зон города методом экстремальной группировки, позволяющим объединить наиболее однородные участки по свойствам городской среды;
4) выбор экспертов, наиболее компетентных по вопросам организации городской территории;
5) оценку экспертами оценочных зон в баллах, а также определение соотношения минимальной и максимальной ставок земельного налога;
6) верификацию оценок экспертов с данными по продажам земельных участков или с данными по обмену жилья;
7) определение базовой ставки земельного налога исходя из воспроизводственного принципа (сумма, необходимая для поддержания и развития городского хозяйства);
8) расчет ставок земельного налога по оценочным зонам;
9) исследование вклада каждого фактора городской среды в общую оценку с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа;
10) оценку ставок земельного налога для каждого микрорайона.
Оценочные значения земельных участков должны быть обязательно соотнесены с рыночными показателями. Создание банка данных о рыночном ценообразовании при купле-продаже земли в зависимости от местоположения участков, уровня социально-культурного развития региона, наличия разнообразных транспортных коммуникаций, комфортности жизнеобеспечения и других условий позволит оценить влияние каждого фактора на стоимость земельного участка, что будет способствовать развитию эколого-экономического механизма рационального землепользования.
Непосредственно в городе должны устанавливаться размеры платы за землю с учетом ее качества и местоположения. В основе платежей за земли, занимаемые промышленными предприятиями, лежат затраты на воспроизводство земельных ресурсов и организацию городского хозяйства.
Отношение городских органов власти к видам налогов в первую очередь определяется их вкладом в городской бюджет. Самую большую долю дают отчисления с налогов на прибыль. В последнее время увеличивается приток денежных средств за счет земельного налога.
Важной особенностью налога за пользование землей является его устойчивость при формировании городского бюджета. Если величина других налогов изменяется вследствие уменьшения или увеличения выпуска продукции предприятиями, то ставка земельного налога остается постоянной на данный момент времени и увеличивается в основном только с ростом инфляции.
Процесс, в ходе которого идентифицируются участки территории с различной интенсивностью какого-либо явления, называется зонированием. Зонирование позволяет привязать исследования природных компонентов к определенным участкам города, обосновать характер и приоритетность природоохранных мер на различных участках городской территории.
Производя зонирование, необходимо помнить о целостности территории города. Познание целого и частей происходит одновременно: выделяя части, мы анализируем их как элементы данного целого, а в результате синтеза целое выступает как диалектически расчлененное, состоящее из частей.
Данная методика отрабатывалась на примере микрорайонов города Волжского, которые были выбраны в качестве элементов единиц территории города. Основными показателями выбора послужили: наличие информации по каждому микрорайону города, которая характеризуется одинаковым уровнем обобщения; возможность использования результатов исследования в реальной жизни Волжского и его микрорайонов при регулировании процесса землепользования. Оценочные зоны территории Волжского были выделены с помощью метода экстремальных группировок12.
В соответствии с данным методом сначала выбираются несколько микрорайонов — индикаторов города, которые сильно отличаются друг от друга по факторам городской среды. Затем проверяется корреляция остальных микрорайонов с каждым индикаторным микрорайоном. Хорошо коррелирующиеся между
12 Более подробно этот метод описан в работе: Кириллов С.Н. Проблемы городского землепользования: эколого-экономический аспект. Волгоград, 2001.
собой микрорайоны объединяются в группы. Плохо коррелирую-щиеся с индикаторами микрорайоны позже объединяются между собой. В результате получаются группы, элементы которых по своим свойствам наиболее близко расположены друг к другу в многомерном пространстве.
После объединения 71 квартала и микрорайонов Волжского в оценочные зоны, имеющие примерно одинаковые характеристики городской среды, было выделено семь оценочных зон (табл. 1).
