CC BY
126
Цены на недвижимость. Дороже есть куда!
Е.С. Поберезкин
генеральный директор инвестиционной компании «Дом», город Самара
Цены на недвижимость растут небывалыми темпами. Снижения цен нет и не предвидится. На рынках некоторых городов в летние месяцы, возможно, наблюдалось некоторое замедление темпов роста, но в целом тем не менее рост цен продолжается, причем продолжается с индексом, значительно превосходящим тот, который стабильно наблюдался последние 5 лет. О причинах говорят профессионалы рынка недвижимости, аналитики, независимые эксперты.
Рост цен обусловлен многим факторами, прежде всего макроэкономическими -очень быстрый рост денежной массы, объема вкладов населения. При этом спрос на рынке жилья превышает предложение. Низкое предложение обусловлено недостаточными объемами строительства. Строить больше жилья мешает нерегулируемость ранка земли и отсутствие нормального рынка кредитования застройщиков. По оценкам специалистов, такая ситуация на рынке недвижимости может сохраняться в течение 5-7 лет.
Слухи о панике или ажиотаже именно таковыми и являются. Количество сделок уже увеличилось по сравнению с 2005 годом. Ситуация на рынке во многом зависит от общеэкономической ситуации в стране. В настоящее время недвижимость является самым ликвидным способом сохранения капитала, но количество нового жилья не может удовлетворить существующий спрос. Именно эти два фактора влияют на ситуацию на рынке. Определяющее влияние, безусловно, имеют и макроэкономические факторы.
Разогнались быстро, или история роста цен
Индексы роста цен стали увеличиваться в
2005 году. До этого рост цен не был настоль-
ко высок, чтобы о нем заговорили, как о чем-то удивительном. Недвижимость дорожала на 2-3 процента в месяц, то есть примерно на 0,5 процента в неделю. Сейчас же нормальным является средний рост на уровне 5 процентов в месяц. Временное торможение до 3 процентов воспринимается как признак стагнации, но некоторые журналисты начинают говорить о грядущем обвале цен. Однако ничего подобного не происходит: цены на недвижимость снова пошли в гору и уже по итогам августа 2006 года в Самаре выросли в среднем на 4 процента. Сентябрь и октябрь повторили результаты предыдущего месяца - рост вновь составил 4 процента.
По данным аналитического центра инвестиционной компании «Дом», в октябре наблюдался еще больший рост (по сравнению со среднерыночным) на отдельные типы квартир и отдельные объекты жилищного строительства, в сентябре достигнув 6 процентов, а по итогам года (октябрь 2005 - октябрь 2006 года) - 105 процентов.
Вехи роста. Причины
1. Принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон об участии в долевом строительстве).
К сожалению, реализация многих положений этого закона невозможна при существующем состоянии строительной отрасли, и многие застройщики пока не в состоянии работать в полном соответствии с ним. Многие объекты были изъяты из продажи. Закон об участии в долевом строительстве существенно усложняет условия работы застройщиков.
2. Рост цен на цемент. По данным Федеральной антимонопольной службы, после того как компания «Евроцемент Групп» приобрела цементный бизнес компании «Инте-ко», во II квартале 2005 года предприятие повысило цены на цемент на 48,5 процента, в III квартале - на 16,3 процента.
Проблема роста стоимости строительных материалов будет усугубляться, и этому есть основания. Правительство Российской Федерации ставит задачу удвоения объемов жилищного строительства к 2010 году. В 2005 году объем производства цемента превысил 50 миллионов тонн. Это значит, что к 2010 году потребность в цементе составит около 100 миллионов тонн. Износ оборудования на предприятиях цементной промышленности достигает 80 процентов, мощности загружены практически полностью. На строительство нового цементного завода мощностью 1 миллион тонн необходимо не менее 120 миллионов долларов и потребуется 2-3 года. Не надо забывать и о том, что на этом заводе должны работать высококлассные специалисты, которых, к сожалению, явно не хватает.
3. Увеличение спроса. Причиной роста цен прежде всего является стабильно растущий спрос и ограниченное предложение. Спрос вызван общим повышением благосостояния людей. Эта ситуация будет сохраняться и в будущем.
4. Дефицит предложения. Такая ситуация сложилась в середине 2005 года, что было обусловлено кризисом всей строительной отрасли. Немалую роль здесь сыграл и закон об участии в долевом строительстве.
5. Наиважнейшая причина роста цен на недвижимость - макроэкономические показатели и их рост. Макроэкономическая ситуация стабильна, ее анализ дает основания для уверенного прогноза дальнейшего роста цен.
В будущее с уверенностью
Пожалуй, самой главной проблемой как для потенциального инвестора, так и для рядового покупателя остается вопрос, сохранятся ли высокие темпы роста цен на жи-
лую недвижимость и не произойдет ли повсеместно обсуждаемого обвала цен. Эксперты считают, что никакого обвала не будет.
Некоторые специалисты связывают рост цен на недвижимость с мировыми ценами на нефть. Перспектив серьезного роста предложения жилья пока не много. Перспектив увеличения спроса значительно больше. В первую очередь - из-за ситуации на нефтяном рынке. Пока нет причин, по которым стоимость барреля нефти могла бы снизиться. Несомненно, высокие цены на экспортное сырье влияют на развитие российской экономики и активность покупателей на рынке жилья (рис. 1).
Уверенный рост макроэкономических показателей является безусловной причиной роста цен на недвижимость (рис. 2).
По мнению сотрудников аналитического центра, все перечисленные причины вкупе влияют на рынок, приводя к заметному совместному эффекту. В этих условиях говорить о том, что цены на недвижимость растут по какой-то одной конкретной причине, представляется некорректным.
Доступное жилье: удержать цены тяжело
В последние 15 месяцев в городе Самаре рост цен на рынке строящегося жилья в среднем составляет 45 процентов годовых. Тема стремительного роста цен на жилье обсуждается не только участниками рынка недвижимости и средствами массовой информации (СМИ), но и на разных уровнях власти. Звучат заявления представителей властных структур о необходимости создания доступного жилья. С целью снижения роста цен на жилье издаются нормативные акты административно-правового характера. Мы же поговорим о факторах, обосновывающих рост цен на жилье, и о мерах, которые, на наш взгляд, необходимо принять для обеспечения нормального функционирования рынка.
Рынок недвижимости является открытой системой, и анализ его трендов необходимо проводить с учетом общей экономической ситуации. Как часть единой экономи-
80
2001 2002 2003 2004 2005 ГОДЫ
♦ Средняя удельная цена предложения м2 в Москве ■ Средняя удельная цена предложения м2 в Самаре А Среднегодовая цена на нефть марки «Urals» на мировом рынке
Рис. 1. Динамика роста среднегодовой цены на нефть марки «Urals» на мировом рынке и средней удельной цены предложения за один квадратный метр жилой площади в городах Москве и Самаре (нарастающим итогом; 2001 год - 100 процентов)
2001 2002 2003 2004 2005 ГОДЫ
♦ Денежная масса
■ Объем промышленного производства
Рис. 2. Динамика прироста денежной базы и объема промышленного производства в Российской Федерации (нарастающим итогом; 2001 год - 100 процентов)
ческой системы рынок недвижимости подвержен воздействию макроэкономических факторов. Рост цен на рынке жилья, который наблюдается в последние годы, является абсолютно обоснованным и в первую очередь отражает реальную инфляцию,
увеличение денежной массы и рост цен на нефть.
Определенную роль играет и то, что долгое время стоимость недвижимости измерялась в долларах США. Падение курса доллара по отношению к рублю и обесцене-
ние доллара на мировом рынке сказываются и на темпах роста цен на жилье. Другим следствием падения курса доллара является утрата им своей привлекательности как средства накопления, что увеличивает спрос на недвижимость, поскольку граждане стремятся перевести свои валютные сбережения в наиболее надежные и выгодные объекты.
Явившийся следствием макроэкономических изменений рост цен, который мы наблюдаем, еще не учитывает дефицит строящегося жилья. Застройщики продолжают работать на старых площадках, выделенных по ранее действующим правилам, и привлекать денежные средства граждан на основании сложных договорных схем, используя пробелы и несовершенство закона. Только консерватизм застройщиков и их нежелание искать альтернативные способы финансирования позволяют гражданам покупать квартиры на этапе строительства по существующим ценам.
Сегодня жилье является ограниченным товаром. Принимаются меры, направленные на увеличение спроса жилья, однако мер по увеличению его предложения еще недостаточно. Освоение выделенных площадок постепенно завершается; ужесточение мер контроля и ответственности за нарушение строительными компаниями законодательства о долевом участии заставляет многих застройщиков прекратить продажи строящегося жилья. Определенный дефицит уже налицо: свободные квартиры в новых домах отсутствуют, и для того чтобы приобрести желаемую квартиру, покупатель должен оплатить ее стоимость на этапе строительства за 1-2 года до появления самой квартиры. Если ситуация не изменится, уже в этом или следующем году мы можем столкнуться с полным отсутствием предложения: жилье будет невозможно приобрести в принципе.
