CC BY
187
ТРЕБОВАНИЯ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ К СДЕЛКАМ С ЗЕМЛЕЙ
THE REQUIREMENTS DEMANDED ТО TRANSACTIONS WITH
THE LAND
УДК 349.412.22
Р.Н. ШАЛАЙКИН,
кандидат юридических наук (Белгородский юридический институт МВД России)
Аннотация: в статье рассматриваются вопросы, связанные с общими положениями и отдельными особенностями сделок, совершаемых с земельными объектами, определяются правомочия, составляющие содержание права собственности в отношении земельных участков, анализируется законодательство в области земельных отношений, делаются выводы по изменению и систематизации исследованного законодательства.
Ключевые слова: земля, земельный участок, содержание права собственности, правомочие, владение, пользование, распоряжение, собственность, гражданское законодательство, земельное законодательство, сделки с землей.
R.N. Shalajkin, the candidate of jurisprudence, the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internai Affairs in Russia.
Abstract: The article is devoted to the questions connected with general provisions and separate features of transactions made with land objects, and determines competences constituting the maintenance of ownership right concerning the land plots. It also analyzes the legislation in the field of land relations, and makes the conclusions on change and ordering of the researched legislation.
Keywords: land, land plot, maintenance of ownership right, competence, ownership, using, order, property, civil legislation, land legislation, transactions with the land.
В отечественном законодательстве земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, а советское земельное законодательство не допускало сделок с ней. Проблема оборотоспособнос-ти земельных участков приобрела остроту из-за того, что напрямую связана с утверждением права частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею.
В настоящий период возникает все больше и больше способов землевладения. При этом остаются важнейшими проблемы реализации прав граждан на земельные участки, в этой связи договор как форма правового регулирования находит все большее применение в сфере земельных правоотношений.
Если проанализировать гражданское законодательство применительно к сделкам с земельными участками, то станет видно, что оно ограничено правилом: «нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в
той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством» [1].
Данное правило влечет, как минимум, следующие выводы, а именно: а) к нормам части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) могут устанавливаться дополнительные правила (особенности) относительно регулирования сделок с земельными участками; б) в земельном законодательстве должны быть определены пределы применения гражданского законодательства, как о сделках общего характера, так и относительно конкретных видов сделок; в) установление «меры допущения оборота земельных участков» в рамках земельного законодательства должно осуществляться с учетом правил договорного регулирования, присущих гражданскому законодательству РФ. В противном случае вряд ли возможно добиться согласованного регулирования сделок с земельными участками нормами двух отраслей права.
Регулирование сделок с земельными учас-
ПРАКТИКА.
тками предопределено разными принципами правового регулирования гражданских и земельных правоотношений. Названные отрасли права по-разному определяют приоритеты в вопросе о соотношении частного и публичного интересов [2, с. 62]. Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При этом допускается ограничение гражданских прав в публичных интересах с соблюдением требований, изложенных в абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.
Земельное же законодательство базируется на ином принципе соотношения частного и публичного интересов. В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Как показывает практика, основной метод государственного контроля над сделками с землей состоит в законодательном ограничении свободы договоров, заключаемых собственниками земли. Государственный контроль над оборотом земельных участков находит свое выражение в праве компетентных государственных административных органов контролировать условия земельных сделок и на основании определенных критериев полностью или частично отменять или даже изменять их [3, с. 374].
Свобода договоров отнесена ст. 1 ГК РФ к числу основных начал гражданского законодательства. Ряд авторов отмечает, что смысл данного принципа находит свое проявление в трех аспектах: в признании граждан и юридических лиц свободными в заключении договора; в предоставлении сторонам возможности заключать любой договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; в свободе сторон определять условия заключаемого ими договора. При этом усмотрение сторон не должно противоречить закону или иным правовым актам [4, с. 121, 122].
Несмотря на большое количество норм специального характера, необходимо установить ряд общих требований, предъявляемых ко всем сделкам с земельными участками. Но прежде следует определить уровень законодательства, на котором могут быть установлены такие требования.
В отличие от п. 2 ст. 1 ГК РФ, ст. 13 ФЗ
«О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» гласит: «нормы части второй Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством».
Действующее земельное законодательство РФ предельно ясно свидетельствует о недопустимости установления дополнительных правил оборота земельных участков на уровне субъектов РФ. Так, согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами, из чего следует, что сделки с земельными участками, выступая одним из оснований возникновения права на землю, могут быть предметом регламентации исключительно федерального законодательства. Та же позиция отражена в Федеральном законе от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [5].
Несмотря на разное правовое регулирование одного и того же вида сделок применительно к участкам различных категорий и видов целевого использования, необходимо установить общие требования ко всем сделкам с земельными участками. Общий элемент всех рассматриваемых сделок - земельный участок, который вне зависимости от целевого назначения, от наличия на нем строения должен отвечать определенным требованиям. К таким требованиям можно отнести: сохранение целевого назначения участка; сохранение целевого использования для участков сельскохозяйственного назначения и, соответственно, разрешенного использования для земельных участков городов, иных поселений; наличие кадастрового плана земельного участка в качестве обязательного приложения к сделке; соблюдение минимальных размеров, установленных для участков соответствующего целевого использования.
