CC BY
5Закон и право. 2024. № 6. С. 131-134. Law and legislation. 2024;(6):131-134.
Научная статья УДК 347.9
https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-6-131-134 NIION: 1997-0063-6/24-317
EDN: https://elibrary.ru/MDQBHC MOSURED: 77/27-001-2024-6-517
Договор купли-продажи земельного участка
Шамиль Исламович Маллаев
Дагестанский государственный университет,
Махачкала, Россия, mallaev.shamil@icloud.com
Аннотация. В статье проанализированы существенные условия договора купли-продажи. Рассматриваются вопросы правового регулирования договора купли-продажи земельного участка, раскрываются особенности сделок с земельными участками, а также способы и правила осуществления торга.
Ключевые слова: купля-продажа земельного участка, предмет договора, цена, земельный участок, государственный кадастровый учет.
Для цитирования: Маллаев Ш.И. Договор купли-продажи земельного участка // Закон и право. 2024. № 6. С. 131 — 134. https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-6-131-134 ЕБЫ: https://elibrary.ru/MDQBHC
Original article
Land purchase and sale agreement
Shamil I. Mallaev
Dagestan State University, Makhachkala, Russia, mallaev.shamil@icloud.com
Abstract. This article analyzes the essential terms of the purchase and sale agreement. The issues of legal regulation of the land purchase and sale agreement are considered; the features of transactions with land plots are revealed; as well as methods and rules for trading.
Keywords: purchase and sale of land, subject of the agreement, price, land, state cadastral registration. For citation: Mallaev Sh.I. Land purchase and sale agreement // Law and legislation. 2024; (6) : 131—134. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/2073-3313-2024-6-131-134 EDN: https://elibrary.ru/MDQBHC
Гделки с недвижимостью, включая передачу прав собственности на земельные участки, относятся к типичным операциям в рамках использования земли, регулируемыми общегражданскими нормами и дополнительными положениями, зафиксированными в Земельном кодексе РФ и других законах на федеральном уровне.
Когда происходит продажа земельного участка, продавец по договоренности передает землю , а также любые строения, квартиры или иные объекты на ней в собственность покупателю, что строго регламентируется ст. 30 Гражданского кодекса РФ. Эти процедуры оформления прав
© Маллаев Ш.И. М., 2024. LAW & LEGISLATION • 06-2024
на землю категорически следуют установленным правилам, обеспечивая юридическую ясность операций купли-продажи.
В Земельном кодексе Российской Федерации, конкретнее в его ст. 1, п. 5, утверждена концепция, по которой земельные участки и непосредственно с ними связанные объекты обладают общей судьбой, означающей, что они не могут быть разделены, за исключением особых случаев, определенных в федеральных законах. Эта идея еще более развита в ст. 35 того же Кодекса, подчеркивающей запрет на отдельную продажу объектов, строений и сооружений от земельного участка и, наоборот, если они принадлежат одному собственнику. Это означает, что если земля и постройки на ней являются собственно-
стью одного лица, они должны быть проданы или переданы вместе, укрепляя принцип единства судьбы между ними.
Если один и тот же человек владеет и зданием (или любым другим объектом недвижимости), и землей, на которой это здание расположено, то продажа части его прав на эту недвижимость также означает продажу соответствующей части прав на землю. Размер продаваемой доли земли будет соответствовать размеру доли в объекте недвижимости, расположенном на этой земле.
Кроме того, любая сделка по передаче земли новому владельцу требует официальной регистрации согласно государственным нормативам, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 551) и детально описанным в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. Этот Закон устанавливает порядок регистрации прав на землю и любые сделки с недвижимостью.
Специфика правил, устанавливающих порядок сделок с недвижимостью, заключается в особенности недвижимых объектов, которые всегда связаны с конкретным месторасположением, хотя сама сделка может происходить где угодно. Соблюдение прав третьих лиц на имущество, подтверждение права собственности продавца на землю под объектами недвижимости — вот важнейшие аспекты, которые должны быть ясны сторонам при оформлении таких сделок. Именно для удостоверения этих аспектов и была установлена необходимость государственной регистрации прав на объекты недвижимости, обеспечивая тем самым четкое понимание правового статуса приобретаемой недвижимости.
Какова роль госрегистрации при оформлении права собственности на землю для покупателя? Статус собственника земли покупатель получает только после официальной регистрации. Этот процесс необходим даже если условия договора уже выполнены обеими сторонами до момента регистрации, и отсутствие регистрации не дает права менять отношения с другими людьми и компаниями [9].
