CC BY
1446
Бизнес в законе
5’2014
11.2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Незнамова Алла Андреевна, преподаватель кафедры финансового, банковского и административного права
Место работы: Российский государственный социальный университет
Аннотация: в данной статье автор рассматривает особенности договора купли-продажи земельных участков. Анализируется существующая практика применительно существенных условий договора купли-продажи земельных участков, исследуются особенности гражданско-правового регулирования договорных отношений, которые в первую очередь связаны с определением круга существенных условий по договору купли-продажи земельных участков. Так же рассматриваются объекты публичных и частных прав с учетом специфики правового регулирования соответствующих отношений
Ключевые слова: договор, купля-продажа, недвижимость, земельный участок, государственная регистрация
PECULIARITIES OF LAND PURCHASE AND SALE AGREEMENT
Neznamova Alla A., teacher of financial, bank and administrative law department
Work place: Russian State Social University
Annotation: The article covers different peculiarities of land purchase and sale agreement. Current practice relating to essential conditions of land purchase and sale agreement is analyzed. Civil law regulation of contractual relations, regarding first of all the determination of essential conditions of land purchase and sale agreement, is examined. The objects of public and private rights due to the particularity of the corresponding legal regulation are also the subject of the article
Keywords: agreement, purchase and sale, real estate, land plot, state registration
Недвижимость является неотъемлемой частью личной жизни людей и их деятельности в любой сфере. В последние годы в России, как и во всем цивилизованном мире, каждый гражданин в своей жизни совершает хотя бы одну сделку с недвижимым имуществом. Как отмечается Л.Б. Ситдиковой «...вовлечение недвижимости в гражданский оборот и переход значительной части недвижимых объектов из государственной собственности в частную, потребовало реформы гражданского законодательства и создания нормативной
базы необходимой для реализации прав на недвижи-
1
мое имущество и сделок с ним» .
Учитывая особую ценность объекта недвижимого имущества следует остановиться на договоре купли-продажи земельных участков. Российские правоведы, рассматривая систему гражданских прав, для земельного участка отводят различную роль. Так С.А. Степанов считает, что земельный участок выступает в качестве организационного центра системы объектов не-
1 Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С. 18-19.
движимого имущества2. В то время как О.И. Крассов3 считает его основой понятия «недвижимость», первичного и главного элемента недвижимости.
Из данных суждений следует, что доктрина гражданского права рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, при этом обязательно оговаривая его определенные, существенные свойства как объекта вещных прав и особенности участия в гражданском обороте.
Основным производным основанием приобретения права собственности на недвижимое имущество, является, несомненно, заключение различных гражданско-правовых договоров. При этом одним из самых традиционных сделок осуществляемых с земельными участками является договор купли-продажи.
Договор купли-продажи земельных участков заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности4.
К особенностям договора купли-продажи земельного участка относят его существенные условия - предмет и цену. Учитывая неопределенность в юридической литературе относительно трактовки понятия «предмет договора», можно утверждать, что предмет договора продажи земельного участка будет представлять собой указание на непосредственную возмездную передачу земельного участка в собственность и описание индивидуализирующих признаков данного участка.
В связи с тем, что земельный участок представляет собой объект повышенной ценности, то законодательство закрепляет особую детализацию при описании предмета. В противном случае данный договор не может считаться заключенным, т.к. стороны не договорились относительно объекта. Так, например, Калужский областной суд иск о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворил правомерно, поскольку ответчик неправильно информировал истца о месте нахождения земельного участка и его качественных характеристиках, так как после заключения договора выяснилось, что участок сдвинут в сторону реки и фактически представляет собой болото, в связи с чем использовать его под индивидуальное строительство невозможно5.
В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РФ в качестве объекта продажи могут выступать только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет6. Данное требование полностью поддерживается судами. Показателен в этом плане пример из судебной практики.
