CC BY
286
DOI: 10.24411/2072-4098-2018-10129
Анализ юридических рисков при приобретении земельных участков (практические рекомендации)
Ю.А. Умеренко
заместитель начальника Правового управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преподаватель кафедры гражданского и административного судопроизводства Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук (г. Москва)
Юрий Александрович Умеренко, um2712@yandex.ru
Земельные отношения представляют комплекс имущественных и управленческих отношений. В этой структуре особое место занимают отношения, связанные с предоставлением и оформлением прав, поскольку земельные участки имеют огромный потенциал:
• на них размещаются объекты для осуществления предпринимательской деятельности;
• они используются в качестве средства производства в сельском хозяйстве, для ведения садоводства, огородничества;
• они являются предметом инвестиционной деятельности;
• они выступают в качестве средства обеспечения исполнения обязательств в рамках гражданских правоотношений.
Несовершенство правового регулирования земельных отношений с момента перехода нашей страны к рыночной экономике и появления частной собственности на землю, а также осуществляющаяся реформа земельного законодательства Российской Федерации и правового регулирования оборота недвижимости на практике создают большое количество рисков при приобретении земельных участков.
Анализ правоприменительной практики позволяет сделать вывод о большом количестве споров, связанных с земельными
правоотношениями, в том числе с ошибками, совершаемыми при приобретении и оформлении прав на земельные участки, которые влекут негативные правовые последствия в виде утраты объекта и убытков.
Ситуация осложняется тем, что до настоящего момента в отношении большого количества земельных участков (земель) полномочия собственника осуществляют публично-правовые образования. На практике это порождает необходимость поиска и определение органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, что является сложной задачей.
Учет и анализ таких рисков должны служить достижению целей, для которых приобретаются земельные участки, в связи с чем на этапе приобретения и оформления прав вне зависимости от того, приобретается земельный участок на праве собственности либо планируется его использование в рамках обязательственных правоотношений важна правильная работа юриста, сопровождающего гражданско-правовую сделку (совокупность сделок) по приобретению либо оформлению прав на земельный участок.
В теоретическом плане под анализом рисков при приобретении земельных участков понимается фактическое обследование и правовая экспертиза объекта, направленная на выявление и минимизацию возможных негативных правовых последствий ис-
ходя из планируемых целей использования земельного участка. Правильное и последовательное проведение анализа рисков позволяет:
• снизить риски судебных разбирательств и юридической утраты объекта;
• минимизировать риски экономических потерь;
• установить возможность достижения планируемых целей.
Анализ рисков с учетом сложившейся правоприменительной практики целесообразно разделить на две части:
1) фактическое (физическое) обследование объекта земельных отношений;
2) юридическое обследование объекта земельных отношений.
Непосредственная работа по учету и минимизации юридических рисков выполняется на втором этапе, поскольку работа на первом этапе предполагает необходимость исследования и анализа физических свойств и состояния конкретного земельного участка, а также способствует постановке задач на втором этапе.
На практике возможны различные ситуации, в том числе такие, когда в силу временной ограниченности или иных обстоятельств оба этапа могут осуществляться параллельно либо в силу дороговизны или необходимости поиска подрядчика для выполнения первой части целесообразно приступить сразу ко второму этапу, в связи с чем тактика проведения анализа рисков может быть различной и обуславливается целями приобретения конкретного объекта.
Получение отрицательного управленческого решения относительно целесообразности приобретения земельного участка на первом этапе влечет отсутствие необходимости в реализации второго этапа, и наоборот.
Объем мероприятий при проведении анализа рисков обусловлен формой собственности на земельный участок, поскольку земельным законодательством Российской
Федерации установлен особый порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Предлагаемый анализ рисков может использоваться в случае приобретения земельного участка вместе с расположенными на нем объектами недвижимого имущества, но с учетом соответствующих особенностей правового режима, расположенных на нем объектов.
Рассмотрим подробно указанные этапы, на каждом из которых предполагается выполнение ряда практических действий.
Фактическое (физическое) обследование объекта земельных отношений
Физическое обследование предполагает исследование физических свойств объекта, прилегающей территории и инфраструктуры, а также привлечение специалистов в различных инженерных областях.
Вынос на местность характерных (поворотных) точек границ земельного участка
Это мероприятие является первоочередным, поскольку позволяет получить информацию о положении земельного участка на местности, в том числе выявить факты возможных реестровых (кадастровых) ошибок при установлении границ земельного участка, допущенных в ходе образования объекта либо смежных с ним земельных участков, нахождение в границах земельного участка объектов недвижимого имущества и, соответственно, спрогнозировать риски и перспективы судебных разбирательств в связи с указанными обстоятельствами.
