Понятие и особенности договора участия в долевом строительстве Текст научной статьи по специальности «Право»

_НАУЧНОЕ ПЕРИОДИЧЕСКОЕ ИЗДАНИЕ «IN SITU» №4/2015 ISSN 2411-7161_

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

Гуреева Марина Алексеевна

канд. техн. наук, доцент ФГБОУ ВО "Российский экономический университет

имени Г.В. Плеханова", г. Москва, РФ Кудж Ольга Владимировна специалист ФГБОУ ВО "Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова",

г. Москва, РФ

ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Аннотация

Наиболее распространенным способом приобретения новых квартир по адекватной (разумной) цене на российском рынке сегодня, является заключение договора участия в долевом строительстве. Целью данной работы является исследование основных аспектов гражданско-правовой ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов на современном этапе. Для исследования применялись общенаучные методы познания, частнонаучные методы, специально-юридические методы, метод формальной логики; а также системный подход, с помощью которого производилась верификация получаемых результатов изысканий. Одной из возможных мер, предотвращающей увеличения обманутых граждан может быть установление (повышение) уголовной и административной ответственности застройщика. Вместе с тем, совершенствование ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов должно проводится в первую очередь в гражданско-правовой сфере.

Ключевые слова

Договор участия, долевое строительство, застройщик, ответственность застройщика, многоквартирные

дома.

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №°214-ФЗ (далее - Закон) [1] распространяет свое действие на правоотношения между инвестором (физическим лицом без статуса индивидуального предпринимателя, юридическим лицом) и застройщиком строящихся многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено застройщиком после 1 апреля 2005 года (ч.2 ст.27 Закона).

С учетом положений ч.2.1 ст.2 Закона, привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) сегодня легитимно только на основании определенной формы договора - договора участия в долевом строительстве.

Застройщик, получивший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не вправе привлекать средства на основании договора участия в долевом строительстве и должен привлекать средства на основании договора купли-продажи. Как правило, сегодня это невозможно, так как регистрирующие органы отслеживают дату ввода.

Необходима так же оговорка, что по смыслу ч. 1 ст. 1 Закона договор долевого участия не заключается, если не возникает права собственности на объекты долевого строительства и общей долевой собственности на общее имущество. То есть, Законом не регулируются отношения по приобретению строящегося объекта недвижимости единственным собственником (дом, гараж).

Понятие договора участия в долевом строительстве установлено

статьей 4 Закона, согласно которой по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить

_НАУЧНОЕ ПЕРИОДИЧЕСКОЕ ИЗДАНИЕ «IN SITU» №4/2015 ISSN 2411-7161_

(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, возмездным, двусторонне-обязывающим (синаллагматическим), в котором обязанности сторон взаимно обусловливают одна другую, так как исполнение застройщиком обязательств по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлена исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены (п. 1 ст. 328 ГК РФ) [2].

Особенностью договора участия в долевом строительстве является обязательная его государственная регистрация. Договор составляется в письменной форме и считается заключенным с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом (ч. 3 ст. 4 Закона). Любые изменения и дополнения в договор участия в долевом строительстве подлежат также государственной регистрации.

Регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется по заявлению обеих сторон (застройщика и участника долевого строительства). Если застройщик уклоняется от государственной регистрации договора долевого участия, суд вправе принять решение о регистрации сделки по требованию дольщика (п. 2 ст. 165 ГК РФ). В таком случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда [3].

Срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства составляет восемнадцать календарных дней, исчисляемых от даты подачи заявления. При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве срок регистрации составляет не более чем 5 рабочих дней.

В государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве может быть отказано по следующим основаниям:

1) на помещение уже зарегистрирован другой договор участия долевого строительства с другим инвестором;

2) застройщик не представил договор страхования своей ответственности или договор поручительства;

3) застройщик не вправе заключать договор участия в долевом строительстве;

4) если договор участия в долевом строительстве заключен застройщиком с ненадлежащим лицом (в случае застройки земли, предоставленной застройщику Фондом РЖС).

