CC BY
236
Гражданское право и процесс
УДК 347.232+347.214.2
ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА БЕСХОЗЯЙНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЁННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ОСНОВАНИИ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
В РОССИИ И СТРАНАХ СНГ
Кондратенко Зарина Камилевна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Марийского государственного университета, г. Йошкар-Ола.
E-mail: [email protected]
Аннотация: Задача. Целью написания научной работы является исследование завладения как способа приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства. В рамках общего совершенствования гражданского законодательства необходимо уделить особое внимание совершенствованию норм института приобретательной давности и приобретения права частной собственности на бесхозяйные недвижимые вещи. Исследованием проблем приобретения права собственности в порядке приобретательной давности занимались M. Hampton Carver, John S. White Jr., Randall Lesaffer и др.
Модель. В процессе исследования использовались общенаучные и частнонаучные методы, в том числе формально-логические методы (анализ, синтез, индукция, дедукция, гипотеза). Из специальных методов применялись исторический, юридико-технический, межотраслевой, сравнительно-правовой, системный и другие методы научного познания.
Выводы. В результате исследования автор приходит к выводу о том, что право частной собственности на объекты незавершённого строительства может быть приобретено посредством завладения. При этом действие механизма приобретения права частной собственности в силу приобретательной давности зависит от признания или непризнания данных объектов безхозяйными. Кроме того, обязательным элементом фактического состава, являющегося основанием приобретения права частной собственности в порядке приобретательной давности, является судебное решение.
Рамки исследования/возможность последующего использования результатов научной работы. Выводы, сделанные в исследовании, служат определённым дополнением современной отечественной теории вещных прав. При этом указанная теория дополняется новыми знаниями об элементах и стадиях гражданско-правового механизма приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства посредством завладения. Данные знания можно использовать при научном анализе других оснований и способов приобретения права частной собственности, а также применять при изучении гражданско-правового режима объектов незавершённого строительства.
Практическое значение. Результаты исследования могут быть использованы в рамках правотворчества для совершенствования норм гражданского законодательства Российской Федерации и других стран СНГ, а также модельного законодательства стран СНГ. Отдельные положения могут быть восприняты судебной практикой при рассмотрении и разрешении дел, связанных с приобретением права частной собственности на объекты незавершённого строительства. Научные предложения автора могут найти применение при подготовке учебных программ, пособий при преподавании курсов «Гражданское право», «Вещное право», «Земельное право».
Социальные последствия. Само существование незавершённых строительством объектов отрицательно влияет на социально-экономическое развитие любого государства с развитой рыночной экономикой, так как такие объекты не могут использоваться по назначению, а также требуют затрат на мероприятия по их достройке. Поэтому вопросы, связанные с оборотом объектов незавершенного строительства и завершением их строительства, должны быть однозначно решены на законодательном уровне и в судебной практике. Выводы, сделанные в данном исследовании, призваны решить некоторые проблемы в данной области.
Оригинальность/ценность. Работа содержит оригинальное, творческое авторское решение проблемных вопросов, выявленных в результате исследования. Данная статья имеет актуальное значение для практикующих юристов и лиц, занимающихся наукой гражданского права.
Ключевые слова: приобретение права частной собственности, завладение, бесхозяйные вещи, приобретательная давность, объекты незавершённого строительства, страны СНГ.
Приобрести право частной собственности на объекты незавершённого строительства возможно посредством завладения. Под понятием «завладение» следует понимать присваивание, захват чего-либо [6, с. 561]. В юридической литературе термин «завладение», как правило, используется для определения неправомерного завладения в составах преступлений1.
1 В ст. 166 УК РФ «Неправомерное завладение автомобилем или иным транспортным средством без цели хищения», ст. 227 УК РФ «Пиратство», ст. 173. 2 УК РФ «Незаконное использование документов для образования (создания, реорганизации) юридического лица».
Однако Р. А. Забавко, анализируя указанную категорию, приходит к выводу о нецелесообразности её использования на том основании, что оно подменяет собой иные понятия: «угон», «присвоение», «хищение» и др. [7].
