CC BY
23
. - г? ^ -
ила
Мила БОЙКОВА
Многоэтажное жилье в Московской области начало дешеветь раньше, чем в Моск однако отстает от столичных темпов. Основная причина -в Подмосковье доля инвестиционных квартир ниже чем в столице.
Такова их доля
Не секрет, что практически весь столичный эконом-кпасс (то есть панельные и монолитно-каркасные дома без досуговой инфраструктуры) в последние пару-тройку лет благополучно перекочевал в область. Только здесь строилось жилье, по качеству не уступающее московскому, а по ценам хоть как-то приближенное к этой демократичной категории. Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ»: «В отличие от столичного первичного рынка жилья, в Подмосковье все больше панельных новостроек, составляющих основу жилья эконом-класса. Если в начале года основную долю предложений составляли монолитные дома-новостройки (60% суммарной площади квартир), то уже к концу года количество предложений в панельных и монолитных домах сравнялось (по 49% соответственно). При этом стоит отметить, что в основном панельное домостроение области развернуто в городах и поселках, примыкающих к МКАД».
По утверждению экспертов, именно «эконом» первым сдал позиции на областном рынке. Как известно, Подмосковный стройкомплекс последние годы копировал поведение столичного — по мере возможности, естественно. Шла игра на повышение цен — близость Москвы диктует высокие темпы подорожания. Дело усугублялось еще и присутствием на областном рынке избалованных повышенной доходностью бизнеса крупнейших девелоперских компаний (ДСК-1, СУ-1 55, ПИК и др.), которые из-за дефицита вакантных площадей под застройку в Москве с радостью перекинулись на область.
Проблемы с банковской ликвидностью и, как следствие, с кредитованием процесса строительства и покупки новостроек через ипотеку привели к тому, что застройщики повсеместно стали сговорчивее — начали снижать цены. Либо непосредственно, либо завуалированно — через систему скидок и беспроцентных рассрочек платежей. Статистика свидетельствует, что областные цены сдались первыми, так как здесь меньше, чем в самой столице, инвестиционно-спекулятивных квартир, владельцы которых определяют ситуацию на столичном рынке. Об этом говорят, например, аналитики центра www.irn.ru.
Отметим, что в дальнем Подмосковье (35—65 км от МКАД) ивестиционных квартир действительно практически нет, но вот в городах-сателлитах (Химки, Один-цово, Красногорск, Реутово, Мытищи и т.п.] их доля близка к столичным 60—70% всего коммерческого жилья. Поэтому целесообразно говорить, что в ближнем Подмосковье по-прежнему бал правят столичные обычаи, а вот на расстоянии более
35 км от МКАД — уже областные. И утверждение аналитиков о том, что снижение цен в области началось раньше, чем в столице, констатирует лишь тот факт, что продажи в Подмосковье остановились давно — еще в начале лета. Строящие здесь компании просто уже вынуждены были с осени снижать цены, в то время как Москва надеялась на лучшее до IV квартала прошлого года.
Поведение продавцов вторичного рынка было типично столичным: еще в сентябре по инерции продолжалось повышение цен — по данным агентства «МИЭЛЬ», на 0,8%. Однако уже в октябре и столичный рынок официально пошел на уступки покупателю, и областной (-1% за вторичку — «МИЭЛЬ»).
Если брать подмосковный рынок в целом, то за октябрь снижение цен предложения составило 4% в долларах (против 2,3% в Москве — данные «Инком»].
Причем наибольшее увеличение объемов предложения в области, в отличие от Москвы, эксперты отмечали в сегменте панельных, а не монолитных домов. И если в столице это происходит в основном за счет выхода на рынок спекулятивных объектов, то в области — за счет удлинения срока экспозиции квартир.
Подтверждается это еще и тем, что в отличие от цен, объем предложения в Подмосковье увеличивается медленнее, чем в Москве. В период с сентября по декабрь прошлого года в столице он вырос на 40, а в области— только на 25% (данные www.arn.ru, см. графики динамики предложения в данной статье и в №12 за 2008 год].
