Научная статья на тему 'Методический подход к оценке эффективности использования территории для жилищного строительства'

Методический подход к оценке эффективности использования территории для жилищного строительства Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

CC BY
660
71
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / НОРМАТИВНАЯ ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ / ЭКОНОМИКО-ПЛАНИРОВОЧНЫЕ ЗОНЫ / ОЦЕНОЧНЫЕ РАЙОНЫ / ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА / ЗОНАЛЬНЫЙ ФАКТОР / ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ЦЕННОСТЬ ТЕРРИТОРИИ / ЛОКАЛЬНЫЙ ФАКТОР / ГОСУДАРСТВЕННО-ЧАСТНОЕ ПАРТНЕРСТВО / HOUSING CONSTRUCTION / NORMATIVE MONETARY EVALUATION OF LAND / ECONOMIC-PLANNING ZONE / EVALUATION AREAS / EXPERT EVALUATION / ZONAL FACTOR / URBAN VALUE OF THE TERRITORY / LOCAL FACTOR / PUBLIC-PRIVATE PARTNERSHIP

Аннотация научной статьи по строительству и архитектуре, автор научной работы — Балабенко Е.В.

Цель. В данной работе предложен методический подход к оценке эффективности использования территории для жилищного строительства, основанный на пяти этапах. Он применяется для определения наиболее привлекательных территорий для развития партнерских отношений государственного и частного сектора в жилищном строительстве. Методы. При проведении исследования использованы методы натурного обследования, изучения картографических, проектных материалов рассматриваемого направления, а также методы опросного, сравнительного, экспертного, аналитического, информационно-статистического и графического анализов. Результаты и их обсуждение. На базе Технической документации по нормативной денежной оценке земель города Кировское Донецкого региона предложен методический подход к оценке эффективности использования территории, основанный на процессе деления территории на экономико-планировочные зоны, в состав которых входят оценочные районы, и анализе ряда факторов, влияющих на градостроительную ценность территории. Данный подход предполагает пять этапов: 1) деление и анализ земельно-оценочных единиц (оценочные районы) территориально и функционально определенных образований, в пределах которых в дальнейшем осуществляется сбор и обработка информации для расчета коэффициентов качества территории; 2) деление и выделение наиболее привлекательных экономико-планировочных зон территории населенного пункта для развития жилищного строительства; 3) оценка социально-градостроительной привлекательности среды отдельных земельно-оценочных единиц при использовании метода экспертных оценок с выделением факторов, отражающих основной спектр социально-градостроительных качеств территории; 4) определение зон проявления локальных факторов, характеризующих местоположение земельного участка; 5) сравнение в выделенных экономико-планировочных зонах усредненных показателей экспертной оценки конкретной зоны, зональных и локальных факторов. Выводы. Установлено, что из шести выделенных экономико-планировочных зон города Кировское только три являются благоприятными для жилищного строительства по зональной характеристике градостроительной ценности территории в пределах населенного пункта (экономико-планировочной зоны). Проанализировав влияние локальных факторов на оценочные районы и зоны, определили степень развитости и инвестиционной привлекательности земельных участков. Предложенный подход дает возможность представить полную картину эффективности развития жилищного строительства на конкретной территории (в экономико-планировочной зоне) для дальнейшей разработки плана мероприятий развития территории с использованием модели государственно-частного партнерства.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

METHODICAL APPROACH TO ASSESSMENT OF EFFECTIVENESS OF THE USE OF THE TERRITORY FOR RESIDENTIAL DEVELOPMENT

Purpose. In this work we offered methodical approach to the assessment of effectiveness to use the territory for residential development, based on 5 stages. This approach is used to define the most attractive territories for the development of partnership relations of state and private sector in the residential development. Methods. During this research we used methods of natural investigation, studies of cartographic, project materials of the considered direction, and also method of questionnaire, methods of comparative, expert, analytical, informational and statistics and geographical analyses. Results and their discussions. On the basis of technical documentation according to normative monetary value of lands of Kirovskoe in Donetsk region we offered methodical approach to the estimation of effectiveness of the territory use, based on the process of territory division to economical and planning zones, which include estimated regions and on the analyses of the number of factors which influence town-planning value of the territory. This approach suggests 5 stages: 1) division and analyses of land-estimated units (estimated regions) geographically and functionally defined unions, within the borders of which we will soon perform collection and processing of information to calculate indexes of territory quality; 2) division and pointing out the most attractive economical and planning areas of the territory of the settlement to develop residential development; 3) assessment of social and town-planning attractiveness of the area of some land-estimated units during the use of the method of expert assessments with pointing out the factors which reflect the main array of social and town-planning areas of the territory; 4) defining zones of local factors which characterize location of a land site ; 5) comparison in outlined economical and planning zones of consensus representative of expert assessment of a particular zone, zonal and local factors. Conclusions. It is stated that among 6 outlined economical and planning zones of Kirovskoe only three are favorable for residential development according to zonal characteristic feature of a town-planning value of the territory within the settlement (economical and planning zone). Having analysed influence of local factors on the estimated regions and zones, we received the level of maturity and investment attractiveness of land sites. The offered approach gives possibility to imagine the full picture of the effectiveness of residential improvement on the particular territory (in the economical and planning zone) for the future development of the plan of events of territory development with the use of the model of government-private partnership.

Текст научной работы на тему «Методический подход к оценке эффективности использования территории для жилищного строительства»

Оригинальная статья / Original article УДК 332.334.2:711.58

http://dx.doi.org/10.21285/2227-2917-2017-4-21 -39

МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

© Е.В. Балабенко®

Донбасская национальная академия строительства и архитектуры, Донецкая Народная Республика, 286123, г. Макеевка, ул. Державина, 2.

Резюме. Цель. В данной работе предложен методический подход к оценке эффективности использования территории для жилищного строительства, основанный на пяти этапах. Он применяется для определения наиболее привлекательных территорий для развития партнерских отношений государственного и частного сектора в жилищном строительстве. Методы. При проведении исследования использованы методы натурного обследования, изучения картографических, проектных материалов рассматриваемого направления, а также методы опросного, сравнительного, экспертного, аналитического, информационно-статистического и графического анализов. Результаты и их обсуждение. На базе Технической документации по нормативной денежной оценке земель города Кировское Донецкого региона предложен методический подход к оценке эффективности использования территории, основанный на процессе деления территории на экономико-планировочные зоны, в состав которых входят оценочные районы, и анализе ряда факторов, влияющих на градостроительную ценность территории. Данный подход предполагает пять этапов: 1) деление и анализ земельно-оценочных единиц (оценочные районы) территориально и функционально определенных образований, в пределах которых в дальнейшем осуществляется сбор и обработка информации для расчета коэффициентов качества территории; 2) деление и выделение наиболее привлекательных экономико-планировочных зон территории населенного пункта для развития жилищного строительства; 3) оценка социально-градостроительной привлекательности среды отдельных земельно-оценочных единиц при использовании метода экспертных оценок с выделением факторов, отражающих основной спектр социально-градостроительных качеств территории; 4) определение зон проявления локальных факторов, характеризующих местоположение земельного участка; 5) сравнение в выделенных экономико-планировочных зонах усредненных показателей экспертной оценки конкретной зоны, зональных и локальных факторов. Выводы. Установлено, что из шести выделенных экономико-планировочных зон города Кировское только три являются благоприятными для жилищного строительства по зональной характеристике градостроительной ценности территории в пределах населенного пункта (экономико-планировочной зоны). Проанализировав влияние локальных факторов на оценочные районы и зоны, определили степень развитости и инвестиционной привлекательности земельных участков. Предложенный подход дает возможность представить полную картину эффективности развития жилищного строительства на конкретной территории (в экономико-планировочной зоне) для дальнейшей разработки плана мероприятий развития территории с использованием модели государственно-частного партнерства.

