CC BY
130ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ШИЛОВСКАЯ Анна Леонидовна,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Российского государственного социального университета, г. Москва, Российская Федерация. E-mail: shilovskaya.anna@gmail.com
Краткая аннотация: Статья посвящена проблематике понятия и признаков земельного участка как объекта права собственности, приводится полемика относительно данных категорий. Анализируется правовое регулирование оборотоспособности земельного участка как объекта гражданских прав, юридически значимые свойства земельного участка.
Abstract: The paper is devoted to the concept and characteristics of land as an object of property rights, given the controversy regarding these categories. it's analyzed the legal regulation of turnover of land as an object of civil rights, legally relevant properties of land.
Ключевые слова: Земельный участок, право собственности, поверхностный слой земли, раздел, природный объект.
Keywords: Land, ownership, surface layer of the earth section of the natural object.
В настоящее время проводится реформа гражданского законодательства в соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства,
ставящая своей задачей наличие отдельной главы о праве собственности на земельные участки и иные природные объекты в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ). Подготовленные изменения также затрагивают многие другие вопросы, касающиеся правового режима земельных участков как объектов права собственности граждан. В частности, закрепляются понятие земельного участка, способы и основания приобретения и прекращения права собственности. Особое внимание уделяется новым правилам приобретательной давности [8, с. 25-30]. Помимо традиционного понимания содержания права собственности, правовой режим дополняется новыми ограничениями рассматриваемого права, которые посвящены публичным целям и соседскому праву, идее защиты нарушенного соседского права иском о компенсации морального вреда. В новеллах ГК РФ установлен ограниченный характер использования земельного участка, а также ограничения права собственности на земельный участок в общественных и государственных целях.
В соответствии с п. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому земельные участки используются собственниками по целевому назначению, категории и разрешенному использованию, согласно их зонированию (п. 2 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ). Так, анализ законодательства и практики его применения показывает, что целевое назначение, определяясь законом, очерчивает грани-
цы использования земельных участков гражданами-собственниками в своих интересах через указание на требования, предъявляемые к порядку и условиям, на которых был предоставлен земельный участок. Полагаем, что разрешенное использование определяет правовой режим использования земельного участка с учетом целевого назначения, а также установленных ограничений и обременений. Земельные участки являются имуществом, в отношении которого установлен специальный правовой режим, являясь особым родом недвижимости, поэтому право собственности на земельные участки, а также сделки с земельными участками (в случаях предусмотренных законом) подлежат государственной регистрации.
Объекты земельной недвижимости, принадлежащие гражданам на праве собственности, представляют собой особый частный сектор, в котором используются земельные участки: - в предпринимательских целях, например, крестьянские (фермерские) хозяйства; - для удовлетворения собственных потребностей, которые принадлежат им на праве личной собственности (индивидуальная застройка, подсобное хозяйство, огородничество и т. д.).
Таким образом, характер использования земельных участков гражданами на праве собственности сводится к двум основным видам: товарному и потребительскому [7].
Полагаем, что под понятием земельного участка как объекта права собственности следует подразумевать только те свойства, которым законом придается юридическое значение. Так, в законе могут не учитываться все свойства участков земли, например рельеф, пересеченность, типы почв и, поэтому они не будут образовывать правовой режим указанного объекта.
В действующем законодательстве традиционно дается определение земельного участка, представляющего собой индивидуально-обособленную поверхность земли, имеющего границы, удостоверенные и определенные в установленном порядке. Ранее действовала норма п. 2 ст. 6 ЗК РФ, содержащая определение земельного участка и правила о делимости земельного участка. Полагаем, что подобные определения в большей мере соответствуют предмету правового регулирования Гражданского кодекса РФ.
Необходимо отметить, что в проекте изменений Гражданского кодекса РФ дается определение земельного участка, которое содержит ряд уточнений в отношении порядка создания индивидуально-определенной вещи и указания на общее правило о пределах распространения прав собственника на земельном участке. Согласно п. 1 ст. 287 проекта ГК РФ объектом права собственности может являться земельный участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет. По общему правилу право собственности распространяется и на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения.
О. И. Крассов делает одно важное уточнение, что границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников [4].
В настоящее время правовое регулирование вопросов владения, пользования и распоряжения земельными участками осуществляется комплексом отраслей законодательства. Так, анализируя ст. 1 и 3 ЗК РФ, мы приходим к выводу, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством. Однако оно применяется лишь в случае, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Одной из основополагающих идей Концепции, посвященной реформированию гражданского законодательства, является сосредоточение всех правил, посвященных собственности на земельные участки в Гражданском кодексе РФ. Они получили свое развитие в проекте федерального закона о внесении изменений в ГК РФ, который был разработан Советом при Президенте РФ по кодификации и со-
вершенствованию гражданского законодательства в соответствии с Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»1.
