CC BY
255Ипотечное кредитование Романюк Ю. В.
Романюк Юлия Владимировна /Romaniuk Julia Vladimirovna - студент, кафедра экономики, факультет банков и банковской деятельности,
Тюменский государственный университет, г. Тюмень
Аннотация: проблема предоставления имущественных залоговых займов в настоящее время является одной из наиболее актуальных в современной России. Первоочередной потребностью для каждого человека, для каждой молодой российской семьи является собственное жилье. Ипотека создает дополнительный спрос на жилье, поскольку без ипотечного кредитования подавляющее большинство населения не имеет возможности приобрести жилье.
Ключевые слова: ипотечное кредитование.
Ипотечное кредитование представляет собой социально значимый аспект современности. Проблема предоставления имущественных залоговых займов в настоящее время является одной из наиболее актуальных в современной России. Первоочередной потребностью для каждого человека, для каждой молодой российской семьи является собственное жилье. Ипотека создает дополнительный спрос на жилье, поскольку без ипотечного кредитования подавляющее большинство населения (низкий уровень дохода не позволяет решить квартирный вопрос за счёт собственных средств) не способно решить свою жилищную проблему [9, 176]. Так, согласно данным статистики за 2014 год, сегодня лишь 10% россиян владеют собственным жильем, и только 1 % граждан может позволить себе приобрести жилую недвижимость самостоятельно без привлечения заемных средств.
Специалисты Национального агентства финансовых исследований провели исследование по определению «портрета» заемщика. Результаты исследования показали, что всего 4 % (экономически активное население старше 18 лет) пользуется ипотекой. Пока предпосылок для роста этого показателя не так много. В феврале 2015 года доля населения, намеревающегося улучшить свои жилищные условия, снизилась до минимального уровня за пять лет - 18 % (с 34 % в августе 2013 года), свидетельствуют данные НАФИ. При этом о готовности покупать жилье заявили из этого числа 36 % (в пересчете на всю выборку - не более 6 % опрошенных) [4, 74]. Основные причины нежелания брать ипотеку - большая сумма переплаты и высокие процентные ставки, нежелание жить в долг и неуверенность в будущем, свидетельствуют данные опроса.
Особенно настораживающий тренд - изменение финансовых стратегий заемщиков. Доля тех, кто считает, что возвращать кредит необязательно, если для этого есть веские основания, выросла с 20 % опрошенных в 2009 году до 37 % в 2015 году. Среди оснований называют сокрытие реальной стоимости займа или одностороннее увеличение процентной ставки со стороны банка либо внезапно возникшие обстоятельства у самого заемщика. Эксперты НАФИ считают, что не стоит обвинять во всем исключительно финансовую неграмотность потребителей; банки также должны предлагать такие продукты, которые будут соответствовать потребностям и, прежде всего, возможностям клиентов.
В современных экономических условиях ипотечное кредитование представляет собой основной способ решения жилищного вопроса и является на сегодняшний день доминирующим источником финансирования приобретения жилья. Развитие ипотеки будет способствовать решению многих макроэкономических задач, поскольку заставляет всех субъектов этого процесса ориентироваться на длительный период взаимодействия, делая их заинтересованными в содействии экономической стабильности. Необходимо отметить, что российский рынок ипотечного кредитования является достаточно молодым по сравнению с рядом западных стран. Его активное развитие началось в 2005 году: объём выдачи ипотечных кредитов на тот момент составлял 56 млрд. рублей. С тех пор российская ипотека прошла значительный путь, ипотечные банковские продукты стали одним из самых популярных вариантов решения жилищного вопроса.
По данным экспертов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в 2015 году общий объем ипотечных кредитов составит, как ожидается, 800 млрд. руб., из них 400 млрд. руб. - в рамках господдержки. В 2014 году рынок ипотечного кредитования показал прирост на 30 %, его объем достиг рекордных 1,8 трлн. руб. Однако за первые два месяца 2015 года, по данным Центробанка, сумма выданных ипотечных кредитов в рублях снизилась на 24 %, до 149,6 млрд. руб., тогда как за тот же период 2014 года был отмечен рост в 1,5 раза [5, 3].
