CC BY
117
Смагин А. А.
ПРИОБРЕТЕНИЕ И ОТЧУЖДЕНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
9.8. ПРИОБРЕТЕНИЕ И ОТЧУЖДЕНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Смагин Андрей Андреевич, аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин Место учебы: Российский государственный социальный университет
a-smagin@mail.ru
Аннотация: основным назначением введения правового института незавершённого строительства в Российское законодательство является гражданско-правовое регулирование отношений с объектами недвижимого имущества, которые не являются законченной вещью (не введены в эксплуатацию). Помещения в соответствии с рядом законодательными определениями требуют установления норм об обязательной государственной регистрации как части объекта незавершённого строительства. Если данный порядок будет определен, части объекта незавершенного строительства, отвечающие признакам помещения, не будут оставаться в тени гражданско-правового регулирования и смогут являться предметом гражданско-правовых сделок.
Ключевые слова: государственная регистрация, новый закон о регистрации, процедура государственной регистрации недвижимости, свидетельство о праве собственности, единый государственный реестр недвижимости, право собственности, недвижимость.
ACQUISITION AND DISPOSAL OF RIGHTS TO UNFINISHED CONSTRUCTION SITES
Smagin Andrey A., Graduate Student of Department of Civil Law Disciplines Study place: Russian State Social University
a-smagin@mail.ru
Annotation: the main purpose of the introduction of the legal institution of unfinished construction in the Russian legislation is the civil-legal regulation of relations with real estate objects, which are not a completed thing (not put into operation). Premises in accordance with a number of legislative definitions require the establishment of regulations on mandatory state registration as part of an unfinished construction project. If this order is determined, the parts of the unfinished construction object that meet the characteristics of the premises will not remain in the shadow of civil regulation, and then they will be able to be the subject of civil-law transactions.
Keywords: state registration, new law on registration, procedure for state registration of real estate, certificate of ownership, unified state register of real estate, property rights, real estate.
Основным назначением введения правового института незавершённого строительства в Российское законодательство является гражданско-правовое регулирование отношений с объектами недвижимого имущества, которые не являются законченной вещью (не введены в эксплуатацию).
Приобретение и прекращение права собственности на объект незавершённого строительства происходит на основании общих оснований приобретения и прекращении права собственности ровно, как и для иных объектов гражданского оборота, существуют несколько групп общих оснований приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества - первоначальные и производные. И в конечном итоге процедура приобретения права собственности завершается на основании ст.218 ГК РФ путем соблюдения процедуры государственной регистрации.
В рамках первоначальных оснований приобретения права собственности на объекты незавершённого строительства можно выделить:
- возникновение права собственности в результате создания объекта незавершённого строительства (объект регистрируется как объект незавершённого строительства).
- приобретения права собственности на основании норм института приобретательской давности.
В рамках производных оснований возникновения права собственности на объекты незавершённого строительства можно выделить следующие:
- приобретение объектов незавершённого на основании договоров: купли продажи, дарения, мены, иных сделок, предусматривающих отчуждения недвижимого имущества [7; 15].
- переход права собственности на объект незавершённого строительства по наследству.
- в случае реорганизации юридического лица, в имуществе которых содержаться объекты незавершённого строительства.
В целом в рамках реализация процедур приобретения прав на объекты недвижимого имущества можно отметить положение закона о возникновения права собственности на объект незавершённого с момента государственной регистрации, что приводит уклонению на определенном этапе возведения строения от процедуры государственной регистрации данного объекта, ведь критериев и главное сроков для государственной регистрации объекта как объекта недвижимого имущества не предусмотрено законодательством, соответственно регистрация может быть произведена с момента получения разрешения на строительство до момента введения в эксплуатацию согласно ст. 55 ГрК РФ, однако в то же время с точки зрения судебной практики должен быть выполнены на 100% работы по возведению фундамента иначе данный объект не причисляется к недвижимым вещам и в осуществлении государственной регистрации будет отказано. Например, Верховным судом РФ определением от 31.03.2016 № 301-ЭС16-2023 по делу № А28-9033/2014 [3] изучив жалобу кассационную жалобу пришел к выводу что заявленные требование истцом о признании права собственности на объекты незавершённого
Проблемы экономики и юридической практики
3'2018
строительства неправомерны т.к. судами первой и апелляционной инстанции установлено выполнение работ по возведению фундамента шести из семи объектов не в полном объеме. В свою очередь истец ссылался на отсутствие критериев готовности фундамента.
