CC BY
358
Земельный участок и часть земельного участка как объекты гражданско-правовой защиты в суде
Д.А. Тоточенко старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии Министерства внутренних дел Российской Федерации, кандидат юридических наук (г. Омск)
Денис Алексеевич Тоточенко, Den-omsk@mail.ru
Российская Федерация находится на первом месте в мире по размеру занимаемой территории. По данным Федеральной службы государственной статистики, ее площадь составляет 17,1 миллиона квадратных километров [1]. В Советском Союзе все земельные участки принадлежали государству и предоставлялись гражданам лишь в постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение. После принятия Закона РСФСР «О земельной реформе» в 1990 году [2] стала возможной частная собственность на земельные участки. В результате проведенной реформы в Российской Федерации появилось огромное количество обладателей (собственников, владельцев и пользователей) земельных участков, что привело к резкому увеличению количества споров, объектами которых являются земельные участки.
Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Следует отметить, что ныне действующее легальное определение земельного участка является не первым. В первоначальном варианте ЗК РФ (до 24 октября 2008 года)
содержалась следующая формулировка: «земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке». Легко заметить, что законодатель, внеся изменения, исключил из определения такой признак земельного участка, как почвенный слой. Следовательно, в соответствии с указанными изменениями в земельном законодательстве почва больше не является обязательной составляющей земельного участка.
Кроме того, законодатель уточнил еще один признак земельного участка, а именно характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, в которые конечно же входят и границы земельного участка. По мнению С.Ю. Стародумовой, к таким характеристикам следует отнести природные, антропогенные и фактические (физические характеристики) 1.
По нашему мнению, помимо указанных характеристик, к ним также следует отнести природно-антропогенные, то есть наличие на земельном участке природных объектов, измененных в результате хозяйственной и иной деятельности, или объектов, созданных человеком, обладающих свойствами природных объектов и имеющих рекреационное и защитное значение. Полагаем,
1 См.: Стародумова С. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.
что отнесение природно-антропогенных свойств к характеристикам, позволяющим определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи, позволит повысить степень его индивидуализации. К природным характеристикам земельного участка можно отнести, к примеру, наличие на его поверхности водных объектов, имеющих естественное происхождение, деревьев и т. д. Антропогенные характеристики свидетельствуют о наличии зданий, сооружений и т. п. на земельном участке. К природно-антропогенным характеристикам можно отнести, например, наличие искусственных водных объектов. В качестве фактических (физических) характеристик выступают площадь земельного участка, а также наличие установленных границ.
Подчеркнем, что в состав земельного участка не входят недра (часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения). Правовое регулирование отношений, связанных с охраной и использованием недр, осуществляется законодательством о недрах, в частности, Законом Российской Федерации «О недрах» [4]. При этом в Законе не говорится, что следует понимать под почвенным слоем, а его толщина не определяется. В связи с этим определение верхней и нижней границ недр вызывает споры и дискуссии.
Обратим внимание на то, что определение понятия «земельный участок» и разграничение его от иных смежных терминов, применяющихся в земельном законодательстве, имеет весьма важное практическое значение. Прежде всего это проявляется в том, что налогообложение, совершение сделок, связанных с переходом прав, а также возможность пользоваться судебной защитой при возникновении споров, в полной мере могут быть реализованы лишь в отношении земельного участка, отвечающего
требованиям, содержащимся в законодательстве.
Зачастую фактически используемые земельные участки невозможно идентифицировать в качестве объекта гражданских прав в силу того, что они не соответствуют требованиям пункта 3 статьи 6 ЗК РФ, так как их границы не определены в соответствии с федеральными законами и, следовательно, сведения о них не внесены в государственный кадастр недвижимости. Это обстоятельство значительно усложняет, а в некоторых случаях вообще исключает возможность судебной защиты прав и законных интересов собственников и владельцев таких объектов.
Так, Ю. обратилась в суд с иском к Ш. об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ей на праве собственности земельным участком путем переноса забора и строений, так как собственник смежного земельного участка без согласования с ней установил забор на ее территории, вырубил вишни, неправомерно увеличив площадь своего земельного участка.
Районный суд в иске отказал, сославшись на то, что государственный кадастровый учет земельных участков истца и ответчика с внесением границ земельных участков в государственный кадастр недвижимости, позволяющих установить соотношение местоположения существующего забора и смежной границы земельных участков, не осуществлен. Согласно содержащимся в государственном кадастре недвижимости сведениям местоположение и границы земельных участков Ю. и Ш. являются ориентировочными и подлежат уточнению при межевании.
Апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 26 июня 2014 года решение районного суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Ю. - без удовлетворения [5].
Приведем еще один пример, свидетельствующий о затруднительности судебной защиты прав обладателей несформирован-ных земельных участков.
