CC BY
462
ТЕRRА E^NOMICUS (Экономичeский вестник Ростовского государственного университета) ^ 2009 Том 7 № 3
К ВОПРОСУ О ВОЗМОЖНОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
К. К. ШАЛАГИНОВ
ЗАО «Дон-Строй»,
заместитель генерального директора по правовым вопросам,
e-mail: shokk@mail.ru
Статья посвящена вопросу возможности (невозможности) заключения договора аренды объекта незавершенного строительства. В статье критикуется возможность аренды незавершенного строительством объекта и делается обоснованный вывод о невозможности арендных отношений, связанных с объектом незавершенного строительства.
Ключевые слова: oбъект незавершенного строительства; аренда; право собственности; зарегистрированное право; государственная регистрация; недвижимое имущество; арендодатель; арендатор; собственник; договор аренды; право распоряжения; право владения; право пользования; строительная деятельность; акт ввода в эксплуатацию.
Коды классификатора JEL: ^3, L74.
Возможность заключения отдельных сделок с недвижимостью для обладателей объекта незавершенного строительства, остается спорной. Например, распространенной является ситуация, когда компании или индивидуальные предприниматели, не дожидаясь ввода в эксплуатацию объектов недвижимого имущества, возводимых хозяйственным способом, либо в соответствии с договором долевого участия в строительстве, в целях извлечения экономических выгод, предоставляют такие объекты в аренду заинтересованным лицам на возмездной основе. В гражданском законодательстве отсутствует позиция по данному вопросу. Что касается теоретических точек зрения, то позиции ученых, в основном, полярны. Одни авторы полагают, что тогда, поскольку законодатель не имеет норм, исключающих объекты незавершенного строительства, заключение таких договорных отношений представляется возможным. В подтверждение данной точки зрения имеются следующие аргументы и примеры судебной практики.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывается, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недостроенная недвижимость, не являющаяся предметом действующего договора строительного подряда, относится к недвижимому имуществу.
В действующей редакции ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прямо предусматривается возможность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, а следовательно, и возможность совершения сделок с таким объектом, поскольку иное не предусмотрено законом.
В судебной практике судов различных округов также встречаются примеры, подтверждающие возможность аренды незавершенного строительством объекта. Так, в одном из дел, рассмотренных арбитражным судом, стороны подписали договор аренды недостроенных производственных помещений, и данный договор был зарегистрирован. Суд установил, что регистрация договора аренды была произведена на основании документов, необходимых для регистрации сделок с объектом незавершенного строительства. В 2004 году арендодатель обратился в Арбитражный суд к регистрационной палате с иском о признании недействительным договора аренды производственных помещений. Исковые требования мотивированы тем, что договором предусмотрена передача в аренду имущества, находящегося на стадии строительства, то есть
© К. К. Шалагинов, 2009
имущественного комплекса, не прошедшего государственную приемочную комиссию, что не соответствует требованиям законодательства. Однако данный довод был признан несостоятельным. Суд указал, что ст. 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства и что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, право собственности на который, в силу ст. 219 ГК РФ, возникает после регистрации в установленном законом порядке. Выводы арбитражного суда поддержал суд кассационной инстанции, оставив решение в силе (Постановление ФАС Московского округа от 21.03.2005 по делу № КГ-А41/1689-05).
В другом деле суд кассационной инстанции не согласился с выводом суда апелляционной инстанции о том, что, поскольку указанный в договоре аренды объект является незавершенным строительством, это не позволяет его использовать под любую деятельность, в том числе путем сдачи в аренду под использование в качестве гаража. Суд признал договор ничтожным, а требования, основанные на таком договоре, не подлежащими удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции исходил из того, что при разрешении спора необходимо применять Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», устанавливающие, что эксплуатация объектов недвижимости может осуществляться только после ввода их в эксплуатацию и при наличии санитарноэпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам.
Однако суд кассационной инстанции указал, что Градостроительный кодекс РФ определяет круг отношений, регулируемых законодательными и иными нормативными правовыми актами о градостроительной деятельности (ст. 4). В пределах заявленных требований истца нормы указанного Кодекса не подлежат применению (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2006 № Ф04-1169/2006(21628-А81-5)). В качестве примеров возможности сдачи объектов незавершенного строительства в аренду можно привести также постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 23.01.2003 по делу № Ф04/337-1881/А45-2002, от 14.04.1999 по делу № Ф04/758-129/А70-99, постановления ФАС Московского округа от 25.05.2000 по делу № КГ-А40/2021-00, от 20.02.2006 по делу № КГ-А40/442-06.
