Особенности правового режима недвижимости Текст научной статьи по специальности «Право»

Бизнес в законе.

Экономико-юридический журнал

5'2016

15.2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ

Смагин Андрей Андреевич, магистр 2 курса юридического факультета

Место учебы: Российский государственный социальный университет

a-smagin999@mail.ru

Орлова Ольга Сергеевна, магистр 2 курса юридического факультета

Место учебы: Российский государственный социальный университет

orlova_o.s@mail.ru

Аннотация: В статье определено понятие и критерии определения правого режима недвижимости, проанализировано понятие земельный участок как вид недвижимости, изучена проблематика «самовольных построек». Авторами предложены некоторые пути решения указанной проблемы, в том числе путём внесения поправок в действующие нормативно-правовые акты, в том числе Гражданский и Земельный Кодекс РФ.

Ключевые слова: правовой режим недвижимости, недвижимость, признаки недвижимости, земельный участок, самовольная постройка.

PECULIARITIES OF THE LEGAL STATUS OF REAL ESTATE

Smagin Andrey A., magistrate of 2nd course of Law faculty Study place: Russian State Social University

a-smagin999@mail.ru Orlova Olga S., magistrate of the 2nd course of Law faculty Study place: Russian State Social University

orlova_o.s@mail.ru

Annotation: The article defined the concept and criteria for determining the legal regime of property, analyzed the concept of land as a form of property, studied the problems of «unauthorized construction». The authors suggest some solutions to this problem, including by amending the existing legal acts, including the Civil Code and the Land Code. Keywords: real property, legal status real property, features of real property, land, unauthorized construction.

Основным из объектов гражданского оборота по праву являются объекты, подпадающие под понятие «недвижимое имущество» оно же «недвижимость». Основной характеристикой отнесения объектов гражданского оборота к недвижимому имуществу являются признаки такого объекта. Совокупность данных признаков представляет собой критерии для определения объекта как в родовом виде, т.е. определение его как недвижимости, так и конкретного его вида.

В основе понимания гражданско-правового режима недвижимого имущества лежит вопрос соотнесения понятий «недвижимость» и «недвижимое имущество». Данные понятия раскрываются в законодательстве и соотносятся как правовые

и технические понятия. Понятие недвижимости является правовым понятием и в соответствии с действующим законодательством представляет собой объект государственной регистрации прав, а понятие «недвижимое имущество» в большинстве случаев представляет собой объект, подлежащий кадастровому учёту. Оба понятия существуют в тесной взаимосвязи и представляют собой в совокупности понятие «недвижимая вещь».

Стоит отметить, что законодатель относит понятие недвижимой вещи к объектам вещного права, соответственно, на недвижимость распространяются признаки, характеризующие данный объект вещного права, а именно:

- Физический признак;

- Экономический признак;

- Юридический признак.

Физический признак представляет собой возможность владеть данной вещью, т.е. нельзя относить объекты к категориям вещей, которые нельзя присвоить, например, нельзя считать вещью, а так же использовать как предмет сделки воздух над земельным участком.

Экономический признак характеризует целесообразность присвоения данной вещи. Если данная вещь не имеет ценности, то её присваивание нецелесообразно.

Юридический признак характеризуется наличием у данного объекта законного статуса (регистрационной записи в соответствующем реестре), закреплённого за ним в порядке, предусмотренном законом.

Вышеперечисленные признаки являются универсальными и подходят для определения всех вещей, являющихся объектами вещных прав.

При определении вещи как недвижимого имущества необходимо иметь в виду, что недвижимость обладает специфическими признаками. Данные признаки можно разделить на несколько групп:

- по природе их происхождения;

- по свойствам объектов недвижимости;

- по оборотоспособности.

По природе происхождения объекты недвижимости подразделяют на следующие группы:

- природные (земельные участки, участки недр) ч.1 ст.130 ГК РФ;

- рукотворные (здания, сооружения).