Так, например, Ленинградский областной суд в удовлетворении требований о признании недействительным договора дарения земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи спорных объектов недвижимости отказал, поскольку предварительный договор купли-продажи не содержит данных о грани-
2 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 8.
3 Крассов О.И. Земельное право. М., 2007. С. 145.
4 Пустовалова Е.А. Основные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Бизнес в законе. -2011. - №5. - С. 67-69.
5 Определение Калужского областного суда от 06.05.2013 г. по делу № 33-1100/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
6 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
182
Незнамова А. А.
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
цах земельного участка, а также в нем не содержится его кадастровый номер, что свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора, в связи с чем, он признается незаключенным7.
Кадастровый номер уникален и неповторим. Именно поэтому отдельные исследователи считают, что наличие кадастрового номера выступает самым главным индивидуализирующим признаком объекта недвижимости.
Объекту присваивается кадастровый номер при проведении кадастрового и технического учета. Кадастровый учет предполагает описание и индивидуализацию объекта недвижимого имущества. Только благодаря кадастровому учету объект недвижимости индивидуализируется8.
Любое недвижимое имущество, которое включено в государственный кадастр недвижимости, обладает особым государственным учетным номером (кадастровым номером), которые не повторяется на территории страны. Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:
1) сведений о присвоенном соответствующему объекту недвижимости кадастровом номере;
2) новых сведений о соответствующем объекте недвижимости;
3) сведений о прекращении существования объекта недвижимости.
Для более точно индивидуализации продаваемого участка необходимо к договору приложить кадастровую карту земельного участка, которая удостоверяется уполномоченным органом. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках.
Законодатель не предусмотрел в качестве обязательного требования приложения к договору такой карты. Однако на практике было бы полезным обладать такой картой с тем, чтобы покупатель мог более четко иметь представление о приобретаемом земельном участке и более точные данные относительно него.
Также одним из необходимых условий для договора продажи земельного участка является указание цены земельного участка. В случае несогласованности цены договор считается незаключенным. Так, в удовлетворении иска об обязании заключить договор купли-продажи отказано правомерно, поскольку на момент заключения между сторонами соглашения о намерениях ответчик не являлся собственником спорного земельного участка, его границы не были сформированы. Встречный иск в части признания незаключенным соглашения о намерениях удовлетворен правомерно, поскольку границы спорного объекта недвижимости не были установлены и сформированы, а цена являлась ориентировочной9.
Учитывая рыночные условия, исходя из спроса и предложений на рынке продажи земельных участков, будет формироваться цена конкретного земельного
7 Определение Ленинградского областного суда от 25.07.2013 г. № 33-3412/2013// СПС «КонсультантПлюс Судебная практика».
8 Устюкова В.В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. 2011. № 8.
9 Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2013 г. по делу № 11-16675 // СПС «КонсультантПлюс. Судебная практика».
участка. Стороны при определении цены участка могут использовать нормативную цену при определении цены земельного участка, подлежащего оплате.
В том случае, когда цена сторонами определяется с учетом спроса и предложений на рынке продажи земельных участков, то принято такую цену считать рыночной, т.к. она учитывает рыночные обстановку и условия.
Рыночная стоимость будет формироваться с учетом положений п. 1 ст. 66 ЗК РФ и Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» . В том случае, когда продажа земельного участка осуществляется собственником, являющимся публичным образованием, то необходимо обязательно предварительно провести оценку земельного участка специализированной организацией.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения, принадлежащие публичным образованиям, подлежат продаже только через проведение конкурсов,
так как необходимо установление особых условий по
11
использованию таких земельных участков .
Основные правила проведения торгов в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения должны быть урегулированы в Законе об обороте земель и конкретизированы в подзаконных актах. Кроме того, необходимо устранить несоответствие п. 1 ст. 10 названного Закона остальному земельному законодательству, которое предусматривает возможность предоставления земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения) бесплатно в случаях, закрепленных ЗК РФ, иными федеральными законами и законами субъектов РФ. Чтобы торги не выступали единственным способом наделения граждан и юридических лиц земельными участками, находящимися в публичной собственности, п. 1 ст. 10 Закона об обороте земель следует дополнить словами «если иное не предусмотрено законом».