Критерии определения законченности фундамента определяются согласно с сложившийся судебной практикой в каждом конкретном случае индивидуально. Поэтому если в отношении законченных вещей применение данных общих основания приобретения права собственности не вызывает вопросов, то касательно объекта незавершённого строительства единственным критерием на данный момент для инициализации процедуры государственной регистрации являются признаки, изложенные в п.130 ГК РФ. Так в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 [2] указывается, что причисление каждого конкретного объекта к недвижимому имуществу в т. числе к объектам незавершённого строительства производится судом исходя из материалов дела. Тем самым возникает ситуация что определение степени готовности объекта, особенно с учетом того что данная характеристика в соответствии с п. 11 ч. 4 ст. 8 закона о регистрации недвижимости вносится в сведения, составляющие ЕГРН, является весьма важным этапом в процессе приобретения права на объект незавершенного строительства.
Виды сделок, допускаемые законодателем, не имеют каких-либо специальных нормативных требований относительно регулирования отношений, возникающих с объектами незавершённого строительства.
В рамках сделок, предполагающих возникновение или переход права собственности на объект незавершённого строительства необходимо остановиться отдельно на таком виде сделки как купля-продажа объекта незавершённого строительства.
Последнее время все более актуальной проблемой является реализация (купля-продажа) частей (помещений) объекта незавершённого строительства, заключаются, она в том объекты капитального строительства возводятся достаточно долгое количество времени и для возвращения части вложенных в строительство средств подрядчик сталкивается с потребностью реализовать часть возведенных или реконструированных составляющих объекта капитального строительства. На данный момент действующее законодательство не предполагает рассмотрение помещений в составе объекта незавершённого строительства в качестве предмета договора купли-продажи [13; 14].
Данное положение дел приводит к тому, что здание как объект незавершённого строительства, например, жилого назначения не может быть реализован подрядчиком до введения в эксплуатацию и в большинстве случаев ведет к прекращению строительства объекта. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации в п. 3.8.1 главы 3 раскрывает понятие помещения следующим образом: «Под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственное обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования.», аналогичное по свойствам определение содержится в определении и техническом регламенте, а также в законе о регистрации недвижимости [5].
Логично предположить раз незаконченные здания и сооружения могут являться объектами незавершённого строительства и подлежать государственной регистрации по сути пред-
шествующей их регистрации, как законченной вещи, так и помещение, являясь в законченном виде объектом, подлежащим государственной регистрации, в рамках объекта незавершённого строительства аналогично подлежит регистрации только обезличено и как составная часть объекта незавершённого строительства [8; 9].
Соответственно помещения могут быть индивидуализированы и регистрироваться как самостоятельные объекты прав. Если данный порядок будет определен, части объекта незавершенного строительства, отвечающие признакам помещения, не будут оставаться в тени гражданско-правового регулирования, мало то и смогут являться предметом гражданско-правовых сделок [10; 11].
С учетом последних тенденций на рынке недвижимости вполне очевидным является тот факт, что контрагента заинтересовывают не только готовые объекты капитального строительства, но и объекты незавершённого строительства в связи с их закономерной более низкой рыночной стоимостью. Однако необходимо иметь ввиду тот факт, что объект незавершённого строительства формально не может выполнять роли законченного объекта недвижимости, например, являться предметом договора аренды.
