CC BY
22Закон и право. 2024. № 7. С. 118-121. Law and legislation. 2024;(7):118-121.
Научная статья УДК 347.9
https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-7-118-121 NIION: 1997-0063-7/24-369
EDN: https://elibrary.ru/GSXGVK MOSURED: 77/27-001-2024-7-569
Понятие и виды сделок с земельными участками
Шамиль Исламович Маллаев
Дагестанский государственный университет, Махачкала, Россия, mallaev.shamil@icloud.com
Аннотация. В статье рассмотрены виды сделок с земельными участками, их особенности. Проанализированы основные виды сделок с землей и статьи, регулирующие правовые отношения в области земельного законодательства.
Ключевые слова: Земельный кодекс Российской Федерации, земельные участки, аренда, залог, регистрация сделок, виды сделок, договоры.
Для цитирования: Маллаев Ш.И. Понятие и виды сделок с земельными участками // Закон и право. 2024. № 7. С. 118—121. https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-7-118-121 ЕБЫ: https://elibrary.ru/GSXGVK
Original article
Concept and types of transactions with land plots
Shamil I. Mallaev
Dagestan State University, Makhachkala, Russia, mallaev.shamil@icloud.com
Abstract. The article discusses the types of transactions with land plots and their features. The main types of transactions with land and articles regulating legal relations in the field of land legislation are also considered.
Keywords: the Land Code of the Russian Federation, land plots, lease, pledge, registration of transactions, types of transactions, contracts.
For citation: Mallaev Sh.I. Concept and types of transactions with land plots // Law and legislation. 2024;(7):118—121. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-7-118-121 EDN: https://elibrary.ru/GSXGVK
Я последние годы наблюдается рост количества транзакций с земельными участка--■-^•ми. Для понимания сути этих транзакций важно определить, что такое земельный участок и каковы его особенности. По определению, земельный участок является частью земной поверхности с четко установленными границами.
ЗК РФ в ст. 6 уточняет, что к объектам земельных отношений принадлежат не только сами участки и их части, но и земля в целом как природный ресурс и объект. Таким образом, перед обсуждением классификации и характеристик сделок с землей следует углубиться в изучение ее как объекта этих сделок.
© Маллаев Ш.И. М., 2024.
В Земельном кодексе РФ, конкретно в ст. 11.1, уточняется определение земельного участка. Он определяется как участок земли с четко установленными границами в соответствии с законодательством Российской Федерации. Существует также возможность формирования искусственных земельных участков по правилам, заданным федеральным законом1.
При выделении типов транзакций в области земельных прав их классифицируют на основе количества участников — от сделок, требующих соглашения только одной стороны, до тех, что включают две или более сторон.
1 Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 14.02.2024, с изм. от 11.06.2024, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2024) // http://www.consultant.ru/
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2024
Транзакции, связанные с участками земли, обладают большим разнообразием. Основными и наиболее распространенными типами таких сделок являются:
■ Процедура купли и продажи.
■ Выдача земли под ипотеку.
■ Договоры аренды, которые могут быть как с оплатой, так и без.
■ Обмен участками.
■ Передача земли в дар.
■ Создание права сервитута на использование чужого участка.
Эти примеры отражают лишь часть возможных вариантов взаимодействия с земельными ресурсами, активно привлекаемыми как частными лицами, так и различными организациями, включая государственные и частные предприятия разных форм собственности [7].
Не ограничиваясь только Земельным кодексом РФ, комплексное регулирование транзакций с недвижимостью подразумевает применение различных правовых баз. Это включает, помимо прочего, Гражданский кодекс РФ, законодательство, связанное с государственной регистрацией имущества, и другие законодательные акты. Следовательно, при оформлении сделок, затрагивающих вопросы землепользования, важно обращать внимание на ряд значимых правовых документов, помимо ЗК РФ [1].
Например, задача перехода прав собственности на землю через завещание может быть исполнена путем подготовки специализированного документа — акта о передаче.
В ситуациях, когда лишь одна сторона участвует в переговорах, возможны изменения, возникновение или завершение прав собственности как для активного участника, так и для любых сторон, в чьих интересах эта операция была выполнена. Во многих случаях, когда требуется согласие обеих или всех сторон договоренности, мы сталкиваемся с необходимостью двусторонних или многосторонних соглашений.