На основании анализа практических ситуаций и существующего законодательства в литературе имеется следующее утверждение: «...можно сделать вывод о том, что аренда объектов недвижимости, не завершенных строительством, как правовое явление является допустимой. Нельзя однозначно утверждать о том, что из такого объекта нельзя извлекать полезные потребительские свойства, либо с тем, что изменение отдельных технических характеристик всегда влечет за собой правовые пороки в юридической силе договора. Не является же, к примеру, изменение первоначального состояния объекта путем производства каких-либо улучшений или иных действий основанием для признания договора недействительным. При определенных обстоятельствах в таких случаях можно говорить о возможности возврата имущества к первоначальному состоянию. Хотя, безусловно, стоит отметить, что высказываемые опасения относительно невозможности сдачи не завершенного строительством объекта в аренду имеют право на существование. При оценке каждой конкретной ситуации нужно учитывать эти обстоятельства, как в отдельности, так и в совокупности» [2].
Незначительными неудобствами или юридическими препятствиями автору высказывания видится только то обстоятельство, что «.в любом случае необходимо очень тщательно подходить к каждому случаю аренды таких объектов. С целью снижения рисков возникновения спорных ситуаций и повышения гарантий их эффективного разрешения следует, по нашему мнению, учитывать необходимость наличия зарегистрированных прав на передаваемый в аренду объект и уделять более пристальное внимание правильному и полному описанию объектов аренды, целям их использования, учитывать необходимость соответствия фактических отношений по поводу объекта отношениям, которые регулируются нормами законодательства об аренде» [2].
Те же авторы, которые являются противниками точки зрения о возможности арендных отношений, связанных с объектом незавершенного строительства, отмечают, что, во-первых, судебная практика неоднозначным образом трактует вопрос, связанный с предоставлением в аренду недвижимого имущества, не прошедшего государственной регистрации и являющегося объектом незавершенного строительства. А во-вторых, к заключению такого арендного договора имеются препятствия как с точки зрения факта, так и с точки зрения права. По их мнению, сдача в аренду объекта, незавершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения.
Юридические же препятствия, которые, скорее всего, по мысли авторов, приведут к признанию такой сделки ничтожной, по основаниям ст.168 ГК РФ, видятся в следующем. Во-первых, ввиду отсутствия у объекта признаков здания и сооружения, а также назначения его помещений (жилого, нежилого, пригодности к размещению людей ввиду отсутствия четкой уверенности в том, что объект соответствует строительным нормам), из такого объекта нельзя извлекать полезные потребительские свойства, хотя именно это и является содержанием договора аренды; во-вторых, как в процессе, так и по окончанию строительных работ, как правило, объект
ТЕRRА EСONOMICUS (Экономичeский вестник Ростовского государственного университета) ^ 2009 Том 7 № 3
ТЕRRА EСONOMICUS (Экономичeский вестник Ростовского государственного университета) ^ 2009 Том 7 № 3
54
К. К. ШАЛАГИНОВ
недвижимости приобретает иные технические — как качественные, так и количественные характеристики, нежели те, что указаны в договоре аренды, а также полностью утрачивает себя как объект права при его вводе в эксплуатацию, заменяясь объектом, завершенным строительством. Следствием этого является то, что предметом договора оказывается объект, которого не существует; и, наконец, договор заключается лицом, еще не являющимся собственником такого здания, помещения.
В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем может быть собственник либо уполномоченное им лицо. Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество возникают с момента регистрации прав собственности на построенное здание в государственном реестре прав на недвижимое имущество, следовательно, до регистрации строящегося объекта будущий собственник не вправе заключать ни предварительных, ни основных договоров аренды.
Надо отметить, что значительная часть арбитражных судов исходят из недопустимости заключения договора аренды объекта, незавершенного строительством. Прежде всего судебные инстанции отмечают, что, в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В тех случаях, когда лицо не является собственником имущества, договор аренды признается незаключенным (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2006 № А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2).