Участок земли как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому осуществление права собственности в отношении земельного участка регулируется конституционными нормами, земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства [5; 6; 9].
Земля является частью более широкого понятия - «природные ресурсы», которое используется в ст. 9 и 72 Конституции РФ. При этом она не может отождествляться с объектом земельной недвижимости, не являясь обособленным образованием земной поверхности. Земля как природный объект и ресурс используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Характеристика земельного участка, имеющего природное происхождение, означает, что он находится в естественном состоянии, то есть без изъятия из окружающей природной среды, его возникновение не является антропогенным. Характеристика земельного участка как природного ресурса подчеркивает его потребительскую ценность [3]. Ведущим (первичным) в характеристике ценности земельного участка является экологический, а не экономический аспект.
Земельный кодекс РФ в ст. 6 специально относит земельный участок к объектам земельных отношений, наряду с землей как природным объектом и ресурсом. Полагаем, что это необходимо также и для того, чтобы возможно было провести необходимые землеустроительные работы по его формированию для последующего вовлечения в гражданский оборот с использованием данных государственного земельного кадастра.
Земельный участок, может быть подвергнут разделу, если он является делимым. Неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначения (ст. 133 ГК РФ). Земельный участок может быть разделен на части, если каждая из них после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в со-
1 Указ Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2008. № 29 (ч. 1). Ст. 3482.
став земель иной категории, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Земельный участок как объект гражданских прав может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (п. 4, 5 ст. 27 ЗК РФ), оборот земель сельскохозяйственного назначения урегулирован в специальном законе [2].
В ст. 262 ГК РФ особо выделяются земельные участки доступные для общего пользования, устанавливающие следующие правила. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых соответственно законом и иными правовыми актами, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований [11].
Признаки земельного участка изложены в ст. 261 ГК РФ, но определение это является косвенным, так как статья говорит об объеме прав собственника земельного участка, а не о самом участке как объекте прав. Объем прав определяется как правомочия на очерченный границами земельный участок и включает в себя права на природные объекты (поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, растения), при этом предел господства собственника над поверхностью участка и под ней устанавливается законами о недрах и использовании воздушного пространства. В последних двух законах, и следует искать верхнюю и нижнюю границы земельного участка.
В юридической литературе к признакам земельного участка относили, например, не только территориальную ограниченность, но также и отражение состояния участка в документах. ЗК РФ ранее включал в определение понятия земельного участка "почвенный слой" и правило об описании и установлении границ "в установленном порядке". Однако такой признак, как почвенный слой, имеет значение скорее для экологического законодательства, так как при использовании земельного участка под строительство почвенный слой означает то, что на нем располагается здание, и дело здесь уже не в почве [10]. Если земельный участок рассматривать как объект аграрного использования, его понятие действительно сведется к поверхностному слою в виде почвы, который сам по себе может быть самостоятельным объектом вещных прав, каковым, например, в Риме был эм-
фитевзис. Но земельный участок как объект права собственности не может быть сведен только к почве. Сведение права собственности на земельный участок к поверхностному слою земли возможно только в порядке его публичного ограничения в виде установления категории земли в качестве сельскохозяйственной или разрешения ее целевого использования.
Попытка определения понятия земельного участка была также предпринята в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре». В определение понятия земельного участка было добавлено то, что расположено «над и под поверхностью» участка с учетом использования недр и воздушного пространства, но такое определение элиминировано Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». В п. 8 ст. 38 данного Закона представлено в скрытой, относимой не к участку как таковому, а к его площади и форме совершенно иное понимание земельного участка - как фрагмента земной поверхности: "Площадью земельного участка, определенной с учетом, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость".
"Площадь", "плоскость", "проекция" и "фигура" представляют собой не что иное, как геометрические понятия. Из этого следует, что само представление о земельном участке как о фрагменте земной поверхности складывается из геометрических понятий и в конечном счете может быть определено как рациональный геометрический инструмент - средство, с помощью которого производится деление земли как массива.
Таким образом, для того, чтобы стать объектом субъективного права, земельный участок должен сначала стать объектом кадастрового учета [1]. Позитивное право связывает с постановкой земельного участка на кадастровый учет его легитимацию в качестве индивидуально-определенной вещи.