Для реализации этого мероприятия необходимо получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН) с описанием местоположения границ конкретного земельного участка (X и У), а в случае необходимости - и в отношении смежных
земельных участков и привлечь специалиста в области геодезии и картографии с необходимым оборудованием. Результатом должен стать акт выноса в натуру границ земельного участка и осей строений (при их наличии), который в случае возникновения спора, например, связанного с исправлением реестровой (кадастровой) ошибки, будет являться доказательством, первоначально подтверждающим обоснованность заявленных в суд требований, поскольку подобные споры на практике разрешаются, как правило, по результатам судебных экспертиз.
Легального определения указанного акта и требований к его подготовке в российском законодательстве не существует, однако такой документ широко используется на практике.
Вынесенные на местность поворотные точки границ земельного участка целесообразно закрепить межевыми знаками либо иным способом с соблюдением требований законодательства Российской Федерации, позволяющим в долгосрочной перспективе определять и идентифицировать границы.
Если планируется оформление прав на земельный участок, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, и планируется в последующем до совершения сделки проведение кадастровых работ по уточнению местоположения границ, то необходимо руководствоваться первичными правоустанавливающими документами, к которым должны быть приложены графические материалы, геодезическое описание, материалы землеустройства, поскольку в противном случае определить границы земельного участка на местности будет затруднительно.
Перечень документов, которые могут быть использованы в этом случае является довольно широким, что следует из пункта 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской
Федерации», согласно которому государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Выявление объектов недвижимого имущества и подземных коммуникаций
От качества выполнения этого мероприятия в немалой степени зависит возможность приобретения земельного участка и достижения целей, для которых приобретается земельный участок.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, то исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Исключительность с учетом пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, в связи с чем сделка по приобретению земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, будет являться ничтожной.
На практике ситуация может осложняться наличием подземных объектов, например защитных сооружений гражданской
обороны 1, различных линейных объектов 2, среди которых можно отметить магистральные газопроводы, поскольку их правовой режим, в том числе в случае размещения на иных земельных участках, оказывает существенное влияние на возможность использования других земельных участков.
Реализация мероприятия предполагает физическое исследование объекта с использованием необходимого специального оборудования, позволяющего выявить подземные объекты, в том числе определить их местоположение на местности (трассировка).
К сожалению, до настоящего времени в ЕГРН не внесены сведения о месте прохождения и об охранных зонах многих линейных объектов, что на практике нередко приводит к негативным юридическим последствиям в том числе для добросовестных приобретателей земельных участков.
В качестве примера возникновения подобной ситуации можно привести апелляционное определение Московского городского суда от 6 июля 2016 года по делу № 33-24017/2016, в котором указано следующее:
«...Т. обратилась в суд с иском к С. о расторжении договоров купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов, убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов.
Исковые требования мотивированы тем, что 21.06.2014 между истцом и ответчиком заключены два договора купли-продажи земельных участков, в соответствии с условиями которых ответчик продал истцу земельные участки с разрешенным использованием для садоводства.
Истец планировала объединить приоб-
ретенные участки, построить на них дачный домик с целью дальнейшего отдыха в нем, а также планировала высаживать различные культуры. О целях приобретения участков ответчик был поставлен в известность в ходе переговоров о согласовании условий сделки.
В марте 2015 года истцу стало известно о том, что ответчик предоставил ему ложную информацию о земельных участках, а именно: в ходе проведения комиссионной проверки соблюдения земельного законодательства истец узнал о том, что приобретенные земельные участки находятся в линейной части магистрального нефте-продуктопровода, под земельными участками проходят три нитки трубопровода, расположенные параллельно в нескольких метрах друг от друга.
В охранной зоне нефтепродуктопровода без письменного разрешения запрещается: возводить любые постройки и сооружения, высаживать деревья и кустарники всех видов. Истец указывает на то, что в результате сокрытия от нее информации о приобретаемых земельных участков она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договоров. При покупке участков на них отсутствовали какие-либо предупредительные знаки о наличии нефтепродуктопровода...».
По результатам рассмотрения указанного дела суд исковые требования удовлетворил частично - расторгнул заключенные договоры купли-продажи земельных участков, взыскал оплаченные по договорам купли-продажи денежные средства, судебные расходы.
Практический интерес также представляет правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации 3, суть которой
Смотри:
постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года № 3333/12 по делу № А11-4231/2011;
определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2012 года № ВАС-4250/12 по делу № А68-1473/11.
См. определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 октября 2011 года № ВАС-13352/11 по делу № А71-10396/2010.
См. определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года по делу № 309-ЭС16-5381.