Ключевые слова: жилищное строительство, нормативная денежная оценка земель, экономико-планировочные зоны, оценочные районы, экспертная оценка, зональный фактор, градостроительная ценность территории, локальный фактор, государственно-частное партнерство.

Формат цитирования: Балабенко Е.В. Методический подход к оценке эффективности использования территории для жилищного строительства // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2017. Т. 7, № 4. С. 21-39. DOI: 10.21285/2227-2917-2017-4-21-39

METHODICAL APPROACH TO ASSESSMENT OF EFFECTIVENESS OF THE USE OF THE TERRITORY FOR RESIDENTIAL DEVELOPMENT

© E.V. Balabenko

Donbas National Academy of Civil Engineering and Architecture, 2 Derzhavin St., Makеyеvka 286123, Donetsk People's Republic

эБалабенко Елена Владимировна, кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента строительных организаций, e-mail: balabenko_e@mail.ru

Elena V. Balabenko, Candidate of Economical Sciences, associate professor of the Department of «Management of civil organizations», e-mail: balabenko_e@mail.ru

Abstract. Purpose. In this work we offered methodical approach to the assessment of effectiveness to use the territory for residential development, based on 5 stages. This approach is used to define the most attractive territories for the development of partnership relations of state and private sector in the residential development. Methods. During this research we used methods of natural investigation, studies of cartographic, project materials of the considered direction, and also method of questionnaire, methods of comparative, expert, analytical, informational and statistics and geographical analyses. Results and their discussions. On the basis of technical documentation according to normative monetary value of lands of Kirovskoe in Donetsk region we offered methodical approach to the estimation of effectiveness of the territory use, based on the process of territory division to economical and planning zones, which include estimated regions and on the analyses of the number of factors which influence town-planning value of the territory. This approach suggests 5 stages: 1) division and analyses of land-estimated units (estimated regions) geographically and functionally defined unions, within the borders of which we will soon perform collection and processing of information to calculate indexes of territory quality; 2) division and pointing out the most attractive economical and planning areas of the territory of the settlement to develop residential development; 3) assessment of social and town-planning attractiveness of the area of some land-estimated units during the use of the method of expert assessments with pointing out the factors which reflect the main array of social and town-planning areas of the territory; 4) defining zones of local factors which characterize location of a land site ; 5) comparison in outlined economical and planning zones of consensus representative of expert assessment of a particular zone, zonal and local factors. Conclusions. It is stated that among 6 outlined economical and planning zones of Kirovskoe only three are favorable for residential development according to zonal characteristic feature of a town-planning value of the territory within the settlement (economical and planning zone). Having analysed influence of local factors on the estimated regions and zones, we received the level of maturity and investment attractiveness of land sites. The offered approach gives possibility to imagine the full picture of the effectiveness of residential improvement on the particular territory (in the economical and planning zone) for the future development of the plan of events of territory development with the use of the model of government-private partnership.

Keywords: housing construction, normative monetary evaluation of land, economic-planning zone, evaluation areas, expert evaluation, zonal factor, urban value of the territory, local factor, public-private partnership

For citation: Balabenko E.V. Methodical approach to assessment of effectiveness of the use of the territory for residential development. Izvestiya vuzov. Investitsii. Stroitel'stvo. Nedvizhimost' [Proceedings of Universities. Investment. Construction. Real estate], 2017, vol. 7, no. 4, pp. 21-39. (In Russian) DOI: 10.21285/2227-2917-2017-4-21-39

Введение

Рассматривая вопрос о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, в первую очередь необходимо изучить развитие и совершенствование рыночных механизмов в земельных отношениях с целью обеспечения равного доступа к земельному рынку всех заинтересованных субъектов права. Без этого невозможно становление рыночной экономики, поскольку земля является средством производства и пространственным базисом, производственным ресурсом и местом размещения любых видов деятельности. Основным принципом рыночных подходов в сфере землепользования является платность использования земельных ресурсов. Это вызывает необходимость становления и постоянного совершенствования института оценки

земли в стране. Оценка является необходимым условием реализации платного характера использования земли, заключения гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков, определения потерь, требующих возмещения при отчуждении земельной собственности, и убытков, причиненных собственникам земли и землепользователям.

Оценка градостроительной ценности земли дает возможность органам государственной власти и местного самоуправления, а также частным лицам вместе с нормативно-организационными методами управления развитием территории сформировать эффективную модель использования территории, в том числе под жилищное строительство.

Материалы и методы исследования

Основой для разработки методического подхода к оценке эффективности использования территории для жилищного строительства являются данные Технической документации по нормативной денежной оценке земель города Кировское Донецкой Народной Республики1. В процессе разработки данного подхода использовались научные методы исследования.

Относительно земельно-

оценочных единиц (оценочных районов) территориально и функционально определенных образований были применены методы натурного обследования, изучения картографических, проектных материалов рассматриваемого направления, а также методы аналитического, информационно-статистического и графического анализа.

Отчетно-статистическими, опросными, сравнительными, экспертными методами был произведен сбор и анализ данных функционального зонирования территории города.

Теоретические исследования закономерностей проводились с использованием математической статистики. Графоаналитические методы, а также структурно-логические и факторный анализ использовались для оценки территорий города с точки зрения неоднородности функционально-планировочных качеств территории, доступности центра населенного пункта, инженерного обеспечения и благоустройства, социально-градостроительной привлекательности и т.д.

Результаты исследования и их обсуждение

Основной предпосылкой оценки градостроительной ценности территории для развития жилищного строительства является выполнение

нормативной денежной оценки земель территории. Обеспечение эффективного управления развитием жилищного строительства находится в неразрывной связи с характером экономической, социальной, функционально-планировочной политики государства. Эффективность - сложная категория. Она характеризуется определенными критериями, показателями и факторами.

Предложенный ниже методический подход может использоваться для оценки эффективности использования территории для жилищного строительства. Он основан на процессе деления территории на экономико-планировочные зоны, в состав которых входят оценочные районы, и анализе ряда факторов, влияющих на градостроительную ценность территории. Данный подход предполагает выполнение пяти этапов и описан на примере города Кировское Донецкого региона с использованием Технической документации по нормативной денежной оценке земель города Кировское Донецкого региона.

На первом этапе оценки эффективности использования территории для жилищного строительства осуществляется анализ земельно-оценочных единиц (оценочные районы) территориально и функционально определенных образований, в пределах которых в дальнейшем осуществляется сбор и обработка информации для расчета коэффициентов качества территории.

Оценочные районы выделяются в установленных границах населенных пунктов, разделяются магистралями общегородского и районного уровня, границей полосы отвода железной дороги, естественными рубежами (ручьи, овраги, лесонасаждения и др.), в отдельных случаях - границами производственных территорий.