Исходя из вышеизложенного следует, что земельный участок как объект гражданского права обладает рядом юридически значимых свойств.
1. Он представляет собой хозяйственную ценность в силу индивидуальных качественных особенностей, которые выделяют конкретную вещь, среди подобных ей, поэтому земельный участок не может быть заменен иными схожими вещами и относится к категории незаменимых, поскольку земельные участки не способны к неразличимому смешению.
2. Земельный участок определяется не толь-
ко количественными характеристиками, но и путем указания на его качественные характеристики. Гибель земельного участка как индивидуально-определенной вещи приводит к невозможности исполнения обязательства в натуре.
3. Земельный участок способен неограниченно долго использоваться во времени в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. В силу своих естественных свойств земельные участки обычно могут многократно использоваться по назначению, в силу чего они относятся к категории непотребляемых вещей.
4. Делимость земельного участка. Особенности указанного свойства связаны с тем, что их назначение нередко устанавливается непосредственно законом, поэтому неделимыми являются недвижимые вещи, раздел которых в натуре приводит к невозможности использовать их в соответствии с назначением, установленным законом. Земельный участок следует считать делимым, если в результате раздела его части будут отличаться друг от друга и от целого лишь количественно. Если в результате раздела возникнут качественные различия, то вещь следует считать неделимой. При поступлении неделимой вещи в собственность двух или нескольких лиц возникает общая собственность (п. 4 ст. 244 ГК РФ).
5. Земельные участки имеют наиболее важное хозяйственное значение, поскольку, являясь недвижимостью, они воспринимаются как наиболее ценное имущество, стабильная основа для ведения хозяйственной деятельности и надежный источник обеспечения исполнения обязательств.
Библиография:
1. Волкова М.А., Стародумова С.Ю. Вещные права: современное состояние и перспективы развития // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 9. С. 121-131.
2. Волкова М.А. Правовая природа договора на оказание риелторских услуг в сфере оборота недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 7-9.
3. Волкова М.А. К вопросу о соотношении терминов «оценочная деятельность» и «деятельность по проведению оценки» // Бизнес в законе. № 5. С. 52.
4. Крассов О. И. Юридическое понятие земельного участка // СПС «КонсультантПлюс».
5. Ленковская Р.Р. К вопросу о содержании круга существенных условий в договоре купли-продажи земельных участков // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2015. № 3. С. 156-158.
6. Стародумова С.Ю. Проблемы теории и практики приобретения права собственности на земельные участки, расположенные под объектами жилищного строительства // Нотариус. 2009. № 3. С. 12-15.
7. Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2010.
8. Стародумова С.Ю. Неэффективность применения норм о приобретательной давности как основания возникновения вещных прав // Нотариус. 2013. № 5. С. 25-30.
9. Стародумова С.Ю., Шиловская А.Л. Прекращение права собственности на земельный участок // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 97-105.
10. Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской - М.: Московская гос. акад. коммунального хозяйства и строительства, 2010. С. 56-58.
11. Шиловская А.Л., Бледный С.Н., Владение, пользование и распоряжение муниципальным недвижимым. В сборнике: Инновации в отраслях народного хозяйства, как фактор решения социально-экономических проблем современности. Институт непрерывного образования, Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства, Центральный научно-исследовательский институт экономики и управления в строительстве. 2012. С. 40-48.
Объединяющим признаком всех объектов, отнесенных к категории недвижимости, является то, что в отличие от движимых вещей их невозможно передать путем вручения, то есть фактического переноса вещи во владение. Указанное обстоятельство требует установления необходимого контроля: за установлением, ограничением, прекращением, передачей прав на недвижимое имущество. Учитывая указанную особенность недвижимого имущества, законодатель установил специальную процедуру учета права собственности граждан на земельный участок - государственную регистрацию в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ).
Таким образом, понятие и содержание земельного участка как объекта права собственности гражданина - это основанный на межотраслевых нормах права порядок приобретения, осуществления, обременения и ограничения, прекращения и защиты права собственности на земельный участок с учетом публично-правовых пределов его использования гражданами.
Объект земельной недвижимости отличает сложная комплексная характеристика, которая подчеркивает, что он является природным объектом, природным ресурсом и объект собственно недвижимости. Земельный участок как природный объект следует рассматривать в естественном состоянии, то есть без изъятия его из природной среды. Земельный участок как природный ресурс характеризует его потребительскую ценность с учетом экологического аспекта. Земельный участок как объект недвижимого имущества свидетельствует об обособленности от других сходных объектов земельных отношений и права собственности.