Одной из особенностей оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения является установление правила о преимущественном праве субъекта РФ (а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ, -муниципальных образований) на приобретение таких земельных участков при их возмездном отчуждении.
Установленное государством требование о минимальной цене продаваемого земельного участка не ниже его кадастровой стоимости достаточно для публично устанавливаемых параметров регулирования купли-продажи объектов недвижимости.
Вряд ли можно принять за основу при определении цены продаваемого земельного участка сельскохозяйственного назначения и размеры арендной платы за аналогичные земельные участки с учетом периода окупаемости. Ни одна из сторон не сможет сказать, как изменится арендная плата даже в следующем году, не говоря обо всем периоде окупаемости - 10-15 лет. Оптимальная формула рекомендована ГК РФ: стороны, действуя на свой страх и риск, с надлежащей осмотрительностью определяют условия договора.
10 Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
11 Пасикова Т.А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2008. С. 8.
183
Бизнес в законе
5’2014
Следует отметить, что Закон об обороте земель ограничивает субъектный состав участников сделки купли-продажи.12 Сельскохозяйственные земли согласно ст. 3 указанного Закона не могут быть приобретены в собственность иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%.
Гражданский кодекс РФ предусматривает, что продаваемый товар должен соответствовать всем необходимым условиям о качестве такого рода товара. Данное правило относится и к случаям продажи земельных участков, только, конечно, с определенными особенностями. Так, например, сельскохозяйственные земли характеризует такое качество земель как плодородие, т.е. способность земли удовлетворять потребностям культурных растений в воздухе, питательных веществах, тепле, воде, биологической и физикохимической среде, что позволит обеспечить высокий урожай культивируемых растений.
Тем, не менее, рассматриваемый аспект никак не отражен в законодательстве. Именно поэтому следует закрепить в Гражданском кодексе РФ статью предусматривающую особенность продажи земельного участка, выделив среди существенного условия качество земельного участка, предусмотрев ответственность за нарушение такого условия.
В настоящее время, когда в договоре отсутствует условие о качественных характеристиках продаваемого участка земли, продавец должен покупателю передать товар (т.е. земельный участок), который пригоден для целей, для которых товар такого рода используется. Отдельный земельный участок всегда является особенным. Некоторые из участков обладают способностью к быстрому истощению и ухудшению или способности к восстановлению и др.
Учитывая такую особенность, при передаче продавцом товара ненадлежащего качества (т.е. земельного участка), достаточно сложно применить норму ст. 475 ГК РФ, т.к. определить «ненадлежащее качество» достаточно сложно, а зачастую является субъективной оценкой. Именно поэтому при составлении договора продажи земельного участка, необходимо особо оговорить качество продаваемого объекта, учитывая все характерные особенности. Точное и полное описание качества объекта позволит предупредить споры по возникновению претензий к качеству продаваемого земельного участка. Иными словами, требования о качестве продаваемой земли должно выступать в договоре как существенное условие13.
Ф.П. Румянцев по этому поводу предлагает учитывать качество конкретного земельного участка в данных, которые включаются в государственный кадастр недвижимости14. Г.Л. Землякова, Н.Н. Мельников, О.А. Самончик предлагают дополнить сведения о земельном участке, учитываемых в государственном кадаст-
12 Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
13 Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 23-26.
14 Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи зе-
мельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал
российского права. 2013. № 8. С. 25-33.
ре недвижимости, информацией о качестве земельного участка (особенно земель сельскохозяйственного назначения)15.
Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию, по мнению Л.Б. Ситдиковой «,в науке гражданского права общепризнанным является определение существенных условий как необходимых и достаточных для заключения любого гражданскоправового договора»,16 в том числе и об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.