Оценочные районы являются

1

Техническая документация по нормативной денежной оценке земель города Кировское. Макеевка: ДонНАСА, 2016. 152 с. / Technical documentation in normative money value of lands of the town of Ki rovskoe. Makeevka: DonNASA, 2016. 152 p.

рабочими единицами оценки, их количество зависит от размера населенного пункта, его народнохозяйственного профиля, административного статуса и социально-культурного потенциала, а также от технических возможностей авторского коллектива в области обработки и анализа статистического материала. Чем подробнее земельно-оценочная структуризация территории, тем выше степень достоверности конечного результата - в данном случае эффективности использования территории для жилищного строительства.

Площадь одного оценочного района должна быть сопоставима с микрорайоном многоэтажной застройки, кварталом (группой кварталов) усадебной застройки. Совокупность всех земельно-оценочных единиц должна обеспечивать полный охват территории населенного пункта. Границы оценочных районов, как правило, не должны пересекать границ административных и кадастровых районов, нарушать планировочную сеть населенного пункта.

В некоторых случаях в процессе выполнения оценки целесообразно выделить оценочные районы и за пределами населенного пункта, если эти территории заняты объектами городского хозяйства, селитебной застройкой населенного пункта.

Процесс рентообразования в пределах города Кировское осуществляется на достаточно большой и неоднородной территории, которая характеризуется сложным взаимодействием природных и антропогенных ландшафтов, разницей в функционально-планировочных качествах, разным уровнем дохода от использования земли, что приводит к разрозненности проявления рентообразую-щих факторов. Это создает необходимость земельно-оценочной структуризации - выделения земельно-оценочных единиц (оценочных районов), т.е. территориально и функционально определенных образова-

ний, в пределах которых и осуществляется оценка свойств земель города.

После анализа функционально-планировочной структуры города было выделено 50 оценочных районов, каждый из которых имеет четкие планировочные границы.

Совокупность всех земельно-оценочных единиц обеспечивает полный охват территории города, что можно увидеть на рисунке.

На втором этапе выделяются экономико-планировочные зоны территории населенного пункта с учетом следующих факторов:

1. Неоднородность функционально-планировочных качеств территории.

2. Доступность:

- центра населенного пункта;

- мест концентрации трудовой деятельности;

- центров общественного обслуживания;

- остановок общественного транспорта.

3. Уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории.

4. Уровень развития сферы обслуживания населения.

5. Социально-градостроительная привлекательность среды:

- разнообразность мест приложения труда;

- наличие историко-культурных и природных памятников;

- престижность проживания;

- эстетика архитектурной застройки и т.д.

6. Природно-ландшафтная привлекательность.

Количество факторов, которые учитываются при осуществлении экономико-планировочного зонирования, определяется, прежде всего, величиной населенного пункта и уровнем его социально-экономического развития.

Конечным результатом экономико-планировочного зонирования территории населенного пункта явля-

ны) и является суммой пофакторных оценок (см. вышеперечисленные пункты) с учетом весовой характеристики каждого из факторов.

Схема экономико-планировочного зонирования города Кировское Scheme of economical and planning zoning of Kirovskoe

ется определение зонального коэффициента Км2, который характеризует градостроительную ценность территории в пределах населенного пункта (экономико-планировочной зо-

Количество, границы экономико-планировочных зон, а также значение зонального коэффициента Км2 являются не заранее заданными параметрами, а результатами пофак-торной оценки территории населенного пункта.

Методика оценки отдельных факторов базируется на расчетах отдельных индексов, которые отражают влияние каждого фактора (или их групп) на ценность территории населенного пункта.

_Алгоритм расчета должен от-

вечать следующим условиям:

1. Значение каждого индекса должно рассчитываться от среднего значения конкретного фактора для населенного пункта (среднее значение принимается за единицу).

2. Механизм взвешивания отдельных факторов и их групп должен иметь четкое научное обоснование (методы многомерной статистики, социологическое обследование, экспертная оценка).

3. Экстремальные значения зонального коэффициента Км2 должны

находиться в диапазоне значений таблицы 1.6 из Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственных и населенных пунктов2.

При выполнении нормативной денежной оценки земель г. Кировское было установлено, что существует 4 группы факторов, влияющих на зональную дифференциацию ценности городских земель:

1) транспортно-функциональ-ное удобство территории, включая доступность:

- центра населенного пункта;

- мест концентрации трудовой деятельности;

- центров общественного обслуживания;

- мест массового отдыха.

2) экологическое качество (экологическое состояние) территории;

3) инженерно-инфраструктурное обеспечение территории;

4) социально-градостроительная привлекательность среды.

Учитывая то, что по численности населения и административному статусу город Кировское принадлежит к малым городам, было решено применять в работе функциональный метод расчета зонального коэффициента и его составляющих. Принципы оценки каждой из групп факторов описываются ниже.

1. Оценка транспортно-функционального удобства территории города (Sí).

Ценность территории любого оценочного района определяется, прежде всего, удобством его размещения относительно других оценочных районов населенного пункта. Конечно, абстрактность понятия удобства в данном случае конкретизируется функциональной «нагрузкой» районов

населенных пунктов. Главными поселенческими функциями, как известно, являются: жилая, культурно-бытовая, рекреационная и функция обеспечения населения местами приложения труда. Само расположение района в отношении объектов, обеспечивающих эти функции, и определяет уровень удобства его размещения в населенном пункте. Этот уровень обусловливается двумя факторами: с одной стороны, он зависит от затрат времени на передвижение людей из одного района к объектам, расположенным на территории других районов, а с другой - определяется наличием этих объектов в самом районе.

При математическом выражении уровня удобства размещения района возникает необходимость взаимосвязи этих детерминант. Объективной оценкой размещения элементов территориальной структуры относительно центров массового притяжения является потенциал размещения. Метод оценки размещения элементов расселения в региональной структуре с помощью демографического потенциала впервые был описан американским географом С. Стюартом [1], а в дальнейшем был развит в работах других специалистов. В настоящее время формула, описывающая удобство расположения элементов территориальной структуры города (оценочного района) по отношению к местам проживания, центрам трудового тяготения, культурно-бытового обслуживания общегородского значения, центру города, а также местам массового отдыха, имеет следующий вид:

б, = А х , (1)

где А - мощность (вместимость, или

2

Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов: утв. приказом Госкомзема Украины, Минагрополитики Украины, Минстрой архитектуры Украины, Украинской академии аграрных наук № 18/15/21/11 от 27.01.2006, зарег. в Министерстве юстиции Украины № 388/12262 от 05.04.2006 г. / The order of normative money value of lands of agricultural designation and settlements: proved by the order of State Committee on Land Resources of Ukraine, Ukrainian academy of agrarian sciences № 18/15/21/11 dated on 27.01.2006, registered in Ministry of justice in Ukraine № 388/12262 dated on 05.04.2006

привлекательность) объектов или их группы, расположенных в оценочном районе с номером /; Díj - оценка «удобства» связи между районами / и j, величина которой определяется с помощью гравитационной модели социальных связей и имитирует массовый спрос на объекты района / и функции, которые расположены в нем.

