CC BY
15
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ КАЧЕСТВОМ
УДК 331.101.3
И. В. КОЧЕТКОВ, и. в. подоляко
ИПОТЕКА КАК ФАКТОР ПОВЫШЕНИЯ КАЧЕСТВА ЖИЗНИ ЧЕЛОВЕЧЕСКОГО КАПИТАЛА: ПРОБЛЕМЫ И НЕОБХОДИМОСТЬ
Определяется место и роль ипотеки в России, таю/се рассматриваются основные программы, проводимые в области ипотеки в 2011 году, представлены наиболее актуальные проблемы на ипотечном рынке в России.
Ключевые слова: ипотека, банки, ипотечный рынок.
Под человеческим капиталом обычно понимается сформировавшийся у человека определённый запас его здоровья, знаний, способностей к труду, опыта, навыков, которые способствуют росту производительности труда и увеличению доходов. Эффективно реализовать человеческий капитал можно во взаимосвязи с качеством жизни. С позиций проблем развития человеческого капитала и повышения качества жизни особым звеном является рынок жилья, а именно его доступность. Ипотечное кредитование является одним из доступных способов улучшения жилищных условий.
В настоящее время ипотека в России занимает ведущее место. Банки соревнуются, зазывая клиентов, с высоких трибун вещают о всесторонней поддержке покупателей жилья, и в результате воодушевившееся население выстраивается в очереди за кредитами. Какие положительные сдвиги на рынке ипотеки сегодня могут сделать кредит доступнее и выгоднее?
Российская ипотека в 2011 году демонстрировала новый виток развития, основными векторами которого стали интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заёмщикам, называемые некоторыми «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жёстко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.
В период кризиса круг ипотечных банков сжался до размеров булавочной головки, пролезть сквозь ушко которой и получить кредит удавалось редким счастливцам. Теперь большинство тех, кто свернул выдачу ипотечных кредитов, вернулись к этому бизнесу. Кроме того,
Кочетков И. В., Подоляко И. В., 2012
на рынке появились новые серьёзные иг-роки, например, «дочка» ведущего британского банка HSBC и Барклайс Банк, который входит в международную группу Barclays. Растёт число федеральных и региональных банков, выступающих партнерами государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое финансирует выдачу кредитов на покупку жилья [1].
Интеграция рынка заметна невооружённым взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальным ипотечным заёмщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.
По данным банка «ДельтаКредит» в 2010 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счёт партнёров идёт на сотни. К примеру, ВТБ 24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлтерских и брокерских компаний.
Общему веянию поддался даже Сбербанк, долгое время не проявлявший интереса к сотрудничеству с брокерами и риэлторами. Ярким примером служит проект сотрудничества в сфере ипотечного кредитования, который разработали Среднерусский банк Сбербанка России и Гильдия риэлторов Московской области. По стандарту взаимодействия риэлтора и кредитного инспектора Сбербанка, за каждым риэлтором будет закреплён определённый сотрудник банка, оперативно консультирующий и помогающий в
решении вопросов по ипотеке. Также проект предусматривает работу по повышению профессионального уровня ипотечных брокеров и формированию группы профессионалов, чтобы удовлетворить возросшие кадровые потребности рынка — для этого планируется разработать и реализовать совместную учебную программу.
Партнёрские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. На таких встречах профессиональные консультанты помогут подобрать и наиболее выгодную ипотечную программу, и объект недвижимости для приобретения, рассчитают размер будущего ипотечного кредита, а также предоставят всю необходимую информацию о приобретении в кредит коммерческой недвижимости.
В то же время интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях [2].
2011 год стал одним из самых успешных для рынка жилищного кредитования в России. И результаты первого месяца работы рынка, обнародованные Центральным банком России, подтверждают это. Конечно, если сравнивать с декабрём, когда рынки продажи и услуг ставят рекорды, результаты рынка ипотеки снизились. Январь - месяц традиционно провальный для кредитования и, чтобы исключить сезонные флуктуации, лучше всего его результаты будет сравнить с цифрами годовой давности - январём 2010 года. Всего за январь 2011 выдано 20166 кредитов для операций на рынке жилья - это в 2,1 раза больше, чем годом ранее. По объёму также зафиксирован существенный рост - в 2,4 раза. Всего за январь 2011 года банки выдали гражданам 23 млрд рублей на покупку жилья.
Как и в предыдущем месяце, просроченная задолженность по кредитам сократилась - на это раз до 41,7 млрд рублей, а её доля осталась на уровне ниже 4%.