В суд обратился В. с заявлением об установлении факта владения земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, указав, что ему как работнику совхоза Усть-Заостровский Омского района Омской области был предоставлен под строительство жилья земельный участок, на котором он возвел жилой дом, где проживает в настоящее время. Правоустанавливающие документы на жилой дом заявителем не оформлены. Установление факта постоянного (бессрочного) пользования земельным участком необходимо ему для дальнейшей регистрации права собственности на земельный участок, так как подлинники документов в отношении земельного участка не сохранились.
Решением Омского районного суда в удовлетворении заявленных В. требований об установлении факта владения земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования отказано. Суд первой инстанции, помимо прочего, исходил из того, что земельный участок как объект недвижимости не сформирован, в государственном кадастре недвижимости не учтен.
Судебная коллегия Омского областного суда, соглашаясь с выводом районного суда относительно того, что земельный участок как объект недвижимости отсутствует, апелляционным определением от 25 июня 2014 года оставила решение суда первой инстанции без изменения [6].
В соответствии с земельным и гражданским законодательством земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Так, в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) говорится, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в
том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По мнению Л.А. Кассо, недвижимое имущество в противоположность движимому определяется как вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое. Недвижимостью является прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно или неразрывно связано. К недвижимым вещам он относил и все права, устанавливаемые на недвижимость (как вещные, так и обязательственные) 2.
Г.Ф. Шершеневич отмечал, что под недвижимостью понимается часть земной поверхности и все связанное с ней настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и изменения предназначения вещи. Он также указывал, что недвижимостью признаются только здания, фундамент которых укреплен в земле; строения, которые лишь поставлены на землю, должны считаться движимыми 3.
С.А. Бабкин справедливо полагает, что в современной цивилистике существуют два подхода к определению понятия «недвижимое имущество»:
1)концепция земельного участка как одного из видов недвижимого имущества;
2) концепция земельного участка и его принадлежностей 4.
В качестве примера реализации первого подхода можно обратиться к Гражданскому кодексу Франции, в котором выделяются три вида недвижимых вещей:
1) недвижимые по своей природе (земли и строения, жатва на корню, не снятые с деревьев плоды и т. д.);
2) недвижимые по назначению (пчелиные ульи, пруды с рыбой и т. п.);
3) недвижимые по объекту приложения (узуфрукт недвижимого имущества, серви-туты) [16].
Гражданское законодательство Италии обходится без деления недвижимых вещей
2 Кассо Л. А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 1.
3 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права : в 2 т. М., 2005. Т. 1. С. 96.
4 Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 51-52.
на виды, предлагая взамен перечень вещей, относящихся к категории недвижимости. В этот перечень включаются земля, водные источники, реки, деревья, постройки и все, что связано с землей естественным либо искусственным образом, даже если эта связь и является временной. Этот перечень также включает мельницы, бани, все объекты, находящиеся на плаву, но постоянно соединенные с берегом [20].
Еще более подробный перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, содержится в Гражданском кодексе Испании. Наряду с общепринятыми объектами недвижимости (земля, строения, различные сооружения) в состав недвижимости включено весьма специфическое имущество (статуи, живопись и иные объекты пользования или украшения, помещенные на строениях, и т. д.). Помимо этого, к недвижимости относятся так называемые реальные права - сервитуты и концессии публичной собственности [21].
По другому пути определения понятия «недвижимое имущество» пошел германский законодатель. В соответствии с параграфами 94 и 96 Германского гражданского уложения (далее - ГГУ) к недвижимому имуществу относятся земля и составные части земельного участка, под которыми подразумеваются вещи, прочно связанные с землей, - строения, урожай на корню, высаженные в почву семена, а также права, связанные с правом собственности на конкретный участок [15, с. 250]. Анализ ГГУ показал, что в качестве основного объекта недвижимости в германском законодательстве выступает земельный участок. При этом в отличие от французского и итальянского законодательства, рассматривающего земельный участок как один из видов недвижимого имущества, германское законодательство в качестве основного критерия отнесения имущества к недвижимому выделяет неразрывную связь с земельным участком. Именно по этому пути, взяв за образец немецкую модель, пошел российский законодатель. К специфическим особенно-
стям понимания недвижимости российским законодателем следует отнести включение в перечень недвижимого имущества так называемой движимой недвижимости - морских и воздушных судов, судов внутреннего плавания. Подобного нет в зарубежных правовых системах.
Отнесение к недвижимому имуществу предполагает особый порядок регистрации прав на земельные участки согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8]. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на земельные участки в соответствии с законодательством. Государственную регистрацию прав на земельные участки осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно статье 131 ГК РФ регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают именно с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Практическая значимость указанного положения проявляется в том, что без государственной регистрации прав на земельный участок даже при наличии акта государственного или муниципального органа, договора или судебного решения, предоставляющего (устанавливающего, признающего) право на земельный участок, у лица отсутствуют юридические основания для реализации своих полномочий в отношении земельного участка.