В науке гражданского права завладение рассматривается как способ приобретения права собственности на вещи. Н. В. Карлова и Л. Ю. Михеева под термином «завладение» понимают факт начала владения лицом имуществом при условии соблюдения требований ст. 234 ГК РФ [11].
96
Марийский юридический вестник • № 4(15)/2015
Кондратенко З. К.
В. И. Сергеевич к первоначальным способам относил завладение никому не принадлежащими вещами, завладение во время войны всем тем, что принадлежит неприятелю; давность [32].
А. П. Куницын понимал под владением такое отношение вещи к человеку, в котором он имеет физическую возможность, а также намерение располагать данной вещью исключительно. «Занятие» как начало владения называется завладением, а способ, которым человек делает вещь бесхозяйственную своею, называется присвоением [13].
Владение традиционно понимается в двух смыслах: как намерение владеть вещью и как фактическое обладание ею (телесная соприкосновенность). В отношении недвижимой вещи владение осуществляется в форме определённого символического акта, свидетельствующего об утрате владельческой воли на стороне предшествующего владельца и обнаружении её на стороне нового [17]. Ещё в дигестах Юстиниана упоминалось о передаточном акте как форме передачи владения недвижимой вещи от одного лица к другому (Дигесты Юстиниана 41.2.3.11, 41.2.21)
Так как вещь изначально никому не принадлежит на праве собственности, то любой имеет право использовать её в своих целях, то есть каждый может завладеть данной вещью. Таким образом, законным способом завладения бесхозяйными вещами является владение вещью, её использование.
И. Г. Бублик считает, что основаниями завладения чужим или бесхозяйным имуществом являются: 1) сбор общедоступных вещей (ст. 221 ГК РФ); 2) приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ); 3) судебное решение о признании права собственности на бесхозяйное недвижимое имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ); 4) захват движимых вещей, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ); 5) обращение в собственность невостребованной находки (ст. ст. 227-232 ГК РФ), 6) открытие клада (ст. 233 ГК РФ); 7) отклонение иска собственника к добросовестному приобретателю при наличии оснований, предусмотренных ст. 302 ГК РФ [1].
Н. И. Огнева указывает, что основаниями приобретения права собственности путем завладения вещью являются: сбор общедоступных вещей (ст. 221 ГК РФ); приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ); приобретение права муниципальной собственности на недвижимое имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ); приобретение права собственности на движимые вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ); находка (ст. 227-229 ГК РФ); безнадзорные животные (ст. 230-232 ГК РФ); клад (ст. 233 ГК РФ) [15, c. 17].
Таким образом, основаниями завладения объектами незавершённого строительства являются приобретательная давность, судебное решение о признании права муниципальной собственности на бесхозяйное недвижимое имущество, отклонение иска собственника к добросовестному приобретателю при наличии оснований, предусмотренных ст. 302 ГК РФ. Основа-
ниями приобретения права частной собственности на данные объекты следует признать приобретательную давность и отклонение иска собственника к добросовестному приобретателю при наличии оснований, предусмотренных ст. 302 ГК РФ.
Институт приобретательной давности или давности владения известен со времен римского права, где он именовался «usucapio» - «приобретение в результате пользования» [34, с. 238]. Согласно римскому законодательству для того, чтобы приобретатель вещи стал собственником, было необходимо наличие следующих условий: вещь должна быть способной к приобретению, правомерное основание владения вещью, добрая совесть приобретателя, его убеждение в том, что отчуждатель является надлежащим, непрерывность владения вещью и срок владения вещью [34, с. 239-240].
Оккупацию недвижимости в российской дореволюционной цивилистической литературе называли заимкой, подразумевая под ней первоначальный способ приобретения поземельной собственности, которая была главным путем к установлению владения [16].
В настоящее время правомерное завладение по общему правилу возможно в отношении бесхозяйных вещей и в определённых случаях в отношении вещей, имеющих собственника [20]. Заметим, что Л. А. Кас-со придерживался точки зрения, что заимка бесхозяйной недвижимой вещи не может считаться способом приобретения права частной собственности, так как земли, которые никому не принадлежат, считаются собственностью казны [12].