В то же время качество кредитного портфеля кредитов в валюте продолжило ухудшаться. На этом рынке доля просроченной задолженности приблизилась к 11%. Валютные кредиты по-прежнему пользуются крайне низкой популярностью - их доля в объёме выдачи составляет около 3%, а по количеству - менее 0,5%. Всего за январь 2011 на всю огромную Россию выдано 144 кредита в иностранной валюте.
В январе 2011 года сохранились тенденции роста рынка, начавшиеся ещё во второй половине 2009 года. Так, в январе 2011 года средняя
процентная ставка по выданным кредитам в рублях оказалась на уровне 13%, что на 0,5% выше, чем в декабре 2010. Удивительный результат на фоне активной рекламной компании ряда банков, обещающей ипотеку под баснословно низкие ставки (10, 9 и даже 8%) годовых. Практика оказывается далека от рекламы, а число обладателей кредитов под рекламируемые низкие ставки стремится к нулю, так как количество и сочетание условий, которым нужно соответствовать, чтобы получить их, в реальной жизни встречается один раз на несколько сотен тысяч потенциальных заёмщиков [1].
В 2011 году ипотека стала доступней многим гражданам, поскольку банки пошли на уступку и снизили проценты. Обрести своё жильё теперь могут не только люди с большим достатком, но и молодые семьи. Различные жилищные кредиты выдаются практически в каждом банке. Ипотека в Москве в основном пользуется популярностью в крупных банках, таких как ВТБ 24, ЮниКредит Банк, Сбербанк России и Банк Москвы. Все они дают разные сроки и проценты для погашения займа на жильё [3].
Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заёмщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости, ипотечные кредиты на приобретение гаражей или машин.
В настоящее время изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности по ипотеке: и банки, и Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) свернули «поточный» метод поддержки заёмщиков, чья неплатёжеспособность стала следствием экономического кризиса. Теперь каждый случай проблемной задолженности рассматривается банками в индивидуальном порядке.
Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определённую категорию потребителя: для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. Рассмотрим данные программы более подробно.
Особую популярность получила программа «Молодая семья», выдаваемая Сбербанком со ставкой от 11,95% до 16,00% годовых. Чем крупнее город, тем меньше ставка. В Москве, например, она составляет не более 12 [4].
Ипотека для молодой семьи в 2011 году в Сбербанке России позволяла молодым семьям обзавестись собственным жильём на льготных условиях. Для улучшения жилищных условий граждане, желающие воспользоваться ипотечным кредитом «Молодая семья», должны удовлетворять ряду требований Сбербанка, а именно [5]:
• Хотя бы один из супругов должен быть моложе 35 лет (если, например, жене уже исполнилось 35 лет и мужу столько же, то кредит не дадут).
• Брак должен быть официально зарегистрированным и подтверждённым. Либо на кредит может рассчитывать неполная семья, то есть одинокий родитель, которому ещё нет 35 лет, с ребёнком.
• У мужа должны быть решены вопросы со службой в армии (например, если ещё не служил и в обозримом будущем есть вероятность призыва в армию, то Сбербанк, очевидно, откажет в кредите «Молодая семья»).
Данный вид ипотечного кредитования имеет ряд благоприятных и негативных особенностей.
Во-первых, максимальная сумма кредита составляет:
• до 80% стоимости приобретаемого жилья в случае, если у супругов нет детей;
• до 85% стоимости приобретаемого жилья в случае, если у супругов есть дети.
Соответственно, первоначальный взнос составляет минимум 15%, в случае, если у семьи есть дети, и 20% от стоимости жилья в случае, если детей нет.
Во-вторых, другой приятной особенностью ипотечного кредита «Молодая семья» является возможность отсрочки погашения ипотечного кредита при выплате основного долга в двух случаях:
■ если в период выплаты ипотечного кредита родился ещё один ребёнок - в этом случае отсрочка может предоставляться до трёх лет;
■ на период строительства жилья - в этом случае отсрочка может предоставляться до двух лет.
Но в любом случае срок кредита не может быть увеличен более чем на пять лет. А сама ипотека предоставляется Сбербанком на срок до 30 лет (включительно). Но с учётом возможной отсрочки выплату ипотечного кредита можно растянуть на 3 5 лет.
В-третьих, условия ипотечного кредита «Молодая семья» Сбербанка России предоставляют возможность стать созаёмщиками супруга и даже родителей брачной пары (как одного, так и обоих). При определении суммы
кредита учитываются доходы супругов как с основного места работы, так и другие доходы. А у родителей созаёмщиков учитывается доход только с основного места дохода (либо размер пенсии).
