CC BY
22Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право
ЭКОЛОГО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ БУДНИКОВА Юлия Евгеньевна,
кандидат юридических наук, Институт государства и права Российской академии наук (ИГП РАН). E-mail:yuliya_budnikova@mail.ru;
АНДРИКОВА Екатерина Валерьевна,
магистрант Российского государственного социального университета. E-mail: and.kat.95@mail.ru
Краткая аннотация: статья посвящена проблеме доминирования норм гражданского права над земельными в регулировании отношений, складывающихся в сфере оборота земли. Раскрываются также коллизии норм гражданского и земельного законодательства в правовом механизме заключения сделок с земельными участками. Учитывая природоресурсную специфику объекта сделок предлагается разработать специальные земельно-правовые формы договоров о переходе прав на землю.
Abstract: the article is devoted to the problem of the dominance of civil law over land in the regulation of relations in the sphere of land turnover. Conflicts of norms of civil and land legislation in the legal mechanism of concluding transactions with land plots are revealed. Taking into account the natural resource specifics of the object of transactions, it is proposed to develop special land-legal forms of agreements on the transfer of rights to land.
Ключевые слова: земля, земельный участок, оборот земли, сделки с земельными участками.
Keywords: land, land plot, land turnover, transactions with land plots.
Сделки с землей в современной России представляют собой относительно молодой правовой институт. Поскольку до земельной реформы 1990-х гг. в СССР такие сделки были невозможны. В советский период развития земельных отношений существовала монополия государственной собственности на землю, а как следствие отсутствие каких-либо форм сделок с земельными участками. В силу экономических реформ 90-х гг. прошлого века и провозглашения частной собственности на землю и другие природные ресурсы (ст. 9 Конституции РФ) постепенно земля стала вовлекаться в хозяйственный оборот и складываться система сделок с ней.
При исследовании правового регулирования сделок с земельными участками возникает ряд вопросов, требующих пристального внимания. Прежде всего следует обратить внимание на то, что сделки с земельными участками сегодня обретают все больше и больше цивилистический характер, устойчиво развивается тенденция преобладания частных интересов над публичными в сфере земельных отношений. При чем поглощение земельно-правовых положений нормами гражданского права началось еще с принятия в 1994 г. первой части Гражданского кодекса РФ1, в которую была внесена глава 17, посвященная Праву собственности и другим вещным правам на землю. Хотя вступление ее в силу и было отсрочено до принятия Земельного кодекса РФ2.
Характерной особенностью данной главы является представление о праве собственности на землю как о возможности продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду либо иным образом распоряжаться ею (ст. 260 ГК РФ). При этом указанная глава регулирует не только право частной собственности, что логично для норм частного права, но также и публичную земельную собственность.
Такое внедрение в сферу земельно-правовых отношений неистово набирало обороты. Особенно наглядно про-
1 СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2 СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
демонстрировала данный подход Концепция развития гражданского законодательства 2009 г.[2] Которая, по мнению известного цивилиста Ю.К. Толстого, «предполагает широкую интервенцию в такие смежные с гражданским отрасли законодательства, как законодательство об охране и использовании природных ресурсов»[3].
И в самом деле, воплотившаяся в законодательстве указанная Концепция подвигла к дальнейшему распространению гражданского права в земельную сферу. Последующие изменения законодательства как гражданского, так и земельного постепенно сводят правовой оборот земли к частным нормам. К примеру, с 2015 г. земельный участок как объект земельных отношений стал не частью поверхности земли (включая почвенный слой), а недвижимым имуществом, представляющее собой часть земной поверхности, имеющее характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (ст. 6 ЗК РФ). Подобная формулировка совершенно иначе квалифицирует земельный участок, не в качестве природного объекта, важнейшей составной части природы, а прежде всего, как недвижимую вещь. Что явно противоречит основным принципам земельного законодательства, в соответствии с которыми установлен «приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества» (ст. 1 ЗК РФ).
В стремлении к активному вовлечению земли в хозяйственный оборот законодатель упускает главный конституционный постулат, что земля прежде всего должна рассматриваться как основа жизнедеятельности человека (ч.1 ст.9 Конституции РФ3).