Согласно нормам российского гражданского законодательства к бесхозяйным недвижимым вещам следует относить вещи, которые не имеют собственника; собственник которых неизвестен; от права собственности на которые собственник отказался (п.1 ст. 225 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.
Таким образом, право собственности на бесхозяйное недвижимое имущество приобретается муниципальным образованием или субъектом РФ (Москва и
Марийский юридический вестник • № 4(15)/2015
97
Гражданское право и процесс
Санкт-Петербург). Однако в случаях, непоступления бесхозяйной недвижимости в муниципальную собственность, возможно приобретение права частной собственности в порядке приобретательной давности.
Рассмотрим механизм приобретения права частной собственности на объект незавершённого строительства в порядке приобретательной давности.
1. Субъекты приобретения. В соответствии с действующим российским гражданским законодательством (п. 1 ст. 234 ГК РФ) лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). То есть субъектами приобретения права собственности на объект незавершённого строительства в силу приобретательной давности могут быть только граждане или юридические лица.
2. Объект приобретения. Для того чтобы приобрести право частной собственности на объект незавершённого строительства, имеет значение относится данный объект к бесхозяйным вещам или нет. Если же объект незавершённого строительства относится к бесхозяйным вещам, то тогда приобретение права частной собственности на данный объект возможно только в том случае, если на указанный объект не было зарегистрировано право муниципальной собственности.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 (ред. от 12.11.2004) «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей» [21] объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение.
Исходя из анализа п. п. 31-34 указанного Постановления, следует сделать вывод о том, что право собственности на поставленный на учёт бесхозяйный объект недвижимости может быть признано:
- за муниципальным образованием (по истечении одного года с момента постановки на учёт);
- за каким-либо лицом в силу приобретательной давности (независимо от даты принятия на учет этого объекта);
- за лицом, которое ранее было неизвестно, на основании чего объект недвижимого имущества и был принят на учет (независимо от даты принятия на учет этого объекта);
- за собственником этого имущества, от прав на которое он ранее отказался, но право собственности которого не прекращено на законных основаниях, если он обратился в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о принятии вновь этого имущества во владение, пользование и
98
распоряжение (независимо от даты принятия на учет этого объекта).
В случае, если объект незавершённого строительства не признан бесхозяйной вещью, то действуют общие условия приобретения права собственности в порядке приобретательной давности, предусмотренные ст. 234 ГК РФ.
Кроме того, право частной собственности в порядке приобретательной давности может быть признано на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, в случае, если лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан [9]. Таким образом, в случае, если объект признан самовольной постройкой, право частной собственности на него может быть признано в судебном порядке в силу приобретательной давности.
3. Воля и волеизъявление приобретателя. Интересная проблема сложилась в судебной практике относительно признания объекта недвижимости бесхозяйной вещью. Данная проблема связана с тем, что лицо, приобретшее объект недвижимого имущества, по тем или иным причинам в течение длительного времени не предоставляет регистрирующему органу правоустанавливающие документы (к примеру, договор купли-продажи) для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект. В результате чего объект может быть признан бесхозяйной вещью.
Следует отметить, что целью постановки на учет имущества как бесхозяйного является признание на него в дальнейшем права муниципальной собственности. Формально, если из представленных документов следует, что данный объект не зарегистрирован в органе технического учета, сведения о нем отсутствуют в региональном и федеральном реестрах имущества, то регистрирующий орган принимает объект недвижимого имущества на учет в качестве бесхозяйного. Однако в действительности может возникнуть ситуация, когда недвижимое имущество имеет собственника или законного владельца, хотя сведения о нем отсутствуют в публичных реестрах. Это порождает споры между собственниками недвижимого имущества, органами местного самоуправления и иными заинтересованными лицами.
Полагая, что постановка недвижимой вещи на учет как бесхозяйной препятствует реализации собственниками права на государственную регистрацию права собственности на эту вещь (ст. 551 ГК РФ), последние обращаются в суд за защитой нарушенного права. Если регистрирующий орган удовлетворяет требования собственников, органы местного самоуправления обращаются в суд с исками о признании незаконным отказа в государственной регистрации и принятия на учет бесхозяйного объекта недвижимости.