ЧП районного масштаба
Общую картину на областном рынке существенно подпортило снижение агентством Standard & Poor's (S&P) рейтинга кредитоспособности Московской области сразу на четыре ступени, а трех основных госкомпаний-заемщиков, контролируемых областью,— до преддефолтного уровня. Московская областная инвестиционная трастовая компания (Мособлтрастинвест], Ипотечная корпорация Московской области (ИКМО]
и Мострансавто — опустились до позиции СС, то есть до преддефолтной. Рейтинг самой области понизили с ВВ до В-, по национальной шкале—также на четыре позиции, с гиАА до гиВВВ-. При этом прогноз агентства по всем рейтингам негативный.
Перестал функционировать из-за сентябрьского оттока средств клиентов Московский залоговый банк (32% контролируются областью), вовлеченный в многочисленные транзакции между областью, муниципальными образованиями и региональными компаниями. Кроме того, компании с предде-фолтными рейтингами после привлечения заемных средств передавали их на баланс области. Главы Мострастинвеста и Московской областной ипотечной корпорации покинули свои посты.
Плюс ко всему правоохранительные органы уже возбудили уголовные дела по факту незаконного оформления нескольких десятков гектаров областной земли на фирмы, связанные с йЮгоир, руководила которым жена экс-главы Минфина области Алексея Кузнецова, уволившегося в июле 2008 года.
На фоне всех этих катаклизмов вполне реальным выглядит масштабный выход на областной рынок столичного правительства. Областной администрации сегодня не до территориальных споров с Москвой. Напомним, что достаточно широко освещались, но так и не были завершены судебные разбирательства по поводу принадлежности Москве или области нескольких сотен гектаров в Щербинке (на которых Москва планировала строительство социального и коммерческого жилья). Помимо этого столица консолидирует в своей собственности участки на Люберецких полях аэрации, где после рекультивации земель планирует построить несколько миллионов квадратных метров жилья для обеспечения социальных программ столицы. До этого столичные власти заявляли о желании приобрести несколько десятков гектар земли в Подмосковье для жилищного строительства. Снова активизированы обсуждения по вопросу объединения Москвы и области.
К середине осени продавцы решили сдвинуть продажи с мертвой точки
Динамика цен предложения на жилье в многоэтажных домах городов Московской области, 2008 год, $
2007 2008 Данные ARN.ru
¡прямые инвестиции / №02 (82] £009 | реальный сектор
Дешевеет вдвое быстрее, чем дорожало
150 140 130 120 110 100
Динамика цен предложения на жилье в многоэтажных домах городов Московской области, 2008 год, % к декабрю 2007-го
Декабрь Январь Февраль Март Апрель 2007
Май
Июнь Июль 2008
Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь Данные ARN.ru
Осенний торг помог сбыть часть квартир
Динамика объема предложения жилья в многоэтажных домах городов Московской области, 2008 год, % к декабрю 2007-го
2007 2008 Данные ARN.ru
Цены в Подмосковье: изменение за год
Средняя цена предложения новостроек за 1 кв. м в городах Московской области, декабрь 2008 года* I '
Одинцово _ У
$2900 О (+21%)**
'-'Г к к
Апрелевка ^ $2290 Троицк
/^опи $2931>^
$2021 отлем2^
Железнодорожный
Люберцы
О $2376 >^(+8,3%)
О
^ Котельники Раменское
$2170 $2230>Л
(+4,5%) (+22,7%)Ч/ч.
$2931 (+23%)
Щерби
$2925 |
Домодедово (+42%) Подольск О $2452 Л $2585 ^ (+7,4%) (+20%)
* В скобках указано изменение цен за год без учета инфляции
реальный сектор | прямые инвестиции / №0£ (8£) £009|
Использованы данные ARN.ru, ¡Е Panorama Estate, RWAY.ru, МИЭЛЬ £
А резервы у столицы есть. Москва традиционно планировала бюджет якобы дефицитным, чтобы иметь право занимать средства на внешнем рынке. Однако по закону заемные средства столичное правительство не имеет права тратить на инвестиционные цели. А средний процент освоения бюджетных средств в Москве едва превышает 50%.
Таким образом, в ближайшее время объем многоэтажного строительства для москвичей за пределами МКАД может существенно увеличиться.