Эта особенность учёта доходов созаёмщиков может повлиять на решение банка о сумме выдаваемого кредита в сторону увеличения. Кроме того, при определении суммы кредита в расчёт могут пойти активы, которыми владеют супруги, а именно:
• недвижимость во владении (как жилая, так и нежилая) стоимостью от 1 миллиона рублей;
® земельные участки во владении;
• автомобили или другие транспортные средства стоимостью от 600 тысяч рублей и возрастом не больше трёх лет;
® ценные бумаги.
Военная ипотека 2011, программа от АИЖК, существует уже более пяти лет и всё ещё подвергается беспрерывному корректированию. Именно благодаря этому условия программы год от года становятся всё более технологичными. Главная задача НИС - обеспечить военнослужащим жильё с помощью средств из государственного бюджета [6].
Участвовать в программе военной ипотеки можно в обязательном порядке либо добровольно, независимо от того, имеет ли служащий либо его родственники собственное жильё. Обязательной накопительно-ипотечная система является для офицеров, заключивших первый контракт относительно прохождения военной службы, начиная с 01.01.2005 г. Те, у кого заключение первого контракта произошло до этой даты, имеет право включаться в программу по собственной воле. Ключевое слово тут «первый», поскольку те военнослужащие, которые проходят службу, заключив уже второй контракт, право на федеральную поддержку не имеют.
После включения в программу НИС на собственный счёт к военнослужащему начинается поступление средств государственного бюджета. Сумму их устанавливают каждый год законом о бюджете РФ. В 2005 году, то есть в первом году работы программы, перечислялось по 37 тысяч рублей на каждого участника, а в 2011 году был установлен размер в 189,8 тысяч рублей. Если участник программы подключился к ней в течение первого года её внедрения, то на данный момент им накоплено приблизительно 600 тысяч рублей.
Данные средства можно применять как первоначальный взнос по условиям программы
«Военная ипотека для военнослужащих» (размер первоначального взноса по условиям этой программы составляет минимум 10%). Для пользования ими нужно написание одного рапорта на получение свидетельства об участии в НИС, дающего право употреблять целевой жилищный заём.
После получения свидетельства необходимо уже решать, что делать далее. Вариант №1 -заняться самостоятельным выбором банка, являющегося партнёром АИЖК, самостоятельно отыскать жильё, совершить все нужные в такой ситуации действия и подвести сделку к логическому завершению. Такой метод экономичней в аспекте денежных средств, однако требующий больших затрат силы и времени. Если время отсутствует, есть вариант обращения к профессионалам, то есть в ипотечное агентство, которое аккредитовано при АИЖК. Цены на его услуги в Санкт-Петербурге, например, достигают 30-50 тысяч рублей.
Следующий шаг - подготовить пакет документов для получения ипотеки. Перечень их представлен анкетой клиента, копией каждой страницы паспорта, свидетельством об участии в НИС, свидетельством о заключении брака или его расторжении, и, если таковой имеется, брачным контрактом. У банка есть право, опираясь на свои собственные критерии, запросить и прочую документацию.
С теоретической точки зрения клиент может получить отказ на получение ипотеки при следующих условиях: если военнослужащим указана неверная, несуществующая информация про место службы; если представлены поддельные документы; если он уже был уволен в запас; если у клиента имеется негативная кредитная история из-за других кредитов. Однако практика показывает, что отношение банков довольно лояльно к участвующим в НИС, потому как плательщиком кредитов фактически выступает Министерство обороны Российской Федерации, которое занимается перечислением ежемесячных платежей на собственный счёт клиента. В связи с этим участники программы не особо волнуются за годовую процентную ставку по ипотеке, устанавливаемую АИЖК один раз за год (в 2011 году она составила 9,75%).
Кому получить кредиты в банках сложно, так это индивидуальным предпринимателям, так называемым «ИП-шникам», особенно тем, кто работает по упрощённой системе налогообложения (а по «упрощёнке» работает подавляющее большинство «ИП-шников»). И основная причина в том, что доходы ИП очень часто не видны и не понятны банкам [7].
Но есть «ИП-шники» понятные банкам: понятны доходы, понятны расходы, понятно, сколько такой заёмщик сможет тратить на погашение долга. Ипотека для ИП, понятного банку, - вполне возможна, такому индивидуальному предпринимателю кредит получить несложно.
Это те индивидуальные предприниматели, у кого оборот почти равен прибыли, хоть и отчитываются такие «ИП-шники» по упрощённой системе налогообложения, платя налог 6% от оборота.