Марийский юридический вестник • № 4(15)/2015
Кондратенко З. К.
В практике арбитражных судов сложилось два подхода к решению указанной правовой проблемы.
Первый правовой подход к разрешению данной категории споров был изложен коллегией судей ВАС РФ в Определении от 18 апреля 2013 г. № ВАС-1150/13 по делу № А76-24747/2011, и он заключается в следующем. Наличие правопритязаний лица в отношении спорного объекта недвижимого имущества при отсутствии регистрации права на это имущество не может являться основанием для отказа в принятии на учет спорного объекта в качестве бесхозяйного.
Учет спорного объекта в качестве бесхозяйного не влечет нарушения прав неизвестного собственника либо прав владельца в случае признания за ним права собственности на спорный объект недвижимости, а также не влечет изменений в фактическом владении лицом этим объектом [26; 28].
Арбитражные суды, придерживающиеся второго подхода, обращают внимание на то, что не принятое на учет в ЕГРП недвижимое имущество не может быть признано бесхозяйным при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:
- правопритязание на объект недвижимого имущества (факт подачи в арбитражный суд искового заявления о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости);
- фактическое владение данным имуществом каким-либо лицом (осуществление охраны, текущего ремонта, оплата тепло-, электроэнергии, используемой в ходе эксплуатации объекта, сдача объекта в аренду);
- наличие у какого-либо лица правоустанавливающих документов на спорный объект недвижимости (договор купли-продажи, акт приема-передачи).
Таким образом, отсутствие сведений в реестрах муниципальной и федеральной собственности о правообладателе спорного недвижимого имущества, а также сведений о государственной регистрации права какого-либо лица на спорный объект само по себе не может являться основанием для признания его бесхозяйным [18; 19; 23-25; 27; 29; 30]. Указанная позиция была поддержана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 2 июля 2013 г. № 1150/13 по делу № А76-24747/2011 [22]. Так, например, в случае, если имеются основания для приобретения права частной собственности в порядке приобретательной давности: нахождение недвижимого имущества в открытом и непрерывном владении лица, приобретшего его на основании договора купли-продажи; осуществление лицом в отношении недвижимого имущества всех правомочий собственника (к примеру, сдача имущества в аренду); предоставление суду действительных правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, на основании которых лицо вступило во владение.
В данном Постановлении Президиума ВАС РФ также было указано, что к обстоятельствам, подтвер-
ждающим отсутствие оснований для признания недвижимого имущества бесхозяйным, также относится наличие правопритязаний лица на объект недвижимости, которые могут выражаться в подаче заявления в регистрирующий орган о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект или искового заявления в суд о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект в порядке ст. 551 ГК РФ.
Таким образом, следует сделать вывод о том, что объект незавершённого строительства не может быть признан бесхозяйной вещью только на том основании, что приобретатель не зарегистрировал своё право на данный объект; необходимо иметь ввиду наличие обстоятельств для приобретения права частной собственности в порядке приобретательной давности и наличие правопритязаний лица на данный объект.
Несмотря на то, что согласно п. 1 ст. 234 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. И при удовлетворении исковых требований право собственности возникает на основании решения суда, которое, в свою очередь, является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество [10].
Таким образом, для приобретения права частной собственности на объекты незавершённого строительства в порядке приобретательной давности необходимо судебное решение.
4. Основание приобретения, предусмотренное соответствующим законом. Согласно ст. 234 ГК РФ давность владения - это, по сути, основание приобретения права частной собственности, которое основано на бесспорном и непрерывном владении в продолжение нескольких лет. Для того, чтобы приобрести право собственности на объект незавершённого строительства в порядке приобретательной давности, приобретатель не должен иметь в собственности данный объект, однако должен добросовестно, открыто и непрерывно владеть им как своим собственным в течение пятнадцати лет.