В декабре 2014 года утвержден Социальный стандарт АИЖК, который объединяет общие требования для разных категорий граждан, имеющих право на льготное кредитование, и условия продуктовой линейки. Всего за время действия льготных программ АИЖК на конец 2014 года было рефинансировано почти 110 млрд. руб. закладных, что позволило получить ипотеку более чем 62 тыс. семей.
На данный момент в рамках Стандарта базовая сумма кредита составляет 1,5 млн. руб., первоначальный взнос - не менее 20 %, процентная ставка в рамках базовой суммы - от 10,9 % до 11,5 % годовых в зависимости от первоначального взноса, на часть кредита выше базовой суммы - 12 %. В
результате для участников программы итоговый платеж по сравнению с классическими ипотечными продуктами снижается на 42 %.
В 2014 году эксперты попытались выявить проблемы развития ипотечного кредитования в РФ: низкая платежеспособность населения (по оценкам Минэкономразвития РФ, произведенным в период с марта 2014 по март 2015 гг., даже на самых выгодных условиях кредитования, лишь 10 % населения нашей страны могут позволить себе взять ипотеку. При этом в улучшении жилищных условий нуждаются свыше 60 % граждан); высокий уровень инфляции; проблемы, вызванные нестабильной экономической ситуацией (экономика нашей страны во многом зависит от общемировых цен на ресурсы и от экономической ситуации в мире в целом. Сегодня доходы нашего государства и каждого отдельного гражданина то падают, то повышаются, подвергаясь резким изменениям в условиях мирового кризиса и введения или снятия санкций. На сегодняшний день никто не может дать гарантий о финансовой стабильности в России); высокая стоимость ипотечных кредитов (в 2013 году средний процент по ипотеке составлял 13 %, в 2014 - 15 %, а в 2015 году стоимость ипотечного кредитования взлетела до 20 %. Переплата по ипотеке при таких показателях будет очень большой и может доходить до 200 %, если заемщик оформит ссуду на 25-30 лет) [6, 63]; монополизация рынка кредитования (отсутствие здоровой конкуренции между застройщиками приводит к искусственному повышению и удержанию высоких цен на жилую недвижимость. Руководители строительных компаний, желая получить большую прибыль, лишают рядовых граждан возможности приобрести жилье на первичном рынке); недостаточное количество социальных ипотечных программ (для населения программы льготного ипотечного кредитования, безусловно, являются существенной помощью. А вот банки вовсе не заинтересованы в появлении социальных программ, так как такие займы не являются для них рентабельными. Кредитные организации предлагают льготные ипотечные кредиты только при условии, что государство компенсирует финансовые потери от льгот, предоставленных заемщику); проблемы, связанные с миграционной политикой (в настоящее время можно заметить существенную разницу уровня жизни в Московской и Ленинградской областях и в других регионах. В условиях свободной экономики все больше населения мигрирует из тех регионов, где они родились в более благополучные экономические центры, тем самым увеличивая спрос на недвижимость, а соответственно, и на ипотечное кредитование в более развитых регионах).
Стоимость ипотеки и так резко отличается по регионам страны. Повышение уровня жизни в регионах, развитие всех областей и выравнивание доходов, выделение государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в регионах могло бы привести к расширению географии повышенного спроса на ипотечное кредитование.
Правительство РФ в начале 2015 года предложило временные пути решения проблемы: снижение ставки по ипотеке до 13 % за счет государственного субсидирования ипотечных кредитов, и рассматривается возможность снижения ставки до 12 %. Однако, предложенная правительством программа, имеет некоторые ограничения. Так, ипотечный кредит по вышеописанной государственной программе можно будет получить только на покупку квартиры в новостройке; срок кредита составляет до 30 лет; минимальный первоначальный взнос - 20 %. Максимально возможная сумма кредита составляет 8 млн. рублей для жителей Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, 3 млн. руб. -для остальных регионов России. Так, данная госпрограмма уже действует в нескольких крупных банках с государственным участием. В частности, Сбербанк планирует выдать льготных кредитов на 200 млрд. руб., ВТБ24 - на 100 млрд. руб., что составляет 75 % от объема программы, заявленного в постановлении. С интересом относятся к данной программе такие банки, как Банк Москвы, Райффайзенбанк, Абсолют Банк, Связь-банк, банк «ДельтаКредит» [2, 14].
