CC BY
103
Шендрик Наталья Юрьевна
аспирант кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета
(тел. 89284259917)
Особенности залога объектов незавершенного строительства
Аннотация
Статья раскрывает такие понятия как объект незавершенного строительства: объект незавершенного строительства это объект не являющийся предметом действующего договора подряда, не сдан в эксплуатацию и границы которого к земельному участку на котором он расположен, описаны и удостоверены в установленном законом порядке государственным органом.
Аnnotation
This article uncovers (exposes) such notions as the unit of construction in progress: the unit of construction in progress is such a unit which is not the point of the contractor's agreement in force, is not commissioned and the borders of which to the steading, where it is situated, are listed and certified by a state structure in accordance with the procedure established by law.
Ключевые слова: недвижимость, объект незавершенного строительства, строительные работы, закон, земельный кодекс, залог.
tey words: immovable property, the unit of construction in progress, the construction work, law, land code, deposit.
31 алог представляет собой один из наиболее эффективных и распространенных способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств и в настоящее время приобретает все большее значение. Ряд законодательных изменений в правовые акты содержат требования к обязательному установлению права залога1. Так же, залог нередко используется как средство обеспечения инвестиций. Что касается должника-залогодателя по залоговому обязательству, то для него становиться весьма привлекательной перспектива возможности достроить объект незавершенного строительства за счет заемных средств и начать получать прибыть от своего имущества. Так, например, Постановление Правительства РФ от 21.03.1994 № 220 «Об утверждении временного положения о финансировании и кредитовании капительного строительства на территории РФ» постановило, что в целях повышения эффективности использования финансовых ресурсов, направляемых на реализацию инвестиционных проектов и программ, Правительство РФ предоставляет
средства из Федерального бюджета на возвратной основе заемщикам (застройщикам) под залог зданий,сооружений, оборудования, объектов незавершенного строительства, материальных ценностей и другого имущества с предоставлением соответствующих документов, предусмотренных залоговым законодательством. Прямое государственное регулирование инвестиционной деятельности, государственная поддержка инвестиционных строительных проектов осуществляются в основном путем направления финансовых ресурсов на выполнение федеральных целевых программ и на другие федеральные государственные нужды, определяемые в порядке, устанавливаемом законодательством Российской Федерации2.
В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в договоре залога должны быть указанны существо, размер, и срок исполнения обеспечиваемого обязательства. Поэтому возникает необходимость подробного описания основного обязательства в договоре займа под страхом признания договора незаключенным.
Немало вопросов возникает на практике при-
1 См: Федеральный закон: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, № 1 (ч. 1), ст. 40.
2 Об утверждении временного положения о финансировании и кредитовании капительного строительства на территории РФ: Постановление Правительства РФ от 21.03.1994 № 220 // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 28.03.1994, № 13, ст. 996 (утратил силу).
77
менение правила, содержащегося в п. 3 ст. 340 ГК РФ, в соответствии с которым ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо часть участка, функционально обеспечивающего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»1 разрешило споры указав на то, что при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.
Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Таким образом, следующий вопрос, требующий внимания это распространения залога на земельный участок под строящимся объектом.
Как известно, права на незавершенный строительством объект возникают с момента государственной регистрации и с этого же момента собственник зарегистрированного незавершенного объекта имеет право совершать сделки как с объектом недвижимого имущества, в том числе и передавать в залог. Согласно требованиям Земельного кодекса РФ при определении правового режима прочно связанных с земельным участком объектов недвижимого имущества, необходимо соотносить права на земельный участок и
прочно связанные с ним объекты не движимого имущества. По общему правилу, вместе с правами на недвижимость, находящуюся на земельном участке, должны передаваться права на земельный участок. Так, ст. 27 Земельного кодекса содержит ограничения оборотоспособности земельных участков. Следует учитывать при реализации предмета залога, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Исходя из требований ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила данного федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, правила установленные для ипотеки зданий и сооружений, применимы и к залогу незавершенного строительством объекта, если законом не установлено иное.
