CC BY
1032
3.12. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Пхалагов Таймураз Сергеевич, соискатель. Место учебы: Северо-Осетинский государственный университет. E-mail: [email protected]
Аннотация: В статье исследуются дискуссионные вопросы правового режима объектов незавершенного строительства. Проанализировав точки зрения различных ученых и судебную практику автор приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства является объектом недвижимости и может находиться в гражданском обороте. Обосновывается необходимость восполнения пробела в праве относительно земельного участка под таким объектом.
Ключевые слова: объект незавершенного строительства, недвижимость, строительный подряд, кадастровый учет, сделка.
CIVIL-LAW MODE OF OBJECTS OF INCOMPLETE BUILDING IN THE RUSSIAN FEDERATION
Phalagov Taymuraz Sergeevich, competitor. Place of study: North Ossetia state university. E-mail: [email protected]
Annotation: In article debatable questions of a legal regime of objects of incomplete building are investigated. Having analyzed the points of view of various scientists and judiciary practice the author comes to a conclusion that the object of incomplete building is object of real estate and can be in a civil turn. Necessity of completion of a blank for the right concerning the ground area under such object is proved.
Keywords: object of incomplete building, real estate, building successively, the cadastral account, transaction.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отсутствие законодательного определения объекта незавершенного строительства обусловило появление соответствующих доктринальных гражданско-правовых разработок. Так, Р.А. Валеев отмечает, что объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию в установленном законодательством
1
порядке.
В.М. Ланда полагает, что «объектом незавершенного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, со-
1 Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Казань, 2007. - С. 7-8.
оружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию».2
К.К. Шалагинов считает, что объект незавершенного строительства - «сложная недвижимая вещь, возникающая в результате соединения стройматериалов с господствующим объектом недвижимого имущества -земельным участком, в целях создания новой недвижимой вещи (здания или сооружения, завершенного строительством), в отношении которой не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, качественно и количественно изменяющаяся в процессе ее существования в процессе строительства.».3
Таким образом, большинство авторов в качестве главной характеристики объекта незавершенного строительства указывают на отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Между тем, едва ли такой вывод можно признать правильным, поскольку до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) указанного объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ (ред. от 27.07.2010) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»).
В научной литературе существует мнение, что «объект незавершенного строительства - это вновь создаваемый (реконструируемый) объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию и не поставленный на кадастровый или иной учет, право собственности на который подлежит государственной регистрации на основании волеизъявления собственника с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства».4 Другие авторы отмечают, что под объектом незавершенного строительства понимается вновь создаваемый объект недвижимости, который еще не принят на кадастровый и технический учет, право на который еще не зарегистрировано в установленном порядке.5
С такими выводами (при их буквальном понимании) трудно согласиться. Представляется, что объект незавершенного строительства, как и вся другая недвижимость, подлежит постановке на кадастровый учет. Как следует из Приказа Минюста РФ от 18 февраля 2008 г. № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка», объекты незавершенного строительства, как и прочие объекты недвижимости, подлежат постановке на кадастровый учет. Другое дело, что такие объекты не фиксируются в кадастре как построенные объекты недвижимости, тем более, что регистрация прав на строящийся объект - это право, а не обязанность его владельца.
2 Ланда В.М. Особенности гражданско-правового регулирования аренды объектов недвижимости (на примере города Москвы): автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 10.
3 Шалагинов К.К. Правовой режим объекта незавершенного строительства: теория и практика: автореф. дис. . канд. юрид. наук. - Ростов-на-Дону, 2009. - С. 9.
4 Анисимов А.П., Чикильдина А.Ю. Градостроительный кодекс Российской Федерации: правовые новации. Постатейный научно-практический комментарий. - М., 2009. - С. 19.
5 Пашов Д. Ипотека - не доступное жилье, или Ипотека в На-
циональном проекте «Доступное и комфортабельное жилье -
гражданам России» // СПС Консультант Плюс, 2006.