При тотальном дефиците цены на жилье могут быть любыми, рост цен может достигать несколько сотен процентов. Практика распределения дефицитных товаров по талонам и большим связям знакома гражданам нашей страны не понаслышке, и если не будут приняты срочные меры для увели-
чения предложения жилья, мы можем вновь вернуться к такой практике.
В рамках программы «Доступное жилье» принято большое количество нормативных актов, нацеленных на развитие ипотечного кредитования, выделяются средства на приобретение жилья бюджетным работникам, военным и другим категориям граждан. Однако все эти меры ведут только к увеличению спроса на жилье и росту денежной массы, что само по себе влечет рост цен на недвижимость
Для того чтобы не допустить тотального дефицита жилья и сбалансировать предложение, требуется принятие ряда мер экономического и юридического характера, наиболее важными из которых являются следующие:
1) разработка и внедрение процедуры выделения земельных участков под строительство.
Новые правила выделения земельных участков предусматривают обязательное предварительное формирование земельного участка, что требует существенных затрат. Введение аукционов и конкурсов на участки искоренят теневые поборы за землю, но приведут к существенному ее удорожанию. Однако без выделения земельных участков ни о каком росте предложения или даже сохранении его на прежнем уровне говорить невозможно;
2) развитие системы кредитования застройщиков.
Требуется введение программ кредитования застройщиков на длительный срок (ориентировочно 5 лет) под сниженные процентные ставки (10 процентов годовых). Такие кредиты позволят застройщику завершить строительство без привлечения средств дольщиков. Это будет способствовать появлению нового продукта - готового современного жилья и минимизирует риски покупателей;
3) кредитование и государственная поддержка производителей строительных материалов.
Снижение темпов строительства влечет уменьшение спроса на строительные материалы, и уже сегодня на многих заводах производство строительных материалов
находится на критически низком уровне. В отсутствие государственной поддержки многие производители вынуждены будут уйти с рынка, что приведет к отсутствию ресурсов для увеличения объемов строительства в ближайшие годы. В первую очередь требуется поддержка производства современных материалов, обеспечивающих экономичное строительство домов высокой этажности. Программы кредитования производителей строительных материалов будут востребованы и эффективны только в случае предоставления средств на длительный срок (10 лет) и под низкую процентную ставку (5-6 процентов годовых);
4) развитие межрайонных и межгородс-ких сетей коммуникаций.
Дома, строительство которых ведется сегодня, подключаются к и без того перегруженным инженерным сетям водо-, тепло-, электроснабжения и канализации. Качество сетей не удовлетворяет требованиям современного благоустроенного жилья, притом что стоимость коммуникаций составляет немалую долю в цене квадратного метра. Требуется развитие межрайонных и межгородских сетей, которые позволят застраивать свободные площадки в городах и между ними, объединять города в крупные мегаполисы;
5) изменение законодательства о долевом участии, «амнистия» существующих строек.
Необходимо немедленно принять поправки в закон о долевом участии, которые снизили бы гипертрофированную ответственность застройщика и устранили пробелы законодательства. Требуется определить сроки переходного периода, в течение которого застройщики смогут завершить все старые стройки и перейти к работе по новому законодательству. Создание межведомственной комиссии для приемки и узаконения существующих сегодня строек позволит гражданам получить свое жилье. Если столь необходимые изменения в законодательство не будут приняты в ближайшее время, проблема обманутых дольщиков может приобрести глобальные масштабы. В существующем законодательном поле в число неблагополучных могут попасть не
только нечистоплотные застройщики, но и многие другие строительные компании, поскольку несогласованность действий властей и противоречия законодательства не позволят им завершить стройки на полученные от дольщиков средства.
Изменение строительных норм и правил, в частности норм об инсоляции, позволит осуществлять строительство домов большей этажности по новейшим технологиям, снизить затраты на землю и, соответственно, темпы роста стоимости жилья.
Комплексное принятие указанных мер позволит увеличить предложение квартир, что устранит дисбаланс на рынке и предотвратит всеобщий дефицит жилья. Наряду с развитием кредитования граждан и другими мерами по стимулированию платежеспособного спроса это будет способствовать развитию рынка и сделает жилье более доступным населению.
Доходность инвестиций в строительство. Куда инвестировать деньги?
В 2005-2006 годах на российском рынке недвижимости резко возросло количество крупных инвестиционных сделок. Аналитики отмечают все возрастающий интерес инвесторов к вложениям «в стены»: на рынке появляются новые игроки, международные фонды. В начале 2006 года о миллиардных инвестициях в недвижимость объявили банки и финансово-промышленные холдинги, а девелоперы, традиционно занимающиеся жилищными проектами, заявили о намерении начать осваивать коммерческий сектор.
Однако не только крупные инвесторы переориентируются на вложения в недвижимость. В настоящее время инфляция постепенно «съедает» сбережения людей, в какой бы валюте они ни хранились. Поэтому тем, кому небезразлична судьба собственных капиталов, приходится искать различные пути их сохранения и приумножения. Некоторые граждане надеются компенсировать инфляционные потери, размещая средства на банковских депозитах. Однако мнение специалистов на этот счет одноз-
начно: банковские ставки не превышают реальный уровень инфляции. По поводу доходности рынка ценных бумаг оценки экспертов существенно расходятся, но все солидарны в одном: непрофессионалу на фондовом рынке делать нечего. Попытки играть на фондовом рынке, не имея специальных знаний, практически всегда оканчиваются провалом. Так куда частный инвестор может выгодно вложить свои средства сегодня?
Аналитики инвестиционной компании «Дом» уверены, что инвестиции в жилье по-прежнему несоизмеримо выгоднее, чем, например, банковские вклады: выплаты по ним не превышают 10-12 процентов, тогда как индекс доходности вложений в жилую недвижимость может составлять от 40 до 100 процентов годовых. Причина такого разброса в том, что доходность инвестиций в новые дома напрямую зависит от успешности проекта. В настоящий момент число удачных новостроек в городе Самаре пока не превышает 40 процентов. Спрос на «удачные» проекты, а соответственно и цены на них, будут стремительно расти, в то время как спрос на «неудачные» проекты будет увеличиваться гораздо более низкими темпами. Другими словами, прямые вложения в недвижимость могут быть очень выгодными при условии выбора действительно ликвидного объекта.
В какую же недвижимость вкладывать сбережения? По понятным причинам част-
ному инвестору сделать выбор очень и очень непросто. Например, можно существенно увеличить свои средства, купив квартиру как на вторичном рынке, так и в новостройке. В первом случае удастся заработать за счет стремительного увеличения стоимости любого жилья, а во втором - сумма прибыли возрастает еще и благодаря тому, что квартира в строящемся доме значительно дешевле, чем в полностью готовом. Кроме того, в пользу нового дома говорит и тот факт, что по потребительским характеристикам любая новостройка превосходит квартиры вторичного рынка.
Макроэкономика Москвы и Самары: шаг в шаг
Основные причины роста цен, по утверждению специалистов, обусловлены макроэкономическими факторами. В частности, аналитический центр инвестиционной компании «Дом», ориентируясь на величину денежной массы и сбережений граждан, еще в конце 2004 года прогнозировал рост цен до 50 процентов. 2005 год подтвердил прогнозы - индекс роста цен на новостройки составил 45 процентов. Рынок недвижимости - открытая система, она не может существовать в отрыве от экономики в целом. Столь существенный рост цен в 2005 году частично сократил разрыв между макроэкономическими показателями и ценами на рынке недвижимости (рисунки 3-6).
0)
З'
о
о.
250
200
2000
2001
2002
2003
2004
2005 ГОДЫ
■ город Москва □ Самарская область
Рис. 3. Динамика розничного товарооборота
2000 2001 2002 ■ город Москва
2003 2004 2005 ГОДЫ
□ Самарская область
Рис. 4. Объем промышленного производства
З 250-і
Ф
о 200
150
100
2001
2002
2003
2004
2005 ГОДЫ
■ город Москва □ Самарская область
Рис. 5. Среднедушевой доход населения
ш
9- 200-
150-
100-
і\\Л\
02.2003 01.2004 01.2005 12.2005 месяц, ГОД
■ город Москва □ Самарская область
Рис. 6. Объем вкладов физических лиц
Цены: рост, рост, рост...
Куда вложить выгоднее?
Тренды рынка и макроэкономические показатели позволяют говорить о дальнейшем росте цен во всех сегментах недвижимости (табл. 1). Однако средние показатели все же весьма условны, и прибыль от инвестиций можно существенно увеличить, благодаря вложению средств в наиболее ликвидные объекты, которые можно найти с помощью инвестиционного консультанта. Грамотный консультант поможет увеличить
доходность не только в высоколиквидных сегментах, но в аутсайдере по индексам цен - коммерческой недвижимости. Кстати, именно в этом сегменте рынка заключаются самые крупные и высокодоходные инвестиционные сделки.
В таблице 2 представлены индексы роста цен в среднем по рынку жилья и отдельные ликвидные объекты города Самары. Представленные в таблице данные иллюстрируют ответ на вопрос: «Какой доход можно было бы получить сейчас, если деньги в недвижимость были вложены год назад?».