Так, А. обратилась в суд с иском к Палате имущественных и земельных отношений Бавлинского муниципального района Республики Татарстан о признании возобновленным с 7 сентября 2013 года на неопределенный срок договора аренды земельного участка, заключенного с ответчиком 6 сентября 2010 года. Указан срок действия договора - с 6 сентября 2010 года по 6 сентября 2013 года. После истечения срока действия договора ответчик не предъявлял к А. требования о его расторжении, и она продолжает пользоваться указанным земельным участком. Кроме того, 20 июля 2011 года ею получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома (срок его действия - до 20 июля 2021 года). Земельный участок используется ею по целевому назначению, на нем возведен незавершенный жилой дом (степень его готовности - 9 процентов).
Между тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, договор аренды земельного участка в установленном порядке не прошел государственную регистрацию, поэтому на основании статей 433 и 609 ГК РФ суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка является незаключенным и, следовательно, не может быть возобновлен. Вместе с тем А. вправе в установленном порядке обратиться в компетентный орган для заключения с ней договора аренды спорного земельного участка.
Верховный Суд Республики Татарстан оставил решение городского суда без изменения, а апелляционную жалобу А. - без удовлетворения [9].
Исключением из общего правила будут являться случаи, когда в законодательстве напрямую указывается на возможность отсутствия государственной регистрации прав на земельный участок. Так, например, на основании статьи 26 ЗК РФ не подле-
жит государственной регистрации договор аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок менее года.
Обращаем внимание на то, что правило об обязательности регистрации прав на земельные участки применимо лишь к правам, которые возникли после вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Соответственно, юридически действительными признаются все права на земельные участки, которые возникли до введения в действие указанного закона (до 31 января 1998 года) 5, а также государственная регистрация прав, которая проводилась в субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до этого момента.
Если права на земельный участок возникли до 31 января 1998 года, то государственной регистрации они подлежат лишь при совершении сделок с ним (переход прав, ограничение прав и т. д.). Кроме того, государственная регистрация прав на указанные земельные участки может быть осуществлена по желанию правообладателей без совершения каких-либо сделок.
Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации прав на земельный участок либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Практический интерес представляет вопрос о возможности части земельного участка выступать в качестве объекта гражданско-правовой защиты в суде. О том, что части земельных участков являются объектами земельных отношений, говорится в статье 6 ЗК РФ. В результате ка-
5 На основании статьи 33 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанный закон был введен в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования.
дастровых работ части земельного участка может быть присвоен учетный номер, который позволяет идентифицировать и индивидуализировать ее в целях дальнейшего включения в гражданский оборот.
В отличие от земельного участка его часть не может быть объектом сделок, связанных с отчуждением (купля-продажа, дарение, мена), так как в соответствии со статьей 37 ЗК РФ объектами подобных сделок могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Следовательно, часть земельного участка не является полноценным объектом гражданского оборота.
В соответствии с законодательством части земельных участков могут быть объектами аренды, залога, сервитута. Так, согласно статье 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если в аренду сдается земельный участок или его часть, то к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
Согласно статье 63 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земельных участков. Тем самым законодатель признает возможность залога части земельного участка, соответствующей минимальным размерам земельного участка. При этом правило о соответствии подлежащей ипотеке части земельного участка минимальному размеру, установленному для земельных участков, является вполне логичным, так как в случае обращения взыскания на предмет залога должна существовать возможность формирования части земельного участка в качестве са-
мостоятельного земельного участка путем раздела.
В статье 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится, что в случае если сервитут относится к части земельного участка, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости или кадастровая выписка о таком объекте. Следовательно, существующее законодательство не исключает возможность обременения сервитутом части земельного участка.
В связи с нахождением земельных участков в зонах с особыми условиями использования нередко действуют различного рода ограничения в осуществлении хозяйственной деятельности. Зачастую в пределах таких зон может находиться не весь земельный участок, а лишь его часть. В этом случае можно говорить об ограничении прав лишь на часть земельного участка. Например, часть земельного участка может находиться в составе водоохраной зоны, зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения, охранной зоны коммуникаций водо-, газоснабжения, связи и т. д. Соответственно, в отношении указанных частей земельных участков действуют ограничения в осуществлении хозяйственной деятельности, установленные законодательством. К примеру, в соответствии со статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации в пределах водоохранных зон запрещается использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв, размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов и т. д.