Интересный взгляд на объект незавершенного строительства предлагает В.А. Алексеев. Он считает, что объект незавершенного строительства - «изменения на земельном участке, непосредственно направленные на создание нового здания или сооружения, а равно реконструируемое здание или сооружение».6 В других своих работах он пишет, что незавершенный строительством объект существует с того момента, «как на строительной площадке начались действия, непосредственно направленные на создание объекта и приведшие к такому изменению этого земельного участка, которое становится от этого участка неотделимым без существенного ущерба для достижения цели создания планируемого объекта. В этом смысле не может считаться объектом недвижимости оборудованная строительная площадка, проведение геодезических работ, строительство забора и т.д. Однако с того момента, как началось рытье котлована или забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства».7 Между тем, одно лишь наличие котлована едва ли можно признать достаточным основанием для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства как недвижимость.
Анализ различных точек зрения относительно понятия объекта незавершенного строительства может быть продолжен, однако необходимо выделить главное, что объединяет большинство исследователей -это неопределенность гражданско-правового статуса объектов незавершенного строительства, противоречивость нормативной возможности для них выступать объектом аренды, ипотеки и ряда иных гражданско-правовых договоров. Попробуем исследовать юридическую природу рассматриваемого объекта гражданских прав с обоснованием нашего понимания его понятия и сущности.
По данному вопросу в научной литературе нет единства мнений. Так, одни авторы считают, что объекты незавершенного строительства, прочно связанные с землей, относятся к недвижимости и могут быть объектом гражданского оборота только при условии государственной регистрации соответствующего вещного права на них. Такие объекты, не имеющие прочной связи с землей, рассматриваются как движимое имущество - совокупность строительных материалов.8
Данный вывод подтверждается и содержанием п. 7 Информационного письма ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21, где было указано, что «не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации». В.А. Алексеев полагает, что наличие действующего договора подряда в отношении объекта не может влиять на его признание недвижимым имуществом, но может и должно препятствовать регистрации прав застройщика на такой объект.9 Последняя позиция, раз-
6 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - М., 2008. - С. 10.
7 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М., Волтерс Клу-вер, 2007.
8 Белов В.А. Гражданское право. Общая и Особенная части: Учебник. - М., 2003. - С.442.
9 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. - М., 2008. - С. 37-38.
деляющая объективную оценку строящегося объекта как недвижимости и субъективное признание прав на него посредством регистрации заслуживает поддержки.
Другие авторы (Ю.В. Романец) полагают, что объекты незавершенного строительства следует «относить к такому виду недвижимости, как здание (сооружение), с распространением на них соответствующей правовой регламентации. В противном случае будет искусственно исключена возможность применения к незавершенному строительству тех норм, которые позволяют эффективно регулировать данные правоотношения».10
Третья группа авторов считает, что до момента государственной регистрации недостроенные объекты «не могут оцениваться в качестве недвижимостей, а представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей».11 О.М. Козырь отмечала, что «с точки зрения закона в настоящее время незавершенный строительством объект по общему правилу является движимым имуществом», хотя не исключено законодательное решение, «когда незавершенный строительством объект после достижения определенной стадии строительства мог бы получить статус не просто совокупности строительных материалов и вложенного труда, а самостоятельного объекта».12
По мнению Е.А. Суханова, «если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов».13
Данный подход получил ряд обоснованных критических замечаний в научной литературе. Так, М.И. Брагинский указывал, что не сданный в эксплуатацию объект (равно как и сданный) прочно связан с землей, что является необходимым и достаточным признаком недвижимости в ст. 131 ГК РФ. Кроме того, ст. 76 (ипотека строящихся жилых домов) Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» называет в числе предметов обеспечения также и «незавершенное строительство», причем данные отношения складываются также в период действия подрядного договора. Наконец, ст. 25 Закона о регистрации не случайно умалчивает о договоре подряда, что свидетельствует о том, что закон, признавая объекты незавершенного строительства недвижимостью, не делает различий между тем, является тот или иной объект незавершенного строительства предметом действующего договора строительного подряда
14
или нет.
Наконец, четвертая группа ученых считает, что «незавершенные строительством объекты, не являющие-
10 Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М., 2001. - С. 218.
11 Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. - М, 1995. - С. 241; Афонина А.В. Практические вопросы строительной деятельности: новое в правом регулировании // Консультант Плюс, 2010.
12 Козырь О.М. Недвижимость в новом ГК России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. Сборник памяти С. А. Хохлова. - М., 1998. - С. 278.
