CC BY
15
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ
УДК 332.83 Е. Ф. ЛИМАСОВА
ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ: СПЕЦИФИЧЕСКИЕ РИСКИ ПОТРЕБИТЕЛЯ
Первичный рынок недвижимости позволяет выбрать жильё, соответствующее индивидуальным предпочтениям покупателя, а также максимально эффективно инвестировать капитал в квадратные метры.
Особенно привлекательными на первичном рынке жилья являются объекты, находящиеся на начальной стадии строительства, так как в этом случае и цена ниже, и выбор большой.
Спрос на новостройки остается высоким. Уже на стадии «котлована» раскупается около 80 % жилья, а к моменту сдачи дома Госкомиссии в нём остаются лишь единичные и самые непривлекательные квартиры.
Особенной большой популярностью пользуются комплексы. Разбогатевший и «образованный» потребитель всё больше внимания уделяет не только простору жилья, но и инфраструктуре, прилегающей к дому. Главным для покупателя является замкнутость территории с особым микроклиматом, своего рода городок в городе. Квадратный метр здесь стоит не меньше 2000 долларов.
В больших городах наиболее привлекательным является загородное жильё, от которого можно добраться до нентра за 20-35 минут общественным и личным транспортом. В небольших городах особенно популярны недорогие одно- и двухкомнатные квартиры в панельных домах, коттеджи и квартиры в двухподъездных кирпичных домах.
Сегодня наметился застой рынка недвижимости с возможным последующим падением цен, но несмотря на негативные прогнозы и опасения насчёт «перегре-тости» рынка, спрос на новостройки пока остается высоким. В таких условиях товар уходит быстро, и покупатель не особо интересуется его качеством. А продавцы жилья не видят необходимости уделять пристальное внимание юридической чистоте заключаемых с клиентом договоров - всё равно купят.
Ситуация изменится, когда иссякнет спрос, но пока именно покупатель должен заботиться о сохранности капитала, вкладываемого в новостройку.
При покупке жилья в новостройках очень важно обращать внимание на юридическое оформление отношений с застройщиком. Долгие годы изоляция строительного сообщества от независимых проверок
© Е. Ф. Лимасова. 2004
и огромный спрос на жильё выработали у застройщиков нигилистический подход к правам потребителей.
Для того чтобы свести к минимуму риски инвестиций в «котлован», необходимо тщательно подходить к вопросам надёжности застройщика или продавца и грамотности составления договора.
Чтобы оценить надёжность проекта, в первую очередь нужно определить, кто является генеральным инвестором, заказчиком и генподрядчиком строительства. При возможности каждого их них желательно проверить на наличие безупречной «истории».
Следующий вопрос - имеет ли продавец право предлагать жильё в данной новостройке, есть ли у него соответствующее соглашение с собственником жилья.
Удостоверившись в легитимности полномочий будущих партнеров, требуется проверить документы, подтверждающие право компании вести строительство на данной территории. В число документов, которые на последнем этапе проверяют органы госрегистрации, входят решение местной администрации о предоставлении в пользование земельного участка, договор аренды, купли-продажи или уступки права аренды, планы земельного участка, акты о правах на участок.
Тщательно должен быть составлен и договор. В большинстве случаев заключается инвестиционный контракт или договор о привлечении средств в строительство. по которому покупатель выступает в качестве соинвестора, то есть он вкладывает деньги в строительство вместе с инвестором. После полной оплаты стоимости квартиры покупатель получает право на ключи от неё, а после приёма дома Госкомиссией - на оформление жилья в собственность.
Фактическое расстояние от заключения договора до получения квартиры тем длиннее, чем на более ранней стадии строительства покупатель входит в проект. Вполне вероятно, что расчётный срок завершения проекта не совпадет с фактическим сроком. После завершения строительства проводится сверка затрат участников шшестиционного контракта, сдача дома комиссии, обмер помещений сотрудниками БТИ; достаточно времени может уйти на оформление всех необходимых документов в госорганах. Поэтому положения договора о сроках строительства и передачи со инвестору жилья являю тся одними из самых важных.