Существенные условия договора участия в долевом строительстве (без которых он считается не заключенным, п. 1 ст. 432 ГК РФ) определены п. 4 ст. 4 Закона. Последствие несогласования указанных условий и незаключенности договора состоит в том, что переданные застройщику денежные средства составляют неосновательное обогащение последнего и должны быть возвращены участнику в силу ст. 1102 ГК РФ. Кроме того, участник вправе требовать и взыскания денежных средств в размере ставки Банка России на переданную застройщику сумму за весь период до фактического возврата денег (п. 2 ст. 1107 ГК РФ).

Предмет договора - это обязательства сторон, связанные с созданием объекта недвижимости, получением разрешения на его ввод в эксплуатацию, передачей и приемом объекта долевого строительства (п. 1 ст. 4 Закона).

Объект долевого строительства - это жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику после получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, утвержденным Правительством РФ) такое, как жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната [4].

На практике возникают правоотношения по привлечению застройщиками средств участников долевого строительства в строительство и таких объектов жилья как таунхаусов. Таунхаусы - это

_НАУЧНОЕ ПЕРИОДИЧЕСКОЕ ИЗДАНИЕ «IN SITU» №4/2015 ISSN 2411-7161_

малоэтажные здания, состоящие из нескольких сблокированных секций, включающие несколько квартир (как правило, с отдельными выходами на земельный участок) [5]. Видится, что правовой статус таунхауса следует приравнять к статусу многоквартирного дома.

Иной объект недвижимости - согласно ст.2 Закона в данном случае не объект производственного назначения (к объектам производственного назначения по налоговому законодательству РФ относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (работ, услуг).

Согласно ч.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Следовательно, под иными объектами недвижимости в данном случае следует подразумевать нежилые здания (за исключением зданий производственного назначения), в которых есть общее имущество.

Отдельным вопросом для исследования категории «иного объекта» являются «апартаменты» (понятие в действующем законодательстве не определено) - это нежилые помещениями, размещаемые в нежилых зданиях и используемые в целях временного проживания граждан. Апартаменты могут считаться объектами долевого строительства, так как не относятся к объектам производственного назначения (в них обычно не производятся товары, работы, услуги).

Закон может и должен применяться к правоотношениям по вложению долевых инвестиций граждан в строительство апартаментов, если в последующем у них должно возникнуть право собственности на апартаменты, так как отсутствуют юридические основания по их исключению из сферы действия Закона.

Застройщики не несут административную ответственность за незаконное привлечение денежных средств граждан в строительство апартаментов вопреки требованиям Закона. Состав административного правонарушения в этом случае возникает только при незаконном привлечении инвестиций в строительство квартир в многоквартирном доме. Апартаменты не являются квартирами. Таким образом, если застройщик привлекает долевые инвестиции от граждан в строительство апартаментов способами, не указанными в части 2 статьи 1 Закона, то события административного правонарушения не возникает.

Кроме того, к договору между застройщиком и инвестором в этом случае не применяются правила об оспоримой недействительной сделке (ч.2 ст.1 Закона). Однако инвестор имеет права и гарантии, которые предусмотрены Законом, в том числе в части срока передачи объекта долевого строительства, а также в части гарантий качества такого объекта. Независимо от формы и содержания сделки, застройщик в этом случае несет перед инвестором ответственность, предусмотренную ст.10 Закона.

Если вкладываются инвестиции в строительство апартаментов в нежилом здании, довольно чувствителен вопрос о статусе и правах на помещения общего пользования в нежилых зданиях. Поэтому, при заключение договора участия в долевом строительстве важно индивидуально определить и описать создаваемый и передаваемый объект недвижимости указав:

- наименование объекта (квартира, нежилое помещение),

- состав объекта (количество комнат в квартире, проектную площадь в соответствии с проектной документацией).

- адрес многоквартирного дома или другого объекта недвижимости, в котором находится объект, а так же, расположение объекта в доме (корпус дома и этаж),

- особенности передаваемого объекта (например, для квартиры - с внутренней отделкой или без).