Некоторые ученые придерживаются мнения, что если реализация целей договора аренды возможна, то договор аренды может быть заключен. Однако можно опровергнуть данную позицию невозможностью извлечения полезных свойств и незавершённой вещи т.к. ее характеристики и свойства не стабильны и не могут при использовании соответствовать требованиям действующего законодательства, т.к. эксплуатация (использование) объекта капитального строительства до получения соответствующего разрешения запрещена [12]. Тем самым можно сказать самой распространённой сделкой, производимой с объектами незавершённого строительства, является купля-продажа [11].
Подводя итог можно сказать следующее. На основании действующего законодательства в связи с отсутствием легального определения объекта незавершённого строительства можно вывести следующее - объектом незавершённого строительства признается неподвижный материальный надземный объект, включающий в ряде случаев наземную и (или) подземную части, с момента начала его возведения на основании договора строительного подряда и до момента ввода в эксплуатацию. Ведение данной дефиниции поможет в определении объектов, строительство которых не завершено и которые не признаны самовольной постройкой.
Обозначая понятие объекта незавершённого строительства необходимо отметить что данный объект в отличие от других видов недвижимого имущества даже после процедуры внесения записи в ЕГРН не сможет в полной мере выступать объектом гражданских прав, в ряде отношений данный объект будет ограничен ввиду того что данная недвижимая вещь хоть и учтена в реестре является незаконченной поэтому использование данного имущества будет противоречить российскому законодательству. В связи с этим доктринально верным является необходимость выделить объекты незавершенного строительства в зависимости от того каким объектом согласно технической документации, а главное разрешению на строительство они должны являться в конечном итоге, а именно:
1. Здание как объект незавершенного строительства - незавершённый (не введенный в эксплуатацию) надземный объект капитального строительства (включающий в себя в ряде случа-
Смагин А. А.
ПРИОБРЕТЕНИЕ И ОТЧУЖДЕНИЕ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ев и подземную часть), являющийся результатом строительства, состоящий из помещений, предназначенный для обеспечения проживания, деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
2. Сооружение как объект незавершённого строительства - незавершённый (не введенный в эксплуатацию) надземный объект капитального строительства, включающий в ряде случаев наземную и (или) подземную части, являющийся результатом строительства, состоящий из несущих, а в отдельных случаях и иных конструкций, предназначенный в виде обеспечения выполнения производственных процессов различного рода.
3. Иные объекты незавершённого строительства. Последнее время все более актуальной проблемой является
реализация (купля - продажа) частей (помещений) объекта незавершённого строительства, заключаются, она в том объекты капитального строительства возводятся достаточно долгое количество времени и для возвращения части вложенных в строительство средств подрядчик сталкивается с потребностью реализовать часть возведенных или реконструированных составляющих объекта капитального строительства. Ряд производимых реформ и мер, производимых законодателем для улучшения обороноспособности частей объектов незавершенного строительства, к сожалению, не всегда используется (применяется верным образом). Критерий незаконченности здания или сооружения оказывает негативное влияние с практической и теоретической точки зрения на возможность самостоятельной реализации частей здания.
Во-первых, здание не вводится в эксплуатацию, а это означает невозможность получения практической пользы собственника связанной с невозможностью реализации правомочия пользования объектом недвижимости.
Во-вторых, исходя из первого, ограничивается и право распоряжения, так как будущий собственник не сможет до введения в эксплуатацию извлечь полезные свойства из данного объекта недвижимости. Хотя в целом объект недвижимости существенно не изменяется, после принятия его в эксплуатацию, фундаментальных изменений, исходя из признаков недвижимого имущества, перечисленных в гражданском кодексе, не добавляется. Помещения в соответствии с рядом законодательными определениями требуют установления норм об обязательной государственной регистрации как части объекта незавершённого строительства. Если данный порядок будет определен, части объекта незавершенного строительства, отвечающие признакам помещения, не будут оставаться в тени гражданско-правового регулирования и смогут являться предметом гражданско-правовых сделок.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 77,33%.