Вестник УлГТУ 4/2004
71
Необходимо осторожно относиться к таким положениям договора, в которых, несмотря на указание сроков окончания строительства и передачи квартиры покупателю, не оговорены санкции за их нарушение.
В тех случаях, когда строительство дома остановлено по причине отсутствия необходимых средств у застройщика, нехватки стройматериалов или по каким-либо другим причинам, не связанным с непреодолимыми трудностями, продавец просто обязан возместить покупателю причинённый ему ущерб. Многие продавцы могут заведомо встраивать в тексты договора обтекаемые формулировки или «забывать)) отражать те или иные нюансы. Но если клиент настойчив, продавцы жилья имеют навыки внесения поправок в тексты договоров.
Следующий риск, который должен минимизировать клиент, - это риск купить не ту квартиру или стать одним из нескольких покупателей одной и той же жилплощади.
В договоре должны быть максимально подробно отражены все параметры и отличительные особенности квартиры: строительный адрес, номер корпуса, секции, этаж, её условный номер, общая площадь, количество комнат. Обязательно к договору должен быть подколот план этаж, на котором отмечено расположение покупаемой квартиры. Также необходимо, чтобы продавец сделал в договоре запись о том, что он гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, и указать илрафные санкции на случай нарушения этого пункта.
Особого внимание при заключении договора на покупку квартиры требует цена.
В договоре не должно быть обтекаемых формулировок при указании стоимости квадратного метра квартиры. По орие-ггировочной цене не заключается
УДК 338.24
договор. Цена, определённая договором, окончательная и изменению не подлежит.
Многие компании предлагают клиентам всевозможные варианты рассрочек платежей по контракту. Как правило, если речь идет об одном-трёх месяцах, рассрочку могут дать и беспроцентную при условии единовременного внесения 50 % суммы стоимости квартиры. Но рассрочка может быть растянута до окончания строительства, а за это придется доплатить. Некоторые компании начисляютпо 5 % на остаток задолженности ежеквартально, другие - по 2 % каждые два месяца, возможны и другие варианты. После выбора удобной для клиента схемы расчётов, вычисляется остаток суммы платежа, который увеличивается на соответствующее количество процентов. Общая сумма делится на площадь квартиры, и полученная цифра с указанием окончательного срока выплат заносится в договор. Окончательная стоимость жилья будет определяться после его обмера и корректировки площади усилиями БТИ. Об этом в договоре должен присутствовать соответствующий пункт. После обмера БТИ фактическая площадь квартиры может увеличиться, плюс добавятся квадраты от неучтённых в договоре балконов.
Иногда продавец настоятельно советует застраховать всевозможные риски в дружественной ему компании или придумывает другие виды отступления. Поэтому покупатель жилья должен заранее получить консультацию по поводу построения отношений с заказчиком у профессионала, а если позволяют средства, лучше всего доверить все эти сложные процедуры риэлтору.
Лимасоаа Евгения Фёдоровна, старший преподаватель кафедры «Управление качеством» УлГТУ
В. А. ГРЯЗ НОВ
ВОЗМОЖНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ КАЧЕСТВА БАНКОВСКИХ
УСЛУГ
Рассмотрены нововведения, позволяющие повысить качество услуг.
Качество банковской услуги существенно зависит от процесса сравнения потребителем своих ожиданий качества услуги до её потребления с непосредственным восприятием качества. Восприятие качества банковской услуги потребителем происходит по двум главным аспектам: ЧТО потребитель получает от банковской услуги (технический аспект качества) и КАК потребитель получает банковскую услугу (функциональный аспект качества).
Ожидания потребителей относительно качества
©В. А. Грязное, 2004
либо подтверждаются, либо нет. Последнее ведёт к уходу потребителей в банки-конкуренты и к более высоким затратам на маркетинг для привлечения новых потребителей взамен ушедших. Подтверждение ожиданий потребителя ведёт к долгосрочной его лояльности к банку, что обеспечивает долгосрочный успех за счёт стабильной прибыльности1.
Покажем преимущества каждого аспекта, которые при внедрении услуги позволят повысить» техни-
1 Интернет-методика оценки качества банковских услуг (Э. Новаторов).
72
Вестник УлГТУ 4/2004