Таблица 1
Рейтинг инвестиционной привлекательности сегментов недвижимости города Самары и прогноз доходности на 2006 год
Место в рейтинге Сегмент рынка Прогноз доходности, %
1 Первичный рынок недвижимости 50-70
2 Вторичный рынок недвижимости 40-50
3 Офисные помещения 25-35
4 Торговые площади 20-30
5 Складские помещения 15-20
Таблица 2
Индексы роста цен в среднем по рынку жилья и отдельные ликвидные объекты города Самары
Доход за год (10. 2005-10.2006), % Сегмент рынка недвижимости Доход на примере отдельных ликвидных объектов*, %
53,3 Новостройки Жилой комплекс «Современник» - 111,5
Жилой комплекс «Крейсер» - 97,4
36,4 Вторичный рынок
16,4 Коммерческая недвижимость
*Консультант - инвестиционная компания «Дом».
Инвестиции в жилую недвижимость.
Новостройки: доходность к покупке прилагается
Сегодня наиболее инвестиционно привлекательным сегментом рынка недвижимости является строящееся жилье. Покупая квартиру на первичном рынке, инвестор получает выгоду дважды:
• за срок строительства (1,5-2 года) цены вырастут минимум в 1,5 раза (с учетом минимального за последние 5 лет роста цен в 22 процента годовых);
• 30-процентный дисконт на строящееся жилье (разница между ценой рынка и стоимостью новостроек) приведет к дополнительной выгоде еще в
1,5 раза.
Таким образом, цена купленной сегодня квартиры на первичном рынке как минимум удвоится. В случае такого роста цен, который мы наблюдаем в 2006 и ожидаем в 2007 году, цены за этот срок вырастут намного больше, чем в два раза.
Рост спроса и дефицит предложения провоцируют рост цен. Именно так и складывается ситуация в сегменте новостроек. В 2006 году в городе Самаре средний ежемесячный рост цен на новостройки составляет 5 процентов. Основная причина столь существенного роста цен - сокращение количества предложений строящегося жилья, что
в первую очередь обусловлено снижением динамики выхода на строительные площадки новых объектов. Кроме того, по оценкам экспертов, в целом на рынке около 25 процентов новостроек не имеют полного пакета необходимых документов на строительство и реализацию квартир. По этой причине откладываются или затягиваются сроки строительства и начала продаж. По нашим прогнозам, до конца 2006 года объем предложения нового жилья может снизиться еще на 10-15 процентов (рис. 7), а появления большого количества новых проектов ожидать не следует.
г
- —х , ^
конец 1980-х 2002 2003 2004 2005 2006
Рис. 7. Уменьшение объемов строительства в городе Самаре (прогноз)
годы
Сегодня мы наблюдаем очень высокий интерес к новостройкам. Причем сейчас покупателей в меньшей степени, чем раньше, интересует стадия готовности дома: сказывается дефицит предложений в этом сегменте рынка. Остановить рост цен при стабильном спросе могут лишь комплексные меры, ведущие к увеличению объема строительства жилья. Кредитование застройщиков и производителей строительных материалов, разработка и внедрение процедуры выделения земельных участков под строительство, развитие межрайонных и межгородских коммуникаций - вот наиболее важные из тех мер, принятие которых способно предотвратить тотальный дефицит жилья и сбалансировать рост цен.
Почему так различны цены?
Сложная ситуация, в которую в 2005 году попал ряд строительных компаний в результате приостановившегося строительства объектов, отразилась на рынке в целом.
Отныне рынок строительства жилья перестал быть единым, поделившись на две части, по сути, образовав два рынка: рынок дорогих предложений и рынок внешне очень привлекательных дешевых предложений.
К сожалению, в условиях безостановочного и быстрого роста цен дешевые предложения имеют преимущество продаж в первую очередь для покупателей: сегодня дешево продавать могут только компании с плохим маркетингом, компании, у которых отсут-
ствуют бизнес-планы проектов. В большинстве случаев такие компании вынуждены либо оставлять свои объекты недостроенными, либо приостанавливать строительство или затягивать его сроки. Разумеется, от таких действий отдельных компаний вновь пострадает репутация всех участников рынка жилищного строительства.
Цена новостройки - гарантия успешных инвестиций
Быстрее цены растут на объекты надежных застройщиков, умеющих планировать и тщательно анализировать, на объекты, строительство которых ведется стабильными темпами и на которые существует устойчивый спрос.
Кризис 2005 года, затронувший ряд строительных компаний, заставляет и покупателей менять приоритеты при покупке. Люди, которые внимательно наблюдают за рынком, уже не определяют свой выбор исключительно месторасположением и характеристиками будущей квартиры. Сегодня при выборе объекта на первичном рынке первостепенное значение имеет надежность застройщика. Большое значение также имеют опыт, репутация, финансовое состояние застройщика, наличие разрешительной документации на строящийся объект и содержание заключаемого с дольщиком договора. Типовые договоры, предлагаемые застройщиками, не отражают в должной мере интересы инвесторов, что может иметь для них негативные последствия. Требуется тщательная проработка договоров для защиты прав инвесторов.
Дешево купишь - больше получишь?
В отличие от вторичного рынка объектом продажи на первичном рынке выступает право требования, которому соответствует обязательство конкретного застройщика построить, сдать дом и передать квартиру. Сегодня завершить строительство, предоставляя дисконт более 30 процентов от рыночной цены готовых, зарегистрированных квартир, невозможно. Продавая квартиры в строящемся доме по заниженной цене,
застройщик сталкивается с ситуацией, когда на принятые средства он не может достроить и сдать объект. В случае если не все квартиры проданы, то недостаток средств можно компенсировать путем повышения стоимости оставшихся квартир. Однако цена, превышающая средние цены на рынке, затрудняет продажи. Таким образом, неграмотный маркетинг приводит или к невозможности достроить дом в принципе, или к существенной просрочке исполнения обязательств застройщиком.
В настоящее время максимально обоснованный дисконт на объекты первичного рынка составляет 25-30 процентов от рыночной стоимости готовых квартир, а на некоторые предложения - до 50 процентов. Предоставляя дольщикам скидки более 30 процентов, застройщик рискует столкнуться с ситуацией нехватки денежных средств. Для компаний, выставляющих подобные предложения, существует огромная вероятность пополнить список «недобросовестных» застройщиков.
Высокой стоимости отдельной категории объектов, как правило, есть очень веские обоснования - она складывается из опыта, надежности застройщика, показателей предыдущего строительства (соблюдение сроков, качества строительства, активность продаж). Именно это позволяет увеличивать ликвидность объекта. Безусловно, залогом высокой доходности объекта также являются качественный маркетинг и планирование. Сегодня надежность стоит дорого.
Выбор в пользу «дешевых» новостроек чреват затянувшимся строительством, многократно передвинутым сроком сдачи, невозможностью переуступить долю. А если дешевая «долевка» была приобретена как переуступка от поставщика (который получил ее от застройщика в счет услуг или материалов), то существует реальная возможность потери доли. Часто переуступка такой «дешевой» квартиры происходит до выполнения поставщиком обязательств перед застройщиком. Невыполнение или некачественное исполнение работ поставщиком дает право застройщику расторгнуть с ним договор и, соответственно, забрать квартиру у поставщика или у лица, которому она была
уступлена. Сделки по покупке квартир, полученных поставщиками за услуги или материалы, являются сделками с высокой степенью риска, требуют предельной четкости в оформлении отношений и тщательной проработки документов. Только профессиональные участники рынка владеют такой технологией оформления квартир, чтобы при их покупке не были нарушены интересы инвесторов.
Помощь инвестиционного консультанта необходима не только при решении вопроса инвестирования, но и для покупки единственного жилья. Пожалуй, для граждан, имеющих средства только на приобретение жилья для жизни, а не для получения прибыли, консультация специалиста даже более необходима. Высокая ценовая категория выбранного объекта значительно уменьшает риски долевого строительства, а грамотная помощь специалиста их минимизирует.
Как мы уже отмечали, в настоящее время число «удачных» новостроек в Самаре пока не превышает 40 процентов. Спрос и, соответственно, цены на «удачные» проекты будут стремительно расти, спрос же на «неудачные» проекты будет увеличиваться гораздо более низкими темпами.
Почему сегодня наиболее выгодный момент для инвестиций в строящуюся жилую недвижимость?
Стоимость новостроек по-прежнему стремительно растет. Спрос обострен вымыванием количества предложений объектов, сравнительно низкой ценой новостроек по сравнению с объектами вторичного рынка и более высокой доходностью новостроек. Кроме того, на фоне подскочившей в цене «вторички» на лицо преимущества квартир в новостройках. Спрос перемещается из сегмента вторичного жилья в сегмент нового жилья. Если покупатель имеет возможность ждать, то выгода покупки новостройки для него очевидна -квартира «с иголочки», с удобной планировкой, той же площади, что и предложенная «вторичка», обойдется значительно дешевле последней.