13 Суханов Е.А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. - 1998. - № 6. - С. 2-5.
14 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право (договоры о выполнении работ и оказании услуг). Кн. 3. - М., 2002. - С. 145.
ся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу и могут являться предметом договора купли-продажи нежилых помещений и при отсутствии государственной регистрации права собственности продавца этого имущества».15
Представляется, что государственная регистрация -это не признак, а последствие отнесения имущества и к недвижимости.16 Как справедливо отмечал М.И. Брагинский, правом собственности на объект незавершенного строительства лицо обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для подтверждения своего права, без чего он не мог им распорядиться. Во всем, что не связано со спецификой незавершенного строительства, его участие в обороте подчиняется общему, созданному для недвижимости режиму.17
На наш взгляд, наиболее приемлемую позицию в данной дискуссии занял А.А. Батяев. Указанный автор предлагает рассматривать объекты незавершенного строительства в качестве специального вида недвижимости (ибо их тесная связь с землей как один из основных признаков недвижимости очевидна), однако они по общему правилу не подлежат самостоятельной государственной регистрации в качестве недвижимости. Весьма сложен для определения и момент их фактического создания. Будучи предметом договора строительного подряда, они остаются известной совокупностью строительных материалов и конструкций, в которую вложен труд строителей (т.е. движимым имуществом), а право собственности на них, по общему правилу, принадлежит подрядчику. Их можно считать недвижимостями лишь за рамками подрядных отношений (в частности, после консервации строительства).
Относительно объекта незавершенного строительства, по которому не действует договор строительного подряда, можно сказать однозначно: если данный объект отвечает признакам недвижимого имуществом, то он им и является. Сложнее решается вопрос в отношении объекта, который остается предметом действующего договора строительного подряда или возводится силами застройщика. Иногда его пытаются квалифицировать в качестве совокупности строительных материалов, сложенных в определенном поряд-18
ке.
Следует обратить внимание на тот факт, что гражданско-правовой статус объекта незавершенного строительства имеет, как минимум, три юридически значимых разновидности.
Во-первых, есть особенности у возводимого объекта, который в будущем станет жилым домом.
Во-вторых, своя специфика у объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома.
В-третьих, есть ряд особенностей у промышленных и иных объектов.
Например, в отличие от индивидуального жилого дома как единого (целостного) объекта незавершенного строительства, в возводимом многоквартирном доме нельзя признать квартиру в качестве объекта неза-
15 Гришмановский Д.Ю. Договор купли-продажи нежилых помещений: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2004. - С. 8.
16 Гоишаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. - 2006. - № 12. - С. 107.
17 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 3: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. - М., 2002. - С. 148; Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. - М.: Статут, 1999. - С. 239.
18 Батяев А.А. Справочник риелтора. - Ростов-на-Дону: Феникс,
2006.
вершенного строительства. Такой вывод следует из п. 10 ст. 1 ГрадК РФ, в которой говорится только о зданиях, строениях, сооружениях как объектах, строительство которых не завершено. Поэтому возведение многоквартирного дома - это строительство дома-здания, а не совокупности отдельно взятых квартир.
Как отмечала А.В. Борисенко, дома, не завершенные строительством, не являются жилой недвижимостью, хотя относятся к недвижимому имуществу. В отношении их должен быть закреплен особый правовой статус, заключающийся в следовании данных объектов судьбе земельного участка. Из этого делается вывод о том, что правильнее вести речь не о купле-продаже недостроенного дома, а об уступке права застройки. Такой вывод подтверждается положениями ЗК РФ, который рассматривает право застройки в качестве ограничения прав на землю (п. 2 ст. 56), а неосуществление строительства в течение трех лет с момента предоставления земельного участка на праве аренды для строительства влечет за собой возможность расторжения данного договора арендодателем в одностороннем порядке (п. 2 ст. 46 ЗК РФ).