Таблица 1
Среднее значение факторов и экспертных оценок (в баллах) по оценочным зонам территории Волжского
Факторы городской среды Оценочные зоны
1 2 3 4 5 6 7
Уровень загрязнения 3,4 2,3 5,0 1,4 3,7 1,2 0,4
Объекты соцкультбыта 6,3 15,3 10,3 4,3 5,2 9,2 2,4
Расстояние до центра 11,5 8,2 6,3 11,3 7,0 17,9 24,4
Близость к Волгограду 5,0 5,2 12,5 18,8 10,6 25,1 31,7
Близость к предприятиям 11,0 9,4 8,1 13,0 5,9 11,7 20,3
Экспертные оценки 6,3 9,4 7,4 5,1 6,8 5,8 2,1
Нормированные оценки 2,0 2,7 2,2 1,7 2,1 1,9 1,0
Экспертные оценки определялись путем опроса специалистов, занимающихся вопросами городского хозяйства Волжского (комитет по земле и земельной реформе, управление архитектуры и строительства, финансовое управление, центр «Экология и здоровье»). Экспертам было предложено оценить по десятибалльной шкале оценочные зоны с одинаковыми характеристиками городской среды, а также указать соотношение минимальной и максимальной ставок земельного налога. Затем экспертные оценки были проверены на нормальность распределения, и некоторые крайние оценки были исключены. В результате был получен средний балл по каждой оценочной зоне.
Также выяснилось, что разрыв между крайними значениями ставок земельного налога наилучших и наихудших земельных участков должен быть 2,7 (средняя оценка), что и послужило отправной точкой для нормирования оценок экспертов от 2,1 до 9,4 балла в шкалу от 1 до 2,7 балла и расчета ставок земельного налога для каждой зоны.
Автором был произведен корреляционно-регрессионный анализ зависимостей вклада каждого из пяти факторов ценности территории от общей ее оценки, данной экспертами. Анализ был
выполнен с помощью программы КОРРЕГАН. Результаты анализа представлены в табл. 2.
Таблица 2
Результаты линейного множественного корреляционно-регрессионного анализа оценки стоимости земли в Волжском
Загрязнение Объекты соцкульт-быта Центральность Расстояние до Волгограда Расстояние до предприятий
Среднее значение факторов (баллы) 2,49 7,58 12,36 15,56 11,34
Корреляция с экспертными оценками 0,62 0,86 0,84 -0,84 -0,84
Коэффициент детерминации (%) 38,20 73,70 70,10 70,60 70,60
Коэффициенты регрессии -0,22 0,26 -0,07 -0,06 -0,16
Функция относительного роста -0,04 0,04 -0,01 -0,01 -0,03
Эластичность -0,09 0,32 -0,14 -0,15 -0,29
Влияние показателей (%) -13,20 48,00 -22,20 -22,10 -44,10
Множественная линейная регрессионная модель выглядит так:
у=-0,22 х1+0,26 х2-0,07 х3-0,06 х4-0,16 х5+8,26,
где х1 — показатель загрязнения атмосферы и почвы микрорайона или квартала;
х2 — обеспеченность объектами социально-культурного и бытового назначения;
х3 — удаленность микрорайона от центра города; х4 — доступность от микрорайона до окраины города, ближе всего расположенного к Волгограду;
х5 — удаленность микрорайона от основных промышленных предприятий.
Средние значения факторов рассчитывались путем деления суммы показателей по всем оценочным зонам на количество зон. Среднее значение факторов отражает уровень балльных оценок. Коэффициенты корреляции и детерминации показывают связь анализируемых факторов с экспертной оценкой ценности земли в каждой зоне. Удаленность от центра, Волгограда и мест приложения труда негативно сказывается на оценке (коэффициенты детерминации около 70%), и наоборот, хорошая обеспеченность
места объектами социально-культурного и бытового назначения (на 74%) и повышенное загрязнение (на 38%) связаны с положительной оценкой экспертов. Но не надо думать, что повышенное загрязнение положительно влияет на оценку земли. Скорее всего именно высокая оценка земли является причиной ее интенсивного использования и загрязнения, особенно транспортными средствами. В регрессионной модели стоимостной оценки земли уровень загрязнения имеет отрицательную составляющую.