Есть третья позиция. Ее сторонники утверждают, что в тех случаях, когда суды устанавливают, что объекты незавершенного строительства уже не являются предметом действующего договора подряда, сделки по предоставлению в аренду таких объектов признаются заключенными в соответствии с действующим законодательством. Так, в Постановлении Апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2006 по делу № А60-37306/05-С4 указывается, что гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства. Эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться, иным способом передаваться (в том числе в аренду) собственником другим лицам. Таким образом, судебные инстанции, в основном привязываются не к существу арендных отношений, весьма полно и емко отраженных в гражданском законодательстве, а к вопросу о том, имеет ли лицо право собственности на объект незавершенного строительства и, соответственно, право распоряжения, и если такое право зарегистрировано, то препятствий к заключению договора аренды нет.
Однако мы полагаем, что вопрос о возможности сдачи в аренду объекта незавершенного строительства, равно как и любой другой сделки о передаче в отношении него права владения или пользования, должен решаться не с точки зрения наличия либо отсутствия на данный объект права собственности, сколько самой возможности сдавать в аренду здание или его часть, без оформления ввода в эксплуатацию объекта и соответствующих разрешений, то есть документов, подтверждающих безопасность данного объекта с точки зрения его состояния и соответствие его строительным правилам и нормам.
На наш взгляд, прежде всего надо говорить о значительном пробеле в нашем законодательстве. Что есть арендные отношения? В соответствии с нормами ГК РФ право арендатора предполагает возможность владеть и пользоваться имуществом, а его обязанность состоит в уплате арендных платежей и возврате по окончании срока договора арендуемого имущества. Есть ли возможность говорить о том, что аренда объекта незавершенного строительством прямо запрещена? Такой нормы в законе нет. Учитывая то, что мы придерживаемся точки зрения о том, что независимо от наличия расторжения договора подряда или факта регистрации права собственности на объект незавершенного строительства его собственником с момента его появления является заказчик, следует говорить, что законодатель, как это ни печально, допускает передачу в пользование объекта незавершенного строительством, и, как показывает судебная практика, такие договоры далеко не всегда признаются недействительными.
Говорить о том, что объект незавершенного строительства в принципе не пригоден к эксплуатации тоже приходится далеко не всегда. Вполне возможна ситуация, что на определенном этапе значительная часть объекта может выглядеть так же, как, предполагается, должен выглядеть весь объект строительства. Так что препятствий к использованию и, соответственно, полному воплощению сути аренды в этом случае тоже нет. Те, кто поддерживают позицию возможности передачи в пользование объекта незавершенного строительства по договору, на самом деле стоят на стороне заказчика, которому выгоднее начать извлекать прибыль от своей собственности — и чем раньше, тем лучше!
Однако, коль скоро законодатель отнес строительную деятельность к деятельности, создающей повышенную опасность (п. 1 ст. 1079 ГК РФ), представляется, что отсутствие акта ввода в эксплуатацию есть презумпция неготовности объекта к его безопасному использованию для окружающих. И даже если потенциальный контрагент арендодателя считает, что недостроенность объекта не есть препятствие к его использованию, это не означает, что следует поощрять субъектов гражданского оборота к нарушению гражданско-правовых и градостроительных норм. Ввод в эксплуатацию объекта — характеристика, говорящая о строительной готовности объекта и возможности его использовать по назначению, указанному
в разрешении на строительство и технической документации. Другими словами, на наш взгляд, речь идет о том, что в аренду сдается здание, сооружение, помещение, возможно, не отвечающее строительным нормам и правилам, или угрожающее жизни и здоровью людей. И, не будучи порочным с точки зрения вещных прав, такой договор должен признаваться недействительным по этому ряду оснований — несоответствие объекта градостроительным нормам. Таким образом, мы должны констатировать, что на законодательном уровне должен быть введен прямой запрет на заключение договоров, предполагающих передачу владения и пользования объектом незавершенного строительства, и прежде всего, аренды объекта незавершенного строительства. В связи с этим предлагаем дополнить абз. 2 п. 1 ст. 607 ГК РФ и изложить его в следующей редакции:
«Не допускается сдача в аренду объектов незавершенного строительства. Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается».
ЛИТЕРАТУРА
1. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
2. Юшков Е. С. Аренда недостроя // ЭЖ-Юрист. 2007. № 49 (504).
ТЕRRА EСONOMICUS ^кономичєский вестник Ростовского государственного университета) ^ 2009 Том 7 № 3