Существенными условиями приобретения права частной собственности по давности владения являются: владение в виде собственности (как своим собственным), бесспорность (без притязаний третьих лиц) и непрерывность (не должно прекращаться ни на один момент в течение всего срока) владения и срок (в течение нескольких лет) [33].
И. А. Маньковский выделяет следующие существенные условия, необходимые для приобретения права собственности в порядке приобретательлной давности: 1) субъект, владеющий имуществом, не должен обладать правом собственности на него; 2) субъект
Марийский юридический вестник • № 4(15)/2015
99
Гражданское право и процесс
должен владеть чужим имуществом добросовестно, открыто, непрерывно; 3) субъект должен владеть имуществом на указанных выше условиях в течение установленного срока; 4) к сложившимся общественным отношениям не могут быть применены специальные основания приобретения права собственности, предусмотренные нормами ст. ст. 226-233 ГК РФ [14].
Существуют различные позиции относительно понимания условий приобретения права собственности по данному основанию. Так, например, понимание факта владения имуществом, которое не находится в собственности фактического владельца, осуществляющего при этом владение таким имуществом, как своим собственным, сводится авторами к осознанию приобретателем правомерности приобретения вещи и добросовестности владения ею [4; 5]; либо осознания приобретателем незаконности своего владения и невозможности найти реального собственника вещи [2; 3].
И. А. Маньковский указывает на тот факт, что необходимо отличать приобретательную давность от добросовестного приобретения, так как добросовестный приобретатель приобретает у известного ему персонифицированного лица имущество с целью обращения его в свою собственность и, добросовестно заблуждаясь, считает себя собственником приобретенной вещи до того момента, пока действительный собственник не предъявит к нему соответствующий иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения [14], а давностный владелец не приобретает имущество от конкретного лица, вступает во владение таким имуществом как бесхозяйным, осознавая, что поступившая в его владение вещь является объективно чужой, фактически бессубъектной, но юридически, возможно, имеющей собственника, который согласно нормам ст. 226 ГК неизвестен или фактически (не юридически) отказался от права собственности на вещь [14].
В связи с тем, что владение - это обладание имуществом, а обладание имуществом возможно в силу договорных обязательств и без таковых (в силу вещных прав), то владение объектом незавершенного строительства как своим собственным означает владение не по договору.
Критерий добросовестности владения также является предметом дискуссии. Понятие добросовестности совпадает с определением невиновности, понятие «недобросовестность» является негативным по отношению к понятию «добросовестность» и совпадает с понятием «виновность». Добросовестность - это отношение самого лица к основанию завладения, однако оно должно отвечать общепринятым представлениям.
Так, например, ст. 303 ГК РФ характеризует недобросовестного владельца как лицо, «которое знало или должно было знать, что его владение незаконно». Исходя из такого определения, можно говорить
об умышленной и неосторожной формах недобросовестности [7].
Следовательно, добросовестным приобретателем следует считать того, кто, распространяя своё владение, не знал и не должен был знать о правах другого лица на это имущество. Таким образом, добросовестным владельцем, о котором идет речь в ст. 234 ГК, является лицо, которое получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.
И. А. Маньковский считает, что добросовестным следует признать такое владение, которое характеризуется как владение вещью, поступившей к давностному владельцу вне связи с ее законным или незаконным отчуждением, осуществляемое так же, как своими собственными вещами, открыто и непрерывно в течение всего срока, установленного ст. 234 ГК РФ [14].
В юридическом смысле добросовестным приобретателем имущества (т. е. лицом, которое совершает сделку по приобретению имущества) является согласно ст. 302 ГК РФ тот, кто не знает и не может знать о том, что отчуждатель вещи не вправе ею распоряжаться [31]. Однако такое определение не охватывает всех случаев завладения вещью несобственником.
В Концепции развития гражданского законодательства предлагается отказаться от признака добросовестности давностного владения, при этом указывается на необходимость увеличения срока приобретательной давности (тридцать лет) для приобретения права собственности на недвижимое имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли.
Согласно действующему российскому гражданскому законодательству течение срока приобретательной давности начинается не ранее истечения срока исковой давности по виндикационному требованию.
Судебная практика разъясняет, что если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества [20].