На основании именно этого конституционного положения, Конституционный Суд РФ (КС РФ) неоднократно отмечал жизненно важную роль и общественную значимость земли и
3 Конституция Российской Федерации 1993 г. // СЗ РФ. 2014. №31. Ст. 4398.
Земельное право; природоресурсное право; экологическое право; аграрное право
иных природных ресурсов, как естественного богатства, ценности (достояния) всенародного значения и о необходимости обеспечения устойчивого развития и рационального использования природных ресурсов в интересах Российской Федерации и ее субъектов. Как подчеркнул КС РФ природные ресурсы представляют собой публичное достояние многонационального народа России и соответственно предполагают специальный правовой режим4.
При этом важно понимать, что земельный участок, который может выступать объектом различных сделок, по сути своей является лишь чертежом на бумаге с обозначенными границами. Поскольку он как был единым целым с другими участками, так и остается. Его нельзя никуда переместить, отделить от единой экосистемы, нельзя отдать другому лицу. Передать можно только право на него, оформленное в установленном порядке. Земельный участок всегда остается неделимой частью природы.
Именно сей факт и показывает насколько концептуально не верно рассматривать земельные участки наравне с объектами гражданских прав, вещами. Поскольку в этом случае они теряют статус природного объекта и природного ресурса, а также титул общенационального достояния.
С сожалением стоит констатировать, что сегодня правовое регулирование оформления сделок с земельными участками осуществляется Земельным и Гражданским кодексами РФ, при этом как находящихся в частной, так и в публичной собственности наравне. Соответственно, ГК РФ регулирует как частно-правовые так и публичные земельные правоотношения.
А ведь по сути речь идет о разной правовой природе самого объекта сделки. Согласно ст. 127 ГК РФ земельный участок представляет собой объект гражданских прав, а по земельному законодательству он выступает частью земной поверхности, со всеми ее экосистемными характеристиками и является составляющей природной среды. Что категорически не сопоставляется с представлением о нем как об имуществе.
Противоречия заложены уже изначально в общих положениях этих законов. Так согласно ЗК РФ «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами» (ст. 3 ЗК РФ). В свою очередь Гражданский кодекс РФ перенаправляет обратно
4 Постановление Конституционного Суда РФ от 7.06.2000 № 10-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений Конституции Республики Алтай и Федерального закона «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»» // СЗ РФ. 2000. № 25. Ст. 2728.
к земельному законодательству: «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (ст. 129 ГК РФ). Например, особенности сдачи в аренду земельных участков могут быть установлены земельным законом (ст. 607 ГК РФ).
Поэтому возникает вопрос какими нормами следует руководствоваться правообладателям земельных участков в случае заключения сделок с землей. Какой именно закон находится в приоритете? Такая путаница в правовом механизме регулирования оборота земли, когда одновременно двумя законами регулируются одни и те же вопросы, создают излишние сложности и неопределенность в правоприменении.
На первый взгляд Гражданский кодекс РФ установил верховенство земельных норм над своими (ст. 129 ГК РФ). Однако п. 2 ст. 3 ГК РФ устанавливает, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. И одновременно Земельный кодекс РФ гласит, что права на земельные участки, такие как государственная и частная собственность, сервитут, публичный сервитут, аренда и безвозмездное пользование земельными участками, те самые права, которые являются предметами сделок, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством (ст. 25 ЗК РФ). Сплошная двусмысленность.
Однако, как уже ранее отмечалось особенность земельных участков как объекта сделки заключается в его принадлежности не только к недвижимому имуществу, но и к природным объектам, к общенациональному достоянию страны. В связи с чем гражданские обязательства ограничиваются эколо-го-правовыми требованиями. Например, стороны договора о передаче земельного участка (купли-продажи, аренды, дарения и т.д.) не вправе менять целевое назначение земельного участка, установленное государством. В случае нахождения на земельном участке охранных зон или иных обременений, стороны также не могут самовольно отменить данные ограничения использования земельного участка.