Для расчета удобства расположения отдельных оценочных районов в данной работе была применена формула Стюарта - Евтеева:

Qk = A, + £ ,

(2)

где О/к - потенциал /-го района (центра) по к-му явлению; Акк - интенсивность к-го явления в /-м районе; А]к -интенсивность к-го явления в j-м районе; tíj - доступность /-го и j-го районов относительно друг друга.

В зависимости от объектов, в отношении которых определяется удобство размещения района, формула приобретает следующий вид:

Qii = -il +! ^,

t„

Q 2 = -i 2 + ! j ,

Qi3 = -i3 + £ ^ ,

Q 4 = -i 4 + 1 j ,

(З)

(4)

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

(5)

(б)

где Ои,2,3,4 - соответственно показатели уровня удобства размещения /го района по отношению к местам приложения труда, проживания, центрам культурно-бытового обслуживания и общегородскому центру, местам отдыха; qí1,2,3,4 - соответственно количество работающих, проживающих, потенциал (притягательная способность) объектов культурно-бытового обслуживания и мест массового отдыха общего значения в /-м районе.

Особого внимания заслуживают расчеты времени на передви-

жение между земельно-оценочными районами. Они проводились на базе создания матрицы затрат времени по нижеописанной методике и с использованием программного комплекса для транспортно-градостроительного проектирования. В основе методики лежит представление транспортной сети города в виде связанного графа, вершинами которого выступают места пересечения магистралей, точки выхода из районов на магистральную и маршрутную сети, точки, где меняются любые характеристики магистралей или маршрутов (скорость движения, класс, направление и тому подобное). Ребрами графа являются связи между этими вершинами.

Для определения средневзвешенных затрат времени на передвижение между районами используется как информация о скорости движения пешеходов, легкового и массового пассажирского транспорта на соответствующих участках и линиях, так и шкала вероятности разделения потоков между индивидуальным и общественным транспортом, а также коэффициент использования транспорта, который зависит от длины передвижения и условий транспортного обслуживания.

Для оценки удобства расположения города по отношению к местам приложения труда используется формула (3). Принимаются во внимание все работающие в градообразующих и градообслуживающей отраслях хозяйства. Исходной базой для расчета служит информация городского управления статистики. Индекс удобства расположения оценочного района относительно мест приложения труда рассчитывался по формуле

W=

Qu

Qi

(7)

1сред

где - индекс удобства расположения /-го района по отношению к местам приложения труда; Qí1 - показатель уровня удобства размещения /го района по отношению к местам

приложения труда; О1сред - средний

показатель уровня удобства по городу.

Принцип вычисления удобства расположения оценочных районов по отношению к местам проживания (Р), центрам культурно-бытового обслуживания общегородского значения (К) и местам отдыха (Ní) аналогичен вышеуказанному. Расчеты проводились с использованием формул (4)-(6).

Для вычисления количества проживающих использовались инвентаризационные данные (количество домов и квартир в различных типах застройки).

Для определения потенциала объектов культурно-бытового обслуживания общегородского значения принимались во внимание исходные данные о емкости отдельных предприятий и организаций города, которые унифицировались до единого показателя - количества посетителей в сутки. Для перехода от натуральных показателей к обобщающему (места, рабочие места, м2) применялся экспертный метод.

Аналогично исчислялся и потенциал рекреационных объектов. Основной единицей измерения была площадь рекреационных территорий, расположенных в черте города и в пригородной зоне. Расчет количества рекреантов в средневзвешенный день года рассчитывался исходя из рекомендованной нормативными документами плотности рекреантов для разного типа территорий (парки, лесопарки, пляжи и т.д.).

Для вычисления интегрального индекса уровня удобства размещения районов города необходимо перейти от отдельных индексов удобства к агрегированной величине. Агрегирование осуществляется по формуле определения средневзвешенного:

Sl = х w + Р1 х р + К1 х k + N1 х п , (8)

где S/ - интегральный (агрегированный) индекс транспортно-

функционального удобства размещения /-го оценочного района; Р,, К N/ - соответственно индексы удобства расположения /-го района по отношению к местам приложения труда, проживания, центрам культурно-бытового обслуживания и местам отдыха; р, к, п - соответственно вес каждого из отдельных индексов (сумма должна быть равна 1,00).

За основу определения веса каждого из индексов удобства принято соотношение трудовых, гостевых, культурно-бытовых и рекреационных поездок в общем количестве поездок населения. Социологические обследования и опыт проведения подобных работ в других городах страны позволяют принять следующие соотношения отдельных видов поездок:

- к местам приложения труда (трудовые) - 0,5;

- к местам проживания (гостевые) - 0,05;

- в центры культурно-бытового обслуживания (культурно-бытовые) -0,4;

- к местам отдыха (рекреационные) - 0,05.

2. Оценка экологического качества (экологического состояния) территории города (Е).

Одним из главных факторов, обусловливающих ценность отдельных участков территории города, является их экологическое состояние. Его оценка осуществляется на основе определения интенсивности действия того или иного загрязнителя в окружающей среде и отражает экологическое качество территории оценочных районов.

Экологическое состояние территории отдельных участков города может быть выражено интегральным индексом. Он агрегирует в себе показатели действия различных экологических факторов на качество территории. Основными среди них можно назвать: уровень загрязнения воздуха, акустическое, электромагнитное и

радиационное загрязнение территории, загрязнение воды и почвы.

Не все вышеперечисленные факторы поддаются достоверной количественной оценке в условиях города. Так, невозможно четко идентифицировать влияние уровня загрязнения воды (как подземных, так и наземных источников) того или иного городского района, его экологическое состояние в целом. Объясняется это несоответствием расположения источников воды и мест ее потребления.

В большинстве случаев на экологическое качество территории в общегородском масштабе влияют 4 составляющие: атмосферное и акустическое загрязнение, загрязнение почв и санитарно-защитные зоны.

Атмосферное загрязнение. Атмосфера города имеет достаточно высокий уровень загрязнения. По валовым выбросам вредных веществ можно определить, какое место занимает город среди других индустриально развитых центров страны (также это можно определить по значению КИЗА - комплексного индекса загрязнения атмосферы).

Кроме того, по данным Гидрометцентра можно установить среднегодовые концентрации загрязняющих веществ (ПДК - предельно-допустимая концентрация) в приземном слое воздуха (диоксид азота, оксид углерода, диоксид серы, сероводород, пыль и др.).

Вполне понятно, что конфигурации изолиний ПДК вредных веществ не совпадают с границами районов, по которым осуществляется денежная оценка. В связи с этим возникает проблема определения в каждом из этих районов средневзвешенной концентрации суммы вредных выбросов веществ в атмосферу. Для ее решения была использована формула

„ _($' х п1 ) + ($2 х п2) + ... + х п)

где у/ - средневзвешенный показатель концентрации суммы вредных выбросов в атмосферу для /-го района города; Sf, Sk - доли площади /-го района, имеющие разное значение ПДК (в %); п1, п2, ..., пк - соответствующие значения ПДК.

Для расчета индекса уровня атмосферного загрязнения в каждом оценочном районе применялась следующая формула:

Г1 = , (10)

Уср

где У/ - индекс уровня загрязнения в /-м районе; у - показатель уровня загрязнения в /-м районе; уср - средневзвешенный показатель концентрации суммы вредных выбросов в атмосферу города.