В случае, когда одна из сторон избегает оформления права собственности через госрегистрацию, другая сторона может обратиться в суд за принуждением к регистрации. В таком случае сторона, препятствующая регистрации, обязана будет компенсировать убытки, причиненные задержкой регистрации.
Важно отметить, что процедура купли-продажи земельных участков в Российской Федера-
ции обходится без необходимости нотариального подтверждения благодаря действующей системе государственной регистрации недвижимости и транзакций с ней.
Таким образом, законодательство, в частности ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, не налагает обязательства на стороны по договору о нотариальном удостоверении. Однако если участники сделки посчитают необходимым заверить договор у нотариуса, такая возможность им открыта и происходит в соответствии с положениями закона о нотариате, принятого 11 февраля 1993 г. № 4462-1, который со временем претерпел изменения и дополнения, последние из которых были введены 23 декабря 2003 г. [7, с. 145].
В соответствии с указаниями, данными 2 июня 1993 г. № 1-16/770 Роскомземом, был официально одобрен стандартный документ для оформления сделок купли-продажи земли. Основные требования к описанию земельного участка в данном документе включают необходимость уточнять следующую информацию: адрес местонахождения участка, его кадастровый идентификатор, информацию о существующих на нем строениях, если таковые есть, размеры территории в метрах квадратных, целевое использование участка в соответствии с его земельной категорией, а также данные о владельце или управляющем этих земель [3].
В документе приложено типовое соглашение о покупке земельного участка с акцентом на его целевом использовании. Правовое регулирование транзакций с земельными участками основывается на специфических законодательных документах, в числе которых выделяется Федеральный закон, принятый 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ, касающийся вопросов оборота земель аграрного назначения.
Кроме того, землепользование и защита земель в стране подчиняются общим положениям, утвержденным ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля в Российской Федерации является фундаментом существования и развития всех народов, обитающих на ее территориях.
В соответствии с п. 1.1 ст. 6 Земельного кодекса РФ, датированного 25 октября 2001 г., земля определяется как элемент природы и ресурс, используемый для удовлетворения разнообразных человеческих потребностей через его защиту и эксплуатацию для получения выгоды. При этом земля и ее социальные аспекты подлежат законодательному урегулированию в рамках охраны природы, особенно по земельным вопро-
ЗАКОН И ПРАВО • 06-2024
сам. Чтобы земельный участок стал предметом гражданских и земельных правоотношений, включая аренду, он должен быть зарегистрирован в государственном земельном кадастре в соответствии с правилами, изложенными в ст. 70 указанного Кодекса. Это требование распространяется на все категории земель, включая лесные участки [8].
Когда земельный участок проходит процедуру официального кадастрового учета, он обретает уникальные идентификаторы, благодаря которым его можно отличить от прочих участков. В ходе этого учета дается информация о каждом участке, включая его кадастровый номер, точное расположение, общую площадь, категорию и допустимое назначение площади, а также данные о границах и специфических характеристиках, таких, как экономические показатели и уровень плодородия для конкретных видов земель. Кроме того, важную роль играет фиксирование любых прав или ограничений, связанных с землей, и наличие на участке строений или иных объектов недвижимости. Вся эта информация заносится в Официальный государственный реестр земель, обеспечивая единое видение и управление земельными ресурсами.
Заключая договор о купле-продаже земли, крайне важно включить полную информацию о земельном участке из Государственного реестра земель, как это предусмотрено в ст. 14 Федерального закона № 28-ФЗ от 2 января 2000 г. Это делается с целью избежать недоразумений, связанных с ч. 2 ст. 554 Гражданского кодекса РФ. В ней говорится, что если в договоре не содержится достаточно данных для конкретизации объекта сделки, это может привести к тому, что договор будет считаться незаключенным из-за несогласия сторон по предмету сделки [4].
Когда владельцы земель принимают решение о переформировании существующих земельных участков — будь то путем их разделения на множество мелких частей, слияния в единый участок или корректировки их общей периферии — нет необходимости разрабатывать плановые документы по организации пространства. В этих случаях нужно лишь оформить документы земельного устройства, следуя установленной Земельным кодексом процедуре. Однако новообразованные участки обязаны соответствовать градостроительным предписаниям, как в плане максимально допустимых размеров, так и не опускаться ниже установленного минимума.