2
в обобщенном виде сводится к тому, что выдача разрешения на строительство объекта на земельном участке, на котором невозможно его возведение, не снимает запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами.
В рамках указанного дела Верховный Суд Российской Федерации указал следующее:
«...По мнению суда апелляционной инстанции, расположение спорного объекта на минимальном расстоянии от охранных зон объектов газотранспортной системы не является основанием для его сноса. Ответчик не знал, что объект расположен на недопустимом расстоянии от указанных зон, объект возведен на основании выданного разрешения, поэтому самовольной постройкой он не является. Кроме того, границы охранных зон газораспределительных сетей не были установлены.
Выводы суда апелляционной инстанции, которые сделаны со ссылкой на то, что жилой дом возведен при наличии разрешения на его строительство, не соответствуют п. 1 ст. 222 ГК РФ. Эта норма называет самовольной постройкой как объект, возведенный без разрешения, так и объект, созданный с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Спорный объект возведен на расстоянии, которое более чем в 2 раза меньше зоны минимального расстояния, безопасно допустимого согласно строительным нормам и правилам. То, что органы местного самоуправления выдали разрешение на строительство объекта на земельном участке, где невозможно его возведение, не устраняет запрета на такое строительство, установленного законами, градостроительными и строительными нормами и правилами...».
Таким образом, при наличии указанных обстоятельств добросовестность правообладателя земельного участка и соблюдение им требований законодательства Российской Федерации при получении необходимых разрешений для строительства
не будут иметь правового значения, в связи с чем анализ и учет указанных рисков должны предшествовать совершению сделки.
Оценка возможности строительства (физические характеристики объекта)
В рамках этого мероприятия проводятся проектно-изыскательские и иные работы на предмет определения возможности и целесообразности строительства. При осуществлении мероприятий лицами, обладающими необходимыми познаниями и оборудованием, изучаются и анализируются:
• свойства и подвижность грунта;
• обводнение, в том числе наличие подземных вод;
• возможные нагрузки на земельный участок и прилегающую территорию;
• прочие вопросы технического и экономического характера.
Итогом выполнения мероприятия является получение информации о возможности строительства и его экономической целесообразности (возможно сравнение с иными земельными участками).
Оценка прочих рисков (правообладатели смежных земельных участков, транспортная доступность, наличие коммуникаций и т. д.)
Любой земельный участок имеет экономические характеристики, которые влияют на его цену (размер арендной платы). Факторами, влияющими на ценообразование, в частности, являются:
• транспортная доступность;
• коммуникации;
• прилегающая инфраструктура.
От наличия либо отсутствия указанных факторов зависят объем финансовых вложений, срок окупаемости при реализации инвестиционного проекта, что в итоге влияет на решение потенциального покупателя приобретать или нет земельный участок.
Результаты исследования смежных земельных участков, в том числе видов дея-
тельности, осуществляемых их правообладателями, также должны учитываться при принятии решения о приобретении земельного участка. Например, если планируется приобретение земельного участка для рекреации, а на смежных земельных участках располагаются производственные объекты, влияющие на экологическую обстановку и создающие шум, то в подобном случае целесообразность приобретения земельного участка для указанных целей будет отсутствовать.
Указанную информацию можно получить посредством непосредственного изучения смежных земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, а также посредством изучения публичной кадастровой карты и иных геони-формационных ресурсов в сети «Интернет».
Изложенное подчеркивает необходимость получения информации о фактическом использовании смежных земельных участков как факторе влияния на использование объекта.
Юридическое обследование объекта земельных отношений
Сбор и проведение экспертизы документов, включая получение актуальной информации об объекте из публичных реестров и информационных баз Единый государственный реестр недвижимости
ЕГРН - основной источник получения информации о земельном участке и любых иных объектах недвижимого имущества.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, об основаниях их возникновения, о право-
обладателях, а также иных сведений.
Исходя из части 4 статьи 5, части 2 статьи 7, статьи 32 Закона № 218-ФЗ в ЕГРН должны, в частности, содержаться сведения:
• о границах зон с особыми условиями использования территорий;
• о границах территориальных зон;
• о границах территорий объектов культурного наследия;
• о границах особо охраняемых природных территорий;
• о границах особых экономических зон;
• о границах охотничьих угодий;
• о границах зон территориального развития в Российской Федерации;
• о границах лесничеств, лесопарков;
• о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов;
• о береговых линиях (границах водных объектов);
• о проектах межевания территорий;
• об утверждении правил землепользования и застройки.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы, содержащие указанные сведения, при этом вопросам межведомственного взаимодействия посвящена целая глава Закона № 218-ФЗ.