Загрязнение почв. Основными источниками загрязнения почв являются:

- промышленные предприятия, являющиеся источниками выбросов в атмосферу, которые потом аккумулируются в почве, и образования промышленных отходов;

- полигоны твердых бытовых отходов и стихийные свалки бытовых и строительных отходов на периферии частного сектора города, в лесополосах, оврагах и балках;

- негерметично оснащенные или несвоевременно высушиваемые выгребные ямы бытовых сточных вод частного сектора города;

- аварийные ситуации в городских, особенно бесхозных, канализационных сетях и сооружениях.

Существенным является то, что большое количество предприятий находится в состоянии банкротства, их сети обслуживаются и являются источником постоянного загрязнения территории.

Расчеты индекса негативного влияния загрязнения почв на экологическое состояние каждого из районов проводились по аналогии с расчетами У (см. формулы (9)—(10)).

Акустическое загрязнение. Акустическое загрязнение является достаточно распространенным явлением, вызывающим дискомфорт у населения. Основным источником шума является железная дорога, проходящая по городской территории. С учетом интенсивности движения уровень акустического загрязнения с превышением 65 дБ отмечается в интервале 100-150 метров от линии дороги. Этот фактор является постоянным. Значительный источник шума представляют собой транзитные улицы и дороги. Кроме того, следует учитывать самолеты и другие виды транспорта, так как в шумовую зону этих объектов попадает значительная часть жилья.

Принцип расчета средневзвешенного показателя и индекса Xi (акустическое загрязнение) аналогичен приведенному выше расчету для Y, L и Qi (см. формулы (9)-(10)).

Санитарно-защитные зоны. Основным лимитирующим фактором территориального развития города на данном этапе являются санитарно-защитные зоны.

Наличие значительного количества вредных в экологическом отношении объектов требует создания и планировочной организации их са-нитарно-защитных зон. В последнее время ситуация обострилась в связи с приостановлением промышленного производства и бесхозяйственным и бессистемным использованием этих территорий.

По данным городской Санитарно-эпидемиологической станции, в г. Кировское находятся предприятия I, II и III классов вредности с размером санитарно-защитной зоны соответственно 1000, 500, 300 м.

Расчеты индекса негативного влияния санитарно-защитных зон (Q) на экологическое состояние каждого из районов проводились по аналогии с расчетами Yi (см. формулы (9)-(10)).

Комплексная оценка экологического качества территории оценочных районов. Таким образом, оценка экологического состояния территории города проведена на основе определения влияния на качество территории отдельных районов города следующих факторов: уровней атмосферного загрязнения (У), негативного воздействия санитарно-защитных зон (О), загрязнения почв (Ь), акустического загрязнения (X).

Интегральный индекс экологического качества территории представляет собой средневзвешенное значение индексов У, О, Ь и X.

Определение весовой характеристики каждого из отдельных индексов является проблемой, которая может быть решена в результате изучения влияния каждого из указанных факторов на здоровье населения города, прежде всего детей в возрасте до 15 лет. Объясняется это тем, что дети являются наименее мобильной категорией населения, постоянно «прикрепленной» к территории отдельных участков города с присущим им уровнем загрязнения.

Наиболее оптимальным методом исследования в данном случае является корреляционно-

регрессионный анализ. Это обусловлено в первую очередь многофакторностью проявления заболеваний, а также значительным разбросом показателей уровня загрязнения среды и заболеваний, что свидетельствует об отсутствии прямой функциональной зависимости между этими явлениями.

Относительный сравнительный анализ воздействия отдельных факторов экологического состояния городов свидетельствует о том, что в целом наибольшее влияние на уровень заболеваемости детей оказывает атмосферное загрязнение в санитарно-защитных зонах.

Относительное сравнение коэффициентов парной корреляции двух факторов позволяет определить

удельный вес для У, - 0,26, X - 0,14, Ь- 0,24, О, - 0,36.

Таким образом, расчет интегрального индекса экологического качества территории каждого из выделенных районов (Е) осуществляется с учетом коэффициентов по формуле

Е, = 0,26 х К + 0,14 х X, + 0,24 х Ц + * * (11) + 0,36 х Ql. ( )

3. Оценка инженерно-инфраструктурного обеспечения территории (Ц).

Оценка уровня инженерно-инфраструктурного обеспечения территории населенного пункта базируется на изучении условий обеспечения оценочных районов объектами инженерной инфраструктуры либо (в случае их отсутствия) возможности подключения производственных и других объектов района к городским инженерно-инфраструктурным сетям. Оценка проводится по отдельным составляющим инженерной инфраструктуры с определением на конечном этапе интегрального индекса инженерно-инфраструктурного обеспечения оценочных районов.

В результате анализа удалось выявить, что в городе на формирование интегрального индекса инженерно-инфраструктурного обеспечения территории влияют 5 составляющих инженерной инфраструктуры:

- теплоснабжение;

- газоснабжение;

- водоснабжение;

- канализация;

- электроснабжение.

Принцип оценки уровня инженерно-инфраструктурного обеспечения территории описывается с помощью модели потенциалов С. Стюарта, компонентами которой выступают мощность или емкость источника инженерного обеспечения и расстояние до него:

А, = Zi х Dj,

где Ац - потенциал инженерного обеспечения ,-й оценочной единицы; -мощность (емкость) объектов инже-

нерного обеспечения, находящихся в /-той оценочной единице; йц - оценка «удобства» связи ц-й единицы с объектом инженерного обеспечения в /той оценочной единице.

Существенным критерием оценки уровня инженерного обеспечения территории является наличие свободных мощностей водоснабжения, водоотведения, электро-, тепло-, газоснабжения и возможность подключения к источникам.

Расчет относительных индексов обеспечения районов города теплоснабжением (А), газоснабжением (В), водоснабжением канализацией и электроснабжением (Н) проводится путем соотношения соответствующих показателей их инженерно-инфраструктурного обеспечения со средним показателем по городу.

Для определения интегрального индекса уровня инженерно-инфраструктурного обеспечения районов города (Ц) необходимо перейти от индексов А, В, Fi, Gi, Н, к средневзвешенной величине, отражающей удельный вес каждой из составляющих инженерной инфраструктуры в общей оценке. Взвешивание осуществляется по следующей формуле: и, = А, х а + Д х Ь + Fi х / + G , х р +

II I I I С_?

+ Н, х h,

где а, Ь, f, д, h - соответствующий вес каждого из отдельных индексов (сумма должна равняться 1,0).

За основу определения веса каждого из отдельных индексов инфраструктурного обеспечения принято соотношение затрат на единицу площади (1 га) при осуществлении инженерной застройки на свободной территории. Принимались во внимание как затраты на строительство главных сооружений, так и стоимостные показатели сооружения линейных объектов инфраструктуры.

Для города приняты следующие весовые характеристики отдельных видов инженерного оборудования:

- теплоснабжение: 0,38;

- газоснабжение: 0,08;

- водоснабжение: 0,22;

- канализация:0,15;

- электроснабжение: 0,17.