Ограничения, связанные с нахождением земельных участков (частей земельных участков) в зонах с особыми условиями использования в зависимости от их характера можно поделить на два вида:
1)ограничения, связанные с использованием;
2) ограничения, связанные с оборотоспо-собностью.
В некоторых случаях возможны ограничения, связанные с возможностью приватизации земельных участков, находящихся в зонах с особыми условиями использования. Так, например, подобное ограничение действует в случае, если земельный участок (часть земельного участка) находится в пределах береговой полосы водного объекта (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).
В зависимости от основания их установления выделяются три вида ограничений в отношении земельных участков, находящихся в особых зонах:
1)экологические ограничения (водоохранные зоны и прибрежные полосы, санитарно-защитные зоны предприятий, функциональные зоны особо охраняемых природных территорий и прочие);
2) технологические ограничения - ограничения в хозяйственном использовании (охранные зоны линейных объектов);
3) техногенные и антропогенные ограничения (деградированные земли, земли, ограниченные или выведенные из оборота) 6.
Указанные виды ограничений распространяются и на части земельных участков, находящиеся в зонах с особыми условиями использования.
Отметим, что наличие экологических и технологических ограничений в отношении частей земельных участков, связанных с их нахождением в зонах с особыми условиями использования, не исключает возможность их участия в гражданском обороте. Они также могут быть предметом аренды, залога, сервитута. Соответственно, ограниченные в использовании части земельных участков могут выступать в качестве объектов гражданско-правовой защиты в суде.
Ограничение прав на использование частей земельных участков в связи с их на-
хождением в особых зонах, неизбежно приводит к снижению стоимости земельных участков. В связи с этим существует точка зрения о необходимости компенсации их собственникам подобных убытков с помощью выплат, а также посредством снижения налогов 7.
Ограничения прав на земельные участки подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также пунктом 6 статьи 56 ЗК РФ. Сведения о частях земельных участков, находящихся в зонах с особыми условиями использования, вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка или при осуществлении государственного кадастрового учета части земельного участка.
В заключение можно констатировать, что учтенные части земельных участков, в том числе находящиеся в зонах с особыми условиями использования, могут быть объектами сделок, не связанных с их отчуждением, а также выступать в качестве объектов гражданско-правовой защиты в суде. Однако в отношении частей земельных участков, находящихся в зонах с особыми условиями использования, действуют ограничения в осуществлении хозяйственной деятельности, установленные законодательством.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Россия 2015. Статистический справочник. М. : Росстат, 2015.
2. О земельной реформе : Закон РСФСР от 23 ноября 1990 года № 374-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР, 1990, № 26, ст. 327.
6 Антропов Д. В. Особенности землепользования в зонах с особыми условиями использования территорий // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 11. С. 6-10.
7 Басманова В. А. Организационно-экономический механизм формирования и учета в ГЗК территориальных зон с особым режимом использования земель : дис. ... канд. экон. наук. М. : ГУЗ, 2004.
3. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 1Э6-ФЗ.
4. О недрах : Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 // Российская газета. 1995. 15 марта.
5. Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 26 июня 2014 года по делу № 33-8574/2014. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
6. Апелляционное определение Омского областного суда от 25 июня 2014 года по делу № 33-3832/2014. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1 997 года № 1 22-ФЗ // Российская газета. 1 997. 30 июля.
9. Апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 30 июня 2014 года по делу № 33-8741/2014. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон от 16 июля 1 998 года № 102-ФЗ // Российская газета. 1998. 22 июля.
11. Водный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ.
12. Антропов Д. В. Особенности земле-
пользования в зонах с особыми условиями использования территорий // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 11.
13. Бабкин С. А. Основные начала организации оборота недвижимости. M., 2001.
14. Басманова В. А. Организационно-экономический механизм формирования и учета в ГЗК территориальных зон с особым режимом использования земель : дис. ... канд. экон. наук. M. : ГУЗ, 2004.
15. Гражданское уложение Германии (Deutsches Burgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz) : вводный закон к Гражданскому уложению / пер. с нем. В. Бергмана ; науч. ред. А. Л. Mаковский [и др.]. 2-е изд., доп. M., 200б.
16. Гражданский кодекс Франции от 21 марта 1804 года. M. : Инфотропик Mедиа, 2012.
17. Кассо Л. А. Русское поземельное право. M., 190б.
18. Стародумова С. Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № б.
19. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права : в 2 т. M., 200б. Т. 1.
20. Codice Civile Italiano (Гражданский кодекс Италии от 1б марта 1942 года). URL: http://www.jus.unitn.it/home.html> (дата обращения: 23 октября 2015 года).
21. Código Civil Español (Гражданский кодекс Испании от 24 июля 1889 года). URL: http://noticias.juridicas.co m/base_d at os/ Privado/cc.tp.html#c1 (дата обращения: 25 октября 2015 года).