Названные обстоятельства будут вступать достаточными для расторжения договора купли-продажи земельного участка по основаниям, указанным в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса, как свидетельствующие о том, что при продаже земельного участка покупателю была предоставлена заведомо ложная информация о продаваемом земельном участке, которая повлияла на решение покупателя приобрести названный земельный участок. В случае надлежащего исполнения своих обязательств продавцом (предоставления полной и правдивой информации о продаваемом земельном участке) покупатель не стал бы собственником земельного участка. Считаем, что продавец исполнение обязательств (предоставления полной и правдивой информации о продаваемом земельном участке) сможет доказать только в случае если данная информация полно и четко отражена в тексте самого договора купли-продажи. Иначе в случае возникновения спора, наличие, однозначность и полнота соответствующих сведений изложенных с договоре позволит суду правильно оценить предмет спора.
В юридической литературе предлагалось также расширить перечень существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения и отнести к таковым, помимо предмета договора и цены участка, условие о сроке исполне-
17
ния передачи продаваемого земельного участка. Данное предложение обосновывалось в первую очередь тем обстоятельством, что использование сельскохозяйственных земель неразрывно связано со своевременностью проведения сельскохозяйственных работ и для покупателя данное условие имеет существенное значение. Считаем, что данное предложение, хотя и не лишено определенного смысла, в тоже время не следует считать существенным. Уклонение одной из сторон договора от передачи (подписания документа о передаче) земельного участка на условиях, оговоренных договором, считается отказом соответственно для продавца от исполнения обязанности передать земельный участок, а для покупателя - соответствующей обязанности принять его, что разрешается нормами Гражданского кодекса.
Таким образом, существенными условиями для договора купли-продажи земельного участка выступают
15 Землякова Г. Л., Мельников Н.Н., Самончик О.А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. 2011. № 9. С. 55.
16 Ситдикова Л.Б. Проблемы определения содержания круга существенных условий в договоре возмездного оказания информационных услуг // Арбитражный и гражданский процесс. 2008. №
7. С. 44.
17 Румянцев Ф.П. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики: дисс. , докт. юрид. наук. М., 2011.
184
Незнамова А. А.
ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
предмет и цена. В качестве предмета может выступать только тот земельный участок, который прошел кадастровый учет.
Список литературы:
1. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2013 г. по делу № 11-16675 // СПС «Консультант Плюс. Судебная практика».
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
3. Землякова Г. Л., Мельников Н.Н., Самончик О.А. и др. Правовое обеспечение публичного интереса в земельном праве // Государство и право. 2011. № 9. С. 55.
4. Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. № 2. С. 23-26.
5. Крассов О.И. Земельное право. М., 2007. С. 145.
6. Определение Калужского областного суда от 06.05.2013 г. по делу № 33-1100/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
7. Определение Ленинградского областного суда от 25.07.2013 г. № 33-3412/2013// СПС «КонсультантПлюс Судебная практика».
8. Пасикова Т.А. Особенности гражданского оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения: ав-тореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2008. С. 8.
9. Пустовалова Е.А. Основные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Бизнес в законе. - 2011. - №5. - С. 67-69.
10. Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения // Журнал российского права. 2013. № 8. С. 25-33.
11. Румянцев Ф.П. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики: дисс. , докт. юрид. наук. М., 2011.
12. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С. 18-19.
13. Ситдикова Л.Б. Проблемы определения содержания круга существенных условий в договоре возмездного оказания информационных услуг // Арбитражный и гражданский процесс. 2008. № 7. С. 44.
14. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 8.
15. Устюкова В.В. Договоры и иные сделки с земельными участками // Аграрное и земельное право. 2011. № 8.
16. Федеральный закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
17. Федеральный закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ. 2002. №
30. Ст. 3018.