Коэффициент эластичности фактора показывает, насколько изменится оценка земли, если мы увеличим значение фактора на единицу. Больше всего может изменить стоимость земли в положительную сторону строительство новых объектов соцкультбыта, а в отрицательную (в порядке ослабления воздействия) — удаленность от мест приложения труда, от Волгограда, от центра, увеличение уровня загрязнения.
Функция относительного роста получается путем деления коэффициентов эластичности на среднее значение факторов. Тем самым производится нормирование значений эластичности, т.е. осуществляется приведение ее к одинаковому масштабу измерения значений единиц факторов.
С целью выяснения чистого влияния факторов на оценку стоимости земли средние значения факторов были умножены на соответствующие коэффициенты регрессии, и суммарное влияние негативных факторов было принято за 100%. Тогда удаленность от мест приложения труда снижает ценность участка земли на 44%, удаленность от центра Волжского и от Волгограда — на 22%, уровень загрязнения атмосферы и почвы — на 13%, а наличие объектов социально-культурного и бытового назначения повышает оценку на 48% по данной множественной линейной регрессионной модели. Степень влияния различных факторов показывает ценностную ориентацию как экспертов, так и населения города. Не может не беспокоить недоучет экспертами уровня загрязнения, что может быть связано с недостаточно реальным пониманием важности этого фактора, с одной стороны, и с плохой осведомленностью об экологической обстановке в городе — с другой.
Один и тот же город, район проживания может быть оценен с качественной стороны совершенно различным образом в зависимости от ценностной ориентации социального субъекта. Проявление отношения жителей к месту своего проживания можно выявить с помощью анализа рынка недвижимости. В современном западном праве под недвижимостью понимается участок земли со всеми находящимися на ней строениями. Процесс становления рынка недвижимости в городах России зависит от множества факторов, в том числе от налоговой политики, распределения доходов, от жилищных условий, уровня квартирной платы, темпов
инфляции, динамики изменения в структуре рабочих мест, от принятых культурных норм и сложившихся традиций и др.
Существуют социальные оценки, формирующиеся у населения и играющие значительную роль в организации его жизнедеятельности. Примером такой социальной оценки может служить оценка привлекательности различных участков территории города для проживания. Одним таким индикатором социальной оценки могут быть заявки на обмен жилой площади в Волжском с указанием микрорайонов, где люди хотели бы жить и откуда выехать.
Более полную информацию можно получить, используя данные по продаже жилья и других объектов недвижимости. Реальная стоимость участков при этом учитывается и, более того, часто является определяющей, но почти всегда в скрытом виде. Если бы было возможным отделить качественные характеристики строения (тем же методом множественной регрессии) от стоимости земельного участка, то полученные данные также можно было бы использовать для определения рентной составляющей. Для расчета этим способом необходимо использовать большой массив данных по продажам.
Имеются и другие факторы, влияющие на оценку стоимости земельных участков.
Хотя они и не вошли в математическую модель стоимости земли, их значимость бывает очень высокой, и это необходимо учитывать хотя бы на экспертном уровне. Рассмотрим некоторые из них.
Важное значение имеет обеспеченность инженерными сетями и сооружениями. Инженерные сети можно назвать кровеносной системой города. Они участвуют в обеспечении города электричеством, газом, водой, средствами связи и др. При хороших коммуникациях объекты имеют значительное преимущество, так как в этом случае отпадает необходимость больших капитальных затрат на их строительство.
Так, например, потребление огромных масс воды и сброс сточных вод в водоемы вызывают необходимость изыскания надежных источников воды и обеспечения особо благоприятных условий для отвода стоков.
Инженерно-геологические условия также имеют большое значение. Если они благоприятные — хорошо, но обычно решающую роль этот фактор играет, когда они не очень подходят и появляется необходимость тратить дополнительные средства для снижения их негативного воздействия.
Негативное воздействие на возможности строительства оказывают вероятность возникновения оползней, наличие подтопления, земных пустот, карста, мерзлотных участков, пересеченной местности, а также характер подстилающих пород.
При оценке земли важное значение имеет возможность создания благоприятных рекреационных условий. Отдых в жизни человека играет отнюдь не меньшую роль, чем работа. Поэтому желательно наличие рядом с жильем мест для отдыха и занятий спортом.