На самом деле сейчас сложилась уникальна ситуация: наступил редкий момент наиболее выгодных инвестиций в жилую строящуюся недвижимость, поскольку пока цена за один квадратный метр площади в них меньше, чем в старых квартирах. Ранее индекс роста цены в этих сегментах различался не так значительно, поэтому дисконт, то есть разница цены квадратного метра в стоимости недвижимости первичного и вторичного рынков, сохранился на уровне 30 процентов. Сегодня будущая квартира в новостройке стоит значительно дешевле, чем старая квартира такой же площади.
Однако это скоро станет лишь воспоминанием. Основанием для таких прогнозов служат как развитие самарского рынка недвижимости, так и анализ ситуации на московском рынке недвижимости. Самарский регион по всем макроэкономическим показателям очень близок столичному, и наши рыночные схемы в значительной степени дублируют московские.
Вполне вероятно, что рост цен самарских новостроек достигнет 8-10 процентов в месяц (по отдельным объектам такой показатель зафиксирован в нашем городе еще весной). Дефицит свободных площадок, проблемы с подключением к электросетям и закон об участии в долевом строительстве продолжают оставаться значительными препятствиями для девелоперов. Преодоление их означает более высокую цену для конечных потребителей жилья.
Большинство застройщиков пока живут за счет «старых запасов», продавая дома, разрешения на строительство которых были получены до 1 апреля 2005 года. Заключать договоры долевого участия и продавать новостройки по новым правилам, зафиксированным в законе об участии в долевом строительстве, компании не спешат, хотя постепенно разрабатывают новые площадки и получают необходимые разрешения на строительство. Однако в Самаре около 40 процентов объектов так и не имеют пакета разрешительной документации.
До момента, когда начнутся более-менее активное освоение отложенных пло-
щадок и поступление новых предложений на рынок, ситуация будет оставаться критической, и Самара уже столкнулась с жестким дефицитом нового жилья на фоне растущего спроса. В скором будущем не только исчезнут низкие цены на строящуюся жилую недвижимость, нас ожидает исчезновение самого факта продажи квартир в объектах на стадии строительства.
Исчезновение самого выгодного сегмента для инвестиций - рынка новостроек
Существуют две основные причины исчезновения рынка новостроек: экономическая нецелесообразность и новое законодательство.
Продажа квартир на этапе строительства экономически невыгодна застройщику. Строительная компания, продавая квартиры со скидкой, теряет около 60 процентов годовых. Имея возможность получить кредиты под невысокие проценты, часть застройщиков уже пошла по пути строительства дома на заемные средства и продажи квартир в уже готовых домах. Закон об участии в долевом строительстве также заставляет застройщиков изменить условия своей работы. Именно схема продажи уже построенного жилья дает возможность исключить привлечение частных инвесторов на этапе строительства и необходимость работать по невыгодной схеме договоров долевого участия.
Закон об участии в долевом строительстве заставил застройщиков по-новому взглянуть на вопрос привлечения денег граждан. Новое законодательство, по сути, оставило застройщикам три пути:
1) работать в полном соответствии с законом об участии в долевом строительстве;
2) искать варианты привлечения денежных средств граждан на этапе строительства, минуя закон;
3) строить на заемные деньги (банковские кредиты, средства компаний-инвесто-ров) и продавать готовое жилье.
Сегодня застройщики пока еще зависят
от дольщиков. Отсутствие финансового планирования, непрозрачный учет, непро-работанные и нерыночные проекты домов не позволяют многим из них привлечь крупного инвестора. Устранение этих недостатков требует серьезных вложений, которые застройщики долгое время не хотели осуществлять, предпочитая строить на деньги дольщиков, с минимальной рентабельностью. Но ситуация изменилась, и теперь застройщики могут либо работать по новым правилам, либо уходить с рынка. Совмещать строительство на кредитные (инвестиционные) средства и активную продажу прав долевого участия нецелесообразно.
Успеет ли получить выгоду мелкий инвестор?
Безусловно, даже при дефиците предложений есть возможность вложить деньги. Сегодня как никогда важен вопрос, когда покупать квартиру. Выбор, безусловно, за покупателем. Однако ситуация на рынке такова, что если сейчас на собственные деньги или полученный кредит можно купить двухкомнатную квартиру, то не исключено, что уже месяца через два этих средств может хватить только на покупку однокомнатной квартиры, а еще через год покупка квартиры станет недостижимой мечтой. Рынок недвижимости очень динамичен, и покупка квартиры сегодня - по сути, единственная возможность не только сохранить, но и приумножить свои сбережения.
О надежности компаний
С точки зрения специалиста надежность фирмы-застройщика выражается через вероятность отказа строительной компании (СК) от исполнения своих обязательств перед дольщиками. Эта величина может быть с достаточной точностью определена на основании анализа объективных параметров, характеризующих состояние застройщика. В то же время понятно, что практически ни один покупатель не способен провести такие расчеты даже при условии предостав-
ления СК этих сведений (что весьма сомнительно).
В потребительском понимании надежность - качественный показатель, формирующийся на основании комплекса следующих факторов:
• известность строительной компании, часто определяемая рекламой в СМИ и активностью PR-позиции. Сюда же можно отнести внешний вид офиса;
• масштаб компании;
• оценка личного опыта приобретения жилья в выбранной СК, включая качество строительства (наличие или отсутствие недоделок), задержки сроков сдачи объекта, необходимость проведения доплат и т. п.;
• стаж работы строительной компании на рынке;
• вхождение СК в авторитетные финансово-промышленные группы (яркий пример - группа «Сок»)1 и гарантии местных органов власти.
Результаты исследования, проведенного аналитическим центром инвестиционной компании «Дом», показали, что наиболее значимыми факторами, под влиянием которых потребители называют компанию надежной, являются положительный опыт приобретения жилья и известность компании на рынке (знакомство с рекламой застройщика). Но здесь есть «подводные камни»: вспомните, что признанные ныне «проблемными» компании ранее были достаточно известными.
Таким образом, непрофессиональные опросы исследуют имидж надежности, сформированный на основании штампов и субъективных представлений, внушенных рекламой, которая никак не связана с устойчивостью компании. А в итоге оценка надежности строительной компании, выставленная потребителем, может не иметь ничего общего с реальным прогнозом устойчивости застройщика.
Еще раз подчеркнем - исследование надежности компании - процесс очень сложный, включающий комплекс работ, в том числе анализ финансового состояния и дру-
гих аспектов, характеризующих состояние компании.
Иногда причиной обращения к менее надежной строительной компании, помимо неправильной оценки ее надежности, является просто желание сэкономить: «долев-ки» в компаниях с высоким уровнем надежности стоят дороже. В этом отношении цена - один из индикаторов надежности фирмы-застройщика.
Будущее рынка новостроек - в его исчезновении. Застройщики будут достраивать объекты и выводить на рынок уже готовые зарегистрированные квартиры, разумеется, по ценам вторичного рыка (сегодня разница средневзвешенных цен за один квадратный метр жилой площади на первичном и вторичном рынках составляет более 10 000 рублей).
Цены не упадут - сыграют роль большой отложенный спрос и развитие ипотеки (правительственная программа «Доступное жилье» обеспечила большой приток денег в сегмент спроса именно посредством ипотеки) с одновременным упрощением схем получения кредитов и смягчением входных требований к заемщикам, что происходит уже сегодня.
Доля инвестиционных сделок в жилой недвижимости - ограничения приведут к криминалу
Существует достаточно много факторов, из которых складывается цена на недвижимость. Один из определяющих -баланс спроса и предложения. Как известно, на дефицитные продукты цены растут. А недвижимость сегодня стала именно дефицитным продуктом. Строительство новых домов не покрывает спрос населения на квартиры, тем более в крупных городах, часть населения которых имеет значительные сбережения и достаточно высокий доход, чтобы оплачивать рассрочку или кредит. По расчетам аналитиков, доля инвестиционных сделок на вторичном рынке составляет около 15
1 В рейтинге 500 крупнейших компаний России «Финанс-500» группа «Сок» заняла 37 место по итогам 2005 года. Самарская общестроительная корпорация входит в эту группу.
процентов, на рынке первичного жилья -до 40 процентов.
Часть населения имеет возможность купить квартиры, полностью оплатив объект или получив кредит, рассрочку. Они поступают абсолютно верно - тенденции роста цен обещают и сохранение их сбережений, и максимально возможную (на сегодняшний день) низкую цену на квартиры. Ведь уже к концу 2006 года тех денег, на которые можно купить квартиру сейчас, может не хватить даже на оплату половины ее стоимости.
Возможность воспользоваться ипотечным кредитом сделает реальной покупку жилья для широкого круга людей. Именно это делает жилье доступным, а не его «дешевизна» - квартира не может быть «дешевым» товаром, и цены на недвижимость будут только расти. Доступное жилье не означает дешевое. Под этим определением понимается только возможность проживания в новой квартире без полной оплаты ее стоимости, то есть возможность получения ипотечного кредита. Таким образом, например, в европейских странах жилье является и доступным, и дорогим одновременно.