Итак, расчет интегрального индекса уровня инженерно-инфраструктурного обеспечения районов города (Ц) осуществляется с учетом вышеприведенных коэффициентов по формуле

и = 0,38 х Л7 + 0,08 х В, + 0,22 х F7 +

1 ' 1 ' 1 ' 1 (14) + 0,15 х G1 + 0,17 х Нг.

4. Оценка социально-градостроительной привлекательности среды (С,-).

Одним из важных факторов, влияющих на ценность того или иного оценочного района города, является его социальная привлекательность (престижность), которая отражает удовлетворенность жителей города архитектурно-эстетическими, социально-инфраструктурными, транспортными условиями проживания, разнообразием мест приложения труда, уровнем озеленения микрорайонов, наличием условий для развития детей, общим культурным уровнем окружения.

Основными направлениями определения этой характеристики являются анализ и оценка архитектурно- и функционально-планировочных, историко-культурных, природно-ландшафтных и рекреационных качеств территории. При этом определяющими факторами при оценке ценности городских земель выступают комплексность социальной сферы, разнообразие функционального использования территории, завершенность архитектурно-пространственной композиции, ее историко-культурная и градостроительная ценность, уровень развития планировочной структуры, возможность организации массового отдыха населения.

Большинство из перечисленных параметров непосредственно влияют на уровень удобства организации того или иного вида экономиче-

ской деятельности, и в конечном итоге определяют его прибыльность. Исходя из этого, немаловажное значение приобретает наличие или возможность подведения подъездных железнодорожных путей; особые требования к режиму и характеру использования территорий (охранные зоны, зоны регулирования застройки, планировочные ограничения и т.д.); специальные требования к технологии деятельности с точки зрения рационального использования окружающей среды.

Учитывая то, что рентоформи-рующим факторам свойственны не только различные по своей природе количественные, но и качественные характеристики, определяющие потребительские свойства городских земель, целесообразно конвертировать их в оценочные баллы с учетом значимости каждого из факторов в процессе рентообразования.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Для оценки социально-градостроительной привлекательности среды отдельных земельно-оценочных единиц города был использован метод экспертных оценок. Оценка осуществлялась квалифицированными экспертами по 9 факторам, отражающим основной спектр социально-градостроительных качеств территории. Оценка каждого фактора определялась по 10-балльной шкале, при этом 10 баллами оценивалось наилучшее значение фактора, 1 баллом - полное его отсутствие.

Статистическая обработка данных выполнена с учетом разницы в площадях земельно-оценочных единиц и удельного веса рентоформи-рующих факторов в формировании совокупного уровня ценности городских земель.

Непосредственный расчет индекса социально-градостроительной привлекательности территории С\ осуществлялся по формуле

с. = °

2 a, x s J Z s, '

где Oi - средняя балльная оценка фактора привлекательности по /-му району; S - площадь /-й земельно-оценочной единицы.

5. Расчет комплексного индекса ценности территории I и выделение границ экономико-планировочных зон.

Расчет комплексного индекса ценности территории оценочных районов I осуществляется путем взвешивания отдельных индексов S, E, U, C, которые были рассчитаны в результате пофакторной оценки и описаны выше.

Взвешивание осуществлялось с использованием многопродуктивной

Весовые коэффициенты Weight factors

модели типа функции Кобба - Дугласа:

^ = Si ха+ Е хр + Ui хх + С1 х5 ,

где а, р, х, 5 - удельный вес каждой из групп факторов в формировании степени рентной ценности рассматриваемой территории, сумма которых должна быть равна 1,0.

Результаты оценки каждой из групп факторов представлены в приложении Технической документации по нормативной денежной оценке земель города Кировское. Весовые коэффициенты для каждого из индексов приведены в табл. 1.

для каждого из индексов for each index

Таблица 1 Table 1

Группы факторов / Factor groups Весовые коэффициенты по результатам экспертной оценки / Weights coefficients based on expert evaluation

Транспортно-функциональное удобство / Transport-functional convenience 0,32

Экологическое удобство / Environmental convenience 0,23

Уровень инженерного обеспечения и благоустройства / The level of engineering support and improvement 0,25

Привлекательность среды / The attractiveness of the environment 0,20

Таким образом, расчет комплексного индекса ценности территории оценочных районов I осуществляется с учетом этих коэффициентов по формуле

1г = S1 х 0,32 + Ег х 0,23 + иг х 0,25 +

+ С1 х 0,20.

Анализ полученных в результате расчета индекса I показателей свидетельствует о том, что городу присущи весьма существенные зональные различия, что подтверждается различными значениями индексов

Таким образом, в городе Кировское выделено шесть экономико-планировочных зон, в которые были объединены оценочные районы. При их объединении учитывалось действие трех факторов:

1) смежность районов;

2) преимущественно однородное функциональное использование;

3) близость значений комплексного индекса ценности территории (величины индексов отдельных оценочных районов не должны значительно отличаться).

Значение зонального коэффициента Км2 для отдельной экономико-планировочной зоны определяется как средневзвешенное индексов I оценочных районов, входящих в эту зону (по доле площади района).

Необходимо также отметить, что Порядком нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов установлены предельные значения (наибольшее и наименьшее) зонального коэффициента Км2 в зависимо-

сти от численности населения. Итак, согласно табл. 1.6 Порядка, для города Кировское наибольшее значение Км2 должно находиться в диапазоне 1,5-2,0, наименьшее равняться 0,5. По результатам расчета, который полностью представлен в Технической документации по нормативной денежной оценке земель города Кировское, получено наибольшее значение Км2 = 1,51, наименьшее значение Км2 = 0,58, что соответствует установленному диапазону.

При рассмотрении экономико-планировочных зон г. Кировское, по мнению автора, становится очевидно, что не все зоны по уровню градостроительной ценности привлекательны для жилищного строительства. Отметим, что около 40 % территории города отведены под сельскохозяйственные угодья, имеют низкий коэффициент Км2 < 1 и по функциональному назначению и характеру использования не могут быть отведены под какой-либо другой вид деятельности. Часть территории города занята приусадебной жилой застройкой, для нее характерен средний коэффициент Км2 = 1,10. И только 2 экономико-планировочные зоны имеют высокий коэффициент Км2 - от 1,31 до 1,51. В этой части города высока концентрация мест приложения труда, развита социальная инфраструктура. Экономико-планировочные зоны со средним и высоким коэффициентом Км2 представляют интерес для инвестирования государственных и частных средств, в том числе и в жилищное строительство.

Экономико-планировочные зоны с наибольшим коэффициентом Км2, привлекательные, по мнению автора, для развития жилищного строительства в границах населенного пункта в разрезе районов г. Кировское выделены на рисунке (см. выше). К ним относятся зоны I, II, III.

Также необходимо подчеркнуть, что вышеупомянутым зонам, удовлетворяющим условиям градо-

строительной привлекательности по Км2, свойственно неравномерное распределение ценности территории, поэтому они требуют дополнительного деления и анализа.

На третьем этапе для оценки социально-градостроительной привлекательности среды отдельных земельно-оценочных единиц используется метод экспертных оценок с выделением факторов, отражающих спектр социально-градостроительных качеств территории, а именно:

- обеспеченность объектами торговли и бытового обслуживания

(а);

- обеспеченность учреждениями здравоохранения (Ь);

- обеспеченность учреждениями культуры (с);

- обеспеченность учреждениями спорта ^);

- обеспеченность школами и дошкольными заведениями (е);

- эстетика района (/);

- озеленение территории (д);

- близость к остановкам общественного транспорта

- разнообразие мест приложения труда (,).