По структуре объекты недвижимости делят на простые и сложные. Простая вещь - это вещь, разделение которой без изменения её назначения невозможно (ст.133 ГК РФ). Примером является единый недвижимый комплекс, представляющий собой совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и неразрывно связанных физически или технологически. К ЕНК относят линейные объекты, например линии электропередач, и даже объекты, расположенные на другом земельном участке. Законодатель предусмотрел возможность зарегистрировать право собственности на несколько несоседских земельных участков, если они в своей совокупности являются ЕНК.

Отличием сложной вещи является возможность разделения её на части без изменения её назначения, т.е. сложная вещь представляет совокупность вещей, предполагающих использование их по общему назначению. В земельном законодательстве примером может служить единство судьбы здания и земельного участка под ним в случае продажи последнего, если договором не предусмотрена отдельная судьба для составных частей данной вещи [5; 6; 7; 13]. Классическим примером

Смагин А. А., Орлова О. С.

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОСТИ

сложной вещи с точки зрения гражданско-правового режима недвижимости является предприятие, под которым понимается имущественный комплекс, назначение которого - осуществление предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс является недвижимым имуществом в соответствии со ст. 132 ГК РФ.

Свободные в обороте (ч.1 ст.129 ГК РФ) и ограниченно обо-ротоспособные объекты недвижимости, т.е. нахождение в обороте допускается по специальному разрешению (ч.2 ст.129 ГК РФ). Свободные в обороте - объекты недвижимости, на которые законодателем не наложено ограничение оборото-способности. С точки зрения судебной практики относительно правового режима недвижимости (ст.27 ЗК РФ) имеется список объектов, в частности земельных участков, на которые законодатель наложил ограничения оборотоспособности. В этом аспекте вопросы оборота недвижимости, разумеется, существенно отличаются от оборота движимых вещей, в том числе в рамках договоров поставки, контрактации, розничной купли продажи и т.д. [12, с. 76-80].

Рассмотрим более подробно такой вид недвижимости как земельный участок. Он является природным объектом недвижимости, сложной вещью, а ограничение оборотоспособности зависит от катего рии земел ь.

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком понимают часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи [1]. По сравнению с предыдущими легальными определениями или предложениями российских правоведов, это определение звучит абстрактно, потому что в нём не указаны, какие именно характеристики позволяют идентифицировать индивидуально определённую вещь? Не правильнее было бы указать, что это участок земной поверхности, определённый в границах и зарегистрированный в установленном законом порядке?

В Российском праве исторически сложилось, что нормы о праве собственности на недвижимое имущество в виде зданий и сооружений было более развито, чем на земельные участки [9; 10; 11]. В СССР земельные участки принадлежали государству и были исключены из гражданского оборота [2; 15]. Именно поэтому до сих пор встречаются случаи, когда права на здание узаконено, а на земельный участок - нет.

Кроме того распространённым явлением в стране является «самострой» или же самовольное создание объектов недвижимости. Законодатель предлагает три способа решения данной проблемы: снос незаконно возведённого объекта недвижимости, его легализацию (в виде исключения) или же признание права собственности на самовольную постройку за собственником земли, на котором она находится, а лицу, построившему её, причитается возмещение понесённых расходов [3].

В судебной практике в качестве истцов по делам о самовольном строительстве объектов недвижимости чаще всего выступают органы муниципалитета, на территории которых и возведена постройка. Самым распространённым требованием органов администрации является снос самовольных построек [4; 14]. Третий вариант решения проблемы, предусмотренный законодателем в п.3 ст. 222 ГК РФ невыгоден обеим сторонам. Лицо, которое возвело постройку для своих личных нужд, хочет узаконить право собственности на неё, а органам местного самоуправления самовольная постройка ни к чему, лишь лиш-

ние траты на возмещение расходов по возведению объекта и бремя его содержания.

Подводя итог можно сказать, что недвижимость наравне с другими объектами вещных прав обладает общими с ними признаками, однако так же характеризуется специфическими, обусловленными свойствами недвижимости. Специфические признаки классифицируются по следующим основаниям: по природе происхождения недвижимого имущества, по свойствам недвижимости, по оборотоспособности недвижимости. Совокупность общих и специфических признаков в конечном итоге позволяет идентифицировать объект как недвижимость.