Понятно, что приток денег увеличит спрос, и цены снова начнут расти. Приостановить рост и устранить острый дефицит жилья способны только меры по увеличению предложения. Правительством была разработана программа «Доступное жилье», которая должна была работать на баланс спроса и предложения и увеличить объемы строительства. К сожалению, первоначальные планы не воплотились в жизнь. Более того, некоторые из мер привели к обратному эффекту. За год с момента вступления в силу первых законов из «жилищного пакета» количество предложений на рынке жилой недвижимости значительно сократилось, что вызвало ажиотажный спрос. Подогрел его и обсуждавшийся законопроект о запрете на инвестиционные сделки. Однако борьба с инвестиционными сделками может пагубно сказаться на строительном рынке, сократив количество денежных поступлений, тем самым приостановив строительство. Это означает усугуб-
ление дефицита предложений, новый виток цен.
Применение карательных мер к инвесторам приведет не к снижению цен, а к переводу части сделок в криминальную плоскость. Обходные пути найдутся. И закон опять не выполнит задачи, ради решения которых принимался.
Сдержать цены может только создание условий для нормального функционирования всего строительного комплекса. Надо создавать такие условия, чтобы банки были заинтересованы в кредитовании строительства, а застройщики имели возможность получать эти кредиты.
Основой формирования себестоимости строительства являются цены на строительные материалы. Без оказания поддержки производителям этих материалов комплекс мер по формированию цен на недвижимость будет неполным. Предоставление возможности получения дешевых кредитов производителям строительных материалов и самим застройщикам - вот меры, которые смогут сдержать рост цен на рынке строительства жилой недвижимости.
Дольщики - плохо. Крупный инвестор - хорошо!
Еще год-полтора назад деньги дольщиков были почти единственным источником финансирования строительства жилой недвижимости.
Закон об участии в долевом строительстве не только внес в работу строителей значительные трудности, но и позволил по-новому осмыслить ситуацию с получением финансовых ресурсов для строительства.
На фоне жестких требований к условиям продажи «долевок» стало очевидным, что деньги дольщиков получить трудно. Часто почти невозможно. И невыгодно!
Долевое строительство жилья предусматривает возведение жилого дома на деньги его будущих жильцов, которые выступают как соинвесторы строительства. У этого способа приобретения жилья, с помощью которого в свое время продавалось до 80 процентов квартир в России и в Сама-
ре в том числе, есть ряд очевидных преимуществ:
• для покупателей - намного более низкая цена за один квадратный метр площади;
• для застройщиков - финансирование, получение быстрых денег даже на стадии проектирования, отсутствие необходимости профессионального проектного обоснования.
Преимуществом, как показывают индексы роста цен, также является более высокая ликвидность - новостройки растут в цене намного интенсивнее, нежели квадратные метры квартир вторичного рынка.
Таким образом, для застройщика привлечение денежных средств дольщиков весьма и весьма невыгодно: он «дарит» до 70 процентов годовых - свою потенциальную прибыль. Застройщик из бизнесмена превращается в организацию, обслуживающую интересы дольщика, причем обслуживающую бесплатно или очень дешево. Нововведения закона об участии в долевом строительстве - непродуманное налогообложение, значительно сокращенные права застройщиков и многое другое -превратили долевое строительство в трудоемкий и абсолютно непривлекательный вид бизнеса.
Некоторые застройщики, обходя существующие регламенты, продолжают продавать квартиры частным инвесторам. Однако это не самый привлекательный вариант и для самой строительной компании.
Можно ли вернуть долевому бизнесу привлекательность?
Ответ на этот вопрос, пожалуй, будет отрицательным, поскольку это невыгодно ни одной из бизнес-сторон. В долевой схеме выигрывает только частный инвестор.
Долевые схемы финансирования строительных работ нигде, кроме России, не получили большого распространения. Причина - их изначальная нелогичность. В самом деле, конечный покупатель квартиры или офиса, как правило, не преследует инвестиционных целей и желает быть всего лишь потребителем.
Сегодня самым перспективным вариантом является финансирование за счет альтернативных инвесторов. Создалась ситуация, когда добросовестные застройщики вынуждены конкурировать с недобросовестными. Добросовестный застройщик, чтобы уложиться в сроки, выполнить обязательства и при этом получить свою прибыль, продает мало и дорого. Это следствие хорошего маркетинга. Недобросовестный застройщик выставляет много дешевых предложений, не думая о том, на что будет строить завтра. Вероятный исход подобной практики - «недострой».
Что же нужно для того, чтобы больше строить? Конечно, деньги - «длинные» и дешевые. Также нужны надежные и тонкие инструменты для работы с ними. Возникает резонный вопрос, уместна ли сама тема финансового дефицита, если по инвестиционной привлекательности строительная отрасль - безусловный лидер реального сектора, а спрос на жилье неуклонно растет (как и доходность финансовых вложений).
Проблема не столько в количестве денег, сколько в их качестве, точнее, в структуре финансирования строительства. Согласно сложившейся практике абсолютно большую часть (по некоторым оценкам, до 80 процентов) составляют средства дольщиков, 10-15 процентов - банковские кредиты, остальное - вложения альтернативных инвесторов.
Поправка на ситуацию: стоить без дольщиков
Итак, то, что продавать квартиры в процессе строительства дома застройщику крайне невыгодно, - очевидный факт. Однако есть ли реальные (конкурентные долевому строительству) пути получения средств на возведение дома?
Один из вариантов - банковский кредит. Однако мнение, что привлечь деньги банка на строительства жилья легко - иллюзия. Да, поправки к закону об участии в долевом строительстве отменили пресловутую «солидарную ответственность» банков. Но изменений, касающихся других принципиаль-
но важных аспектов, строители и банкиры в законе так и не увидели.
Внесенные в закон поправки не упростили путь привлечения кредитных средств банков. Банкам не выгоден механизм пропорционального залога, при котором в случае возникновения проблем у застройщика банкам и дольщикам возвращаются средства пропорционально вкладу каждого.
Невыгодно банкам и долевое строительство. Финансовые организации заинтересованы полностью кредитовать строительство, не привлекая средства граждан, и иметь серьезное обоснование инвестициям в виде четкого бизнес-плана.
Самый выгодный источник финансирования
Самым выгодным источником финансирования является тот, который под разумный процент предоставляет денежные средства на длительный срок. Это портрет идеального инвестора. Удастся ли компании получить кредит на условиях, близких к «идеальным», зависит от организации ее бизнеса. Серьезная организация не будет финансировать проект без предъявления потенциальным заемщиком как минимум финансовой отчетности, составленной по существующим нормативам. Как показывает опыт, получить средства у финансиста строительной компании хотя и сложно, но можно. Однако инвестора еще надо убедить в том, что проект окажется рентабельным. Компетентный анализ, маркетинговый прогноз, убедительная подача материала - необходимые условия положительного решения.
Шансы на получение инвестиций возрастают прямо пропорционально объему представленных документов. Застройщик обязан представить на рассмотрение инвестору-банку следующие основные документы:
• детальный бизнес-план с обоснованием концепции проекта и расчетами экономики проекта;
• разрешительную документацию, которая является гарантией того, что государственные органы разрешили строительство объекта.
Большинство инвесторов жалуются на то, что тяжело найти надежных девелоперов, соответствующих их требованиям. У застройщика нередко отсутствует четкое понимание, как строить, что строить, за сколько продать, какая прибыль будет получена. Помимо всего прочего, для того чтобы составить грамотный бизнес-план, специалист должен иметь и определенный уровень финансовой подготовки, и владеть базовыми концепциями. Если же этого нет, аудит инвестора не проходит даже сам бизнес-план, а до общения с застройщиком в большинстве случаев дело вообще не доходит.
Рейтинг проекта поднимает бизнес-план
Поскольку многие инвесторы (банки, паевые инвестиционные фонды, венчурные компании) стремятся быть долгосрочными партнерами в проекте, то и расчет возможной прибыли и экономических обоснований проекта они требуют тщательнейший.
Сегодня то, что соискатели инвестиций называют «бизнес-планами», часто напоминает отписку. Такие «бизнес-планы» составлялись в то время, когда результат был известен заранее, а сам бизнес-план являлся лишь формальностью. Назову самые распространенные недостатки подобных «бизнес-планов»:
• не понятна экономика проекта;
• не показана прибыль организатора (потенциальный инвестор недоумевает, какой резон организатору затевать работу, если у него нет прибыли?!);
• зачастую некорректный анализ рынка (либо используются устаревшие данные, либо эти данные вообще не имеют отношения к существу проекта).
В серьезном бизнесе и серьезных инвестициях не может быть «отписок». Если для соискателя бизнес-план является инструментом, на основании которого инвестор принимает решение, то он должен быть тщательно подготовлен. Согласимся - это трудная и непривычная для застройщиков работа. Они и не должны уметь ее делать -достаточно того, что они профессиональны в своем деле. Составлением бизнес-планов
профессионально занимаются специализированные компании, которых, например, в городе Самаре единицы. Работа над проектом, хотя и требует профессиональных знаний и опыта, значительных временных и финансовых затрат, стоит того: качественно проработанный бизнес-план является единственным способом поднять рейтинг проекта и получить длинные и дешевые деньги.