Однако на практике указанные требования часто не выполняются и не соблюдаются невзирая на прогрессивные изменения законодательства Российской Федерации в части государственного кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.
Часть 13 статьи 62 Закона № 218-ФЗ устанавливает объем сведений, которые могут быть получены из ЕГРН. Из буквально толкования указанной нормы следует, что из Единого государственного реестра недвижимости можно получить достаточно большой объем информации о земельном участке, а именно:
• выписка из ЕГРН;
• сведения о дате получения органом регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
• сведения о содержании правоустанавливающих документов;
• обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости;
• сведения в виде копии документа, на основании которого сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
• копии договоров и иных документов, которые выражают содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и содержатся в реестровых делах.
Указанные сведения могут быть предоставлены, в частности, самим правообладателям или их законным представителям, а также физическим и юридическим лицам, имеющим доверенность от правообладателя или его законного представителя, при этом выписку из ЕГРН может получить любое физическое либо юридическое лицо без каких-либо специальных полномочий.
Если продавец (арендодатель) является добросовестным, то с выдачей доверенности либо с предоставлением указанных документов не должно возникнуть трудностей.
При анализе сведений о земельном участке, содержащихся в указанных документах, особое внимание необходимо обратить на следующее.
1. Юридическая история земельного участка:
• впервые поставлен на государственный кадастровый учет либо образован из другого земельного участка;
• первый собственник, процедура предоставления и оформления;
• количество сделок в отношении земельного участка и их временной интервал.
Выявление фактов нарушения законодательства Российской Федерации может поставить под сомнение наличие прав на земельный участок и повлечь недействительность всех последующих сделок. Большое количество сделок по отчуждению земельного участка за непродолжительный период времени может свидетельствовать об изначально «плохой» юридической истории.
2. Судебные разбирательства.
В настоящее время справочные поисковые системы, в том числе в интернете, позволяют получать необходимую информацию об участии продавца в судах по поводу анализируемого объекта.
История «плохого» земельного участка может меняться посредством раздела, последующего объединения и иными способами, в связи с чем необходимо обращать внимание на подобные действия, что должно быть отражено в графе «Кадастровые номера объектов недвижимости, из которых образован объект недвижимости» выписки из ЕГРН. Однако на практике по разным причинам указанная графа не всегда заполняется, что преодолевается посредством получения сведений из ЕГРН в ином виде, в связи с чем такому анализу следует уделять особое внимание.
3. Наличие границ земельного участка.
При оформлении выписки об основных
характеристиках в целях подтверждения внесения в ЕГРН сведений о земельном участке как о ранее учтенном в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек границы такого земельного участка, а также в случае если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ таких земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, указывается: «Граница земельного участка не установлена в соответствии
с требованиями земельного законодательства» 4.
Наличие подобной записи в графе «особые отметки» свидетельствует о несоответствии земельного участка требованиям статьи 6 ЗК РФ и не позволяет получить точное представление о границах земельного участка на местности, ограничивает юридическую возможность совершения сделок и предполагает необходимость проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ.
4. Оборотоспособность земельного участка.
Статьей 27 ЗК РФ устанавливаются случаи, когда земельные участки являются изъятыми из оборота либо ограниченными в обороте, что влечет невозможность совершения гражданско-правовых сделок.
Сведения о наличии обстоятельств, влияющих на оборотоспосбность земельного участка, должны содержаться в ЕГРН.
Однако до настоящего времени многие сведения не внесены в установленном порядке уполномоченными органами и правообладателями земельных участков, в связи с чем при выявлении факторов, влияющих на оборотоспособность земельных участков, следует направлять запросы в уполномоченные органы, а также пользоваться сведениями публичной кадастровой карты и иных источников.
В частности, основанием ограничения оборотоспособности земельных участков является наличие на земельном участке гидротехнических сооружений, водных объектов и т. д. (статья 27 ЗК РФ).
В качестве примера дела, в рамках ко-
торого исследовался вопрос, связанный с наличием оснований ограничения обо-ротоспособности земельного участка при реализации права на приобретение земельного участка в собственность, можно привести дело № А41-60366/15 5, в котором суд назначил экспертизу и поставил перед экспертами вопросы о вхождении в границы спорного земельного участка береговой полосы водного объекта, пляжей, набережных, гидротехнических сооружений, вхождении спорного земельного участка в пояс зоны санитарной охраны водного объекта для установления юридического факта ограничения оборотоспособности земельного участка и определения возможности его отчуждения из собственности Российской Федерации в частную собственность.
Применительно к указанной ситуации качественная работа юриста позволила бы исключить заведомо бесперспективное судебное разбирательство, поскольку в ходе проведения экспертизы подтвердились многочисленные факты, ограничивающие земельный участок в обороте, что привело к отказу заявителя от иска.