Reference list:
1. Appellate decision of the Moscow City Court dated 22.04.2013, case № 11-16675 // Legal reference system "ConsultantPlus. Judicial practice".
2. Land Code of the Russian Federation dated 25.10.2001, Federal Law № 136-FZ (as amended on 21.07.2014) // Russian Federation official gazette. 2001. № 44. Art. 4147.
3. Zemlyakova G.L., Melnikov N.N., Samonchik O.A. and others. Legal groundwork for public interest in the land law // State and Law. 2011. № 9. P. 55.
4. Kostin O.V. On the essential terms of land sale and purchase agreement // Notary. 2010. № 2. Р. 23-26.
5. Krassov O.I. Land Law. M., 2007, P. 145.
6. Decision of the Kaluga Regional Court dated 06.05.2013, case № 33-1100 / 2013 // Legal reference system "ConsultantPlus"
7. Decision of the Leningrad Regional Court dated 25.07.2013, the № 33-3412 / 2013 // Legal reference system "ConsultantPlus. Judicial practice".
8. Pasikova T.A. Peculiarities of agricultural land civil circulation: PhD in law. Krasnodar, 2008, P. 8.
9. Pustovalova E.A. Main problems of the state registration of real estate rights // Business -in-law . - 2011. - №5. - P. 67-69.
10. Rumyantsev F.P. Peculiarities of agricultural land sale and purchase agreement // Russian Law Journal. 2013. № 8. P. 25-33.
11. Rumyantsev F.P. Legal regulation of agricultural land circulation: Theory and Practice: thesis. ... D.J.S., M. 2011.
12. Sitdikova L.B. Effectiveness of the standards on Russian civil law (in terms of the proposal to establish mandatory notarization of real estate transactions) // Notary. 2013. № 5. P. 18-19.
13. Sitdikova L.B. Problems of content range determination of essential terms in the Fee-For-Service Agreement // Arbitral and civil procedure. 2008. № 7. Р. 44.
14. Stepanov S.A. Real estate in the civil law. M., 2004, P. 8.
15. Ustyukova V.V. Contracts and other land transactions// Agrarian and land law. 2011. № 8.
16. Federal Law "On the valuation activities in the Russian Federation" dated 29.07.1998 № 135-FZ (as amended on 21.07.2014) // Russian Federation official gazette. 1998. № 31. Art. 3813.
17. Federal Law "On the agricultural land circulation" dated 24.07.2002, № 101-FZ (as amended on 28.12.2013) // Russian Federation official gazette. 2002. № 30. Art. 3018.
РЕЦЕНЗИЯ
на статью «Особенности договора купли-продажи земельных участков» Незнамовой Аллы Андреевны Научное направление работы: гражданское право. Актуальность работы: земельные участки как объект гражданско-правовых отношений обладают значительной спецификой, обуславливающей и наличие специальных условий в договоре купли-продажи, заключаемом в их отношении. Комплексный анализ судебной практики и работ научно- теоретического характера представляется актуальным для определения существенных условий рассматриваемого договора.
Оценка достоверности представленных результатов: Теоретическая значимость данной статьи заключается в правовом анализе состава существенных условий, характерных для договора купли-продажи земельного участка, что имеет принципиальное значение, так как от их правильного определения зависит и дальнейшая правовая регламентация отношений между сторонами, и действительность заключенного соглашения в целом.
Практическая значимость: автор, доказывая, что единственными существенными условиями договора купли-продажи земельных участков являются предмет и цена (причем в качестве предмета не может быть передан участок, не прошедший кадастрового учета), позволяет разрешить вопросы гражданско-правовой регламентации возникающих отношений.
Характеристика статьи по оформлению: Материал статьи изложен последовательно.
Рекомендации к публикации: статья актуальна, представляющая научные практический интерес и может быть рекомендована к публикации.
Д.ю.н., профессор,
заведующий кафедрой гражданского права и процесса Российского государственного социального университета
Ситдикова Л.Б.
185