К сожалению, еще не очень большая часть нашего населения предпочитает заниматься активным отдыхом. Индустрия туристического обслуживания развита очень слабо. Местами активного отдыха в больших городах являются, пожалуй, только дачные участки, парки, набережные, пляжи, спортивные площадки, места рекреаций во дворах и др.
К категории лиц, которым необходим спокойный отдых, в первую очередь относятся дети и пенсионеры. Для этого они располагают достаточным количеством времени. Занятия спортом для большинства населения не имеют первостепенного значения. Спортивные сооружения предназначены в основном для профессионалов.
Историко-культурная, архитектурная и ландшафтная ценность места определяется историей возникновения и развития города, этапами застройки, наличием памятников архитектуры и парковых ансамблей, удачностью сочетания ландшафта и архитектурных сооружений. В этом отношении особое значение имеет престижность района. Под престижностью понимают всеобщую высокую оценку той или иной зоны города как наиболее комфортной для проживания и работы. Данный показатель включает в себя: состав проживающего населения; возможности посещения предприятий и учреждений культурного обслуживания общегородского значения (театры, музеи, библиотеки, выставки, концертные залы, рестораны и т.п.); расположение органов управления городского (республиканского) значения; большой выбор товаров в крупных торговых центрах города; расположение банков и основных офисов коммерческих компаний.
Особое положение занимают земельные участки, на которых расположены какие-либо архитектурно-художественные сооружения или объекты, представляющие интерес с точки зрения туризма, так как благодаря туризму можно получить дополнительный доход.
Социальный благоприятный микроклимат и престижность места тесно связаны с понятием оптимального социума. Очень важно представление горожан о престижности районов, которую обычно связывают в российских условиях с общегородским центром. Одним из показателей неблагоприятного социального микроклимата можно считать криминальную обстановку.
Большую роль в жизни города играет обслуживание территории городским общественным транспортом и наличие автодорог. Для города важно не только количество и качество автодорог, но и
схема движения городского транспорта, временные интервалы движения, преимущества и недостатки отдельных видов транспорта.
Основные пешеходные потоки обычно связаны с центром города и с местами пересечения транспортных путей, транспортными узлами. Наличие этого фактора в первую очередь очень важно для предприятий сферы услуг и торговли. Если стоимостная оценка земельного участка выражается через характеристики и различные параметры территории, то необходимо прослеживать тенденции их изменения и общей оценки участков, чтобы иметь возможность оперативно вмешиваться в процесс землепользования. Необходима разработка комплекса показателей, с помощью которых по известным состояниям территории можно было бы вычислить соответствующее значение экономической эффективности землепользования.
Основная функция оценки стоимости земельного участка — информационное обеспечение принятия различных экономических или управленческих решений. Посредством оценки мы не только оказываем помощь продавцу и покупателю в установлении цены, кредитору — в определении степени возврата кредита, предоставленного под залог земли, но и даем собственникам земли обоснованные рекомендации о перспективах и наилучших возможностях ее использования.
Ставки платы за землю в городе должны быть достаточно высокими, чтобы не допускать размещения малоэффективных и загрязняющих окружающую среду производств. В основу дифференциации платы за землю должны быть положены различия в размере экономической оценки земли, произведенной с учетом соотношения спроса и предложения на земельные участки. Из-за наличия дифференциальной ренты предприятия и организации, размещенные в различных по размеру и уровню социально-экономического развития городах, а также на различных участках города, получают различный по величине дополнительный доход.
Ставка земельного налога должна рассчитываться не только в зависимости от размера дифференциальной ренты, получаемой с данного городского земельного участка, но и в зависимости от характера размещаемого производства. Необходимо взимать более высокую плату за землю с предприятий, ухудшающих городскую среду. Система земельного налогообложения может включать в себя дифференциацию платы по городам страны, по оценочным зонам внутри города и по видам производств в соответствии с их приоритетностью развития для данного города. Земельный налог должен стимулировать рациональное размещение производства.