В процентном отношении
Несмотря на кризис, Московская область в прошлом году оставалась лидером российского строительства жилья. Хотя абсолютные показатели 2008 года оказались ниже 2007-го. Согласно данным Мособл-стата, в 2007 году в Московской области было введено 7,6 млн. кв. м жилья, из них
4.1 млн. кв. м — многоэтажное. Согласно прогнозу социально-экономического развития Московской области на 2008—2010 годы, в этот период планируется возводить не менее 6,7 млн. кв. м жилья в год. По итогам 11 месяцев 2008 года введено
5.2 млн. кв. м жилья, из них многоквартирного — 2,4 млн. кв. м.
Областное правительство, разумеется, не сидит сложа руки, а выработало комплекс антикризисных мер. В их числе — защита участников долевого строительства через запрет застройщику привлекать долевые средства до стадии 70% готовности объекта. Такой пункт содержится в антикризисном плане «О некоторых мерах по предотвращению возможных кризисных явлений в строительной отрасли и промышленности строительных материалов Московской области, связанных с негативными проявлениями финансового кризиса», подписанном 16 декабря Евгением Серегиным, министром строительства Московской области. План был разработан по поручению губернатора Бориса Громова.
Тот же документ запрещает наложение на застройщиков, привлекающих денежные средства по договорам долевого участия, дополнительного обременения, не связанного со строительством жилых домов.
Также в адрес правительства Московской области будет направлена просьба о содействии организациям строительного комплекса Подмосковья в пролонгации существующих бюджетных кредитных договоров и заключении новых. В первую очередь необходимо будет рассмотреть обращения компаний, ведущих строительство с привлечением средств дольщиков. До марта министерство должно представить губернатору механизмы, которые позволят
запретить застройщикам привлекать средства соинвесторов еще на этапе котлована.
Оштрафовать могут практически каждую компанию, строящую жилье в Подмосковье, но санкции не коснутся девелоперов, которые уже привлекли дольщиков по 214-ФЗ «О долевом строительстве».
Интересы дольщиков, по-видимому, защитят, но объемы строительства могут уменьшиться. Однако если на застройщиков все же не будут наложены дополнительные обременения при возведении жилья, то их затраты существенно — до 15—30% — снизятся, а значит уменьшится себестоимость строительства.
Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate: «Для игроков рынка наиболее существенным последствием мирового кризиса ликвидности стал рост ставок по строительным кредитам до 25—30%. Стала сложнее процедура получения кредита. Если до кризиса банки, финансируя конкретный девелоперский проект, требовали от инвесторов 30% собственных средств, то сейчас — 50— 60%. Особенно эти проблемы коснулись регионов. У крупных российских банков трудностей с ликвидностью нет, однако, они проявляют осторожность в кредитовании проектов недвижимости».
Лед тронулся
Основной ценовой и строительный прирост прошлого года, отраженный в статданных, пришелся на благополучное первое полугодие. Благодаря этому средний рост цен в области по итогам 2008 года составил, как подсчитали специалисты, 24%.
Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер»: «В 2008 году цены на новостройки большинства районов Московской области практически «выстрелили». В Химках, Одинцово и некоторых других крупных городах-спутниках они почти сравнялись со стоимостью самых дешевых квартир в столице (на уровне 90—110 тыс. руб. за кв. м). Еще несколько городов ощутили на себе «пришествие» девелоперов и значительно подняли свой «рейтинг» привлекательности среди Подмосковных районов (Балашиха, Апрелевка и т.п.).
Год назад здесь можно было купить жилье по 40 тыс. руб. за кв. м. Однако в декабре 2007 — апреле 2008 года цены быстро росли, подогреваемые большим спросом и обещаниями аналитиков дальнейшего подорожания недвижимости. В итоге к концу лета 2008 года средняя цена квадратного метра в Апрелевке составляла около 53 тыс. руб., а в Балашихе — так вообще около 70 тыс. рублей».
К середине минувшей осени, «благодаря» финансовому кризису, цены предложе-
ния неохотно пошли вниз. Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства РШАУ: «После практически восьмилетнего периода роста цены на подмосковное жилье начали снижаться: со второй половины 2008 года — за счет предоставления скидок на 5—15% и больше.