В повседневной практике важно осознавать, что для того чтобы разделить один земельный
участок на несколько, крайне важным является обеспечение доступа к каждому из новообразованных участков. Только когда новообразованный участок полностью находится внутри определенной территориальной зоны, возможно их объединение в единый земельный участок. Это указывается в п. 4 ст. 41 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что касается определения стоимости земельного участка, то она может быть установлена по взаимному согласию между покупателем и продавцом, решением аттестованного оценщика или на основе итогов аукциона [5, с. 55; 6].
В определенных обстоятельствах стоимость участков земли может быть определена исходя из уникального набора правил, утвержденных на федеральном уровне. Примером тому служат регуляции, изложенные в ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3, касающегося применения Земельного кодекса РФ.
Далее, в соответствии со ст. 11, п. 3 Федерального закона № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 г., касающегося приватизации имущества государственного и муниципального типа, было установлено, что при образовании открытого акционерного общества через преобразование унитарного предприятия ценность земельных участков должна быть приравнена к их кадастровой стоимости [3].
В ряде ситуаций, в соответствии с законодательством РФ об оценке, рыночная стоимость земельных участков принимается за их фактическую стоимость.
Список источников
1. Земельный кодекс РФ от25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 21.07.2014) // http://www.consultant.ru/
2. Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // http:// www.consultant.ru/
3. Александров А.Д. Вопросы, связанные с применением отдельных положений ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Юрид. мир. 2017. № 2. С. 12-21.
4. Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. М.: Проспект, 2015. 175 с.
5. Землякова ГЛ., Мельников H.H., Самончик O.A. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Гос-во и право. 2011. № 9.
6. Костина O.B. О существенных условиях договора купли / продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 23-26.
LAW & LEGISLATION • 06-2024
7. Крассов О.И. Земельное право. М., 2007.
8. Румянцев Ф.П. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики: Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2011.
9. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С. 18—19.
References
1. Land Code of the Russian Federation dated October 25, 2001 № 136-FZ (as amended on July 21, 2014) // http://www.consultant.ru/
2. Federal Law of the Russian Federation «On the turnover of agricultural land» dated July 24, 2002 № 101-FZ (as amended on December 28, 2013) // http://www.consultant.ru/
3. Alexandrov A.D. Issues related to the application of certain provisions of the Federal Law «On the turnover of agricultural land» // Legal world. 2017. № 2. Pp. 12-21.
4. Bogolyubov S.A. Land law: Textbook. M.: Prospekt, 2015. 175 p.
5. Zemlyakova G.L., Melnikov N.N., Samonchik O.A. and others. Legal support of public interest in land law // State and Law. 2011. № 9.
6. Kostina O. V. On the essential terms of the land purchase and sale agreement // Notary. 2010. № 2. Pp. 23-26.
7. Krassov O.I. Land law. M., 2007.
8. Rumyantsev F.P. Legal regulation of the turnover of agricultural land: issues of theory and practice: Dis. ... doc. legal sci. M., 2011.
9. Sitdikova L.B. The effectiveness of norms in civil law of Russia (on the example of the proposal to introduce mandatory notarization of real estate transactions) // Notary. 2013. № 5. Pp. 18—19.
Информация об авторе
Маллаев Ш.И. — магистрант
Статья поступила в редакцию 09.04.2024; одобрена после рецензирования 08.05.2024; принята к публикации 14.05.2024.
Information about the author
Mallaev Sh.I. — master's student
The article was submitted 09.04.2024; approved after reviewing 08.05.2024; accepted for publication 14.05.2024.
ИЗДАТЕЛЬСТВО «ЮНИТИ-ДАНА» ПРЕДСТАВЛЯЕТ
Административная
ответственность
Административная ответственность. 10-е изд., перераб. и доп. Учебное пособие. Гриф УМЦ "Профессиональный учебник". Гриф НИИ образования и науки. —351 с. / Под ред. О.В. Зиборова, А.И. Стахова.
ISBN: 978-5-238-03851-3
Рассматриваются ключевые вопросы административной ответственности как института административного права. Анализируются материально-правовые и процессуальные основания административной ответственности, система и виды административных наказаний, общие и особые правила их назначения, структура и механизм производства по делам об административных правонарушениях. Исследуется специфика административно-деликтного производства в арбитражных судах. Для студентов, аспирантов, преподавателей юридических вузов, сотрудников органов, обладающих административно-юрисдикционнными полномочиями, а также всех интересующихся проблемами административной ответственности.
ЗАКОН И ПРАВО • 06-2024