Высший Арбитражный Суд РФ относит незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, к недвижимому имуществу (п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). При этом презюмируется самостоятельность данных объектов во взаимосвязи с земельным участком. А.В. Бо-рисенко не разделяет данную позицию, которая приравнивает правовой режим недостроенных жилых домов к домам, законченным строительством, и допускает неоднократную продажу фундамента от запроектированного жилого дома как жилую недвижимость. Законодателю следует определить критерий отнесения объекта незавершенного строительства к категории жилых. Вряд ли им может быть наличие одного фундамента. Отчуждаемый объект должен быть выполнен минимум на 90% от запроектированных работ, т.е. допускается отсутствие только отделочных работ.19
Последняя позиция представляется нам достаточно дискуссионной. У объектов незавершенного и завершенного строительства в силу их неразрывной связи с землей есть много общих черт, позволяющих считать их объектами недвижимости. Критерием же отнесения объекта к числу жилых является возможность его использования в соответствии с установленным для него градостроительным законодательством видом разрешенного использования. Такая возможность возникает только после ввода объекта в эксплуатацию. До получения такого разрешения с юридической точки зрения есть просто объект незавершенного строительства (даже если он готов на 100 %).
На практике часто возникает весьма непростой вопрос о том, какова оборотоспособность объектов незавершенного строительства. Типичным примером такой проблемы является возможность передачи в аренду объекта незавершенного строительства (или его части). В существующих обзорах судебной практики отмечается, что по данному вопросу имеется две позиции. Первая заключается в том, что объект незавершенного строительства, право собственности на
19 Борисенко А.В Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. № 2
который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, может быть сдан в аренду. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 21.03.2005 № КГ-А41/1689-05 отмечалось, что «Объектом аренды является складское помещение общей площадью 8535,9 кв. м, принадлежащее арендодателю на праве собственности.
Согласно второй позиции, объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законодательством РФ порядке, не может быть сдан в аренду, в связи с чем договор аренды указанного объекта недвижимости является незаключенным. Как отмечалось в одном из решений арбитражного суда, спорный объект зарегистрирован как незавершенный строительством, следовательно, не принят в эксплуатацию, соответственно он может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей.20
На наш взгляд, если в отношении объекта незавершенного строительства не действует договор строительного подряда, указанный объект является свободным в обороте и может быть передан собственником в аренду.
В рассматриваемой проблеме есть и еще один весьма важный аспект, часто выпадающий из поля зрения ученых и практиков. Речь в данном случае идет о существующей законодательной тенденции формирования единого объекта недвижимости, включающего земельный участок с расположенным на нем объектом. В рамках этой проблемы заслуживает упоминания пробел в земельном праве, не позволяющий однозначно определить возможность выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства.
Так, согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и иными федеральными законами. Об этом же идет речь и в ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Но если объект незавершенного строительства - это объект недвижимости (а такой вывод однозначно следует из ГК РФ и иных федеральных законов), то должен действовать и принцип ст. 1 ЗК РФ о единой судьбе недвижимости и земельного участка. В данном случае налицо расхождение между принципом земельного законодательства и нормой, направленной на его реализацию.
Объект незавершенного строительства - это не здание, не строение и не сооружение. Это отдельный и самостоятельный вид объектов капитального строительства (объектов недвижимости). Следовательно, формально говоря, все сделки по приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства являются не совсем законными. Необходимо внесение дополнений в ЗК РФ и Федеральный закон о введении его в действие, в которых по тексту необходимо после слов «зданий, строений, сооружений» добавить «объектов незавершенного строительства».
20 Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения // Консультант плюс, 2010.
Рецензия
на статью Пхалагова Т.С. «Гражданско-правовой режим объектов незавершенного строительства в Российской Федерации»
Настоящая статья написана на актуальную тему -определение режима объектов незавершенного строительства. Незавершенное строительство представляет собой достаточно массовое явление, существующее на практике длительное время. Автор критически рассматривает позиции цивилистов, имеющиеся в юридической литературе по этой проблеме. И приводит аргументы в части их несостоятельности.
Автором дается самостоятельный анализ юридической природы незавершенного строительства как объектов гражданских прав.
Отдельно в статье оценивается, с использованием арбитражной практики, оборотоспособность объектов незавершенного строительства.
Автор показывает умение анализировать научные взгляды по избранной тематике, его суждения носят самостоятельный характер, а предложения отличаются новизной. Статья рекомендуется к опубликованию. Зав. сектором современного права НИИ общественных и гуманитарных наук Волгоградской академии государственной службы, доктор юридических наук, профессор А.Я. Рыженков