5. Категория и вид разрешенного использования.
Указанные характеристики в силу статьи 7 ЗК РФ оказывают непосредственное влияние на правовой режим земельного участка, в связи с чем должны непосредственно сопоставляться с целями приобретения во избежание негативных последствий, в том числе привлечения к юридической ответственности за нарушение правового режима земельного участка.
6. Наличие обременений и охранных зон.
4 См. пункт 39 Порядка заполнения отдельных форм выписок из единого государственного реестра недвижимости, состав содержащихся в них сведений, а также требования к формату документов, содержащих сведения единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июня 2016 года № 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 23 декабря 2015 года № 968».
5 Определение Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2016 года по делу № А41-60366/15.
Различные обременения, в том числе связанные с объектами, расположенными в границах земельного участка, также будут оказывать влияние на возможность его использования, правовой режим 6, возможность заключения гражданско-правовой сделки, например, в случае наличия залога, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Получение иной информации от уполномоченных органов
На практике не все органы своевременно и в полном объеме исполняют возложенные на них обязанности в части межведомственного информационного взаимодействия и внесения в ЕГРН необходимых и актуальных сведений.
Снижению юридических рисков в подобной ситуации способствует получение информации непосредственно из уполномоченных органов в рамках направления письменного обращения или адвокатского запроса в соответствии со статьей 6.1 Федерального закона от 31 мая 2002 года № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации».
С учетом практики правоприменения для получения максимальной информации, в том числе не содержащейся в ЕГРН, и всестороннего учета потенциальных рисков возможно направление запросов в следующие органы:
• Министерство культуры Российской Федерации - сведения из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Россий-
ской Федерации, а также информация о земельных участках в границах территорий объектов культурного наследия федерального значения и охранных зонах таких объектов 7;
• Министерство сельского хозяйства Российской Федерации - результаты почвенного, агрохимического, фито-санитарного, эколого-токсикологичес-кого обследований;
• Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации -сведения о границах особо охраняемых природных территорий федерального значения и их охранных зон 8;
• Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии и ее подведомственные организации - сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственном кадастре недвижимости, государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, о проведенных проверках в рамках государственного земельного надзора и выявленных нарушениях;
• Федеральное агентство по управлению государственным имуществом -сведения из реестра федерального имущества в отношении земельных участков;
• Федеральное агентство лесного хозяйства - обобщенная документированная информация, содержащаяся в государственном лесном реестре, в том числе в части лесов, в отношении которых осуществление полно-
6 См., например, постановление Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».
7 Правовой режим земельных участках в границах территорий объектов культурного наследия федерального значения и охранных зонах этих объектов оказывает существенное влияние на возможное использование земельного участка и определение органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками в границах объектов культурного наследия. Нарушение в указанной части ведут к многочисленным судебным разбирательствам (см., например, постановления Арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2011 года № КГ-А41/18153-10 по делу № А41-39938/09, от 27 января 2011 года № КГ-А41/16822-10, КГ-А41/16822-10-2 по делу № А41-39940/09, от 9 августа 2010 года № КГ-А41/8334-10 по делу № А41-39941/09).
8 См., например, дело А41-26596/16, рассматриваемое в Арбитражном суде Московской области.
мочий не передано в установленном порядке органам государственной власти;
• органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации - сведения из реестра имущества субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, государственного лесного реестра в отношении лесов, расположенных в границах территории субъекта Российской Федерации, сведения из схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации, а также сведения о земельных участках в границах территорий объектов культурного наследия регионального значения и охранных зонах этих объектов, сведения о границах особо охраняемых природных территорий регионального значения и их охранных зон;
• органы местного самоуправления -сведения из реестра муниципального имущества в отношении земельных участков, документов территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования, информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, архивов муниципального образования, а также сведения о земельных участках в границах территорий объектов культурного наследия местного (муниципального) значения и охранных зонах этих объектов, сведения о границах особо охраняемых природных территорий местного значения и их охранных зон.
Аналогичная возможность получения таких сведений предусмотрена в рамках административного обследования объекта земельных отношений 9, что также свидетельствует о правильности подобного подхода при анализе рисков.
Указанный перечень органов власти не
является исчерпывающим и с учетом обстоятельств приобретения конкретного земельного участка возможно направление обращений в иные органы и организации.
В качестве примера можно привести сетевые организации - если в результате физического обследования земельного участка в его границах обнаружены какие-либо линейные объекты, при этом сведения об указанных объектах в том числе об их охранных зонах не содержатся в ЕГРН, то будет обоснованным обращение в различные сетевые организации (электричество, газ, связь и т. п.) с целью определения их правообладателя, правового режима, охранных зон и существующих ограничений при использовании земельного участка.