Вторичный рынок
По разным оценкам, в 2005 году на рынке вторичного жилья города Самары еженедельно были представлены от 1 500 до
1 600 квартир. Примерно такой же объем предложения наблюдался и в аналогичный период 2004 года, а вот спрос на жилье вторичного рынка существенно увеличился (рис. 8).
■ Средний объем предложений в неделю
■Количество сделок
Рис. 8. Динамика объема предложений и количества сделок в Промышленном районе города Самары в 2005 году
В первом квартале 2006 года на рынке вторичного жилья складывалась такая же ситуация, как в 2001-2002 годах: постепенное нарастание спроса на фоне сокращения предложения. Потенциальные продавцы готовой недвижимости довольно быстро обратили внимание на еженедельное увеличение стоимости объектов их собственности и теперь вовсе не торопятся от них избавляться, что, впрочем, вполне естественно: зачем сегодня продавать то, что завтра станет дороже? В результате срок экспозиции квартир неуклонно сокращается и лишает покупателя возможности выбирать жилье основательно, не торопясь. Другими словами, ситуация явно складывается не в пользу инвестора. Кроме того, высокие темпы роста жилья на вторичном рынке - головная боль риелторов, у которых рушатся альтернативные сделки и из-за нестыковки во времени разваливаются цепочки квартир.
Вполне вероятно возникновение следующей ситуации: к зимнему периоду
2006-2007 годов весь объем предложений будет состоять из неликвидных и переоцененных квартир, которые уже сейчас «висят» в базах риелторских агентств по 5-6 месяцев. Результатом будет значительное снижение покупательской активности, а владельцы подобных квартир будут вынуждены либо снизить цену до адекватного уровня, либо снять квартиру с продажи. Предпосылки к подобному сценарию развития событий налицо: с рынка «уходят» все ликвидные квартиры и, несмотря на ажиотажный спрос, темпы роста цен на вторичном рынке жилья существенно замедляются (рис. 9). Многие эксперты рынка сходятся во мнении, что к зимнему периоду
2006-2007 годов потенциал потребительского спроса достигнет своей критической отметки, то есть последние месяцы 2006 года можно считать наиболее благоприятными для продажи вторичного жилья.
♦ Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке А Средневзвешенная цена предложения на вторичном рынке
Рис. 9. Относительная динамика средневзвешенной цены одного квадратного метра площади на вторичном и первичном рынках жилья города Самары (нарастающим итогом; январь 2006 года - 100 процентов)
По оценкам аналитиков инвестиционной компании «Дом», в 2005 году индекс доходности вторичного жилья составил около 43 процентов. Минусом инвестиций в объекты вторичного рынка также являются высокие накладные расходы при заключении сделки (оплата услуг риелтора, стоимость оформления документов). Так что доходность по схеме «купил готовую квартиру - перепродал через год» в 2006 году специалисты аналитического центра инвестиционной компании «Дом» оценивают в 35-40 процентов.
2006 год: рынок жилья поделили.
Когда, как, что делать?
Рынок жилой недвижимости разделился на части. Больше нет единого пространства, есть сегменты рынка - неравнозначные и неравноценные.
Разделение произошло уже 6 месяцев назад, и это наглядно отражает график изменения роста цен в каждом из сегментов (рис. 10). Многие операторы рынка этого не заметили, но сейчас расслоение уже настолько сильно, что становится очевидным для всех.
X
Ф
га
о
о
о.
5
Ф
I-
Ф
_0
I
л
с;
Ф
о
о
■ Новые квартиры
Старое, бывшее в употреблении, жилье
Долевое участие в строительстве, надежные высокодоходные проекты
Долевое участие в строительстве (проблемное, с высоким уровнем риска)
г ер *
Рис. 10. Среднерыночная динамика роста цены за 1 квадратный метр площади по группам объектов рынка недвижимости города Самары (с начала года нарастающим итогом)
С октября 2006 года аналитический центр инвестиционной компании «Дом» проводит расчеты индексов роста цен по сегментам
1-5%
IV-30%
рынка (рис. 11). Сегодня делить жилую недвижимость только на «новостройки» и «вторичный рынок» неверно.
I - Новые квартиры
■ II-Старые квартиры, бывшие в употреблении
Я III - Строящееся надежное жилье
глп/ □ IV - Строящееся
- Olivo _
проблемное жилье
Рис. 11. Разделение рынка недвижимости на сегменты
Новые квартиры
Зарегистрированные квартиры в новых домах - большая редкость. Сегодня в листингах и прайс-листах компаний встречаются лишь единичные предложения подобного жилья: по мнению аналитиков, - не более 5 процентов от общего объема выставленных на продажу квартир. Объяснение столь незначительному предложению простое: малые объемы строительства изначально сокращают предложение, а большой спрос вымывает квартиры в надежных новостройках еще на ранних этапах строительства.
Индекс роста цен в анализируемом сегменте рынка высок, срок же экспозиции достаточно мал (новые зарегистрированные квартиры пользуются повышенным спросом). Если вы нашли на рынке такую квартиру - это очень выгодный вариант для покупки. Банки охотно дают кредиты под залог зарегистрированных квартир в новых домах. Спрос на новые квартиры в построенных домах влияет и на цены, которые будут расти достаточно быстро. Следовательно, такие квартиры очень привлекательны и для инвесторов.
По прогнозу инвестиционной компании «Дом», в сегменте готовых квартир в новых домах ожидается ускорение роста цен.
Старые, бывшие в употреблении, квартиры
На протяжении длительного времени именно в этом сегменте рынка недвижимости цены росли быстрее, чем в других сегментах. Замедление роста аналитики отметили только весной 2006 года. Для профессионалов рынка недвижимости это неудивительно - цены на жилье в морально и физически устаревших домах (особенно в «хрущевках») выше цен на квартиры в новых домах, тем не менее квартиры остаются ликвидными, поскольку они имеют небольшие площади и пригодны для ипотечного кредитования.
Безусловно, сегодня, с точки зрения возможности получения ипотечного кредита, -это весьма привлекательный сегмент для потребителя. Однако для инвестора он уже не представляет интереса именно из-за ожидания замедления темпов роста цен.
Высокодоходные инвестиционные договоры в надежных проектах
Спрос на «долевки», как их продолжают называть покупатели, растет. Этот сегмент рынка недвижимости является наиболее выгодным для инвестирования и покупки (если человек имеет возможность ждать сдачи дома). На момент внесения денег инвестор (покупатель) уже получает премию в виде мень-
шей, чем готового жилья, цены: на начальном этапе - до 30 процентов, в середине цикла строительства - 15-20 процентов от цены аналогичной построенной и зарегистрированной квартиры. Далее эта собственность будет уверенно расти в цене ежемесячно. А после сдачи дома собственник получит удобное новое качественное жилье либо ликвидный и быстро растущий в цене актив - в зависимости от целей вложения.
Сегодня на рынке очень мало надежных объектов от застройщиков с устойчивой репутацией: по подсчетам аналитиков, - 40 процентов от всего объема предложений. Это, действительно, немного, если учесть, что за последние 1,5 года общий объем строительства значительно сократился.
Кроме того, в этом сегменте ожидается значительное сокращение предложений. Застройщики, имеющие полный пакет документов на возводимые объекты, стремятся уклониться от продаж на стадии строительства. Для них стал очевидным факт, что продавать квартиры в процессе возведения дома крайне невыгодно: по сути, продав метры в строящемся доме, застройщик занимает деньги у дольщика под 70-100 процентов годовых, то есть отдает свою потенциальную прибыль дольщику. Застройщику выгоднее взять кредит в банке или изыскать другой путь финансирования, достроить объект и выставить на продажу уже готовые зарегистрированные квартиры по цене жилья вторичного рынка.
Сокращение предложения в сегменте строящегося надежного жилья, а также высокий спрос будут способствовать увеличению темпов роста цен в этом сегменте рынка недвижимости.
Низкодоходные инвестиционные договоры в проектах с высоким уровнем
риска
В этом сегменте рынка дисконт по квартирам может составлять 40-45 процентов от рыночной цены готового жилья. Подобные скидки означают высокие экономические риски застройщика и высокую вероятность того, что объект может быть недостроенным. Объект, вероятнее всего, начали возводить без экономического обоснования
и просчитанного бизнес-плана. Безответственно подошедшая к экономике проекта компания вполне может пополнить печально известный ряд застройщиков, заморозивших объекты по тем же причинам. Вполне вероятно, что такие объекты могут быть достроены либо за счет дополнительного сбора денег с уже выплативших стоимость своих долей покупателей, либо за счет прибыли от продаж в другом доме. Однако новые жильцы получат изначально низкое качество жилья, поскольку сегодня невозможно построить качественное жилье, используя современные материалы и передовые технологии, за низкую цену. Вероятно и то, что сроки строительства будут затянуты.