Кроме того, застройщик до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан

вносить ежеквартальные изменения о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности, а также размещать все произошедшие изменения по объекту строительства и о самом застройщике.

Застройщик - любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для возведения на этом земельном участке многоквартирных домов и

_НАУЧНОЕ ПЕРИОДИЧЕСКОЕ ИЗДАНИЕ «IN SITU» №4/2015 ISSN 2411-7161_

(или) иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство (ч. 1 ст. 2 Закона).

Согласно ст. 3 Закона застройщик получает право заключать договор участия в долевом строительстве после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, на котором будет возводиться многоквартирный дом.

Существенные обязательства застройщика, входящие в предмет договора участия в долевом строительстве, сводятся к следующему:

- в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости;

- после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства [6].

Участник долевого строительства - дееспособный гражданин РФ, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без образования юридического), осуществляющий вложение денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве и приобретающий право собственности на объект долевого строительства, долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, в котором такой объект расположен.

Законом не предусмотрено ограничений на заключение договора участия в долевом строительстве иностранными юридическими лицами (на стороне застройщика или участника долевого строительства).

Существенные обязательства участника долевого строительства, входящие в предмет договора участия в долевом строительстве, сводятся к следующему:

- уплатить застройщику согласованную цену на условиях договора;

- принять от застройщика объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Неблагоприятные последствия для участников правоотношений, наступают в виде гражданско-правовой ответственности сторон, то есть обязанности возместить кредитору убытки, выплатить неустойку, уплатить проценты за пользование денежными средствами. Кредитор по обязательству вправе требовать уплаты законной неустойки в соответствии с п. 1 ст. 332 Гражданского кодекса РФ независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон или нет.

Гражданское законодательство не предусматривает одновременного применения нескольких видов ответственности за одно и то же нарушение договорных обязательств [7].

Классификацию ответственности сторон по исследуемым правоотношениям, основанным на договоре участия в долевом строительстве возможно провести по:

- источнику регулирования ответственности - установлена договором или Законом;

- субъекту, нарушившему договор или Закон (застройщик, участник долевого строительства);

- мерам гражданско-правового воздействия на субъект (застройщика, участника долевого строительства), нарушившего условия договора, то есть способам защиты права.

Договор участия в долевом строительстве является основанием установления обязательств застройщика и участника долевого строительства, при нарушении которых (неисполнении и/или ненадлежащем исполнении обязательств) предусматривается гражданско-правовая ответственность сторон по договору.

Защита права возможна в рамках досудебного и судебного урегулирования спора. При этом процедура досудебного урегулирования по данным спорам не является обязательной, однако она может быть предусмотрена договором.

Так, статьей 10 Закона установлена следующая ответственность сторон по обязательствам: «в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и

_НАУЧНОЕ ПЕРИОДИЧЕСКОЕ ИЗДАНИЕ «IN SITU» №4/2015 ISSN 2411-7161_

возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».

В случае необходимости восстановления нарушенных прав участник долевого строительства вправе воспользоваться различными способами защиты, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, в том числе применительно к исследуемой теме: признания права;

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; самозащиты права;

присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда;

прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом. Список использованной литературы:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015)

2. Вербина, О.Л. Права участников долевого строительства жилья в Российской Федерации: проблемы реализации / О.Л. Вербина // Правовые вопросы недвижимости. - 2014. - № 1. - С. 15-19.

3. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статья 25.1.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) //Собрание законодательства Российской' Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.

5. Барыкина, Е. Подмосковные таунхаусы и проблемы с их покупкой: практика судебных споров / Е. Барыкина// Жилищное право.- 2014. № 1. - С. 12-15.

6. ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской' Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (ред. 31.12.2014) // Собрание законодательства Российской' Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.

7. Ратушный, С.А. Взыскание неустойки в договорных обязательствах / С.А. Ратушный // Нотариус. - 2013. - № 5. - С. 33-37.

© Гуреева М.А., Кудж О.В., 2015