Список литературы:
1. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (ред. от 29.04.2010 г.) // Российская газета - Федеральный выпуск №5188 (109).
2. Постановление Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 // «Вестник ВАС РФ», 2009, № 4.
3. Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2016 № 301-ЭС16-2023 по делу № А28-9033/2014 // СПС КонсультантПлюс (дата обращения 20.02.2018)
4. Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 (ред. от 21.12.2016) «Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. № 968» (Зарегистрировано в Минюсте России 24.08.2016 № 43384)
5. Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации // «Бюллетень нотариальной практики».2009. № 3.
6. Бадулина Е.В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 10.
7. Волкова М.А., Стародумова С.Ю. Понятие и виды саморегулируемых организаций в сфере строительства// Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2017. № 5. С. 41-46.
8. Кузахметова С.Е., Ленковская Р.Р. Особенности государственной регистрации прав на нежилые объекты недвижимости./Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 14. С. 84-89.
9. Ленковская Р.Р. Институт государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: проблемы развития и реализации. В сборнике: Права и свободы человека и гражданина: теоретические аспекты и юридическая практика/Материалы ежегодной Международной научной конференции памяти профессора Феликса Михайловича Рудинского. 2015. С. 371-375.
10. Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.// Вестник Московского университета им. С.Ю. Витте. Серия 2: Юридические науки. 2013. № 2 (3). С. 33-37.
11. Макаров О.В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. №5. С. 11-12.
12. Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершённого строительства // Юридический мир.2014. №11.
13. Смагин А.А. Развитие института вещных прав на недвижимое имущество в России // РГСУ. Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры. 2016. Выпуск 1.
14. Смагин А.А., Орлова О.С. Особенности правового режима недвижимости // Изд. «ЮР-ВАК». Бизнес в законе.2016. № 5.
15. Ситдикова Л.Б. Некоторые проблемы охраны и защиты имущественных интересов несовершеннолетних собственников и сособственников жилых помещений// Семейное и жилищное право. 2012. № 6. С. 40-42.
16. Sitdikova L.B., Neznamova A.A., Volkova M.A., Starodumova S.J., Lenkovskaya R.R. Establishment of rights to Consolidated real estate complex// Man in India. 2017. Т. 97. № 22. С. 135-145.
РЕЦЕНЗИЯ
на статью Смагина Андрея Андреевича «Приобретение и отчуждение прав на объекты незавершённого строительства» В представленной статье рассматриваются как общетеоретические, так и практические вопросы оборота объектов незавершенного строительства в Российской Федерации. Анализируется его понятие и значение в сфере предпринимательской деятельности, а также для развития регулирования недвижимого имущества в целом. Отмечается, что помещения в соответствии с рядом законодательными определениями требуют установления норм об обязательной государственной регистрации как части объекта незавершённого строительства. Проанализирован понятийный аппарат объектов незавершенного строительства в РФ.
Освещены особенности действующего законодательства в части объектов незавершённого строительства в частности помещения здания и сооружения, отмечается отсутствие данных понятий в гражданском законодательстве. В то же время рассматриваются причинно-следственные связи и обоснование необходимости законодательного регулирования отдельных частей объектов незавершенного строительства. Даются определения здания и сооружения как объекты незавершенного строительства.
Вывод автора о ее влиянии на условия оборотоспособности объектов незавершенного строительства, недостаточной правовой урегулированности, вполне обоснованы и аргументированы. Приводятся примеры практического характера непосредственно в судебной практике, а также указываются проблемы в их использовании.
В целом статья Смагина А.А. отражает современные подходы к проблемам правового режима недвижимого имущества в России.
Статья рекомендуется для публикации в открытой печати и ранее не публиковалась.
Рецензент,
канд. юрид. наук, доцент
Ленковская Р.Р.