Если вы хотите купить единственное жилье для семьи, мы не рекомендуем приобретать квартиры в строящихся проблемных объектах. Если же вы инвестор - рискнуть можно. Это напоминает игру на фондовом рынке, только с куда более крупным выигрышем. Вопрос в том, как долго придется ждать.
Что делать покупателю?
Если покупка квартиры совершается с целью проживание в ней, то можно рекомендовать обратить внимание три сектора рынка.
Если вы имеете возможность подождать окончания строительства - рекомендуем обратить внимание на вариант заключения инвестиционного договора с надежным застройщиком. В этом случае вы заключаете не только надежную сделку с гарантией получения высококачественного жилья, имеющего современную планировку, но и делаете выгоднейшее инвестиционное вложение.
Если у вас нет возможности ожидать окончания строительства, то максимально выгодным будет вариант приобретения новой квартиры в построенном доме. Такое жилье максимально подходит для ипотеки, не имеет рисков последующего отчуждения (полная юридическая чистота гарантирована: поскольку вы являетесь первым хозяином квартиры, соответственно, не было цепочки сделок и претендовать на нее никто не сможет). Для многих новые зарегистри-
рованные квартиры пока еще остаются «журавлем в небе», поскольку их предложение очень незначительно.
Если же такую квартиру вы подобрать не смогли, что весьма вероятно из-за малого предложения и высокого спроса, то остается третий вариант - покупка старой квартиры, бывшей в употреблении, причем, возможно, не у одних хозяев. Это осложняет проверку юридической чистоты квартиры и увеличивает риски покупателя. Однако банки работают с подобным жильем, и вы вполне можете рассчитывать на ипотечный кредит под эту квартиру. При этом на доходность от владения подобной недвижимостью рассчитывать нельзя - этот сегмент рынка теряет темпы роста цен, и такая тенденция продолжится. Ярким стоп-сигналом для потребителя является сегмент «низкодоходные инвестиционные договоры в проектах с высоким уровнем риска», другими словами, объекты ненадежных застройщиков.
Что делать инвестору?
С точки зрения надежных и выгодных инвестиций наиболее перспективными сегментами рынка являются новые квартиры и высокодоходные инвестиционные договоры в надежных проектах.
Сегодня еще есть возможность заключать договоры на самой ранней стадии строительства - именно такой вариант принесет максимально возможный доход на рынке недвижимости. Если вложение было осуществлено с помощью грамотного инвестиционного консультанта, то покупатель может считать риски минимизированными и спокойно наблюдать, как поднимаются этажи объекта и растут вложенные средства.
Подводя итог, можно сказать, что сегодня только два из четырех сегментов рынка жилой недвижимости - новые квартиры и высокодоходные инвестиционные договоры в надежных проектах - являются максимально безопасными для сделки и одновременно инвестиционно привлекательными. Причем это два самых немногочисленных сегмента, предложения на которых суммарно составляют только 20 процентов от всех предложений рынка.
Инвестиции в коммерческую недвижимость B 2 B. Бизнес на коммерческой недвижимости
Как в России в целом, так и в Самарской области в частности рынок недвижимости имеет более высокие ставки доходности, чем рынки Восточной Европы, и гораздо более высокие, чем рынки Западной Европы. Это привлекает значительное число иностранных инвесторов, готовых вкладывать средства в недвижимость, особенно в Москве. Растет внимание и к таким мегаполисам, как Санкт-Петербург, Уфа, Самара. С увеличением числа инвесторов появились и ранее не присутствовавшие в России структуры, например London & Regional, Quinn Group, GE Real Estate и другие. В настоящее время создаются новые фонды (фонды прямых инвестиций, паевые инвестиционные фонды), торгующие на ведущих западных биржах. Активность инвесторов обусловлена не только высокой доходностью вложений, но и снижением рисков.
В 2006 году заметно возросло количество инвесторов из Центральной Европы, заинтересованных в приобретении собственности в Москве и других регионах Российской Федерации.
Развитие рынка коммерческой недвижимости
В последнее время в городе Самаре за счет строящихся объектов бурно развивается сегмент коммерческой недвижимости. Еще три-четыре года назад немногочисленные игроки этого рынка говорили о глобальной нехватке офисных, торговых и складских помещений: по некоторым оценкам, спрос в полтора-два раза превышал предложение. Но сейчас положение несколько изменилось. График, представленный на рисунке 12, показывает среднюю динамику доходности инвестиций в различные рыночные сегменты.
Офисы
Бурное строительство офисных и торгово-офисных центров поставило инвесторов в достаточно сложное положение. Судите
//
(Г оГ о#'
А С& месяц, ГОД
^ л ч * * *
О
ж
г
■Индекс роста цен на офисные помещения Индекс роста цен на складские помещения
■Индекс роста цен на торговые площади
Рис. 12. Среднерыночная динамика роста цены одного квадратного метра площади и динамика роста цен по объектам инвестиций (нарастающим итогом)
сами: в 2005 году было введено в эксплуатацию более 100 000 квадратных метров офисных площадей. В планах на
2007-2008 годы стоит сдача в эксплуатацию делового центра, площадь которого составит не менее 90 тысяч квадратных метров. При этом следует отметить, что, помимо первичного офисного рынка, существует еще и вторичный рынок, объем которого заметно выше. Это старые офисные или административные здания, а также недавно построенные, но уже заселенные бизнес-центры, часть площадей которых может время от времени выходить на рынок из-за смены арендаторов или одного из владельцев.
По мнению аналитиков инвестиционной компании «Дом», дальнейший рост объема предложений может спровоцировать перенасыщение рынка, стагнацию и возможное снижение арендных ставок, что, естественно, не принесет инвестору ожидаемой прибыли. В случае покупки офисного помещения на этапе строительства с последующей реализацией его доходность прогнозируется на уровне около 25 процентов. Однако этот показатель, отражающий положение дел в Самаре, превосходит прогнозируемые цифры доходности инвестиций в столичную коммерческую недвижимость.
Торговые площади
По мнению аналитиков инвестиционной компании «Дом», в настоящее время в Самаре темпы развития торговых сетей уже значительно превышают темпы роста розничного товарооборота. Другими словами, объем предложения торговых площадей практически полностью ликвидировал дефицит, который отмечался в этом сегменте коммерческой недвижимости на протяжении последних лет. В 2005 году в сегменте торговой недвижимости был открыт ряд торговых центров. В
2006 году введено и планируется ввести в строй еще около десяти проектов общей площадью около 150 тысяч квадратных метров, не считая локальных объектов. В 2007 году планируется реализовать проекты строительства трех торговых центров общей площадью более 100 тысяч квадратных метров.
В целом же, учитывая интерес к региону международных и столичных сетевых операторов, рынок торговой недвижимости остается достаточно привлекательным в среднесрочной перспективе, несмотря на возрастающую конкуренцию. Специалисты аналитического центра инвестиционной компании «Дом» прогнозируют в 2006 году доходность вложений в строительство объектов этого сегмента рынка на уровне 20 процентов.
Складская недвижимость
Неразвитость сегмента складской недвижимости во многом объясняется меньшей доходностью инвестора от строительства складов, чем от строительства офисов и торговых площадей. Но в связи с тем, что последние два сегмента находятся в достаточно устойчивом положении и уже утверждены игроки на этом рынке, складские помещения постепенно начинают находить своих инвесторов.
О доходности бизнеса по строительству складов для их последующей продажи либо сдачи в аренду в общем судить нельзя. Все зависит от конкретного проекта, который может быть как доходным, так и убыточным. Уровень затрат на возведение складского комплекса обусловлен рядом факторов, к числу которых относятся условия приобретения участка, стоимость прокладки коммуникаций, цена кредита на строительство. По оценкам экспертов, прибыльными такие проекты становятся только в случае использования смешанных схем финансирования с участием иностранных инвесторов. Доходность и сроки окупаемости проектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15-18 процентов) и составляют около четырех -семи лет. Причем скорость окупаемости специалисты связывают с качественным уровнем склада. Наиболее перспективным считается строительство логистических центров. Аналитики инвестиционной
компании «Дом» оценивают рентабельность таких проектов в 18-20 процентов годовых.
Учитывая, что на европейском рынке приемлемым уровнем рентабельности инвестиций в недвижимость считается 8-12 процентов годовых, инвестиции в складскую недвижимость города Самары можно считать очень выгодным вложением.
Недвижимость как бизнес
Обзор рынка недвижимости был бы неполным, если бы мы не рассмотрели направление «недвижимость как бизнес» -приобретение объектов коммерческой недвижимости не с целью перепродажи, а с целью дальнейшей сдачи в аренду. Основной проблемой подобных проектов является отсутствие так называемых «длинных денег». Вариант ситуации, при которой возврат инвестиций не произойдет в течение 5 лет, инвесторами практически не рассматривается. Таким образом, появляется тенденция к продаже, причем еще на стадии строительства, офисных площадей, а не к сдаче их в аренду.
На графике, представленном на рисунке 13, показана динамика сроков окупаемости одного квадратного метра площади коммерческой недвижимости, приобретенной для последующей сдачи в аренду.