Согласно Гражданскому кодексу подобные договоренности в сфере земельных отношений называются контрактами, которые, в свою очередь, могут быть классифицированы по различным критериям. Примерами таких операций могут служить аренда земли, купля-продажа земельных участков, использование их как залог для получения кредитных средств в банке [6].
Существуют договоры, классифицированные как безвозмездные и возмездные. Определение возмездного договора заключается в обя-
зательстве одной из сторон выплачивать вознаграждение или предоставлять иное компенсационное возмещение в обмен на выполнение обязательств по договору. Примером возмездного договора в области земельного права служит сделка купли-продажи.
В этом случае продавец несет ответственность за переход прав собственности на земельный участок к покупателю, взимая с последнего определенную денежную сумму в качестве платежа. В обмен на оплату покупатель приобретает владение земельным участком, выполнив свою часть условий договора через передачу денежных средств продавцу.
Когда одна из сторон договора обязуется выполнить свои обязательства, не ожидая в ответ материальную компенсацию, речь идет о договоре, который не предполагает взаимных материальных выгод, т.е. он является безвозмездным [8].
В свою очередь, по вопросам, касающимся сделок с недвижимостью, такими, как земля, участники могут действовать через представителей, которые получают полномочия на осуществление этих сделок от их имени. Представители, действующие на основе доверия, облечены правом ведения дел от лица сторон договора. Что касается специфики земельных сделок, то они всегда оформляются письменно и требуют проведения официальной государственной регистрации. Эти требования закреплены в Гражданском кодексе РФ и дополнительных регулирующих документах, о которых будет упомянуто далее [5].
До тех пор, пока сделки с земельными участками официально не зарегистрированы, они не признаются законными или правомерными. В контексте использования земли в России существуют специфические правовые основания, под которые подпадает владение землей. Эти основания включают собственность, владение, бессрочное использование, временное использование, а также аренду и сервитут, все из которых являются законодательно определенными практиками.
Важность присвоенных земельных титулов заключается в их роли определения участников и структуры земельных правоотношений, включая возможности для разнообразных транзакций, связанных с земельными участками.
Нужно подчеркнуть, что под понятием земельных сделок, согласно нынешнему законодательству, подразумевается не только передача
ЬДМ & ЬБ^БЬДТЮМ • 07-2024
прав на землю в ее полном объеме, принадлежащем одному владельцу, но также и передача отдельных ее частей или определенных долей [2].
Это означает, что термин «сделки с земельными участками» охватывает широкий спектр операций, не ограничиваясь исключительно полными участками. Ключевым моментом является то, что право на совершение подобных операций предоставляется исключительно владельцам данных участков, что подчеркивает их особое значение и полномочия в рамках данной правовой системы.
В соответствии с нормами права Российской Федерации, а именно с положениями Земельного и Гражданского кодексов, а также прочих законодательных актов, процесс смены владельца участков земли и долей в них может быть осуществлен через различные юридические операции.
Сюда входят операции купли-продажи, обмена участков или земельных долей на другие объекты недвижимости или имущества, передача в дар, приобретение по наследству, установление ренты, проведение приватизации, а также исполнение судебных постановлений.
Что касается процесса оформления договора о продаже земельного участка, то он требует обязательного составления и подписания одного письменного документа. Законодательство четко определяет, что подобные договоры не допускают оформления путем отправки корреспонденции, включая телеграф, факс или почту, вместо прямого подписания единой бумаги.
Особые аспекты процедуры покупки и продажи земельных участков задокументированы в ст. 37 Земельного кодекса РФ, изданного в 2001 г., где уточняется, что для осуществления сделки купли-продажи земля должна быть зарегистрирована в государственном кадастре.
В дополнение введенный Федеральным законом от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ законодательный акт указывает на возможность оказания услуг по продаже земельных участков через универсальные центры обслуживания граждан, которые предоставляют как муниципальные, так и государственные услуги [5]2.
Чтобы защитить интересы покупателя при покупке земельного участка, продавец должен информировать его о любых существующих ог-
2 См. также: Сыроедов H.A. Правовое регулирование оборота земельных участков // Гос-во и право. 1999. № 9. 56 с.
раничениях и обременениях, связанных с использованием этого участка. Кроме того, Кодекс отмечает недопустимость включения в договор купли-продажи условий, которые:
■ дают продавцу право возврата участка на основании его личного желания;
■ вмешиваются в возможности покупателя по будущему управлению участком, включая сделки по его залогу, аренде или другие виды распоряжения землей.