Следует отметить, что высокие ставки по ипотекам и ужесточение требований к заемщикам охладили ипотечный рынок, однако, как было указано выше, банки не хотят терять стабильный источник дохода. К примеру, Сбербанк, не дожидаясь решения правительства о внесении изменений в Постановление Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220, установил ставку по ипотеке в рамках предложенной программы на уровне 12 %. Группа ВТБ заявила о готовности также предложить 12%-ую ставку после принятия решения правительством. Таким образом, сегодня, после внесения поправок Постановлением Правительства РФ от 20 марта 2015 г. № 255 в нормативные документы, ставка по государственной ипотечной программе в Сбербанке составляет 11,9 %, а в ВТБ24 - 12 %.
Однако не только Сбербанк после принятия Постановления Правительства РФ от 13 марта 2015 г. № 220 предложил потенциальным заёмщикам ставку ниже 13%. К примеру, банк «Открытие» предлагал ставки по ипотеке от 12,55 и 12,95%, однако на сегодняшний день они были снижены в связи с принятием поправок к Постановлению Правительства РФ № 220. В настоящее время банк предлагает ставку по ипотечным кредитам на уровне 11,55 %, с условием, что минимальный первоначальный взнос по такому кредиту составит 50 %. В случае, если первоначальный взнос составляет 30 %, то ставка составит 11,95 % годовых.
Также, эксперты АИЖК называют основными причинами замедления рынка ипотеки - рост ставок по кредитам и снижение реальных располагаемых доходов населения, считают эксперты, выступившие на конференции. В марте 2015 года начала действовать госпрограмма по льготному ипотечному
кредитованию, в соответствии с которой на субсидирование ипотечной ставки в 12 % из федерального бюджета выделено 20 млрд. руб. Это позволит выдать кредитов на сумму около 400 млрд. руб.
В середине 2014 года Банк России ввел новые требования к резервам на покрытие ипотечных ссуд. Теперь у банков есть возможность дифференцировать кредиты и создавать разные резервы для разных категорий ссуд по уровню риска. Кроме того, Банк России предложил учитывать ипотечное страхование в качестве фактора снижения риска по выданным ипотечным кредитам при расчете нормативов банков и формирования резервов.
По данным Банка России, за десять месяцев 2014г., было выдано около 800 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,4 трлн. рублей, что в 1.25 раза превышает уровень января-октября 2013 г. в количественном выражении и в 1.33 - в денежном выражении [9, 177].
Подводя итоги, можно сказать, что в России все еще много проблем, мешающих активному развитию ипотеки. А решение проблем ипотечного кредитования - это комплексная задача, затрагивающая различные сферы экономики, политики, социального, строительного и миграционного сектора, развитие банковских продуктов и многое другое. Решить все эти проблемы оперативно не получится, для этого необходимо длительное время. Однако будущее жилищного кредитования в России выглядит довольно оптимистично, и рано или поздно экономика нашего государства обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения.
Литература
1. Агеева Н. А. Основы банковского дела. - М.: ИНФРА-М, 2014. - 273 с.
2. Гольдберг М. Российский рынок ипотеки - потенциал развития еще не исчерпан // ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://www.ahml.ru.
3. Гусева К. Н. Российский рынок ИЖК без прикрас // Банковское дело. - 2012. - № 2.
4. Ермилова М. И. Формирование и реализация российских ипотечных программ: ретроспективный анализ // Деньги и кредит. - 2011. - № 10.
5. Ипотечное кредитование // Аналитический центр АИЖК. - № 5. - 2015 // ОАО «Агентство по
ипотечному жилищному кредитованию» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL:
http://www.ahml.ru.
6. Куликов А. Г., Янин В. С. Ипотечное жилищное кредитование и вопросы методологии определения доступности жилья // Деньги и кредит. - 2013. - № 3.
7. Куликов А. Г., Янин В. С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы // Деньги и кредит. - 2014. - № 2.
8. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. Итоги 2014 года. // Аналитический центр АИЖК. - № 2. - 2015 // ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://www.ahml.ru.
9. Уляшева М. А., Мазаева М. В. Рынок ипотеки: аренда или кредит? / под ред. канд. экон. наук. доцента М. В. Мазаевой. Тюмень: Изд-во Вестник Тюменского гос. ун-та 2015.