Непринятие мер по выявлению правообладателя и установлению правового режима может существенным образом ограничить возможность использования земельного участка и привести к невозможности достижения планируемых целей.
Градостроительные документы
Как уже отмечалось, Закон № 21 8-ФЗ устанавливает требование, согласно которому органы власти обязаны направлять в орган регистрации прав документы для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.
Согласно пункту 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, норма-
См. постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2015 года № 251 «Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений».
тивными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
В соответствии с пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ градостроительный регламент -устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения
В связи с этим при анализе рисков объективно появляется необходимость изучения и учета градостроительных документов, особенно если речь идет о строительстве объектов недвижимого имущества.
Например, приобретая земельный участок для строительства жилого дома с планируемой этажностью в 15 этажей, можно попасть в ситуацию, когда градостроительными документами, предусмотрена макси-
мальная этажность - 5, что повлечет судебные разбирательства 10.
Можно столкнуться с проблемой ограничения площади застройки, минимальных отступов от границ земельного участка и т. д., наличие которых будет препятствовать достижению планируемых целей, в связи с чем этому вопросу необходимо уделить особое внимание.
Согласно части 2 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают:
1) порядок их применения и внесения в них изменений;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
В соответствии с частью 4 статьи 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. На практике несоблюдение указанного правила может породить правовую неопределенность относительного возможного использования земельного участка, в том числе привести к судебным разбирательствам.
В качестве примера подобной ситуации можно привести Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2016 года № 11-АПГ16-14:
«...Заявитель обратился с заявлением о признании не действующими Правил землепользования и застройки Градостроительного устава г. Казани, в части отнесения земельного участка к зоне обслуживания населения (Д2) и многоэтажной жилой застройки (Ж4).
Из материалов дела усматривается, что согласно карте территориальных зон градостроительных регламентов спорный земельный участок отнесен к двум территориальным зонам - зоне многоэтажной
10
См., например, дело Арбитражного суда Курской области № А35-5241/2018.
жилой застройки в 3-10 этажей (Ж4) и зоне обслуживания населения (Д2).
Как предусмотрено положениями части 4 статьи 30 ГоК РФ, на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
Аналогичные положения содержатся в частях 1 и 2 статьи 85 ЗК РФ, согласно которой границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования (пункт 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ).
Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции руководствовался приведенными нормами градостроительного и земельного законодательства и обоснованно исходил из того, что при принятии оспариваемого нормативного правового акта и определении границ территориальных зон многоэтажной жилой застройки в 3-10 этажей (Ж4) и обслуживания населения (Д2) не учтены границы уже существовавшего на тот момент земельного участка с сведения о котором с 15 января 2004 г. имелись в государственном кадастре недвижимости, и правомерно пришел к выводу, что Правила землепользования и застройки в этой части приняты в нарушение действующего федерального законодательства...».
Подобные случаи не являются единичными 11, в связи с чем риск попадания земельного участка, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, в различные территориальные зоны на практике очень велик, поскольку при подготовке градостроительных документов трудно учесть фактическое использование земельных участков при отсутствии сведений об их границах, что подчеркивает важность и необходимость своевременного проведения кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельных участков.
В части 6 статьи 30 ГрК РФ указано, что в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по
11 См., например, апелляционные определения Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 года № 56-АПГ16-18, от 17 августа 2016 года № 51-АПГ16-7.
комплексному и устойчивому развитию территории.
Согласно части 2 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
4) видов территориальных зон;
5) требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Указанные сведения оказывают непосредственное влияние на правовой режим и использование земельного участка, в связи с чем при анализе юридических рисков обязательно их изучение, поскольку без этого нельзя сделать вывод относительно возможности достижения планируемых целей.
Статьей 56 ГрК РФ предусмотрено создание и ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности - систематизированного свода документированных сведений о развитии территорий, об их застройке, о земельных участках, об объектах капитального строительства и иных необходимых для осуществления градостроительной деятельности сведений.
Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности включают:
1) сведения:
• о документах территориального планирования Российской Федерации в части, касающейся территорий муниципальных образований;
• о документах территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, документах территориального планирования субъекта Российской Федерации в части, касающейся территорий муниципальных образований;
• о документах территориального планирования муниципальных образований, материалах по их обоснованию;
• о правилах землепользования и застройки, внесении в них изменений;
• о документации по планировке территории;
• об изученности природных и техногенных условий на основании материалов и результатов инженерных изысканий;
• о резервировании земель и об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
• о геодезических и картографических материалах;
• о создании искусственного земельного участка;
2) дела о застроенных и подлежащих застройке земельных участках;
3) иные документы и материалы.