Таким образом, все это направлено на предотвращение возможных неприятностей для покупателя, обеспечивая более четкие и прозрачные условия сделки, а также на ограничение обязательства продавца при возникновении требований к земельному участку от сторонних лиц.
Список источников
1. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Гос-во и право. 2001. № 1. С. 32-39.
2. Андреева М.Б. Право собственности и иные вещные права на землю в свете нового земельного законодательства // Иваново-Возне-сенский юрид. вестник: Науч.-практ. журнал. 2002. № 10. С. 25-30.
3. Баширина E.H. Земельный участок как объект гражданско-правовых сделок // Инновационное развитие современной науки. 2014. № 5.
4. Болтанова E. С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения): Дис. ... канд. юрид. наук. Томск: Томский гос. ун-т. 2001. 248 с.
5. Маковский А.Л. Гражданское законодательство как предмет ведения Федерации в прошлом и настоящем нашего Отечества // Журнал рос. права. 2003. № 11. С. 93-105.
6. Тихомиров М.Ю. Земельные участки. Основания и порядок приобретения. М.: Издание Г-на Тихомирова, 2006. 240 с.
7. Чистяков О.И. История отечественного государства и права: Учебник. Ч. I. 3-е изд., пе-рераб. и доп. М.: Юристъ, 2001. 430 с.
8. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Нотариус. 2003. № 4. С. 42-44.
References
1. Adikhanov F.Kh. The relationship between the norms of civil law and the norms of land law in the
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2024
regulation of land relations in the conditions of the land market // State and Law. 2001. № 1. Pp. 32-39.
2. Andreeva M.B. Ownership and other real rights to land in the light of the new land legislation // Ivanovo-Voznesensky Legal Bulletin: Scientific and Practical Journal. 2002. № 10. Pp. 25-30.
3. Bashirina E.N. Land plot as an object of civil transactions // Innovative development of modern science. 2014. № 5.
4. Boltanova E.S. Contract of purchase and sale of real estate (general provisions): Dis. ... cand. legal sciences. Tomsk: Tomsk State University. 001. 248 p.
5. Makovsky A.L. Civil legislation as a subject of jurisdiction of the Federation in the past and present of our Fatherland // Journal of Russian Law. 2003. № 11. Pp. 93-105.
6. Tikhomirov M.Yu. Land plots. Grounds and procedure for acquisition. M.: Publishing house of Mr. Tikhomirov, 2006. 240 p.
7. Chistyakov O.I. History of the Russian state and law: textbook. Part I. 3rd ed., revised and additional. M.: Yurist, 2001. 430 p.
8. Chubukov G.V. Landed real estate as a legal category // Notary. 2003. № 4. Pp. 42—44.
Информация об авторе
Маллаев Ш.И. — магистрант
Статья поступила в редакцию 09.05.2024; одобрена после рецензирования 08.06.2024; принята к публикации 14.06.2024.
Information about the author
Mallaev Sh.I. — master's student
The article was submitted 09.05.2024; approved after reviewing 08.06.2024; accepted for publication 14.06.2024.
ИЗДАТЕЛЬСТВО «ЮНИТИ-ДАНА» ПРЕДСТАВЛЯЕТ
Муниципальное право России. 13-е изд., перераб. и доп. Учебник. Гриф УМО по юридическому образованию вузов РФ. Гриф МУМЦ "Профессиональный учебник". Гриф НИИ образования и науки / Под ред. Б .С. Эбзеева, Г. А. Гаджиева, А .М. Осавелюка, Н .М. Чепурновой, Л.Т. Чихлладзе. 559 с.
ISBN: 978-5-238-03848-3
Изложены основные теории местного самоуправления, рассмотрена история возникновения и развития самоуправления в России. Показаны современные подходы к пониманию местного самоуправления, главные направления государственной политики России в этой области. Представлены предмет, метод, система и источники муниципального права. С учетом комплексного характера определено особое место муниципального права в системе российского права. Рассмотрены формы непосредственного осуществления населением местного самоуправления и его участия в нем. Описаны структура органов местного самоуправления и различные модели ее организации.
Для студентов (курсантов), аспирантов (адъюнктов) и преподавателей высших юридических образовательных учреждений, органов и должностных лиц местного самоуправления. Может быть использован в учебном процессе по дистанционным образовательным технологиям.
LAW & LEGISLATION • 07-2024