Необходимо установить в качестве общего правила обязанность сохранения целевого использования участка. Действующее законодательство устанавливает это правило только для участков, подпадающих под действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно п. 1 ст. 3 этого Федерального закона одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участ-
ков. Установление данного принципа вполне разумно, ибо в противном случае нет смысла в особой регламентации оборота земельных участков отдельных видов целевого использования, в частности их купли-продажи.
Обязательным требованием к сделкам с земельными участками нужно установить наличие кадастрового плана земельного участка. Формально указанное правило действует применительно к отдельным видам сделок с земельными участками, причем выражено оно путем предъявления несколько отличающихся друг от друга предписаний, что, соответственно, влечет разные правовые последствия при неисполнении таковых.
Так же представляется, что одним из обязательных требований при совершении сделок с земельными участками должно быть соблюдение минимального размера, установленного для участков соответствующего целевого использования. Особую актуальность эта проблема имеет для регламентации сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.
Действующее законодательство РФ должным образом не решает проблему неэкономичного дробления земли. Нет ни разрешительной системы сделок, ни универсального правила об ограничении минимального размера участка, по поводу которого совершается сделка. Исключения составляют положения, касающиеся отдельных видов сделок. Согласно п. 2 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Помимо ограничения минимального размера земельного участка действующее законодательство устанавливает в некоторых
случаях его максимальную площадь, превышение которой при совершении сделок не допускается. Данное правило не является общим. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что «размер продаваемого участка не может превышать предельную норму предоставления, установленную в данном районе» [6, с. 97].
Заслуживает внимание вопрос о возможности совершения сделок с земельным участком при наличии спора по нему. В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7] наличие судебного спора о границах земельного участка не основание для отказа в регистрации.
Оспаривание в суде прав на земельный участок также не может рассматриваться в качестве безусловного основания для невозможности заключения сделки с таким участком. Согласно п. 2 ст. 28 указанного Федерального закона «в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, регистратор прав в графу «Особые отметки» вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица».
На основании изложенного можно заключить, что анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками. Данная цель может быть достигнута путем включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи - «общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками». В рамках этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок с земельными участками, а также пределы возможного государственного вмешательства в рассматриваемую область общественных отношений.
Литература
1. О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 26 января 1996г. № 15-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411.
2. Эйрян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. 2004. № 9.
3. Земельное законодательство зарубежных стран / отв. ред. Г.А. Аксененок, Н.И. Краснов, Л.П. Фомина. - М., 1982.
4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1998.
5. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
6. Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э. Земельное право: учебник. - М., 2003.
ПРАКТИКА.
7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним: Федеральный закон от 21 июля 1997. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
References
1. The Federal Act from January, 26th 1996. № 15-FA «About coming into force Part II of the
Russian Civil code» // CA RF. 1996. № 5. Item 411.
2. Ejryan G. About the general requirements demanded to transactions with the land plots //
Economy and Law. 2004. № 9.
3. The Land legislation of foreign countries / The executive editors G.A. Aksenenok, N.I. Krasnov, L.P. Fomina. - М., 1982.
4. Braginsky M.I, Vitryansky V.V. Contract Law: General provisions. - М., 1998.
5. The Federal Act from July, 24th, 2002 № 101-FA «About turnover of the lands of agricultural purpose» // CA RF. 2002. № 30. Item 3018.
6. Zharikov U.G., Ulyukaev Kh.V, Tchurkin V.E. Land Law: The textbook. — М., 2003. Р. 97.
7. The Federal Act from July, 21st 1997. № 122-FA «About the state registration of the rights to real estate and transactions to them» // CA RF. 1997. № 30. Item 3594.
ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ЧЛЕНСТВА В ЖИЛИЩНОМ КООПЕРАТИВЕ
THE ORIGIN AND TERMINATION OF MEMBERSHIP IN HOUSING CO-OPERATIVE THE SUMMARY
УДК 349.444
А.В. МАКСИМЕНКО,
кандидат юридических наук;
Р.М. ШЕВЦОВ,
кандидат юридических наук (Белгородский юридический институт МВД России)
Аннотация: в работе рассматривается порядок приема в члены жилищного кооператива, а также основания и последствия прекращения членства в нем.
Ключевые слова: жилищный кооператив, правление жилищного кооператива, заявление, вступительный взнос, ликвидация жилищного кооператива, выселение.
A.V. Maksimenko, the candidate of jurisprudence, the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs in Russia;
R.M. Shevtsov, the candidate of jurisprudence, the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs in Russia.
Abstract: The article deals with the order of entering to membership of housing co-operative, and also a basis and consequence of the termination of membership in it.
Keywords: Housing co-operative, housing co-operative board, statement, first fee, housing co-operative liquidation, eviction.
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных действующим законодательством случаях юридических лиц на основе членства в це-
лях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
Членами жилищного кооператива могут быть (ст. 111 ЖК РФ):