Факторы могут меняться в зависимости от социально-экономических и градостроительных качеств территории.

Оценка каждого фактора определяется по 10-балльной шкале, при этом 10 балами оценивается наилучшее значение фактора, 1 балом -полное его отсутствие.

Для расчета используется усредненный показатель каждого фактора районов, входящих в конкретную экономико-планировочную зону. Расчет представлен в виде следующей формулы:

- = Ф1Р1 + Ф1Р2 +... а = Р1 + Р2 + ...Рп

г Ф2Р1 + Ф2Р 2 +...

Ь =-,

Р1 + Р2 + ...Рп

где а , b, ... - среднее значение одного фактора экспертной оценки эконо-

ISSN 2227-2917 (print) ISSN 2500-154X (online)

мико-планировочной зоны; Ф1, Ф2, Фп - фактор экспертной оценки экономико-планировочной зоны; Р1, Р2, Рп - районы, вошедшие в экономико-планировочную зону.

V ф3 = а + Ь +...

ъФ V р '

где V Фз - усредненный показатель

экспертной оценки экономико-планировочной зоны.

Для расчета используем определенные на втором этапе наиболее привлекательные для жилищного строительства экономико-

планировочные зоны (I, II, Ill) и данные анкеты экспертной оценки, приведенные в приложении Технической документации по нормативной денежной оценке земель города Кировское. Результат представлен в табл. 2.

Экспертная оценка экономико-планировочных зон Expert assessment of economical and planning zones

Таблица 2 Table 2

№ района / Number of the district Факторы / Factors

a b c d e f g h i

Экономико-планировочная зона 1 / Economic-planning zone 1

33 8 6 9 7 8 8 б 10 8

3б 8 8 7 7 8 7 4 10 7

36 10 б 4 9 6 8 4 10 7

37 10 б 2 10 б 7 1 10 8

38 10 10 б 9 10 9 8 9 7

39 10 10 3 9 10 9 8 10 7

40 10 8 3 6 б 6 4 10 9

а , b , ... 9,43 7,43 4,71 8,14 7,43 7,71 4,86 9,86 7,б7

^ Фз = 7,46

Экономико-планировочная зона II / Economic-planning zone II

20 9 1 б 6 8 7 б 9 7

21 9 1 6 6 7 7 б 9 6

22 8 2 7 б 8 6 4 9 7

23 9 1 7 3 б 6 4 9 8

24 б 1 9 2 б б 4 10 10

28 10 4 7 б 2 8 6 8 9

29 8 2 9 б 3 8 6 9 9

30 8 1 10 7 4 8 б 10 9

31 8 2 7 7 8 7 4 8 7

32 7 4 б б 4 б б 8 8

34 9 4 7 9 3 7 6 9 6

41 9 8 4 4 7 8 7 9 8

42 10 б б б 2 7 7 10 10

а , b , ... 8,39 2,77 6,77 б,31 б,08 6,8б б,23 9,00 8,00

^ Фз = 6,38

Экономико-планировочная зона III / Economic-planning zone III

1 3 2 2 6 2 6 6 3 8

2 7 2 1 9 2 6 6 6 7

3 7 3 2 9 2 6 б 10 6

4 б б 3 б 4 б б 10 6

б 6 б б б 6 6 б 10 6

6 8 2 6 б 1 6 б 8 6

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

7 4 2 4 7 2 б 2 8 8

8 9 1 2 6 1 2 2 9 9

9 2 2 2 3 2 3 3 9 9

10 2 2 2 2 2 2 2 10 8

11 9 1 4 6 1 б 4 10 7

12 4 1 3 3 1 3 6 10 10

13 1 1 1 1 1 1 3 10 10

17 4 1 7 4 1 5 7 10 10

1B B 1 6 4 2 5 4 B B

19 B 1 3 5 1 5 5 10 7

а , b , ... 5,44 2,00 3,31 5,00 1,94 4,44 4,3B B,B1 7,B1

Z Фз = 4,79

Рассчитав усредненные показатели экспертной оценки по выделенным на втором этапе экономико-планировочным зонам конкретной территории, мы можем увидеть, какая территория является наиболее подходящей для привлечения государственного и частного инвестирования в жилищное строительство, по мнению экспертов.

Четвертый этап - определение зон проявления локальных факторов и значения локальных коэффициентов.

Вычисление коэффициента местоположения земельного участка не исчерпывается установлением значений коэффициента Км2 и экспертной оценки территории.

На привлекательность для жилищного строительства конкретного участка, кроме зональных, влияют также и локальные факторы, которые учитывают местоположение земельного участка в границах экономико-планировочной зоны (Км3), основными из которых являются:

1. Функционально-планировочные факторы (Кмфп):

- в зоне пешеходной доступности общественных центров (а);

- в зоне магистралей повышенного градоформирующего значения (Ь);

- в зоне пешеходной доступности скоростного городского и внешнего пассажирского транспорта (с);

- в зоне пешеходной доступности парков, скверов, водоемов (С);

- в прирельсовой зоне (е).

2. Инженерно-геологические и санитарно-гигиенические факторы (Кмигсг):

- в пределах территории, имеющей наклон более 20 % (1);

- в зоне небезопасных геологических процессов (g);

- в санитарно-защитной зоне

(h);

- в водоохранной зоне (/);

- в границах территории рекреационного значения (у).

3. Инженерно-инфраструктурные факторы относительно земельного участка (Кмии):

- примыкает к улице без твердого покрытия (k);

- не обеспечен централизованной канализацией (/);

- не обеспечен централизованным водоснабжением (m);

- не обеспечен централизованным теплоснабжением (n);

- не обеспечен централизованным газоснабжением (о).

Установление перечня локальных факторов и обоснование их значений осуществляется с учетом данных таблицы 1.7 Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов на основе материалов генеральных планов населенных пунктов, другой градостроительной документации и специальных исследований.

Значения коэффициентов, применяемых к каждому из факторов, предлагаются исходя из их веса, а также с учетом условия п. 3.10 Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов: произведение пофакторных оценок не должно быть ниже 0,50 и выше 1,50.

Для расчета используется совокупный показатель локальных факторов районов, входящих в конкретную экономико-планировочную зону, который представляется в виде следующих формул:

ISSN 2227-2917 (print) ISSN 2500-154X (online)

Км3 Р1 = Кмфп * Кмигсг * Кмии Км3Р2 = Кмфп * Кмигсг * Кмии ,

I Км3з =

Км3Р1 + Км3Р2 + 2

I p

где Z Км3з - усредненный показатель совокупных локальных коэффициентов экономико-планировочной зоны.

Для расчета используем определенные на втором этапе наиболее привлекательные для жилищного строительства экономико-

планировочные зоны и определения локальных коэффициентов (Км3) местоположения земельного участка в границах экономико-планировочной зоны, приведенные в приложении Технической документации по нормативной денежной оценке земель города Кировское. Результат представлен в табл. 3.