§
о
а>
т
5 6
март 2004 март 2005 март 2006 месяц, год
□ Офисные помещения ■ Торговые площади □ Складские помещения
Рис. 13. Срок окупаемости одного квадратного метра площади коммерческой недвижимости
Согласно расчету специалистов аналитического центра инвестиционной компании «Дом» срок окупаемости большинства объектов только растет. Причина в том, что рост арендных ставок не превышает доходность альтернативного вложения средств на банковский депозит, а зачастую оказывается значительно ниже. Некоторым утешением инвестору может служить тот факт, что у него в руках остается актив, стоимость которого только возрастает.
Коммерческая недвижимость: увеличиваем доходность
В настоящее время наиболее доходным сегментом рынка недвижимости является строящееся жилье. По подсчетам аналитиков инвестиционной компании «Дом», средняя доходность от приобретения коммерческой недвижимости составляет 25-30 процентов, в то время как доходность от приобретения квартир в отдельных стоящихся домах достигает 85 процентов годовых.
Однако рынок коммерческой недвижимости очень разнороден, и цены на объекты могут существенно разниться. Доходность от приобретения объектов на этом рынке в наибольшей степени зависит от первоначальной цены объекта. При относительно высокой стоимости большинства объектов коммерческой недвижимости на рынке часто появляются явно недооцененные предложения. Это касается как офисных, так и торговых складских помещений. В последнее время частные инвесторы, вкладывающие средства в коммерческую недвижимость, рассчитывают на рост рынка и ищут удачные недорогие предложения. Причины могут быть разными, скажем, владельцу необходимо срочно продать объект, поскольку он не сумел найти вариант правильного использования объекта или просто не захотел воспользоваться услугами профессионала. В результате у инвесторов появляется прекрасная возможность получить потенциально высокодоходный актив.
Большой интерес также представляют производственные базы, расположенные в
области. Например, в Самаре их цена зачастую несопоставима с ценами недвижимости при равных или даже лучших характеристиках. При наличии ресурсов поиск таких предложений можно проводить самостоятельно, однако более продуктивным будет привлечение профессионалов: они первыми получают информацию о продаже объектов, и наиболее интересные объекты выкупаются под заказчиков даже без выведения объектов на рынок.
Аналитики считают, что сегодня наиболее выгодным является вложение в коммерческую недвижимость в целях ее продажи (а не сдачи в аренду) через год-полтора. С этой точки зрения большой интерес представляют отдельные помещения в жилых и офисных зданиях, а также квартиры на первых этажах домов на центральных улицах города. В долгосрочной перспективе спрос на эти объекты снизится ввиду активного строительства высококлассных офисных и торговых центров. Если такая недвижимость уже в собственности, то сейчас можно продать ее с максимальной прибылью, поскольку цены на такие объекты достаточно высокие.
Количество инвестиционных сделок растет. Однако на рынке по-прежнему не хватает компаний, имеющих достаточную компетенцию для организации инвестиционной сделки и финансового, юридического и технического анализа. Получение максимальной прибыли возможно при наличии грамотного инвестиционного консультанта.
Не забывайте о рисках
Нельзя забывать, что покупка коммерческой недвижимости является сделкой с повышенными рисками и требует предварительного анализа. Тщательной проверки, в частности, требуют:
1) права на объект коммерческой недвижимости и земельный участок.
Существующее законодательство строится на принципе единства юридической судьбы земли и расположенной на ней недвижимости. На практике это приводит к тому, что продавец не может распорядиться
своим зданием в случае, если земельный участок под ним недооформлен или продавец владеет участком не на праве собственности, а на каком-то другом праве, что встречается очень часто.
Земельные участки всех объектов коммерческой недвижимости, маркетинг которых осуществляет инвестиционная компания «Дом», оформляются до проведения сделки купли-продажи с тем, чтобы продавец мог беспрепятственно распорядиться своей собственностью, а у покупателя не возникало сложностей с ее регистрацией в дальнейшем;
2) собственник объекта (учредительные документы юридического лица, полномочия органов и т. п.). Необходим анализ:
• всех учредительных документов юридического лица с момента его возникновения;
• протоколов, подтверждающих полномочия органов юридического лица;
• выхода учредителей, также необходим контроль завершения расчетов с ними;
• выполнения юридическим лицом различных формальностей в сфере административного права;
3) история сделок, совершенных в отношении объекта коммерческой недвижимости.
Тщательной проверки требует вся история сделок, совершенных с приобретаемым объектом с момента его создания (приватизации);
4) оформление реконструкции помещений.
Под реконструкцией понимаются любые действия, изменяющие площадь и характеристики недвижимости: от установки или снесения перегородок между комнатами в офисе до сооружения пристроев к зданию. Факт проведения реконструкции здания необходимо оформить до его продажи. Сложность проведенной реконструкции влияет на стоимость ее согласования и оформления. Иногда затраты на приведение документов в соответствие с требованиями закона составляют весьма существенную сумму.
Первоочередной задачей при совершении сделок купли-продажи недвижимости
является обеспечение безопасности расчетов. Наиболее распространенными банковскими инструментами расчетов по сделкам с недвижимостью являются аккредитивы и сейфовые ячейки. Их общие характеристики - надежность, гарантия получения денег при условии совершения оговоренных действий и удобство: стороны сами решают, когда и при каких условиях продавец получает оплату.
К другим способам обеспечения надежности расчетов можно отнести следующие инструменты:
• банковская гарантия;
• поручительство третьих лиц (физических или юридических);
• залог других объектов недвижимости;
• внесение денежных средств на депозит нотариуса;
• передача в залог ценных бумаг высокой ликвидности и надежности.
Стороны вправе предусмотреть любые, не противоречащие законом способы гарантии расчетов с тем, чтобы максимально обезопасить себя от финансовых рисков. Лучший способ обезопасить сделку - привлечь грамотного посредника, имеющего большой опыт разработки финансовых схем, включая программы кредитования с участием банков. Такой посредник должен обладать достаточными опытом, знаниями, и контактами, чтобы согласовать различные финансовые позиции сторон.
Выбор эффективного объекта (с низкой ценой) и минимизация юридических и финансовых рисков позволят инвестору получить высокий доход от вложения средств в рынок коммерческой недвижимости.
Куда вкладывают деньги русские олигархи и расчетливые западные бизнесмены?
В последние годы по уровню активности на европейском рынке недвижимости россиянам нет равных. В европейских столицах и на дорогих средиземноморских курортах такого количества россиян -собственников жилья не было даже во времена дореволюционной России. Поистине шокирующими стали отчеты международ-
ных консалтинговых компаний о сделках по приобретению жилья нашими соотечественниками в Англии.
Так, по данным компании «Knight Frank», в 2005 году более половины от общего числа покупок элитного жилья в Лондоне пришлось на граждан Российской Федерации, стран Ближнего Востока и других стран мира. При этом каждым пятым покупателем элитной недвижимости стоимостью более 6 миллионов фунтов стерлингов стал россиянин.
Аналитики отмечают и еще одну интересную тенденцию: в самом дорогом сегменте - инвестиции на сумму более 8 миллионов фунтов стерлингов - русские деньги потеснили американские, европейские и азиатские.
Если верить данным агентств недвижимости, работающих с зарубежными объектами, в последние годы траты россиян в целом стали более рациональными. К примеру, инвестиционными можно считать 30-40 процентов сделок с участием россиян в приобретении недвижимости на Кипре и около 70 процентов - в Болгарии. По оценкам компании «Knight Frank», инвестиционные покупки жилья и покупки с целью собственного проживания можно разделить в пропорции 60/40. Также в число наиболее привлекательных с точки зрения инвестиций стран вошли Турция, Черногория и Новая Зеландия.
В то время как россияне осваивают зару-
бежный рынок недвижимости, на российский рынок недвижимости приходят западные инвесторы. На рынке появляются новые игроки - международные фонды, банки и финансово-промышленные холдинги. Западные инвесторы обратили внимание на развивающийся рынок России, поскольку его доходность превышает доходность рынков недвижимости в развитых странах, и сделали соответствующие выводы.
По прогнозу аналитиков компании «Prime City Properties», в 2006 году объем инвестиций в офисный сектор превысит 800 миллионов долларов, инвестиции в ритейл составят не менее 600 миллионов долларов, в сектор складских помещений - примерно 350 миллионов долларов. Рынок ждет, что активность инвесторов увеличится, и все большая часть инвестиций будет направляться в города-миллионники - ведь капитализация рынка там нередко выше, чем в Москве.
Так, согласно данным компании «Jones Lang LaSalle (JLL)» в начале 2006 года в Москве ставка доходности для качественных офисов составила примерно 11-12 процентов (в Самаре - 25 процентов), для торговых центров и складских комплексов -
11,5-12,5 процента (в Самаре - в среднем 20 процентов).
Чтобы получить максимальную прибыль, не надо далеко ехать. Российская недвижимость является одной из самых доходных в мире, и россиянам надо зарабатывать