Частью 5 статьи 56 ГрК РФ установлено,
что дела о застроенных или подлежащих застройке земельных участках открываются на каждый земельный участок. В дело о застроенном или подлежащем застройке земельном участке, в частности, помещаются копии следующих документов и карт (схем):
• градостроительный план земельного участка;
• результаты инженерных изысканий;
• сведения о площади, высоте и количестве этажей объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, разделы проектной документации или схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства;
• документы, подтверждающие соот-
ветствие проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий;
• заключение государственной экспертизы проектной документации;
• разрешение на строительство;
• решение органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• решение органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования;
• документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
• иные документы и материалы.
Как видно из указанной нормы, объем сведений является достаточно всеобъемлющим и теоретически позволяет сформировать полное представление об объекте.
Согласно части 1 статьи 57 ГрК РФ ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности осуществляется органами местного самоуправления посредством сбора, документирования, актуализации, обработки, систематизации, учета и хранения сведений, необходимых для осуществления градостроительной деятельности.
Частью 6 статьи 57 ГрК РФ установлена обязанность органов местного самоуправления предоставлять сведения информационных систем по запросам органов го-
сударственной власти, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц.
Таким образом, по результатам получения градостроительных документов и сведений из информационных систем возможно осуществить полноценный анализ рисков приобретения объекта с учетом предполагаемых целей использования объекта, однако на практике нередко степень наполняемости указанных систем является недостаточной.
Анализ финансово-хозяйственной деятельности продавца, репутации, уставных документов, психического и физического состояния физических лиц
В качестве одного из инструментов проверки добросовестности контрагента по сделке, как отмечалось ранее, возможно получить обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся или имевшиеся у него объекты недвижимости. Из указанных сведений можно сделать вывод о количестве объектов недвижимого имущества, принадлежащих продавцу на праве собственности, и получить информацию, помимо даты возникновения прав на земельный участок, о динамике приобретения либо отчуждения недвижимого имущества, залогах и т. д.
Продажа большого количества объектов недвижимого имущества за непродолжительный период времени в ряде случаев может свидетельствовать о предстоящем банкротстве должника, что порождает риск оспаривания сделок в рамках Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Совершение сделки по существенно отличающейся от рыночной цене повышает указанный риск, поскольку такая сделка формально будет обладать признаками подозрительной сделки.
При совершении сделки необходимо анализировать требования устава контрагента, а также обеспечивать соблюдение требо-
ваний законодательства при совершении крупной сделки либо сделки с заинтересованностью 12 во избежание неблагоприятных последствий, связанных с оспариванием сделки и применением последствий ее недействительности (корпоративные нарушения).
Если одной из сторон сделки выступает физическое лицо, то необходимо учитывать факт наличия нотариального согласия супруга, психические и физические особенности контрагента, в том числе связанные с недееспособностью или ограниченной дееспособностью конкретного субъекта, при этом такие сведения с учетом части 13 статьи 62 Закона № 218-ФЗ должны содержаться в ЕГРН.
Подготовка проекта договора
На этом этапе решается вопрос выбора гражданско-правовой конструкции приобретения либо оформления прав на земельный участок в случае, если речь о земельном участке, находящемся в частной собственности, при этом если необходимый земельный участок находится в собственности публично-правового образования либо является неразграниченным, то необходимо соблюсти особую процедуру предоставления земельного участка, установленную земельным законодательством Российской Федерации.
ЗК РФ устанавливает ряд особенностей купли-продажи земельных участков.
Согласно пункту 1 статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
На практике нередко возникают ситуации, когда продавец в полной мере не рас-
полагает информацией о принадлежащем ему земельном участке либо не заинтересован в ее сборе (о правилах землепользования и застройки, территориальной зоне, находящихся в границах земельного участка коммуникациях), поскольку получение и анализ указанной информации предполагает наличие специальных познаний, а также временные и финансовые затраты, в связи с чем лицо, сопровождающее сделку, должно предпринять все зависящие от него меры, предусмотренные законодательством Российской Федерации, для получения необходимой информации.
Пунктом 2 статьи 37 ЗК РФ установлено, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Закрепление указанных условий в качестве недействительных представляется избыточным, поскольку такие условия входят в очевидное противоречие со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом необходимо учитывать, что в момент перехода права собственности к покупателю у продавца прекращаются вещные правоотношения, что делает невозможным реализацию указанных условий продавцом, поскольку ограничивает в правах покупателя.
Пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ установлено, что покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной ин-
12 См. федеральные законы от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».