Указанное обстоятельство увеличивает фактический срок владения вещью, необходимый для приобретения на нее права собственности, и делает этот срок неопределенным, поскольку исковая давность по виндикационным искам исчисляется со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Действительно, такое положение не способствует правовой определенности судьбы соответствующего имущества в гражданском обороте. Разработчики Концепции считают, что течение срока приобретательной давности должно исчисляться с момента начала давностного владения.
100
Марийский юридический вестник • № 4(15)/2015
Кондратенко З. К.
Данный факт нашёл своё отражение в Проекте изменений в ГК РФ, где в ст. 242 предусматривается, что течение срока приобретательной давности для давностного владельца начинается с момента начала владения вещью как своей собственной. Если лицо приобрело владение вещью в силу соглашения с собственником или с обладателем ограниченного вещного права, то течение срока приобретательной давности начинается с момента наступления срока возврата вещи указанному лицу.
Следует отметить, что давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (п. 3 ст. 234 ГК РФ) [20].
В Проекте изменений в ГК РФ предполагается, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником вещи, но открыто и непрерывно владеющее как своей собственной недвижимой вещью в течение пятнадцати лет, а в случае завладения вещью помимо воли её собственника -в течение тридцати лет, приобретает право собственности на эту вещь.
Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества [20].
Рассмотрим гражданско-правовые нормы о бесхозяйных вещах и приобретательной давности в других странах СНГ.
Согласно ст. 335 ГК Украины бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен. Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они расположены. О принятии бесхозяйной недвижимой вещи на учет публикуется объявление в печатных средствах массовой информации. По истечении одного года со дня взятия на учет бесхозной недвижимой вещи она по заявлению органа, уполномоченного управлять имуществом соответствующей территориальной общины, может быть передана по решению суда в коммунальную собственность.
Аналогичные нормы о бесхозяйных недвижимых вещах имеются в ГК РФ (ст. 225), ГК Республики
Марийский юридический вестник • № 4(15)/2015
Беларусь (ст. 226), ГК Республики Киргизия (ст. 257), Республики Армения (ст. 178) и др.
На основании анализа гражданско-правовых норм стран СНГ, регулирующих приобретение права собственности на основании приобретательной давности, следует отметить, что право собственности на объект незавершённого строительства может быть приобретено по данному основанию, если соблюдены следующие условия:
1) субъект, владеющий имуществом, не должен обладать правом собственности на него;
2) субъект должен владеть чужим имуществом добросовестно, открыто, непрерывно. Лицо может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владело лицо, чьим наследником (правопреемником) оно является.
В ГК Республики Молдавия уточняется, что не является полезным прерывное, нарушенное, тайное либо ненадлежащее владение.
Владение является прерывным, если владелец осуществляет его с ненормальными, с учетом характера вещи, перерывами. Владение является нарушенным до тех пор, пока оно приобретается либо сохраняется посредством актов физического или психического насилия, не спровоцированных другим лицом. Владение является тайным, если оно осуществляется таким образом, что не может быть известным. Владение является ненадлежащим, если оно не осуществляется под именем собственника (ст. 335). В Российской Федерации аналогичное разъяснение даётся в судебной практике [20];
3) субъект должен владеть имуществом на указанных выше условиях в течение установленного срока (на Украине - в течение 10 лет, в РФ, в Республике Молдавия, в Республике Беларусь - в течение 15 лет);
4) к сложившимся общественным отношениям не могут быть применены специальные основания приобретения права собственности.
Одновременное соблюдение всей совокупности перечисленных условий является предпосылкой применения приобретательной давности в качестве первоначального основания приобретения права собственности.
Примечательно, что на Украине право частной собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности можно приобрести только на основании решения суда (ст. 344), а в ГК Азербайджана содержится общее правило, согласно которому бесхозяйные недвижимые вещи принадлежат государству (ст. 178.7).