Полагаем, что эти особенности земли, которая согласно Земельному кодексу РФ рассматривается одновременно в трех качествах, как природный объект, природный ресурс и объект недвижимого имущества, и предопределяет потребность в узконаправленном, специальном регулирование оборота земельных участков.
Такая необходимость обусловлена еще и тем, что сделки с земельными участками имеют ряд характерных особенностей. Во-первых, они отличаются от классических цивили-стических договоров по распоряжению различного рода имущества, таких как, например, поставка товаров, продажа продукции потребительского свойства, подряд и т.д. Поскольку фактически сделки с земельными участками представляют собой акт о пе-
ПРАВО И ГОСУДАРСТВО: теория и практика. 2020. № 1(181)
реоформлении какого-либо права на земельный участок, предусмотренного законодательством, от одного лица другому. Иными словами, сделка выражается в передаче права на земельный участок.
Во-вторых, существенным условием совершения сделок является государственная регистрация перехода прав на земельный участок. При отсутствии которой сделка считается не заключенной.
И главной особенностью сделок с землей являются уникальные природные свойства ее объекта. Ведь в силу своих природных характеристик земельный участок в качестве объекта обязательственных отношений требует особого к нему отношения. При переходе права к новому обладателю переходят и обязанности соблюдать специальный правовой режим использования земельного участка. И это не только использовать его по целевому назначению, но также не допускать загрязнения, засоления, истощения, деградации, загрязнения химическими веществами, в том числе радиоактивными, иными веществами и микроорганизмами, загрязнения отходами производства и потребления и иных видов негативного воздействия на земли (ст. 13 ЗК РФ).
Важно также обратить внимание на то, что часть сделок с землей и вовсе имеют публично-правовой характер. Например, это купля-продажа, аренда, предоставление в безвозмездное пользование земельных участков из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. В данном случае сделка скорее является распорядительным государственным актом ввиду того, что одной стороной договора является государственный орган исполнительной власти и отношения находятся в сфере вертикальных обязательств, а значит отсутствует свобода договора и равенство сторон, неизменных признаков цивилистических отношений. При этом и цена устанавливается в одностороннем порядке, без возможности ее изменения, ставки и расчет которой определяется в строгом соответствии с нормативными правовыми актами Правительства РФ.
Библиография:
1. Бринчук М.М. Соотношение экологического права с другими отраслями
2. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федер
3. Толстой Ю.К. О Концепции развития гражданского законодательства // ;
А как установлено самим же ГК РФ в п. 3 ст. 2 к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется. Получается, на лицо, правовая коллизия норм гражданского и земельного права.
В связи с чем возникает вопрос, как земли, природные богатства и общенациональное достояние страны стали объектами гражданских прав и обязанностей, предметом регулирования гражданского законодательства?
Как справедливо отмечает М.М. Бринчук, природа, ставшая предметом купли-продажи, тенденциозно и часто необоснованно подпадает под действие норм гражданского права. А с какой стати публичные отношения по поводу объекта публичной собственности, оформленные публичным договором, регулируются частным правом?[1]
В заключение следует отметить, что принципиальное значение сегодня приобретает вопрос нормами какой отрасли права должны регулироваться сделки с землей. Правильно ли, что земельные участки, как часть поверхности земли и часть природной среды выступают недвижимыми вещами, объектами гражданских отношений? Хотя совершенно очевидно, что циви-листической правовой природы в земельном обороте не наблюдается. Что гражданское законодательство не может обеспечить природоресурсную составляющую в обороте земельных объектов. Не может также предусмотреть и природоохранную специфику договоров о передаче прав на землю. В гражданском законодательстве отсутствуют правовые меры, обеспечивающие экологическое благополучие всех землевладельцев и землепользователей.
В связи с чем, в целях соблюдения экологических интересов всего общества в целом целесообразно пересмотреть положения, регулирующие оборот земли, устранить коллизии норм гражданского и земельного права в данной сфере, а главное разработать специальные земельно-правовые формы договорных отношений между участниками земельного рынка.
|ва // Государство и право. 2009. № 7. С. 25.
ш. М.: Статут, 2009. С. 28.
энал российского права. 2010. № 1. С. 32.
