К вопросу о точности определения площади земельного участка Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 528.4

К ВОПРОСУ О ТОЧНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Николай Владимирович Каверин

Земельно-кадастровая компания «Геостарт», 630005, Россия, г. Новосибирск, ул. Некрасова, 44, начальник геодезического отдела, тел. (923)157-17-56, e-mail: [email protected]

В данной статье рассматривается понятие площади земельного участка и ее влияние на стоимость. Показано, что даже незначительное изменение площади земельного участка при высокой его стоимости, требует наиболее тщательного определения размеров земельных участков.

Ключевые слова: земельный участок, площадь земельного участка, стоимость земельного участка, точность определения размеров площади земельных участков.

TO THE QUESTION ABOUT THE ACCURACY OF THE DETERMINATION OF THE AREA OF LAND

Nikolai V. Kaverin

Cadastre company «Geostart», 630005, Russia, Novosibirsk, 44 Nekrasov's St., head of geodetic Department, tel. (923)157-17-56, e-mail: [email protected]

This article discusses the concept of the area of land and its impact on the cost. It is shown that even a slight change of the area of land at a high cost, requires the most careful determination of the sizes of land plots.

Key words: land plot, land area, cost of land, the accuracy of determining the size of land.

Площадь земельного участка является основным параметром для вычисления земельного налога и арендной платы. Следовательно, от точности данного параметра зависит изменение зависимых от него величин (кадастровая стоимость, арендная плата, земельный налог). Таким образом, приведенные в данной статье результаты актуальны и имеют практическое значение.

Согласно Земельному кодексу, Земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1].

В процессе ведения кадастра различают физическую и геодезическую площади [2, 3]. Под физической площадью понимается площадь земной поверхности в границах участка с учётом неровностей физической поверхности земли. Под геодезической площадью понимается площадь, которая определяется по геодезическим координатам характерных точек углов поворота границ земельного участка. Данная площадь представляет собой проекцию площади наклонного участка на горизонтальную плоскость.

Отличие физической площади от геодезического главного образа зависит от рельефа местности и может составлять 2-5% [4]. Поскольку стоимость зе-

мельного участка может быть значительной, целесообразно данное отличие учитывать при ведении оценочных работ.

Различие физической Бф и геодезической Бг площадей земельного участка определяется по общеизвестной формуле:

Бг = АБф х ^р,

где - в угол наклона физической поверхностиземли. Например, при А = 20 различие физической и геодезической площадей составит АS = 4 кв. м/га, а при в = 60 расхождение превысит 55 кв. м/га. Таким образом, принимая стоимость земли даже равной 20 руб/кв. м этим расхождением пренебрегать не целесообразно.

Кроме рельефа местности площадь меняется также в зависимости от средней отметки в границах земельного участка (Н). Данная зависимость может быть представлена выражением:

БН = (1 - 2Н / R) хSф,

где 8И - значение площади земельного участка с учетом изменения средней отметки на земельном участке в квадратных метрах; Я- радиус Земли, метры.

Изменение площади в зависимости от средней отметки на земельном участке необходимо учитывать при оценочных работах земельных участков, площадь которых превышает один гектар.

Площадь земельного участка также может меняться в зависимости от удаления от осевого меридиана в любой системе координат. Зависимость площади земельного участка (Бп) от удаления от осевого меридиана определяется по общеизвестной формуле:

Бп = (1 + У2 / 2Я2)2 X Бф.

где У - среднее значение ординаты участка.

На краю шестиградусной зоны такую поправку следует учитывать даже для земельных участков, размеры которых превышают шесть соток. Следовательно, при проведении оценочных работ учет местоположения земельного участка относительно осевого меридиана обязателен.

Ряд значений величины искажения площади участкав зависимости отуда-ления от осевого меридиана приведены в таблице.

Искажения площади участка

Таблица

У (км) 25 50 100 150 200 300

АS (кв. м /га) 0.16 0.62 2.52 5.66 10.08 22.69

Геодезическая площадь земельного участка точно вычисляется аналитическими методами по координатам межевых знаков(поворотных точек). Площадь земельного участка, имеющего форму выпуклого многоугольника, определяется по координатам его вершин по формулам:

S Г = 11 X /(Yi+i - Y-i), S г = j lY/(X /-i - X i+i),

где X i, Yi - плановые координаты точки, метры.

Если предположить, что относительная ошибка определения стоимости участка составляет 2-3%, то относительная ошибка определения площади получится на уровне 1-1.5%. Требуемая точность координирования поворотных точек границы участка небольшой площади будет обеспечена в рамках существующих инструкций. Если же ошибку стоимости участка принять равной 0.05%, то относительная ошибка определения площади становится равной 0.00025. В этом случае, например, для прямоугольного участка площадью 0.060 га (600 кв. м) ошибка координирования поворотных точек границы должна быть не ниже 4 мм. Для большего понимания, сказанного выше приведем пример из Internet. Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного в центре Москвы, площадью около 13 300 кв. м, составляет 1 200 000 000 руб., следовательно, стоимость одного квадратного метра будет равна 90 000 руб. если погрешность определения площади не будет превышать ± 40,4 кв. м., то расхождение в стоимости составит ± 3 630 000 руб.. Точность координирования границ земельного участка должна быть не ниже 0,10 м. При относительной ошибке стоимости 0,05% это составит 600 000 руб. Таким образом, точность определения площади земельных участков должна быть адекватна их стоимости.

Приведенные примеры показывают, что определение площади земельного участка является важной геодезической задачей, непосредственно влияющей на стоимость земельного участка. При этом даже незначительное ее изменение обусловливает финансовые риски при купле-продаже земельного участка.

Из сказанного выше следует, что определение площади земельного участка требует серьезного отношения со стороны геодезиста.

Поэтому площадь земельного участка необходимо определять с точностью, зависимой от стоимости конкретного земельного участка современным геодезическим оборудованием.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации (по сост. на 15 мая 2010 г.) [Текст]: Федер. закон № 136. - Новосибирск: Сиб. Ун-т. Изд-во, 2015 г. - 95 с.

2. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 8 июля 2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости». [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.

3. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон № 221 «О кадастровой деятельности». [Электронный ресурс] - Режим доступа: Консультант Плюс. - Загл. с экрана.

4. Безменов В.М. Картографо-геодезическое обеспечение кадастра. Площадь земельного участка. Точность определения площади. Учебно-методическое пособие. [Электронный ресурс] - Режим доступа: консультант плюс. - загл. с экрана.

© Н. В. Каверин, 2017