Ещё одна категория «ИП-шников», понятных банку, те, кто работает, отчитываясь по упрощённой системе налогообложения, платя 15% от «доходов за вычетом расходов», а также те, кто хоть и является индивидуальным предпринимателем, но работает по общей, а не по упрощённой системе налогообложения. Потому что проанализировав баланс организации, можно видеть не только доходы организации, но и расходы, и понять, какова же прибыль: сколько денег кладёт «ИП-шник» себе в карман, а затем посчитать, сколько денег он может тратить на обслуживание долга.
Госбанки «наступают на пятки» АИЖК по части внедрения социально ориентированных продуктов. Так, в марте 2011 года ВТБ 24 дополнил свою продуктовую линейку программой, аналогичной по содержанию продукту АИЖК «Материнский капитал», особенность которого заключается в том, что сумма материнского капитала зачитывается в качестве первоначального взноса.
И в Сбербанке, и в ВТБ 24 действуют ипотечные программы по приобретению квартир на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом в 10% от стоимости приобретаемого жилья. ВТБ 24, по примеру АИЖК, в качестве дополнительного обеспечения кредита по этой программе ввёл обязательное требование по страхованию ответственности заёмщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита. В Сбербанке семьи с детьми, соответствующие критериям программе «Молодая семья», могут получить кредиты с первоначальным взносом 10% без какого-либо дополнительного обеспечения.
Также ВТБ 24, Газпромбанк и Сбербанк, наряду с другими банками, ставшими участниками так называемой «вэбовской» программы инвестиций, внедрили у себя программу ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в новостройках, аналогичную условиям кредитования продукта АИЖК «Новостройка». Причём условия кредитования ВТБ 24 и Сбербанка при прочих равных выгоднее, чем у АИЖК.
В частности, в госбанках можно получить кредит с минимальным первоначальным взносом в 20% от стоимости приобретаемого жилья без всяких условий. По условиям кредитного продукта АИЖК «Новостройка», если первоначальный взнос составляет менее 30%, заёмщик обязан застраховать свою ответственность по кредитному договору.
Процентная ставка по кредитному продукту АИЖК «Новостройка» при первоначальном взносе меньше 30% после регистрации права собственности на приобретённое жилье равна 11,25% годовых. Для заёмщиков, не желающих оформлять страхование жизни и трудоспособности (личное страхование), в зависимости от величины первоначального взноса процентная ставка по кредиту составит от 11,2 до 11,95% годовых. В Газпромбанке и ВТБ 24 ставка по программе ипотеки с господдержкой равна 11% годовых, независимо от размера первоначального взноса. В Сбербанке процентная ставка по ипотечной программе с господдержкой для заёмщика «с улицы» составит не более 11% годовых, безотносительно к тому, будет он оформлять личное страхование или нет. Для «зарплатных» клиентов ставка по кредиту будет ещё ниже.
Помимо всего прочего, в 2011 г. на рынок по ипотечным кредитам вернулись предложения без первоначального взноса. Необходимость первоначального взноса для многих является одной из проблем ипотеки. По данным 2010 года 370 миллиардов рублей составлял объём предоставления ипотечных кредитов.
По данным департамента новостроек 1,5-2,5 миллионов рублей составляют основную сумму кредита, 10-15 лет составляет оптимальный срок кредитования. В 2011 году большим спросом пользовались кредиты без первоначального взноса.
Данное предложение относится к рынку строящейся недвижимости. Работники бюджетной сферы для банка являются самыми востребованными заёмщиками, потому что им предоставляется полный социальный пакет, а также «белая» зарплата.
Образование заёмщиков также является одним из важных. Особое внимание обращают на семейное положение, опыт работы. Данные факторы свидетельствуют о доверии и стабильности работников. В этом году запланировано на 67,6 миллиардов рублей рефинансирование ипотечных кредитов [8].
Наиболее актуальными проблемами на ипотечном рынке в России в 2011 году стали: отголосок последнего финансового кризиса; давняя проблема ипотечного рынка - оценка стоимости
недвижимости, приобретаемой на кредитные средства [1].
АИЖК ещё с 2010 года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заёмщик оказался неплатёжеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств.
В банковском сообществе позиция АИЖК находит понимание, однако просто так пойти на уступки заёмщику считают невозможным. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заёмщика, было бы логичным дополнить кредитный договор ещё одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заёмщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощённой процедуре.
Другая актуальная проблема затрагивает практически всех участников ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в 2010 году подняла Ассоциация российских банков (АРБ). Махинации по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму, чем полагается, заставляют банковское сообщество искать способ изменить порочную практику.