формации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Из буквального толкования приведенной нормы следует, что покупатель вправе защищаться в рамках способов, установленных гражданским и земельным законодательством Российской Федерации, при этом указание на то, что эта норма применяется в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации, существенно осложняет ее реализацию на практике, поскольку заведомая ложность предполагает наличие умысла, доказывание которого является достаточно сложной задачей в гражданском процессе.
Указанные правила в равной степени также применяются в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду, то есть распространяются на иные гражданско-правовые сделки, в рамках которых осуществляется владение и (либо) пользование земельными участками (пункт 3 статьи 37 ЗК РФ).
Одним из наиболее важных моментов является ответственность продавца, в связи с чем если продавец добросовестный, то повышенная ответственность в случае утраты объекта не должна приводить к его уклонению от заключения сделки, однако повышенная ответственность на практике не яв-
ляется гарантией, исключающей все риски, поэтому к подготовке проекта договора необходимо подходить индивидуально.
В заключение необходимо отметить следующее.
Предложенный алгоритм анализа не является безусловной гарантией исключения всех возможных юридических рисков, однако его соблюдение с учетом положений законодательства Российской Федерации и правоприменительной практики позволит существенным образом снизить риски возможных неблагоприятных последствий при приобретении и оформлении прав на земельные участки.
Применительно к первому этапу в ряде случаев можно отметить его дороговизну, что не всегда представляется экономически оправданным. Если речь идет о приобретении земельного участка физическим лицом для ведения садоводства, то осуществлять весь комплекс мероприятий по первому этапу нецелесообразно, но если речь идет о строительстве на земельном участке многоквартирных домов, то проведение указанных процедур представляется необходимым, в связи с чем определение объема мероприятий должно осуществляться исходя из целей приобретения земельного участка и объема вложений денежных средств.
С учетом целей приобретения земельного участка, исходной информации и местоположения конкретного земельного участка можно осуществлять и иные мероприятия с целью выявления иных потенциальных рисков, которые могут повлечь неблагоприятные правовые последствия.
Представляется, что определение стратегии проведения анализа рисков обусловливается целями приобретения конкретного земельного участка и должно осуществляться лицами, обладающими познаниями в области земельного права, правового регулирования оборота недвижимости и имеющими разносторонний опыт судебной работы в указанной сфере.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс». Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 1 3 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
6. Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации : Федеральный закон от 31 мая 2002 года № 63-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Об акционерных обществах : Федеральный закон от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Об обществах с ограниченной ответственностью : Федеральный закон от 8 февраля 1 998 года № 1 4-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей : постановле-
ние Правительства Российской Федерации от 20 ноября 2000 года № 878. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 23 декабря 2015 года № 968 : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июня 201 6 года № 378. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений : постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2015 года № 251. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
13. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 сентября 2012 года № 3333/12 по делу № А11-4231/2011. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2012 года № ВАС-4250/12 по делу № А68-1473/11. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 октября 2011 года № ВАС-13352/11 по делу № А71-10396/2010. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
17. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 сентября 2016 года по делу № 309-ЭС16-5381. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
18. Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 20 октября 2016 года № 11-АПГ16-14. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
19. Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 года № 56-АПГ16-18. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 17 августа 2016 года № 51-АПГ16-7. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
21. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2011 года № КГ-А41/18153-10 по делу № А41-39938/09. Доступ из справочной правовой
системы «КонсультантПлюс».
22. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27 января 2011 года № КГ-А41/16822-10. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
23. Постановление Арбитражного суда Московского округа КГ-А41/16822-10-2 по делу № А41-39940/09. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
24. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 9 августа 2010 года № КГ-А41/8334-10 по делу № А41-39941/09. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
25. Определение Московского городского суда от 6 июля 2016 года по делу № 33-24017/2016. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
26. Определение Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2016 года по делу № А41-60366/15. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
27. Дело Арбитражного суда Московской области А41-26596/16. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
28. Дело Арбитражного суда Курской области № А35-5241/2018. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
предлагает квалифицированные услуги по оценке следующих объектов:
• предприятий, бизнеса;
• пакетов акций, облигаций;
• активов предприятий, созданных на основе франчайзинга;
• инвестиционных проектов;
• дебиторской задолженности;
• недвижимого имущества (незавершенных строительных объектов, земельных участков и т.д.);
• машин, оборудования и транспортных средств;
• интеллектуальной собственности (патентов, товарных знаков и т.д.);
• ювелирных изделий и драгоценных камней, антиквариата
Звоните сегодня - (499) 230-01-31, -02-06 Мы ждем Вас - 115184, г. Москва, переулок Климентовский, дом 1, стр. 1 e-mail ocenka@maok.ru наш сайт www.maok.ru