Сравнительно-правовой анализ гражданского законодательства стран СНГ позволяет выделить следующие общие правила регулирования приобретения права собственности на объекты незавершённого строительства на основании приобретательной давности:
1) право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возни-
101
Гражданское право и процесс
кает по приобретательной давности с момента государственной регистрации (ст. 344 ГК Украины, ст. 179.4. ГК Республики Азербайджан, ст. 235 ГК Республики Беларусь, ст. 332 ГК Республики Молдавия и
др.);
2) до приобретения на недвижимое имущество
права собственности в силу приобретательской давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц (ст. 179.3. ГК Республики
Азербайджан, ст. 234 ГК РФ, ст. 265 ГК Республики Киргизия и др.);
3) течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (ст. 234 ГК РФ, ст. 235 ГК Республики Беларусь, ст. 265 ГК Республики Киргизия и др.).
Согласно же гражданскому законодательству Украины, если лицо завладело имуществом на основании договора с его владельцем, который после окончания срока договора не предъявил требования о его возвращении, оно приобретает право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество через пятнадцать. Потеря не из своей воли имущества его владельцем не прерывает приобретательной давности в случае возврата имущества в течение одного года или предъявления в течение этого срока иска о его истребовании.
Гражданское законодательство Республики Азербайджан подходит к решению вопроса о сроке приобретательной давности с позиции существующего зарегистрированного права. Согласно ст. 178.5 ГК Республики Азербайджан, если собственник, неосновательно зарегистрированный в государственном реестре недвижимого имущества, не зная о неосновательности регистрации, осуществлял владение
земельным участком непрерывно и без возражений в течение 10 лет, то данное лицо считается собственником данного земельного участка. Если лицо на правах фактической собственности осуществляло владение недвижимым имуществом, зарегистрированным в государственном реестре недвижимого имущества, непрерывно и без возражений в течение 30 лет, оно может потребовать своей регистрации в качестве собственника. Данное право с теми же условиями принадлежит владельцу такого недвижимого имущества, собственник которого не очевиден из государственного реестра недвижимого имущества или умер 30 лет назад, или был объявлен безвестно отсутствующим в начале срока приобретения собственности в силу давности владения. Однако при этом регистрация должна быть проведена только по решению суда после отклонения или не заявления вовсе возражения в официально объявленные сроки.
Таким образом, на основании сравнительноправового анализа возможен вывод о необходимости
унификации норм о приобретении права собственности в силу приобретательной давности на объекты незавершённого строительства в модельном ГК стран СНГ.
Литература
1. Бублик И. Г. Приобретение права собственности на бесхозяйственное имущество: Некоторые аспекты участия органов внутренних дел: автореф. дис. ... канд. юрид. наук Санкт-Петербургский университет. СПб., 2006. 24 с.
2. Гражданское право России: Общая часть: курс лекций / под ред. О. Н. Садикова. М., 2001. С. 445.
3. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / под ред. В. А. Белова. М., 2007. С. 522.
4. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / под ред. А. П. Сергеева. М., 2008. Т. 1. С. 648.
5. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / под ред. Ю. К. Толстого. 7-е изд., перераб. и доп. М., 2009. Т. 1. С. 423.
6. Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка: в 4 т. Т. 1: А-З. М.: ТЕРРА, 1995. 800 с.
7. Емельянов В. И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. М.: Лекс-Книга, 2002. 160 с.; [Электронный ресурс]. Режим доступа: СПС «Гарант».
8. Забавко Р. А. Категория «неправомерное завладение» в уголовном праве: критический анализ // Адвокатская практика. 2013. № 4. С. 31-33.
9. Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 143 // Вестник ВаС РФ. 2011. № 2.
10. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестник ВАС РФ. 1997. № 7.
11. Карлова Н. В., Михеева Л. Ю. Приобретательная давность и правила ее применения // СПС КонсультантПлюс. 2001.
12. Кассо Л. А. Русское поземельное право. Здания на чужой земле. М.: Типо-литография И. И. Пашкова, 1905. С. 102.
13. Куницын А. П. Право естественное [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://gallery.economicus.ru/cgi-
bin/frame_rightn.pl?type=m&links=./ru/kunitzyn/works/kunitzyn_ w1.txt&img=brief.gif&name=kunitzyn.