«В настоящий момент банк не может предъявить никаких претензий оценщику, если тот своими недобросовестными действиями нанесёт ему убытки, так как договор на оказание услуг по оценке заключается с заёмщиком, - пояснил Сергей Гандзюк, заместитель председателя департамента по ипотечному кредитованию АРБ. -Таким образом, оценщик несёт ответственность только перед заёмщиком, которого проблемы банка нисколько не волнуют, а наоборот, как правило, заинтересованного в завышении стоимости залога по кредиту».
«ВТБ 24 первым на рынке ипотечного кредитования начал внедрять систему «Банк - заказчик оценки», в рамках которой именно банк, а не заёмщик стал заказчиком оценки, т. е. стороной по договору на оказание услуг по оценке приобретаемой заёмщиком недвижимости, - делится Елена Тарасова, старший вице-президент, заместитель директора департамента ипотечного кредитования ВТБ 24. Данная система позволяет практически свести к нулю риски сговора между заёмщиком и оценщиком с целью завышения стоимости приобретаемого жилья. На текущий момент более 94% ипотечной выдачи осуществляется в рамках системы «Банк-Заказчик оценки» и в ближайшее время данная доля будет доведена до 100%» [8].
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Казакова, Е. Б. Возможности и перспективы российского ипотечного кредитования / Е. Б. Казакова // Российская юстиция. - 2011. - № 2. -С. 57-59.
2. http://www.realtypress.rU/anaIvtic/anaKl:ic 1 578.html.
3. Грушина, О. В. Жилищные вопрос РФ: решение в рамках новой экономической парадигмы /О. В. Грушина // Мир России. - 2011. -№2.-С. 125-141.
4. Ыф://\у\у\у.i-p-o-t-e-k-a.ru/ipoteka-v-2011 -godu.html (дата обращения: 06.12.2011).
5. http://damonev.ru/bank/ipotechnyi-kredit-то^ауа-зепчуа.рЬр (дата обращения: 06.12.2011).
6. http://ipotekada.com/ipoteka-dlva-voennych.html (дата обращения: 06.12.2011)
7. Новикова, В. Рынок ипотечного страхования в России, перспективы и тенденции / В. Новикова // Аналитический банковский журнал. -2011.-№3.-С. 38-43.
8. http://www.newsland.ru/news/detail/id/65673 21 (дата обращения: 06.12.2011).
Кочетков Иван Вячеславович, аспирант кафедры «Экономическая теория» УлГТУ. Подоляко Ирина Владимировна, студентка группы ФКд-41 УлГТУ.
УДК 331.556 (470) М. В. РЫБКИНА
АСПЕКТЫ ТРУДОВОЙ МИГРАЦИИ В ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКЕ
Рассмотрено привлечение и использование иностранных работников в Чувашской Республике.
Ключевые слова: безвизовый порядок въезда, привлечение и использование.
Количество разрешений (или квота) на привлечение и использование иностранных работников в стране ежегодно устанавливается на официальном уровне. Но мало кто знает, какие разрешительные документы должны подготовить и предоставить работодатели и иностранные граждане для осуществления трудовой деятельности.
Правовой режим трудовой деятельности временно пребывающих в РФ иностранцев зависит от того, прибыли ли они на территорию РФ в порядке, требующем получения визы, или в безвизовом порядке. В безвизовом режиме въезжать на территорию РФ имеют право граждане тех стран, с которыми у России заключены соответствующие соглашения.
По общему правилу, установленному п. 4 ст. 13 Закона №115-ФЗ, работодатель имеет право привлекать и использовать иностранных работников только при наличии разрешения на привлечение и использование иностранных работников, которое выдаётся в соответствии с Правилами выдачи разрешительных документов
квота, миграция, рабочая сила, разрешение на
Рыбкина М. В., 2012
для осуществления иностранными гражданами временной трудовой деятельности в Российской Федерации.
Кстати, разрешение на привлечение и использование иностранных работников является документом, подтверждающим право работодателя на привлечение и использование иностранных работников в Российской Федерации.
Для осуществления трудовой деятельности иностранным гражданином, въезжающим на территорию РФ в визовом режиме, работодателю необходимо оформить разрешение на привлечение иностранной рабочей силы. В разрешении на привлечение указываются такие сведения, как количество сотрудников, их должности, гражданство, а также территория или территории действия документа.
В условиях необходимости обеспечения приоритетности трудоустройства российских граждан квота на выдачу иностранным гражданам разрешений на работу в 2010 году была сокращена для Чувашской Республики в три раза и составляла 858 (за аналогичный период 2009 года (далее А1И11) - 2825 разрешений на работу. Процент использования квот по выдаче
