Порядок оформления самовольно занятых земельных участков Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 528.44

ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ

САМОВОЛЬНО ЗАНЯТЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Николай Владимирович Каверин

Земельно-кадастровая компания «Геостарт», 630005, Россия, г. Новосибирск, ул. Некрасова, 44, начальник геодезического отдела, тел. (923)157-17-56, e-mail: [email protected]

Виктор Николаевич Клюшниченко

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, тел. (913)450-94-57, e-mail: [email protected]

Одним из основных видов нарушений земельного законодательства является самозахват неиспользуемых территорий. В данной работе рассмотрены вопросы оформления прав на такие земельные участки и объекты капитального строительства, что подтверждает актуальность данной темы.

Ключевые слова: самозахват, земельный участок, сделки с земельными участками, регистрация, орган регистрации прав.

SQUATTED LAND PLOTS: ORDER OF REGISTRATION

Nikolai V. Kaverin

Land-Cadastre company «Geostart», 630005, Russia, Novosibirsk, 44 Nekrasova St., head of Department of Geodesy, tel. (923)157-17-56, e-mail: [email protected]

Victor N. Klyushnichenko

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Assoc. Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, tel. (913)450-94-57, e-mail: [email protected]

Squatting being violation of land legislation, registration of rights on squatted lands and capital structures is considered.

Key words: squatting, land plot, land plots transactions, registration, right registration authority.

Многим хотелось бы иметь собственный земельный участок, но на сегодняшний день цены на них очень высоки. В этой связи распространены случаи, когда владельцы сознательно или в силу различных обстоятельств расширяют имеющиеся границы земельных участков или занимают пустующий участок. Однако «ничейной» земли не бывает, поскольку она принадлежит смежному владельцу или находится в собственности государства или муниципалитета. Следовательно, самовольное присвоение чужой территории приводит к земельным спорам, а все строения, которые были возведены на захваченной территории считаются неправомерными. При этом суд вправе признать все действия такого лица незаконными и обязать его освободить захваченный участок и убрать возведенные на нем объекты.

Присвоение или использование земельного участка без разрешения и надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности или разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, грозит наложением административного штрафа. Вместе с тем проблему самовольно занятого земельного участка можно решить.

С первого марта 2015 года начал действовать Федеральный закон №171, в котором отражены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты [1]. Согласно этому закону становится возможным зарегистрировать право собственности на незаконно занятый земельный участок. На юридическом языке этот процесс называется перераспределением земельных участков, однако для этого необходимо подготовить кадастровый паспорт. Если занятый земельный участок все же имеет законного владельца, который по каким-либо причинам не использует свой земельный участок, то оформление должно начинаться с составления договора купли-продажи. Поэтому для внесудебного решения данной конфликтной ситуации необходимо определить хозяина, который временно не использует свой земельный участок. После этого в органе регистрации прав необходимо запросить сведения о том, поставлен ли занятый земельный участок на кадастровый учет или нет. Если данный земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то следует подать заявление с просьбой оформить его в собственность нового владельца. К заявлению следует приложить документы, подтверждающие отсутствие надлежащего ухода за данным земельным участком. По инициативе заявителя создается специальная комиссия, которая на месте оценивает недвижимое имущество и отображает его на генеральном плане. Исходя из результатов оценки, определяется кадастровая стоимость захваченного участка, которая служит основанием для его выкупа и дальнейшего использования уже на законных основаниях. Иногда данная процедура упрощается, если владелец занятого земельного участка оформляет дарственную в пользу владельца смежного земельного участка. Если указанная выше комиссия подготавливает заверенное должным образом решение о предоставлении занятого земельного участка новому владельцу, то он может обратиться в орган регистрации прав с заявлением о постановке этого участка и предоставить необходимый пакет документов. После проведения кадастровых работ и постановки на кадастровый учет новый владелец обязан оплатить штраф за незаконное пользование землей, и затем подать заявление для оформления прав собственности.

Если на участке возведено капитальное строение или имеется объект незавершённого строительства, то может возникнуть проблема при регистрации прав на земельный участок. Данная проблема может быть решена, если возведенное строение не противоречит градостроительному плану. При этом новый владелец посредством возведенного им за свой счет строения решает личные жилищные проблемы, которые невозможно решить иным путём.

Положительный исход данной ситуации возможет при наличии свидетельских показаний, подтверждающих факт строительства зданий за счет средств нового владельца. Если этот факт будет признан, то заинтересованное лицо по-

лучит решение суда, на основании которого может быть оформлено строение. Для этого достаточно обратиться в орган регистрации прав с выпиской из решения суда и гражданским паспортом. Предварительно, на основании того же решения, администрация выдаст техническую документацию на земельный участок, которую также следует приложить. После завершения регистрации в Единый государственный реестр прав будут внесены учётные кадастровые записи о земельном участке, строениях и о его владельце. Собственнику выдадут выписку из кадастра, подтверждающую законность владения участком [2]. Вместе с тем имеют место случаи, когда самовольное строительство не может быть оформлено законодательно. Одним из таких случаев является объект, возведенный, например, под высоковольтной линией электропередач, поскольку он размещен в охранной зоне.

Подводя черту по сказанным выше следует отметить, что проблема самовольного строительства на занятом земельном участке не всегда может быть решена положительно. Кроме того, самовольно построенную недвижимость невозможно будет продать, подарить, передать в наследство или отдать под залог, поскольку органы регистрации прав не проводят с подобными объектами официальные сделки.

Масса проблем возникает от незнания законов и недостатка информации. У нас в стране очень запутанная система согласования, в которой непосвященный человек не сможет разобраться без помощи квалифицированного специалиста. В судах не уменьшается количество споров о самовольных постройках: с одной стороны, с заявлениями о признании права собственности на самовольно возведенные строения обращаются лица, осуществившие незаконное строительство, с другой стороны, от администраций муниципальных образований или уполномоченных органов, осуществляющих контроль в области градостроительства, поступают иски о сносе подобных строений [3]. К сказанному выше следует добавить следующее. Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса, а также п. 3 ст. 25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос самовольной постройки и привести земельный участок в первоначальное состояние [4, 5]. Таким образом, приобретая недвижимое имущество следует проверить наличие всех правоудостоверяющих документов на земельный участок и расположенные на нем капитальные строения.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Российская федерация. Законы. Федеральный закон от 23 июня 2014 годаО внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. [Электронный ресурс] - Режим доступа: консультант плюс. - загл. с экрана.

2. Российская федерация. Законы. Федеральный закон от 8 июля 2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости». [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.

3. Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях единого государственного реестра недвижимости». Приказ Минэкономразвития от 26 ноября 2015 года № 883. [Электронный ресурс] - Режим доступа: консультант плюс. - загл. с экрана.

4. Российская федерация. Законы. Гражданский кодекс. 30 ноября 1994 года № 51. [Электронный ресурс] - Режим доступа: консультант плюс. - загл. с экрана.

5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169 в редакции 21 ноября 2011 года "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации". [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.

© Н. В. Каверин, В. Н. Клюшниченко, 2017