Согласно ст. 79 того же закона, при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства2. Закон не указывает, на какой стадии незавершенного строительства можно передавать объект в залог и может ли объект являться предметом действующего договора подряда. Представляется, что если объект зарегистрирован как незавершенный строительством, данный объект может быть заложен как недвижимое имущество с применением соответствующих норм. Ответ на вопрос о том, может ли он являться действующим договором подряда куда сложнее.
Для этого проанализируем возможное развитие вопроса. Допустим, объект необходимо зарегистрировать. Для этого необходимые собрать необходимые документы. Также, необходимо подробное описание объекта, что невозможно сделать, если объект строиться. Поэтому целесообразно работы прекратить. Но нужно ли расторгать договор подряда, если он есть? Л. Наумова говорит о том, что в данном случае необ-
1 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61. Обзор практики применения Арбитражными судами земельного законодательства // Хозяйство и право. № 8. 2001.
2 Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004) // Российская газета. № 137. 22.07.1998.
_________________________________________________18
ОБЩЕСТВО И ПРАВО • 2009 • №2(24)
ходимо различать понятия «строящийся объект» и «объект незавершенного строительства», анализируя ст. 13 ФЗ о долевом строительстве1 и ст. 64 Закона об ипотеке. «Поскольку объект незавершенного строительства - это объект, в отношении которого не имеется действующего договора строительного подряда и строительство которого не продолжается, то строящийся объект -это объект, в отношении которого продолжает действовать договор строительного подряда и (или) который в отношении которого продолжаются строительные работы.
Соответственно если в отношении объекта продолжаются строительные работы, то должен заключаться не договор ипотеки объекта незавершенного строительства, а договор залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости»2. Действующее законодательство не содержит определения объекта незавершенного строительства, поэтому необходимо определиться с понятием для выбора применения того или иного правового режима относительно залога.
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»3 постановил, что недвижимым имуществом являются только те объекты, которые не являются предметом действующего договора подряда. Данное разъяснение было предвестником внесения в ст. 130 ГК РФ изменений и признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом. Далее ГК РФ не содержит определения правового режима данного объекта. В свою очередь, в литературе сложилось различные подходы к определению объекта незавершенного строительства. «До завершения форми-
рования объекта незавершенного строительства (приобретения права собственности) имеется возможность изменить внешние границы ранее сформированного объекта, изменить условия приобретения вложения средств. Такой объект только после создания (определения его границ) становится объектом недвижимого имущества. При этом нет никаких оснований ограничивать определение объекта незавершенного строительства признаками, не относящимися к его содержанию, в том числе, финансовым положением застройщика»4.
Таким образом, на основании проведенного анализа законодательства можно сделать следующие выводы:
1. Объект незавершенного строительства это объект не являющийся предметом действующего договора подряда, не сдан в эксплуатацию и границы которого к земельному участку, на котором он расположен, описаны и удостоверены в установленном законом порядке государственным органом.
2. Права залогодателя, а при обращении взыскания на объект незавершенного строительства -и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. ст. 35, 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
3. Если объект зарегистрирован как незавершенный строительством, данный объект может быть заложен как недвижимое имущество с применением норм, регулирующих залог зданий и сооружений.
4. Если в отношении объекта продолжаются строительные работы, то должен заключаться не договор ипотеки объекта незавершенного строительства, а договор залога земельного участка со строящимся на нем объектом недвижимости.
1 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: Федеральный закон от 22 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред от 16.10.2006) // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005, № 1 (ч. 1) ст. 40.
2 Наумова Л. Ипотека «незавершенки»//эже- ЮРИСТ № 32, август 2005 г.
3 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998. № 8 // Вестник ВАС РФ, 1998, № 10, Ст. 35.
4 Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 21.01.2000. № 51.
79
