CC BY
85Гоажданское право
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
ЛЕНКОВСКАЯ Рената Романовна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета. E-mail: [email protected]
Краткая аннотация: В статье анализируются особенности правового режима земельного участка как объекта гражданских прав. Анализируются особенности искусственного земельного участка. Автором делается вывод о том, что целесообразно закрепить понятие земельного участка в гражданском законодательстве с учетом основных признаков данного объекта.
Abstract: This article analyzes the features of the legal regime of the plot as the object of civil rights. It's analysed characteristics of artificial land. The author concludes that it is appropriate to consolidate the concept of land in civil law in the light of the main signs of this object.
Ключевые слова: Правовой режим, земельный участок, объект гражданских прав, имущественные отношения, недвижимое имущество.
Keywords: Legal regime, land, civil rights object, property relations, real estate.
Российская Федерация обладает наибольшей по величине территорией - земельным участком с разнообразнейшим ландшафтом, целевым назначением и разрешенным использованием. После распада Советского Союза и признанием многообразия форм земельной собственности земельный участок начал активно вовлекаться в имущественный оборот как объект недвижимости (ст. 130, 131 ГК РФ). Следует напомнить, что имущественные отношения по поводу земельного участка более десяти лет регулировались в основном региональным законодательством, т.к. глава 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» вступила в силу только после приятия специализированных законов о земле - Земельного Кодекса РФ и ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В настоящее время под земельным участком понимается часть земной поверхности с четко определенными на местности границами (ст. 11.1 ЗК РФ). В гражданском законодательстве в п. 1 ст. 261 ГК РФ, ныне утратившем силу, также указывались «территориальные границы» как основной признак земельного участка, вместе с тем п. 2 ст. 261 ГК РФ содержит единственное указание на природные свойства земельного участка - поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения. Конечно, установление на местности границ земельного участка позволяет не только идентифицировать данный объект среди других объектов недвижимости - земельных участков, но и ввести его в полноценный гражданский оборот [2; 3]. Вместе с тем следует разъяснить использование законодате-
лем в наименовании статей и глав гражданского и земельного кодексов дефиниций «земля» применительно к вопросам собственности.
Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по поводу земельных участков регулируются ГК РФ, если иное не предусмотрено земельным кодексом РФ и другими специальными федеральными законами (например, лесным и водным кодексами, законодательством о недрах, об охране окружающей среды).
Земля как объект земельных отношений воспринимается законодателем как природный объект и природный ресурс (п/п. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ), который рассматривается с нескольких позиций (ст. 1, ст. 3 ЗК РФ):
1) как основа жизни народов;
2) составная часть природы;
3) основа деятельности народов, проживающих на соответствующей территории и использующих ее как природный ресурс - средство производства в сельском, лесном хозяйстве и иной хозяйственной деятельности; и
4) «одновременно» как недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю.
Следует отметить, земля как объект прав, очень противоречиво описан в законе. Говоря о земле как основе жизни народов Российской Федерации, следует руководствоваться положением ст. 67 Конституции РФ, о территории Российской Федерации обладающей самостоятельными суверенными правами в международных отношениях и на своей тер-
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2017. № 3(147)
ритории в установлении земельного правопорядка. Рассматривая землю, как природный объект - естественную экологическую систему, включающую природный ландшафт и его элементы, сохранившие свои природные свойства - земля становится объектом регулирования экологического законодательства. Что же касается земельного права, то оно с учетом специфики объекта регулирования, делит все земли на категории с учетом целевого назначения и разрешенного использования (ст. 7 ЗК РФ) и, соответственно, возможностью осуществления соответствующей деятельности в границах территории Российской Федерации с последующим определением на ней границ земельных участков как самостоятельных объектов имущественных прав.
Что же касается «одновременного» рассмотрения земли в качестве недвижимости, то следует отметить внутреннее несоответствие данного положения нормам земельного законодательства, а также общее несоответствие с нормами гражданского. Таким образом, "земля" является объектом исключительно публичных прав, и государство предоставляет возможность участникам гражданско-правовых отношений определять на землях определенной категории земельные участки в допустимых законодателем размерах и границах.
Устранить названное несоответствие в законодательстве должен разработанный согласно Концепции развития гражданского законодательства РФ Проект изменений ГК, в котором в гражданский кодекс предполагается включить новый раздел «Вещное право» с подразделом «Право собственности» и самостоятельной главой 19.2. «Право собственности на земельные участки и иные природные объекты». Под «иными» природными объектами, на которые устанавливается право собственности, понимаются недра, воды, леса, атмосферный воздух, животный мир и другие. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии для целей ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости использует Сборник классификаторов согласно которому к природным объектам относятся лес, водный объект и иные природные объекты. Такое расширительное толкование, о наличии иных природных объектов, признается учеными «правовой фикцией» с целью облегчения объяснения различных предметов и явлений. Так Е.С. Болтанова выделяет квазиприродные объекты, которые признаются государством
природными в результате человеческой деятельности по созданию таких объектов, например, искусственных земельных участков, водохранилищ, прудов, карьеров и др.[1].
Возвращаясь к понятию земельного участка данному законодателем, следует отметить, что легальное определение не содержит достаточных классифицирующих признаков данного объекта кроме границ, устанавливаемых в соответствии с законодательством позволяющих индивидуализировать его как недвижимый объект [5].