Необходимо совершенствовать Гражданское и Земельное законодательство постепенно устраняя противоречия и недостаточно ясные формулировки, чтобы не получалось как с нынешним понятием земельного участка, ГК РФ раскрывает понятие недвижимости через земельный участок, а в ЗК РФ понятие указано абстрактно. Устраняя эти неточности, мы облегчим деятельность судов и простых граждан, а так же укажем на необходимость регистрации права собственности не только на строение, но и на землю на которой оно возведено.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЭ (ред. от 03.07.2016) //СПС Консультант Плюс.

2. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2004. С. 83.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // СПС Консультант Плюс.

4. Наумова О.В. Преобразование института самовольного строительства // Актуальные проблемы российского права. 2013. №6 С.731.

5. Ситдикова Л.Б. К вопросу о правовой природе зданий и сооружений как специфической разновидности объектов недвижимого имущества // Юридический мир. 2016. № 4. С. 31-35;

6. Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: юридические науки. 2016. № 1 (21) С. 79-87;

7. Ситдикова Л.Б. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости // Копирайт. Вестник Российской академии интеллектуальной собственности. 2016. № 2. С. 21-29.

8. Стародумова С.Ю. Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2015. № 3. С. 52-55.

9. Стародумова С.Ю. О способах признания права собственности на земельные участки // Адвокат. 2009. № 5. С. 87-92.

10. Стародумова С.Ю. Современные проблемы оформления права собственности на земельные участки в субъектах Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 4. С 13-15.

11. Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации. Саратов, 2010

12. Шевченко Л.И., Гредин Г. Роль договора поставки в процессе формирования предпринимательских отношений // Хозяйство и право. 1999. № 8. С. 76-80.

13. Шевченко Л.И. О механизме договорного регулирования имущественных отношений // Коммерческое право. Научно-практический журнал. 2010. № 2(7). С. 13-24.

14. Шиловская А.Л., Коновалов Н.М. Строительное и жилищное право. Московская коммунальная академия коммунального хозяйства и строительства. 2010.

15. Шиловская А.Л., Стародумова С.Ю. Прекращение права собственности на земельный участок. // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 97-105.

Бизнес в законе.

Экономико-юридический журнал

5'2016

ОТЗЫВ

на научную статью «Особенности правового режима отдельных объектов недвижимости» подготовленную магистрантом кафедры гражданско-правовых дисциплин Российского государственного социального университета Смагиным Андреем Андреевичем, магистрантом кафедры гражданско-правовых дисциплин Российского государственного социального университета Орловой Ольги Сергеевны Представленная статья посвящена исследованию актуальных вопросов правового режима отдельных объектов недвижимости. В рамках данной статьи авторы соотносят такие понятия как «недвижимость» и «недвижимое имущество» выделяя нормы технического и правового характера. Особое внимание уделено видам и признакам недвижимых объектов. Поднимаемые вопросы правового статуса недвижимости представляют определенный научный интерес, как для доктрины, так и практики.

Авторами установлено, что законодатель не дает легального определения понятия недвижимость перечисляя лишь виды объектов недвижимости в различных нормативно-правовых актах. В рамках статьи установлено, что существенной проблемой является абстрактное понятие земельного участка как индивидуально определённой вещи, с критериями её определения, позволяющими идентифицировать земельный участок как индивидуальный объект недвижимости. В этой вязи авторы предложили внести изменения в Гражданский и Земельный Кодексы Российской Федерации, направленные на совершенствование законодательства.

Таким образом, можно заключить, что научная статья Смагина А.А и Орловой О.С. «Особенности правового режима отдельных объектов недвижимости» соответствует требованиям, предъявляемым к данному виду работ и рекомендуется для публикации в открытой печати, ранее авторами не публиковалась.

Доцент кафедры

гражданско-правовых дисциплин, канд. юрид. наук, доцент

Стародумова С.Ю.