14. Маньковский И. А. Приобретательная давность в системе оснований приобретения права собственности // Российский юридический журнал. 2011. № 4. С. 162-172.
15. Огнева Н. И. Теоретические и практические вопросы приобретения и прекращения права собственности гражданами: автореф. дис. . канд. юрид. наук / науч. рук. В. А. Рыбаков. М., 2006. 24 с.
16. Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 456-457.
17. Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. Изд. 3-е, стереотип. М.: Статут, 2001. 353 с. (Классика российской цивилистики.) С. 230.
18. Карлова Н. В., Михеева Л. Ю. Приобретательная давность и правила ее применения: практическое пособие. М.: Палеотип, 2002. 96 с.
19. Сергеевич В. И. Лекции и исследования по древней истории русского права. М.: Зерцало, 2004. С. 374-376.
20. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005. С. 308.
21. Яковлев В. Н. Древнеримское частное право и современное российское гражданское право: учебник. М. Волтерс Клувер, 2010. 936 с.
102
Марийский юридический вестник • № 4(15)/2015
Кондратенко З. К.
Z. K. Kondratenko
obtaining the title on the ownerless unfinished constructions on the basis of acquisitive prescription in Russia and the cis
Abstract: Purpose. The aim of the research is the study of appropriation as a way of acquiring the right of private ownership of objects of unfinished construction. Within the overall improvement of the civil legislation special attention should be paid to the improvement of standards of the Institute of acquisitive prescription and acquisition of the right of private ownership to ownerless immovable things. Research on the acquisition of property rights in order of acquisitive prescription were investigated by M. Hampton Carver, John S. White Jr., Randall Lesaffer and others.
Design/methodology/approach. During the study we used the general scientific and individual scientific methods, including formal logical methods (analysis, synthesis, induction, deduction, the hypothesis). As special methods we applied historical, legal and technical, interdisciplinary, comparative legal system and other methods of scientific knowledge.
Findings. As a result of research the author comes to the conclusion that the right of private ownership of objects of unfinished construction can be acquired through appropriation. The effect of the mechanism of acquisition of private property’s right by virtue of acquisitive prescription depends on recognition or non-recognition of these objects without owner. In addition, a compulsory element of the actual composition is the basis for the acquisition of private property rights in order of acquisitive prescription, a court decision.
Research limitations/implications (if applicable). The findings of the study serve certain complement of modern Russia’s theory of property rights. Thus the theory is complemented by new knowledge about the elements and stages of the civil-legal mechanism of acquisition of private ownership’s right to the objects of unfinished construction through appropriation. This knowledge can be used in the scientific analysis of other grounds for and the ways of purchasing the right of private property, and be applied in the study of civil-legal regime of assets under construction.
Practical implications (if applicable). Results of research can be used in the framework of the law-making for improvement of the norms of Russian Federation’s civil legislation and other CIS countries, as well as model legislation of the CIS countries. Certain provisions may be perceived in the judicial practices when cases are considered and resolved which are related to the acquisition of private ownership’s right of unfinished construction’s objects. Scientific proposals of the author may find application in the development of training curricula, manuals for teaching courses in «Civil law», «Law», «Land law».
Social implications (if applicable). The very existence of unfinished construction objects has negative impact on the socio-economic development of any country with a developed market economy, as such objects cannot be used as intended ones, and they also require the cost of measures to their completion. Therefore, the issues are connected with the circulation of objects of unfinished construction and completion of their construction should be unequivocally resolved at the legislative level and in judicial practice. The findings in this study are designed to solve some of the problems in this area.
Originality/value. The work contains original, creative author's solution of problematic issues identified in the research. This article is useful for practicing lawyers and persons who are engaged in the science of civil law.
Key words: obtaining the title, unfinished constructions, acquisition, acquisitive prescription, unfinished constructions, CIS, ownerless property.
KONDRATENKO Zarina Kamilevna - Candidate of Law, Associate Professor of the Department of Civil Law and Procedure, the Mari State University, Yoshkar-Ola.
E-mail: [email protected]
Марийский юридический вестник • № 4(15)/2015
103