Средние цены предложений жилья на первичном рынке составляли в середине декабря 2008 года около $2650 за кв. м (75 тыс. руб.), а на вторичном — порядка $3270 за кв. м (92 тыс. руб.)» (см. график динамики цен в 2008 году).
В области рыночных цен на сегодня также не существует. Есть средние показатели по крупным областным населенным пунктам (см. карту), отслеженные по прайс-листам риелторских и строительных компаний. Есть расценки, рекомендованные МРР по региону на IV квартал 2008 года, которые используют для выплаты компенсации и выкупа жилья за бюджетные средства — 43,6 тыс. руб. за кв. м. Есть цены оптового выкупа на аукционе. Так, 19 декабря 2008 года СУ-155, ПИК, подмосковный застройщик «Рантект МФД» участвовали в торгах по выкупу столичной мэрией жилья на территории Москвы и области. Заявки участников были приняты на лоты объемом 378 тыс. кв. м жилья из планируемых 500 тыс. кв. м. Квартиры были проданы по сниженной более чем на 30% цене: 54 тыс. руб. за кв. м в Подмосковье и 65 тыс. руб. за кв. м в Москве (оговоримся, что ранее в околоправительственных кругах речь шла о 40 тыс. руб. за кв. м и для столицы, но, видимо, Москва решила пока не загонять застройщика в угол).
Рассуждая о стоимостной перспективе областной недвижимости, стоит учитывать, что официальная инфляция за прошлый год составила 13,5%. А значит, 20% «среднеобластной» рост цен — весьма условен. Более того, в ряде городов ближнего Подмосковья — Красногорске, Щелкове, Люберцах, Реутове, Котельниках, Домодедове — цены предложения не то что выросли, но по сути даже снизились (см. карту), поскольку процент их удорожания не компенсирует инфляцию.
Александр Крапин: «Жилье в Московском регионе будет становиться дешевле минимум до Ш—М квартала 2009 года. За это время расценки уменьшатся на 30—45%, а реальные цены продаж — на 35—50%.
С большой степенью вероятности период относительно стабильных цен продлится минимум до начала 2010 года. После этого будет несколько попыток возобновить подорожание. Их результативность зависит от конкретных решений целого комплекса вопросов, наиболее весомыми из которых будут решения власти, в том числе о введении налога на недвижимость». Ц
новости отрасли
Себестоимость строительства жилья снизится на четверть
Владимир Пономарев, вице-президент Ассоциации строителей России (АСР), на пресс-конференции сообщил, что сегодня стоимость строительных материалов, в том числе цемента и металла, сократилась примерно на 40%, а цены на земельные участки упали на 15-20%. И хотя тарифы подключения домов к инженерным сетям и административные платежи вряд ли изменятся без серьезных «хирургических» вмешательств, можно предположить, что себестоимость возведения домов в России в 2009 году уменьшится примерно на 20-25%.
Президент АСР Николай Кошман заявил, что средняя себестоимость строительства жилья в стране сейчас колеблется от $1,5 тыс. до $2 тыс. за кв. м, и в создавшейся ситуации для девело-перов, занимающихся социальным жильем, было бы целесообразно предусмотреть налоговые льготы, а также отсрочку по земельному налогу на срок до трех лет.
Объемы ипотеки сократятся вдвое
Согласно докладу «Краткий анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования», подготовленному аналитиками АИЖК, ипотечных займов в 2009 году будет выдано практически в два раза меньше, чем в прошлом. Если в первом полугодии 2008 года банки предоставили на 67% больше, чем за аналогичный период 2007-го, то кризис вернул цифры на землю: за три квартала рост составил всего 25%, а по итогам года - не более 630 млрд. руб., или 9-13% (вместо прогнозированного экспертами АИЖК двух-трехкратного роста). Следует напомнить, что из более чем 120 банков с ипотекой по-прежнему работают только восемь - десять, да и те в последние два - три месяца ужесточили условия кредитования, в частности перестали учитывать неофициальный доход клиентов, отказались от кредитов без первоначального взноса и пересмотрели ставки по ипотеке. Ожидается, что в 2009 году будет предоставлено кредитов максимум на 400 млрд. руб. Из них так называемая чистая выдача составит не более 330 млрд. рублей.
z е д
¡прямые инвестиции / №qg (82) £009 | реальный сектор