Таблица 3

Локальные коэффициенты (Км3) местоположения земельного участка в границах

экономико-планировочной зоны

Table 3

Local indexes (Km3) of land site location within the borders of economical and planning zo nes

где Км3Р1, Км3Р2, ... - совокупное значение одного локального коэффициента экономико-планировочной зоны.

Кмфп = а*Ь* с*...

Кмигсг = ... ,

где Кмфп, Кмигсг, Кмии - общая по-факторная оценка функционально-планировочных факторов, инженерно-геологических и санитарно-гигиенических факторов, инженерно-инфраструктурных факторов; а, Ь, с... - локальные факторы влияния.

№ района / Number of the district ^фп / t Kmfp ^игсг / Kmegsh ^ии / Kmei с c § § si QL Q Ц

a b c d e f g h i J k I m n o

Экономико-планировочная зона 1 / Economic-planning zone 1

33 1,14 1,14 1,08 1,12 - - 0,9 - - 1,05 - - - - - 1,49

35 1,18 1,15 1,08 1,12 - - 0,9 - - - - - - - - 1,48

36 1,18 1,20 1,06 1,10 - - 0,89 - - - - - - - - 1,47

37 1,08 1,10 1,06 1,08 - - 0,87 - - - - - - - - 1,18

38 1,15 1,10 1,10 1,10 - - 0,88 - - - - - - - - 1,35

39 1,10 1,04 1,06 1,07 - - 0,85 - - - - - - - - 1,10

40 1,12 - 1,06 1,09 - - 0,85 - - - - - - 0,95 - 1,04

Z Км3з = 1,30

Экономико-планировочная зона II / Economic-planning zone II

20 1,10 1,15 1,12 1,15 - - 0,87 - - 1,05 - - - 0,95 - 1,41

21 1,11 1,20 1,14 1,13 - - 0,87 - - - - - - - - 1,49

22 1,11 1,20 1,10 1,13 - - 0,90 - - - - - - - - 1,49

23 1,08 1,15 1,10 1,12 - - 0,90 - - - - - - 0,95 0,95 1,24

24 1,05 1,20 1,08 1,13 - - 0,87 - - - - - - 0,95 0,95 1,21

28 1,12 - 1,06 1,10 - 0,90 0,87 1,02

29 1,12 1,15 1,08 1,13 - - 0,90 - - - - - - - - 1,41

30 1,08 1,20 1,08 1,12 - - 0,89 - - - - - - - 0,95 1,33

31 1,14 1,15 1,10 1,15 - - 0,90 - - - - - - - - 1,49

32 1,14 1,04 1,08 1,15 - - 0,89 - - - - - - - - 1,31

34 1,14 1,15 1,12 1,15 - - 0,87 - - 1,05 - - - - 0,95 1,47

41 1,10 - 1,06 1,09 - - 0,86 - - - - - - - - 1,09

42 1,08 - 1,04 1,07 - - 0,80 - - - - - - 0,95 0,95 0,87

I Км3з = 1,30

Экономико-планировочная зона III / Economic-planning zone Ill

1 1,06 1,20 - - - - 0,85 0,90 - - - 0,95 0,95 0,95 - 0,83

2 1,08 1,15 1,04 1,05 - - 0,87 0,96 - - - 0,95 - - - 1,08

3 1,10 1,10 1,06 1,07 - - 0,90 - - - - 0,95 - 0,95 - 1,11

4 1,12 1,10 1,08 1,09 - - 0,90 - - - - 0,95 - 0,95 - 1,18

б 1,15 1,10 1,10 1,11 - - 0,87 - - - - - - 0,95 - 1,28

6 1,12 1,15 1,15 1,15 - - 0,85 - - - - - - 0,95 - 1,38

7 1,12 1,04 1,08 1,11 - - 0,85 0,90 - - 0,95 0,95 0,95 0,95 - 0,87

8 1,08 1,04 1,08 1,12 - - 0,85 0,90 - - 0,95 - 0,95 0,95 - 0,89

9 - 1,04 1,08 1,12 - - 0,85 0,90 - - 0,95 0,95 0,95 0,95 - 0,78

10 - 1,04 1,06 1,12 - - 0,85 0,90 - - 0,95 0,95 - 0,95 - 0,81

11 1,08 1,20 1,15 1,14 1,04 - 0,85 0,90 1,35

12 - 1,20 1,10 1,12 1,04 - 0,85 0,96 - - - 0,95 - 0,95 0,95 1,08

13 - 1,20 1,06 1,06 1,04 - 0,85 - - - - 0,95 - 0,95 - 1,08

17 - - 1,06 1,08 - - 0,87 0,90 - - - 0,95 - 0,95 0,95 0,77

18 1,06 - 1,10 1,10 - - 0,90 - - - - 0,95 - 0,95 0,95 0,99

19 1,04 1,15 1,12 1,14 - - 0,87 - - - - 0,95 - 0,95 0,95 1,14

2 Км3з = 1,04

Получив усредненные показатели локальных коэффициентов по всем экономико-планировочным зонам выделенной территории населенного пункта, мы можем отследить степень развитости и инвестиционной привлекательности земельного участка.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Значение локального коэффициента для отдельного земельного участка устанавливается на основе определения доли площади, которую занимает тот или иной фактор на земельном участке.

Сравнение усредненных показателей экономико-планировочных зон Comparison of consensus representatives of economical and planning zones

Применение локальных коэффициентов в дальнейшем при оценке отдельных земельных участков должно осуществляться специалистами местных земельных отделов.

На пятом этапе осуществляется сравнение в выделенных экономико-планировочных зонах усредненных показателей экспертной оценки конкретной зоны, зональных и локальных факторов (табл. 4).

Таблица 4 Table 4

Экономико-планировочная зона / Economic-planning zone Км2 / Km2 Фз / Fz Км3 / Km3 Среднее значение / Average value

I 1,51 7,46 1,3 3,42

II 1,31 6,38 1,3 3,00

III 1,10 4,79 1,04 2,31

Более детально по такому же принципу можно проанализировать в определенной экономико-

планировочной зоне входящие в нее районы, сравнить их ценность и удобство для жилищного строительства.

Выводы

При анализе полученных результатов можно сделать вывод, что предложенный выше методический подход может использоваться при

оценке эффективности использования территории для жилищного строительства. Данный подход дает возможность представить полную картину эффективности развития жилищного строительства на конкретной территории (в экономико-

планировочной зоне), разработать план мероприятий развития территории с использованием модели государственно-частного партнерства.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Stewart J.Q. Demographic Gravitation: Evidence and Application // Sociometry. 1984. Vol. 11, no. 1/2, pp. 31-58.

REFERENCES

1. Stewart J.Q. Demographic Gravitation: Evidence and Application. Sociometry, 1984, vol. 11, no. 1/2, pp. 31-58.

Критерии авторства

Балабенко Е.В. провела исследования, подготовила статью к публикации и несет ответственность за плагиат.

Конфликт интересов

Автор заявляет об отсутствии конфликта интересов.

Статья поступила 16.10.2017 г.

Contribution

Balabenko E.V. has conducted the studies, prepared the article for publication and bears the responsibility for plagiarism.

Conflict of interests

The author declares no conflict of interests regarding the publication of this article.

The article was received 16 October 2017

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.