А.Ю. Колов акцентирует внимание на природных свойствах земельного участка - почвенном слое земли, древесно-кустарниковой и лесной растительности, обособленных водных объектах. В.В. Чу-баров говоря о признаках земельного участка выделяет материальность, нерукотворность, абсолютную неподвижность, товарность, юридический характер и территориальную определенность [11].
Вместе с тем С. Куцина справедливо отмечает, что некоторые разновидности земельных участков являются исключительно рукотворными, например, обозначенные ранее искусственные земельные участки. Согласно одноименному закону под искусственным земельным участком понимается сооружение, создаваемое на водном объекте или его части, находящемся в федеральной собственности, путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком [4, с.4]. В этой связи О.К. Тикк высказывает мнение, что намывной или отсыпной грунт является неотделимым улучшением земельного участка, который после инженерной подготовки территории для последующего строительства становится единым целым с земельным участком.
Таким образом, законодательно закреплена двойственная правовая природа искусственного земельного участка, поскольку до момента ввода в эксплуатацию он является объектом капитального строительства, а после ввода в эксплуатацию - земельным участком, на который распространяются все нормы градостроительного и земельного законодательства [10].
Ряд авторов относят к признакам земельного участка наличие на нем объектов недвижимости позволяющих классифицировать его как простую, сложную (единый объект) или составную недвижимую вещь. Квазиприродные объекты, до ввода их в эксплуатацию, также можно использовать в качестве классификатора земельных участков по названным
Гражданское право
критериям.
Вступившими с 1 октября 2013 г. изменениями в гражданское законодательство введен новый объект недвижимости - единый объект (единый недвижимый комплекс) - объединяющий вещи единым назначением, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность объектов в целом как одну недвижимую вещь. Как видим в гражданском законодательстве реализовывается основной принцип земельного законодательства -«единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости [7; 8]. Данное закрепление позволяет не только более полно классифицировать земельный участок, но и должно способствовать сокращению регистрации прав на «рукотворные» объекты недвижимости в отрыве от прав на земельные участки.
Говоря о земельном участке как объекте недвижимости, следует выделить еще два признака -физический (реальное существование в качестве объекта) и юридический (регистрация объекта в качестве недвижимости) [9]. В отношении последнего признака в науке ведется спор о зависимости существования юридического признака от государственной регистрации прав на него или нет. Так К.И. Скловский отмечает, что юридический признак недвижимости возникает только после государственной регистрации прав, а Гонгало Б.М., Скворцов О.Ю. отрицают зависимость юридической составляющей от такой процедуры.
Мисник Н.Н. в своих работах выделяет фактические характеристики земельного участка (границы, площадь), а в качестве юридических признаков
земельного участка называет целевое назначение и разрешенное использование [6]. При этом особое внимание следует обратить на такую характеристику земельного участка как площадь - определяемую как площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов) - физическая площадь, также границы участка на плоскости проекции по координатам углов поворотов границы - геодезическая площадь.
Г.В. Романовой среди прочих признаков земельного участка выделены его кадастровый номер, кадастровая оценка, ограничения (обременения). По сути, земельный участок единственный природный недвижимый объект, а все остальные недвижимые вещи признаются таковыми при наличии с ним тесной связи или произведенных улучшений. Кроме того земельный участок, являясь недвижимым имуществом, во многих случаях является и основным видо-образующим элементом классификации вещей на движимые и недвижимые, простые и сложные.
С учетом вышеизложенного целесообразно закрепить понятие земельного участка в гражданском законодательстве с учетом основных признаков данного объекта следующего содержания: «Земельный участок - это часть земной поверхности с расположенными на ней природными и антропогенными объектами, имеющая фиксированную границу, местоположение, площадь, описанная и зафиксированная в установленном законом порядке, обладающая правовым режимом, установленным земельным законодательством».
Таким образом, необходимо заключить, что земля единственный естественно природный объект публичных прав, а земельный участок - объект, как публичных, так и частных прав, создаваемый на земле в зависимости от будущих целей использования.
Библиография:
1. Болтанова Е.С. Природные объекты: фикция в праве // Экологическое право. 2013. № 1. С. 29 - 33.
2. Волкова М.А. К вопросу о соотношении терминов «оценочная деятельность» и «деятельность по проведению оценки» // Бизнес в законе. 2015. № 5. С.52.
3. Волкова М.А. Правовая природа договора на оказание риелторских услуг в сфере оборота недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 7-9.
4. Куцина С. Движимая недвижимость // ЭЖ-Юрист. 2011. № 45. С. 4.
5. Ленковская Р.Р., Шиловская А.Л. Особенности договора строительного подряда при участии в долевом строительстве // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 15. С.78-85.
6. Мисник Н.Н. Целевое назначение и разрешенное использование - юридические признаки земельного участка // Юрист. 2013. № 15. С. 20 - 23.
7. Стародумова С.Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей // Актуальные проблемы российского законодательства. 2014. № 8. С. 117-118.
8. Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 14-17.
9. Стародумова С.Ю., Шиловская А.Л. Прекращение права собственности на земельный участок // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 97-105.
10. Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской. М.: Московская гос. акад. коммунального хозяйства и строительства, 2010. С. 56-58.
11. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 158.
